Los jefes inmobiliarios están teniendo un septiembre difícil.

Editor/You Yongzhi Dong Yuqing

Muchas bendiciones en la vida de Xu Jiayin son inseparables de esa cena.

En otoño de 2018, Xu Jiayin organizó una cena en la sede de Evergrande en Shenzhen e invitó a cenar a Yu Liang de Vanke, Yang Guoqiang de Country Garden y Sun Hongbin de Sunac. Unas pocas "personas más ricas" viajan sin ostentación, sin el pasado ruidoso y de alto perfil.

Todo el mundo está preocupado. Yu Liang dijo que Vanke ya no es una empresa de bienes raíces y define a Vanke como un "proveedor de servicios de vida y construcción urbana y rural" Yang Guoqiang dijo que lamentaba haber sido el jefe y que ya no se esfuerza por alcanzar el volumen de ventas número uno;

Boss Xu es la persona más adecuada para ser el anfitrión en este momento. Tiene más de 300 mil millones en efectivo, tiene una asignación de capital y un apalancamiento que puede liquidarse en cualquier momento y una enorme capacidad de programación de capital. Y su mapa profesional sigue mostrando más posibilidades, y nadie puede afirmar los límites de sus capacidades.

Pero es difícil decirlo de otros jefes. Ese otoño, una sensación de otoño comenzó a invadir todo el sector inmobiliario.

Yang Guoqiang, que acababa de experimentar una tormenta de opinión pública, comenzó a tomar la iniciativa de frenar y reducir la inversión en tierras a la mitad. Yu Liang ya no se centra en el sector inmobiliario, sino que habla de empresas emergentes; Sun Hongbin, que siempre ha sido conocido por su audacia, rara vez habla de seguridad, aunque no puede evitar pisarla cuando se enciende la luz verde.

Un año antes de este encuentro (2017), Xu Jiayin acababa de superar a Almaina para convertirse en el hombre más rico de China. Ese año, Evergrande superó a Vanke y se convirtió en la empresa inmobiliaria más grande del mundo con unas ventas de 370 mil millones. Xu Jiayin estaba tan emocionado que la compañía deliberadamente tocó música durante la reunión para celebrar este momento histórico.

¿Quién podría haber imaginado que hoy, tres años después, en palabras de Xu Jiayin, “la empresa ha encontrado dificultades sin precedentes y todos los empleados de Evergrande están experimentando desafíos severos sin precedentes”.

En el frío juego de 2021, Xu Jiayin no es el único que pierde. Las dificultades se han convertido en la norma para los magnates inmobiliarios. En septiembre del tercer trimestre, los grandes ya buscaban una “ambulancia”. Los magnates inmobiliarios con estatus regional esperan esconderse bajo el paraguas de "demasiado grandes para quebrar", pero para la mayoría, están luchando al borde de la tormenta.

El avión privado de Xu Jiayin despegó, y esta vez se dijo que el jefe Xu personalmente fue al norte para pedir ayuda.

Sucede que Boss Xu tiene la suerte de no sólo tener mucho dinero, sino también muchos amigos. Pudo salir de Taikang, Henan, no sólo por una oportunidad histórica, sino también por su amplia amistad y su habilidad para bailar. En 2017, Evergrande planeó una cotización de acciones A con un monto de financiación de 130 mil millones. Decenas de importantes inversores e instituciones de inversión la respaldaron. Esta no es una energía que la gente común pueda poseer.

El primer día de septiembre, Evergrande volvió a estar en la búsqueda caliente. Ese día se celebró la "Conferencia de firma de órdenes militares de Baojiaolou", en la que participó Xu Jiayin. No sólo emitió declaraciones públicas, sino que también firmó documentos oficiales y celebró una ceremonia de firma a gran escala sin precedentes. En medio día, 500 millones de personas leyeron este tema en Weibo.

Las personas más atentas también descubrirán que Xu Jiayin nunca se olvida de darle al público una inyección en el brazo durante las vacaciones de septiembre de cada año. El 10 de septiembre (Día del Maestro), Xu Jiayin prometió: "¡No puedo tener nada, pero la inversión de Evergrande Wealth no puede ser nada!". A las 11 de la noche del 22 de septiembre, Evergrande Group celebró una reunión especial sobre "Reanudación de la producción y entrega garantizada". . Xu Jiayin enfatizó ante los más de 4.000 líderes de todos los niveles presentes en la reunión la importancia de hacer todo lo posible para reanudar el trabajo y la producción.

