¿Cómo juzgar si vender una casa o no?
El punto clave más importante es: ¿Cómo juzgar si una casa en esta comunidad es una ganga? ¿Es adecuado para empezar? Para entender este problema, debemos empezar desde la raíz.
1. ¿Sabes cuál es el precio? ¿Qué es el valor?
El precio es el precio de transferencia de la vivienda, y el valor es el precio real de la vivienda.
El precio por debajo de este valor se llama precio del brote de bambú; el precio por encima de este valor es la prima.
Aprendimos un principio básico hace mucho tiempo: el precio de todas las mercancías fluctúa en función del valor.
Entendemos la falacia de que los precios severos están determinados por los costos de producción y, naturalmente, entendemos que el argumento de que los precios de la vivienda aumentarán dos veces en dos años es muy débil.
Sabemos que el precio depende de la oferta y la demanda. Por un lado, la oferta y la demanda reflejan el valor de este producto, pero por otro lado, el valor de la "oferta y la demanda" se ve afectado por el precio.
¿Cómo interactúa el funcionamiento del sistema de precios con el valor?
Si nos fijamos en el rigor de las mercancías y la economía en todas las industrias de toda la sociedad, esta conclusión debe escribirse así:
El sistema de precios es el mismo para cualquier industria y todas las demás industrias. Como vínculo, las decisiones en todos los ámbitos de la vida se influyen entre sí. El ascenso y caída esperados de una determinada industria determina la oferta y demanda futura de bienes en esta industria.
Si lo cambias por una casa, sería:
Es precisamente la vinculación de las comunidades circundantes y los cambios en las comunidades cercanas lo que determina los precios de la vivienda de esta comunidad. Se influyen entre sí y el precio de un determinado sector Las expectativas de subida y bajada determinan si las casas en esta zona serán populares en el futuro.
Para decirlo de manera más concisa:
El precio por el que se debería vender una casa y su valor es un vínculo entre el área general y su valor esperado.
¿Puedes explicarnos un poco más?
La región y las expectativas determinan la pendiente de los precios futuros de la vivienda.
Para determinar a cuánto se venderá una casa en esta comunidad y cuánto vale, debemos tener en mente una escalera de expectativas.
2. La diferencia entre las escalas de precios de las casas de primera mano
La escala de precios de las casas de segunda mano es en realidad muy diversa y compleja. Si desea comprender esta regla de manera más simple, puede comenzar con los desarrolladores de primera mano que nos brindarán muchos gradientes de precios simples y directos.
Echemos un vistazo a la investigación. Consulte el plano de planta a continuación (arriba, norte, abajo).
La puerta sur es la carretera principal + la casa club, la norte es el sendero de montaña, la carretera este está cerca de la escuela primaria, viviendas de pequeñas propiedades y ramales, y la puerta oeste no está lejos del hospital. y caminos secundarios.
En tu opinión, ¿qué edificio es el llamado rey de los edificios?
Seis edificios, por supuesto.
El Edificio 6 está orientado al sureste y tiene una vista panorámica desde los pisos superiores, mientras que los verdes jardines de los pisos inferiores no se ven afectados por el ruido del estadio como el Edificio 5. En cuanto a las áreas periféricas de los Edificios 1 a 4, el ruido médico, el ruido de la carretera y el ruido escolar son respectivamente.
Ya hay casas nuevas a la venta cerca. Se dice que esta sección es de mayor calidad y, naturalmente, más cara. ¿Cómo fijan los desarrolladores los precios?
Ignoramos la secuencia de apertura y asumimos que se trata de un plato vacío y que todos los pisos de todos los edificios están fríos.
Debe ser el 6to piso > 5to piso > 4to piso > 3er piso ≈ 2do piso > 1er piso.
Aún es necesario estudiar cuidadosamente la distancia entre cada piso y las escuelas primarias, viviendas de pequeñas propiedades y hospitales, así como el impacto del ruido y el polvo entre las carreteras principales, secundarias, secundarias y carreteras pequeñas, más el impacto de todo el piso. Después de organizar el número total de residencias en un nivel ABC, se desglosa la diferencia de precio de los diferentes pisos.
