Tianjin ocupa el séptimo lugar en el país en términos de volumen de transacciones, pero ¿pueden recuperarse los precios de la vivienda?

Hay muchos puntos calientes en el mercado inmobiliario estos dos días, pero pocos son útiles. El foro especial organizado por la Conferencia Económica Central y el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural ha elaborado planes y ha marcado la pauta para el mercado inmobiliario de 2021. Para decirlo sin rodeos, he aquí algunas palabras:

Sin especulación inmobiliaria, políticas específicas para las ciudades, mecanismos a largo plazo, mercado estable...

Este año, hay No se menciona en absoluto el "impuesto sobre bienes inmuebles". Como era de esperar, muchas reglas para la distribución de beneficios aún no se han entendido. La legislación es demasiado difícil y no será posible dentro de tres a cinco años.

Por supuesto, el "marco regulatorio de alto nivel" del mercado inmobiliario ahora es muy claro, lo que se puede resumir en una frase:

No quiero que los bienes raíces sean vinculado a la economía china. No debemos especular con los precios de la vivienda en varios lugares, pero podemos estabilizar los precios de la vivienda mediante la regulación del mercado. Los precios de la vivienda deben igualar la emisión de moneda y el crecimiento económico nominal y "operar sin problemas".

Para decirlo sin rodeos, esperamos que los precios de la vivienda mantengan una cierta proporción de crecimiento lento. ¿Es posible?

Creo que es poco probable.

Antes, el mercado inmobiliario era como un plato de pescado a la parrilla. El pescado es sólo el poder adquisitivo de los residentes de la ciudad y el plato de acompañamiento son los especuladores inmobiliarios. Después del último ciclo de precios de la vivienda, muchas ciudades se quedan sólo con espinas de pescado y las guarniciones ahora están prohibidas. Sin petróleo ni agua, todos no tienen más opción que irse.

El requisito previo para un funcionamiento estable es que haya suficientes peces en el estanque. A juzgar por los datos de transacciones de este año, las grandes ciudades pueden hacerlo, pero las ciudades pequeñas tienen dificultades. 2021 seguramente será un año de enormes caídas y aumentos.

Sin embargo, estas reflexiones a nivel macro sobre el mercado inmobiliario tienen poco valor de referencia para la mayoría de las personas. Si quieres aprovechar la oportunidad de comprar una casa, debes prestar atención al micromercado.

Ayer, RealData Lao Li me envió una información, afirmando que fue recopilada y revisada por la máquina día y noche durante varios días. Los datos provienen de transacciones reales, por lo que podemos analizar muchos misterios ocultos del mercado.

Increíble

En primer lugar, desde la perspectiva de las transacciones generales, las transacciones nacionales de viviendas de segunda mano en 2020 fueron de 7,3 billones de yuanes, un aumento del 8,1% con respecto al año pasado, estableciendo el mayor valor desde 2015.

Muchas personas no pueden imaginar que la epidemia de este año haya congelado el mercado inmobiliario durante casi medio año. En tales condiciones, los precios de transacción en la segunda mitad del año se recuperaron rápidamente, superando incluso el total del año pasado.

En primer lugar, algunas grandes ciudades llevan varios años acumulando demanda de vivienda y es necesario generarla.

En segundo lugar, cada vez que ocurre un desastre natural importante, el banco central emitirá moneda adicional para estimular la economía y el volumen de transacciones en el mercado inmobiliario aumentará. Dado que las casas siempre han sido la mejor inversión segura en la sociedad, ésta es la regla en todo el mundo.

Echemos un vistazo a las diez ciudades con el mayor volumen de transacciones:

Como se puede ver en la figura, Shanghai ocupa el primer lugar en el país con un volumen de transacciones de 65.438 millones de yuanes. , seguidas de cerca por Beijing, Shanghai y Guangzhou, la clasificación es sorprendentemente consistente con el PIB.

Las otras cinco ciudades son todas ciudades de segundo nivel con una fuerte fortaleza económica. Tienen una característica: son muy sensibles a los fondos y tienen una gran cantidad de empresas privadas y personas adineradas. que el banco central libere dinero, lo que demuestra el punto de vista anterior.

Entonces, ¿esta tendencia de los precios de la vivienda impulsada por ciudades de primer y segundo nivel se extenderá a ciudades de tercer y cuarto nivel en todo el país?

La respuesta es no.

En primer lugar, la monetización de la reforma de las naves ha terminado por completo. En segundo lugar, las ciudades de tercer y cuarto nivel no tienen la ventaja de reunir un gran número de empresas privadas y gente rica. Finalmente, la mayoría de las ciudades de tercer y cuarto nivel estuvieron entre las últimas en ver aumentos en los precios de la vivienda en la última ronda, y el período de control fue muy corto.

El derecho a comprar una casa

"Facturación = facturación? Precio de la vivienda Simplemente observando el volumen de transacciones, no podemos decir qué ciudades han entrado realmente en el período de ventana de mercado".

Por ejemplo, una casa de lujo en Shenzhen se vendió por más de 150.000 yuanes, mientras que una casa en Chongqing se vendió por 10.000 yuanes. Entonces, ¿se puede decir que el mercado de Shenzhen es mejor que el de Chongqing? ? Aparentemente no.

También depende de la facturación, que está relacionada con cuántas familias suben al autobús este año.