Esta es una consideración táctica. "Este es el genio de Xu Jiayin. En este momento, el tono se vuelve más alto", analizó una persona de corretaje. La exposición frecuente ha hecho que el nombre de Xu Jiayin resuene en el cielo, pero en el tema más crítico de la deuda de Evergrande, Xu Jiayin todavía está esperando su respuesta.

Antes de que se resolviera la crisis de Xu Jiayin, Hu Baosen, un magnate inmobiliario de las Llanuras Centrales, también envió una rara señal de ayuda.

En comparación con magnates inmobiliarios como Wang Shi y Pan Shiyi, Hu Baosen no es muy conocido. Tiene un rostro amable y firme, una experiencia moderada en los negocios de Yushang y Feng Lun lo considera un ministro leal. En la industria inmobiliaria, He, He y Li son conocidos como los "Tres caballeros del sector inmobiliario de China". Pero ahora, Feng Lun y Wang Shi han encontrado una nueva dirección en la vida, y Hu Baosen, de 71 años, sigue luchando en primera línea.

Pero a mediados de septiembre de 2021, Hu Baosen empezó a quedarse quieto. Un informe de rescate enviado por CCRE al gobierno provincial de Henan expuso su difícil situación. El informe se centra en las declaraciones de estrés. Bajo el doble impacto de las inundaciones y las epidemias, Jianye sufrió diversas pérdidas económicas por valor de más de 5 mil millones de yuanes.

Instamos al gobierno a pagar lo antes posible varias deudas contraídas con CCRE durante muchos años por diversas razones.

Después de que se publicó el informe de rescate, los ejecutivos de CCRE enfatizaron repetidamente que esto fue causado por la campaña local "Diez mil personas ayudando a miles de empresas" en Henan. "Actualmente, la mayoría de los negocios del Grupo Jianye básicamente han regresado a las condiciones de producción y operación anteriores al desastre. Pero en detalle, no es tan simple".

Hu Baosen y Xu Jiayin son ambos compañeros de Henan, pero sus experiencias son completamente diferentes. De 65438 a 0992, Xu Jiayin abandonó su ciudad natal y decidió desarrollarse en Shenzhen. En 2008, la cotización de Evergrande fue bloqueada. Xu Jiayin fue a la casa del magnate de Hong Kong Zheng Yutong todas las semanas durante tres meses para jugar a las cartas, devanándose los sesos para ingresar al círculo de los ricos de Hong Kong y obtener apoyo financiero de la familia de Zheng Yutong. Xu Jiayin, que sobrevivió a la crisis financiera, se embarcó desde entonces en una expansión a nivel nacional.

Sin embargo, Hu Baosen regresó a su ciudad natal de Henan con 10 años de experiencia en bienes raíces perfeccionada en Hong Kong. Desde el principio, Hu Baosen estuvo decidido a “cultivar profundamente Henan”. A diferencia de la expansión nacional de Xu Jiayin, Hu Baosen hizo lo contrario: se quedó únicamente en Henan. Hu Baosen debería bajar y hacerlo en un pequeño pueblo hasta que se convierta en un pequeño pueblo de Henan. "La provincia de Henan tiene una población de 100 millones. Mientras pueda representar más del 10% de la cuota de mercado, habrá trabajo y dinero sin fin", dijo Hu Baosen, riéndose de sí mismo como una persona "simple y estrecha". Henanés de mentalidad" ".

Los hechos han demostrado que ir a lo grande tiene grandes desventajas y ir a lo pequeño tiene pequeñas ventajas. En el pasado 2020, Jianye se convirtió en el segundo mayor contribuyente de la provincia de Henan, dominando Henan. Después de 20 años de arduo trabajo en Henan, Hu Baosen se ha convertido en un merecido magnate inmobiliario en Henan.

Sin embargo, cuando llega el verdadero invierno de la industria inmobiliaria, Hu Baosen necesita prepararse para el invierno de Jianye.

Durante todo septiembre, Xu Jiayin y Evergrande fueron buscados con frecuencia. Pero, de hecho, no sólo Evergrande, sino también los promotores inmobiliarios están pasando por momentos difíciles.