Para propiedades con intenciones generales, ya que se puede llamar sector de alta calidad, la orientación y planta son similares. Si encuentra un inmueble que está distribuido en el sureste, noroeste y noroeste, entonces este inmueble debe ser malo. No hay otra solución que utilizar toda la proporción de superficie construida y exprimir más superficie de construcción. A menos que la ubicación sea particularmente buena, el seguimiento de una propiedad de este tipo también es bastante preocupante.
Para que sea más fácil de visualizar, recortamos todo con un cuchillo y ponemos todas las unidades al mismo nivel. A juzgar por los precios de marketing de los promotores de primera mano, además de la orientación y el tipo de unidad, las consideraciones restantes son el paisaje y el ruido.
Debido a que es una placa de alta calidad, similar al tipo de casa, el peso es aproximadamente el siguiente:
Orientación: tipo de casa: vista: ruido = 1:1:3 :5. ¿Por qué es importante el ruido? Porque los ojos pueden elegir no ver, pero los oídos no pueden elegir no escuchar.
En cuanto al paisaje, simplemente hablando, es el paisaje fuera de las ventanas del dormitorio principal, dormitorio secundario, sala y comedor.
En cuanto al ruido, naturalmente depende de la simulación in situ del dormitorio principal, dormitorio secundario, salón y comedor.
En cuanto a la orientación, considere la duración de la luz solar y la ventilación, incluyendo el dormitorio principal, el dormitorio secundario, la sala y el comedor.
La distribución final del apartamento también es práctica en cuanto al tamaño del dormitorio principal, el segundo dormitorio, la sala y el comedor.
Estas son las ventajas y desventajas que pueden mostrar de primera mano los promotores de edificios existentes a la hora de vender el inmueble. Pensar en construir un edificio en el futuro es sólo una fantasía.
Esta es una situación de sección transversal, por lo que también debemos prestar atención a la sección transversal vertical, es decir, la pendiente de precios desde el primer piso hasta el último piso.
Aquí sólo debemos recordar un parámetro aproximado: 0,5%-0,7%.
La diferencia de precio para cada piso está aproximadamente dentro de este parámetro. Para los apartamentos pequeños de gran altura de alrededor de 18 años, el precio en los pisos intermedios es promedio y los precios aumentan gradualmente desde el primer piso hasta el último piso. A menos que sea el último piso, en general, el segundo piso es el más caro y el primer piso es el más barato. Para los edificios de gran altura con más de 40 pisos, este es un proceso de subida primero y luego bajada. Los edificios de media y gran altura serán los más caros, y luego los precios disminuirán gradualmente. El primer piso siempre será el. más barato.
Generalmente, el 0,5 % se aplica a parámetros de edificios de poca altura, como de 2 a 5 pisos, el 0,7 % se aplica a edificios de mediana y gran altura, y el 0,5 % se devuelve a los de gran altura. edificios. Si se trata de un piso prohibido, como el cuarto o el decimocuarto, aumente los parámetros adecuadamente para hacerlo más barato.
En aras de la simplicidad, la pendiente de precios de los rascacielos pequeños (línea roja) y los rascacielos (línea azul) se muestra en la siguiente figura:
A veces hay Algunas circunstancias especiales, como algunos pisos Hay pasillos con balcones y algunos pisos tienen habitaciones con balcones, por lo que los desarrolladores también considerarán que la diferencia de precio para diferentes unidades en cada piso es de aproximadamente 3% -5%.
Siempre que comprendamos las rutinas del desarrollador, naturalmente podremos descubrir científicamente la diferencia de precios del desarrollador, porque sabremos la razón por la que es barato cuando tengamos la suerte de encontrarnos con el error de cálculo del precio del desarrollador. Esta vez, puedes elegir la hora para ingresar, es decir, el precio de los brotes de bambú de la nueva casa es menor que el valor.
¿Cuándo será fácil alcanzar ese precio?