Los datos muestran que las transacciones de viviendas de segunda mano en Shanghai este año siguen ocupando el primer lugar en el país con 2,91 millones de unidades, lo que es digno de su nombre.

La consecución de esta cantidad es el resultado de la liberación de tres años de ahorros para vivienda en Shanghai.

Los precios de la vivienda en Shanghai se encuentran actualmente en el rango más bajo y existe una alta probabilidad de que los precios de la vivienda se recuperen el próximo año. En los últimos días, los propietarios de propiedades en Shanghai han comenzado a aumentar los precios de las viviendas de forma encubierta. Si hay necesidad de vivienda, deben hacer un buen cálculo en el nuevo año y abordarlo rápidamente.

Seguidas de Beijing, Chengdu, Guangzhou, Chongqing, Nanjing... las otras diez ciudades si no hay una política de control inmobiliario este año, el mercado de la Primavera India también marcará el comienzo del próximo año. tanto el volumen como el precio aumentan.

Echemos un vistazo a las diez ciudades con el volumen de transacciones de más rápido crecimiento en 2020, con Hangzhou en primer lugar.

Desde 2016 hasta ahora, el mercado inmobiliario de Hangzhou nunca se ha detenido. Si se consideran únicamente los precios de la vivienda, son 36.404 yuanes/metro cuadrado, superando a Guangzhou y ubicándose entre los cinco primeros del país. De hecho, es muy alto y hay mucho terreno disponible para desarrollar, por lo que el apoyo del mercado inmobiliario es cuestionable.

Pero la afluencia de talentos a Hangzhou en los últimos años no tiene comparación. Los datos muestran que en los primeros diez meses de 2020, Hangzhou incorporó a 309.000 estudiantes universitarios menores de 35 años, un aumento del 45,84 en comparación con todo el año 2019. Son estos talentos los que continúan impulsando el mercado en Hangzhou.

Sumado a las buenas noticias de los Juegos Asiáticos de 2022 y las buenas conexiones de transporte multiferroviario, las expectativas del mercado son plenas.

Caída significativa

Veamos las ciudades con las mayores caídas del precio de la vivienda en 2020.

En general, las ciudades del norte han experimentado la mayor caída en los precios de la vivienda, lo que está en línea con las tendencias económicas. Langfang ocupa el primer lugar en la caída del precio de la vivienda y es posible que muchas personas no sepan mucho sobre el mercado inmobiliario de Langfang. Este lugar se centra en el concepto de los alrededores de Beijing.

Pekín es ciudad de referencia en materia de regulación En 2017, los mercados de los alrededores de Pekín estaban completamente cerrados. En todo el país no existe una política de control más estricta que este lugar.

Así que este año, Huizhou, Dongguan, Jiaxing y otras ciudades satélite alrededor de Shenzhen y Guangzhou están experimentando un mercado inmobiliario en auge, mientras que solo se desconoce Beijing.

Cuanto más bajos sean los precios de la vivienda en el mercado alrededor de Beijing, más evidente será el efecto de la depresión. Mientras se relajen los controles, los precios de la vivienda crecerán mucho más rápido que los de Shanghai y Shenzhen, y todos deben prestar atención.

A continuación encontrará que los precios de la vivienda en Qingdao, Tianjin y Beijing caerán en 2020, pero a juzgar por la información anterior, el volumen de transacciones de Beijing ocupa el segundo lugar y el volumen de transacciones de Tianjin es el séptimo en el país. La tasa de crecimiento del volumen de transacciones de Qingdao este año es también la novena del país.

¿Por qué los precios de la vivienda y las transacciones son contradictorios entre sí?

Este es el principio de "las transacciones van a la zaga de los precios de la vivienda". En circunstancias normales, un repunte de las transacciones de unos meses no provocará un repunte de los precios de la vivienda, porque las expectativas de los propietarios siguen el "número de visitas a las casas".

Cuando el número de personas que ven la casa supera las expectativas, el propietario subirá el precio. Por lo tanto, estas ciudades se encuentran en un período de frenado de los precios de la vivienda en 2020 y están acelerando hasta tocar fondo. Como dijo Beijing a finales del año pasado, los precios de la vivienda han entrado en el rango inferior, y Qingdao y Tianjin también se están acelerando para llegar al fondo. No hay mucho margen para bajar y los compradores de viviendas pueden ver las casas.

Pero para las ciudades donde el volumen de transacciones y el volumen de transacciones no están en la lista, la caída de los precios de la vivienda puede ser un fenómeno simple, como Zhengzhou, Jinan, Guiyang, Shijiazhuang, etc. No hay prisa por avanzar en estas ciudades. Estoy haciendo un seguimiento de los datos y os lo haré saber lo antes posible.

Obligado por el entorno

Además, los datos también ofrecen una lista de ciudades con mayores expectativas de precio de la vivienda en 2021.

Aún no he descubierto la lógica operativa de la orden, pero la situación se acerca básicamente a la tendencia que predije.

El Gran Área de la Bahía será la fuerza principal en el mercado inmobiliario el próximo año, especialmente para las cuentas de Buda. Existe una alta probabilidad de que haya un aumento adicional el próximo año. A continuación, las principales capitales de provincia, como Chengdu, Han, Hebei y An en el delta del río Yangtze, se consolidarán lateralmente y marcarán el comienzo de oportunidades de recuperación.