En el Festival del Medio Otoño, Zhang Yuanlin, el jefe de Xinli Real Estate, se retiró repentinamente de un grupo de inversores extranjeros. El personal de Sony del grupo reaccionó apresuradamente y el jefe cometió un error y abandonó el grupo. Pero los inversores sensibles pronto se dieron cuenta de que el viento iba en la dirección equivocada, pensando que el jefe Zhang iba a quedarse quieto y evitar la deuda, y dudaban de que Sony pudiera pagar los 250 millones de dólares de deuda que vencían en junio y octubre.

Pronto ocurrió el peor resultado. En un día, el precio de las acciones de Sony cayó de 4 yuanes a 50 centavos y su valor de mercado se evaporó en un récord del 87%. En cuanto al mercado inmobiliario de Hong Kong, Sony estableció un récord por segunda vez al caer sus acciones más del 80% en un día. La última empresa inmobiliaria que cayó por debajo del 80% en un solo día fue Century Jiayuan International en 2019.

El patrimonio neto de Zhang Yuanlin también se evaporó en casi 10 mil millones de dólares de Hong Kong en un instante. Hace un año, Zhang Yuanlin y su esposa se encontraban entre las personas inmobiliarias más ricas del mundo con un patrimonio neto de 1.100 millones de yuanes.

Hace dos años nada era así. Sinic Holdings se convirtió en la empresa inmobiliaria más joven del continente en cotizar en la Bolsa de Valores de Hong Kong, y Zhang Yuanlin, de 43 años, se convirtió en el fundador más joven de una empresa inmobiliaria que cotiza en bolsa. Cambió deliberadamente su peinado. En la cámara, sonrió, mostrando sus grandes dientes blancos, y sus ojos sonrientes se entrecerraron hasta convertirse en rendijas.

En comparación con otros magnates inmobiliarios, el camino hacia la fortuna de Zhang Yuanlin es relativamente "rápido". Comenzó su negocio en 2010 y acumuló una gran cantidad de terreno en Nanchang en tan solo unos años. Las ventas anuales pasaron de cero a 100 mil millones en sólo diez años.

Sin embargo, a diferencia de Xu Jiayin, Wang Jianlin, Wang Shi, etc., que están interesados ​​en la publicidad, Zhang Yuanlin es extremadamente discreto, rara vez acepta entrevistas con los medios y rara vez aparece en público, haciendo una fortuna silenciosamente. . Alguien en la industria lo describió una vez de esta manera: "El perfil bajo del jefe Zhang es como su dragón, que está oculto". Pero mientras el jefe deliberadamente mantuvo un perfil bajo, Sony entró gradualmente en un período de auge en la industria inmobiliaria.

Sin embargo, la situación es pasajera. No es de extrañar. Zhang Yuanlin siguió la ruta de expansión clásica de las empresas inmobiliarias oscuras: mayor apalancamiento, nacionalización y alta rotación, que ya no es aplicable.

Antes de que el precio de las acciones se desplomara, la vida de Zhang Yuanlin no era fácil. En julio de este año, circuló en Internet una "carta de ayuda del jefe de Xinli Real Estate". La carta afirmaba que Zhang Yuanlin cayó en una trampa de fraude financiero que involucraba a cinco personas y fue inducido por la banda de fraude a pedir dinero prestado y vaciar su propiedad.

Aunque abundan los rumores, en menos de dos meses, las acciones A todavía están inmersas en la atmósfera alegre de las vacaciones del Festival del Medio Otoño, pero Xinli Real Estate, que cotiza en la bolsa de valores de Hong Kong , ha recibido la última palabra del capital, que acaba de tomarse un respiro y ha vivido un desastre sin precedentes.

Lin, que había perdido su brazo, intentó sobrevivir, vendiendo sus bienes y esperando al caballero blanco, pero sobrevivió de todos modos. Este es su peor plan.

Sin embargo, subestimó la situación actual del mercado de fusiones y adquisiciones que las empresas inmobiliarias deben cobrar. A Zhang Yuanlin le faltaba dinero y dinero para salvar su vida. Ya a principios de septiembre, circulaban en el mercado noticias sobre la adquisición de Xinli Property por parte de Longfor. Sin embargo, ha pasado casi un mes y el comprador de Xinli Property no ha aparecido.