Las casas nuevas se han vendido y los promotores han devuelto el dinero íntegramente y se muestran indiferentes a los productos sin terminar. El vendedor sólo quiere dejarlo ir sin ningún precio. Aquí es cuando es posible que pueda encontrar artículos con precios extraños. Por ejemplo, a finales del año pasado, el Sr. Wang capturó muchos productos de primera calidad en un área con un precio de transacción promedio de 20.000.
El vendedor le preguntó ¿cuánto piensas pagar? El Sr. Wang propuso tentativamente: ¿qué tal ocho mil?
¡Te doy seis mil cinco!
El Sr. Wang estaba tan asustado que no pudo refutar y tomó una decisión de inmediato. Como puedes imaginar, la negociación también depende del oponente.
3. Identificación del gradiente de precios de la vivienda de segunda mano
Por fin le llega el turno a la vivienda de segunda mano. No es fácil. También conocemos la rutina de precios de propiedades de primera mano. ¿No podemos aplicarlo?
Por supuesto que no.
La gradiente de precios de la vivienda de segunda mano es el mejor reflejo de la relación intrínseca entre precio y valor al inicio de este artículo.
Los precios gradientes de primera mano tienen más probabilidades de desmoronarse en el mercado de segunda mano. El mercado de segunda mano depende del producto (tipo de casa), pero el producto cambiará con el tiempo y la región y las expectativas son las variables más importantes.
Por supuesto, también podemos desarrollar una serie de datos de referencia para casas de segunda mano, como la comparación con el precio de casas nuevas en la misma ubicación, como la antigüedad y orientación del edificio, como como la diferencia en los parámetros del piso, como el grado, como el ambiente de vida, como la propiedad, como la decoración de la casa, todos estos se pueden enumerar con pesos, pero están por detrás del área y las expectativas.
¿Determinar si esta propiedad de segunda mano son brotes de bambú y si el precio es inferior al valor?
El único punto de referencia de evaluación es si el desarrollo regional se desarrollará más allá de las expectativas y si el gradiente se verá alterado nuevamente.
La otra es conocer la pendiente de precios de toda el área grande y luego subdividirla en pequeñas pendientes en un área determinada.
Tomemos el conocido Guangzhou como ejemplo.
En 2009, la pendiente media de precios de Tianhe: Yuexiu: Liwan: Haizhu: Baiyun: Huangpu (excluido Luogang): Panyu fue de aproximadamente 1,6:1,5:1.1.1.0:0.8:0.7:0.6.
En 2019, la pendiente media de precios de Tianhe: Yuexiu: Liwan: Haizhu: Baiyun: Huangpu (excluido Luogang): Panyu pasó a ser 4,8: 4,5: 3,3: 3,9: 3,0: 3,3: 2,8.
Los múltiplos de aumento de Tianhe, Yuexiu, Liwan, Haizhu, Baiyun, Huangpu (excluyendo Luogang) y Panyu son:
3.0:3.0:3.0:3.9:3.7:4.4: 4.6
¿Encontraste algo?
Tianhe Yuexiu sigue siendo el primer escalón en diez años; el segundo escalón ha cambiado de Liwan y Haizhu a Haizhu y Liwan; el tercer escalón ha cambiado de Baiyun, Huangpu y Panyu a Huangpu, Baiyun y Panyu.
Obviamente, los múltiplos de crecimiento en el este y el sur son mayores que los del oeste y el norte.
En la ciudad vieja, Haizhu no es tan fuerte como Tianhe Yuexiu, pero ha ampliado la brecha con Liwan, que originalmente estaba igualada. Baiyun también es significativamente más débil que Huangpu y Panyu.
La dirección del desarrollo urbano es marcada en el contexto de los precios de la vivienda. ¿Quieres preguntar dónde está Nansha? Lo siento, Nansha no era tan famosa hace diez años.
Este es el proceso cambiante de gradientes en varias regiones de Guangzhou. En resumen, la ciudad vieja todavía tiene el prestigio de la ciudad vieja, y Tianhe Yuexiu sigue siendo el centro de la ciudad, pero la pendiente está inclinada hacia el sureste.