Ni siquiera Sun Dandan de Sunac se atrevió a actuar fácilmente: "No importa el precio que ofrezca, no puede aceptar fusiones y adquisiciones. Los 50 mil millones de deudas generadas por fusiones y adquisiciones no se pueden digerir, y las 654,38+00 mil millones de deudas serán aún peores."

No es de extrañar, Sun Hongbin. Ya sea si se analiza la situación de la industria o la supervisión inmobiliaria, 2021 será mucho más estricto que antes. En 2017, Wang Jianlin, que una vez estuvo en crisis de deuda, encontró un grupo de equipos de rescate para ayudarlo durante el robo.

En ese momento, a Wang Jianlin sólo le tomó un mes deshacerse de Sun Hongbin y Li Silian de R&F y vender activos por 20 mil millones de yuanes. Aunque no estaba muy contento con romper un vaso, finalmente salió del atolladero.

Sin embargo, los tiempos han cambiado. En 2018, Tahoe Thunder; en 2019, Fu Sheng y China Fortune Land Development no se salvaron; en 2021, Evergrande y Blu-ray llegaron al borde del acantilado;

Zhang Yuanlin, quien abandonó el grupo WeChat, nunca volvió a hablar en Moments. No es sólo él. El mercado de fusiones y adquisiciones, que el año pasado todavía estaba lleno de empresas inmobiliarias y cerró, se ha vuelto inusualmente tranquilo este año. Shimao Xu Shitan, que anteriormente estaba interesado en "comprar y comprar" en el mercado de fusiones y adquisiciones, también propuso vender activos complementarios como "vendedor" este año. Otro gigante, Vanke, también se ha vuelto extremadamente exigente. Después de inspeccionar muchas empresas inmobiliarias como Blu-ray y Evergrande, todas lo rechazaron.

Todos esperan al caballero blanco, pero el caballero blanco tiene que afrontar la realidad. Bajo la supervisión financiera de las tres líneas rojas, los patrones están ocupados optimizando sus datos de deuda y el excedente de alimentos en sus manos hace tiempo que se está acabando. Durante un largo período de tiempo, será difícil para la gente ver a los "grandes" en el mercado de adquisición de bienes raíces.

Incluso el ex "rey de las fusiones y adquisiciones", Sun Hongbin, rompió su promesa: "Nadie puede atacar excepto nosotros". El 24 de septiembre, se publicó en línea una carta de ayuda de la sucursal de Sunac en Shaoxing al gobierno local, lo que provocó una caída en los bonos en dólares estadounidenses de Sunac. En la primera línea de la carta, hay varios personajes importantes: es la empresa de desarrollo inmobiliario con la mayor inversión en Shaoxing en la actualidad.

Cuando todo el mundo es popular, el camino hacia las fusiones y adquisiciones es básicamente inútil. Los magnates inmobiliarios miraron a su alrededor y descubrieron que era mejor confiar en los demás que en sí mismos.

En el Festival del Medio Otoño que acaba de celebrarse, el "dúo R&F" Li Silian y Liliwei Company hicieron un generoso obsequio y pagaron la deuda de la empresa de 8 mil millones de yuanes. El mismo día, Country Garden Services adquirió las propiedades Li Silian y R&F en el bolsillo de Zhang Li por un precio no superior a 654.380 millones de yuanes.

Cualquiera que esté familiarizado con el consistente juego de R&F sabe que esto es inusual.

A Li Silian, al igual que Xu Jiayin, le gusta jugar al póquer Texas Hold'em. Este es un juego de aventureros. No sólo al círculo inversor le encanta jugarlo, sino que al círculo inmobiliario también le entusiasma mucho. Pero se dice que la marca del Sr. Xu no es buena y sus amigos siempre han tenido una mala impresión de él.

Lejos de la mesa de juego, Li Silian utilizó en mayor o menor medida este espíritu aventurero en sus apuestas en el centro comercial.

Li Silian, que creció en Hong Kong, experimentó la prosperidad del mercado inmobiliario de Hong Kong y fue testigo de las leyendas comerciales de imperios inmobiliarios como Li Ka-shing, Lee Shau Kee y Cheng Yutong. La experiencia de estos seniors del sector inmobiliario de Hong Kong se ha convertido en la futura filosofía empresarial de Li Silian, dando a R&F un camino para un rápido crecimiento.

En su mejor momento, la propiedad R&F estuvo una vez en la parte superior de la casa. R&F fue una vez el líder de los Cinco Tigres en el sur de China. Incluso Evergrande y Country Garden están acostumbrados a llamarlos Gran Hermano, pero ahora R&F se ha quedado atrás.

El último momento destacado para R&F fue en 2018, cuando alcanzó el acuerdo del siglo con Wanda y gastó 20 mil millones para comprar 77 hoteles de Wanda.

Mucha gente todavía recuerda que antes de la rueda de prensa, las dos partes regatearon y rompieron sus vasos. En retrospectiva, Wang Jianlin estaba justificado al arrojar la copa. No solo el valor del hotel es mucho mayor que el precio de la transacción, sino que la clave es que el cartel de la conferencia de prensa ya está impreso y nadie estará contento si continúan regateando.

Más tarde, Zhang Li se mostró muy satisfecho con el acuerdo: "Esta adquisición es muy buena y he ganado decenas de miles de millones".

Con base en los 77 activos hoteleros de Wanda, R&F se ha convertido en el hotel de lujo más grande del mundo El propietario del hotel se encuentra entre los diez primeros del sector en términos de tamaño de activos. Pero la felicidad va y viene rápidamente.

Para 2021, las tendencias de la industria no son muy amigables con R&F, y la historia de Li Silian y Zhang Li ha comenzado a tomar una nueva dirección. El "acuerdo del siglo" que conmocionó a la industria hace tres años no supuso un cambio radical para R&F, sino más bien un lastre financiero. En la reunión de desempeño de mitad de año de este año, R&F también comenzó a planificar transferencias de activos.

Por supuesto, en comparación con la deuda de Evergrande, la deuda de R&F es solo una gota en el océano, y Li Silian todavía tiene margen de maniobra. Además de los certificados de bienes raíces, la reserva de proyectos antiguos en el Área de la Gran Bahía también le dio a Li Silian suficiente confianza para regresar.

Si analizamos las experiencias y elecciones de estas personas ricas, encontramos ciertas similitudes. Todos entienden una regla tácita: invertir mucho, apostar; respirar profundamente, reinvertir y volver a apostar. Incluso más colegas inmobiliarios, la mayoría vinieron aquí así. Después de sobrevivir por un tiempo, afortunadamente sus vidas volvieron a ser doradas.

Sin embargo, en innumerables historias históricas, los imperios empresariales a menudo colapsan a una velocidad inimaginable mientras acumulan recursos con un enorme potencial. Este año se han repetido historias de altibajos en el sector inmobiliario.

La creencia en la "teoría del orinal" de los bienes raíces se ha derrumbado gradualmente en esta ronda de regulación feroz. Por supuesto, habrá muchos grandes nombres que extrañarán los viejos tiempos en los que los precios de la vivienda subían mágicamente, pero la lógica subyacente de la industria y el futuro panorama inmobiliario han cambiado silenciosamente en 2021. Los buenos tiempos de las empresas inmobiliarias basadas en juegos de azar han quedado atrás para siempre.

Hace apenas un año, muchos de estos magnates inmobiliarios eran considerados líderes en empresas inmobiliarias. Y un año después, sus sueños, presentaciones en PowerPoint e ideas de negocios se han convertido en la comidilla de la gente después de la cena.

Sin embargo, la industria eventualmente volverá a encarrilarse. Las empresas inmobiliarias se despiden de los "jóvenes y frívolos" con una alta rotación y un alto apalancamiento. No considerarán la especulación inmobiliaria como un objetivo de desarrollo a largo plazo y encontrarán su propio punto de equilibrio en términos de escala y seguridad. Para entonces, la industria inmobiliaria también marcará el comienzo de una mejor "edad mediana".

Las operaciones de autorrescate de las inmobiliarias siguen en marcha. Creo que después de esta crisis serán más conscientes de la importancia de la seguridad y volverán a centrarse en los productos y servicios.

El banquete terminó hace mucho tiempo, pero la Super Sede de Evergrande en el distrito de Nanshan sigue siendo tan novedosa y hermosa como cuando la vimos por primera vez. En el cielo nocturno, todo el edificio todavía está brillantemente iluminado, y las risas y las risas aquí pueden volver algún día.