Si agrega el precio alto de Tianhe Yuexiu, puede obtener el siguiente diagrama de gradiente de precios de oeste a sur a este:
Entonces, si desea comprender el gradiente del segundo -Precios manuales, debes mirar la imagen de gradiente de Guangzhou. Ten en cuenta.
Lo anterior es una comprensión a nivel macro de los precios de la vivienda de segunda mano.
Pero el problema no se ha resuelto desde una perspectiva micro, desde el tipo de casa específica de una determinada comunidad, todavía no sabemos si vale la pena comprar los brotes de bambú.
Lo siento, no tengo una respuesta formulada.
Solo puedo proporcionar una referencia de nivel medio, recuerde la respuesta en este artículo:
El precio que coincide con el precio esperado del desarrollo regional y se ajusta al gradiente de precios es el precio de los brotes de bambú.
El valor futuro es 15.000, y lo compras ahora por 70.000, brotes de bambú.
Puedes comprar un lugar que valga 15.000 yuanes en el futuro por 90.000 yuanes ahora y no lo compres.
Donde el valor futuro es 110.000, ahora usas 50.000 para comprar brotes de bambú.
Si compras un lugar que vale 80.000 yuanes en el futuro por 50.000 yuanes ahora, no lo vendas.
Si compras un lugar que vale 70.000 en el futuro por 30.000 ahora, brotes de bambú.
Si compras un lugar que vale 40.000 en el futuro por 30.000 ahora, no lo vendas.
Las viviendas de grado Tianhe Pearl City y Yuexiu son lugares con un futuro de 6,5438 millones + 0,5 millones, y entrarán 70.000 personas, lo que se puede decir que son brotes de bambú.
El Parque Tianhe es el futuro lugar de residencia de 110.000 personas. Si ganas 50.000 yuanes, debes tener brotes de bambú.
El área de Chebei Dongpu es la tierra de 80.000 personas en el futuro. Puedes entrar con 50.000, pero no vender.
El distrito de Huangpu Panyu, que son los futuros 70.000 terrenos, entras con 30.000 y los cambias por brotes de bambú.
La zona de Zengcheng en Nansha es sólo un terreno que vale 40.000 yuanes. Si entras con 30.000 yuanes, en realidad estás llenando un vacío.
Divididas en varias regiones, las ofertas para cada propiedad son diferentes. Puede agregar algunas casas de buena calidad, o casas con grado congénito y potencial de mutación de trayectoria, a este rango de precios.
Si realmente desea dar un indicador de referencia, puede agregar dinero en función del precio esperado de los brotes de bambú, que probablemente sea +15% para alta calidad, +10% para calidad subóptima y + 5% para transparencia en dirección sureste +0,7% de diferencia de piso, antigüedad del edificio y excelente entorno de propiedad +5-8%, unidades de gama baja +5%. Entonces, si todos son excelentes, por ejemplo, el precio de los brotes de bambú aumentará en más del 50%, está bien.
Pero para algunas propiedades que han alcanzado picos de precios regionales, su única opción es evitarlas. Por ejemplo, Tianyi en el parque Tianhe, Yunding en Xintang, Phoenix en Zengcheng y las habitaciones con vistas al mar en Nanshawan cuestan más de 30.000.
Cuarto, resumen
¿Soy la verdad?
Por supuesto que no.
Tal vez digas que todavía no sé si el precio de la propiedad inmobiliaria que encontré son brotes de bambú reales.
Sólo puedo decir que lo siento, Starman no puede darte una fórmula estándar que pueda aplicarse eficazmente.
Se trata de una cuestión personalizada.
Entre dos edificios adyacentes, el precio oscila entre 6w y 4w. Los tipos de apartamentos similares en el mismo piso también tienen similitudes y diferencias debido a la orientación de 4w a 3w. ¿Sólo brotes de bambú baratos? No, probablemente sea el precio de los brotes de bambú.
Porque se trata de individuos independientes, siempre que no se desvíen del todo.