¿Cuáles son los métodos de planificación del ahorro fiscal para el impuesto al valor agregado de la tierra?
(1) Utilización de puntos críticos para la planificación fiscal
Según lo dispuesto en el artículo 8 del "Reglamento Provisional de la República Popular China sobre el Impuesto al Valor Añadido de la Tierra" (en adelante denominado "Reglamento provisional sobre el impuesto al valor agregado de la tierra"), el impuesto al valor agregado de la tierra está exento en cualquiera de las siguientes circunstancias:
(1) El contribuyente construye casas estándar ordinarias para la venta, y el valor agregado no excede el 20% del monto de la partida de deducción.
(2) Bienes inmuebles que hayan sido expropiados y recuperados conforme a la ley por necesidades de construcción nacional.
De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7 del "Reglamento Provisional sobre el Impuesto sobre el Valor Añadido de la Tierra", el impuesto sobre el valor añadido de la tierra implementa una tasa impositiva progresiva de cuatro niveles:
(1 ) El valor agregado no excede el 50% del monto del artículo deducido, la tasa impositiva es del 30%.
(2) La tasa del impuesto es del 40% para la parte donde el valor agregado excede el 50% del monto de la partida de deducción y no excede el 100% del monto de la partida de deducción.
(3) La tasa impositiva es del 50% para la parte donde el valor agregado excede el 100% del monto de la partida de deducción y no excede el 200% del monto de la partida de deducción.
(4) La tasa impositiva para la porción del valor agregado que excede el 200% de la deducción del proyecto es del 60%.
Si la tasa de valor agregado de las casas estándar ordinarias construidas por una empresa está en el punto crítico del 20%, el impuesto al valor agregado del terreno se puede evitar controlando adecuadamente el precio de venta. De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 6 del "Reglamento Provisional sobre el Impuesto al Valor Agregado de la Tierra", los conceptos de deducción para calcular el monto del valor agregado incluyen:
(1) El monto pagado para obtener el uso del suelo bien.
(2) Costes y gastos de urbanización.
(3) El costo y gastos de casas nuevas e instalaciones de apoyo, o los precios tasados de casas y edificios antiguos.
(4) Impuestos relacionados con la transmisión de bienes inmuebles.
(5) Otros conceptos de deducción que establezca el Ministerio de Hacienda.
De acuerdo con el artículo 7 de las "Reglas de Implementación de las Regulaciones Provisionales de la República Popular China sobre el Impuesto al Valor Agregado de la Tierra" (en adelante, las "Reglas de Implementación de las Regulaciones Provisionales sobre el Valor Agregado de la Tierra) Impuesto Añadido"), los "otros conceptos de deducción" aquí son la adquisición de uso de suelo 20% de la suma del monto pagado por el derecho y el costo de desarrollo del terreno, construcción de nuevas casas e instalaciones de apoyo.
Según el "Aviso de la Oficina General del Consejo de Estado que remite las opiniones del Ministerio de Construcción y otros departamentos sobre la estabilización de los precios de la vivienda" (Guobanfa [2005] No. 26), el estándar para las viviendas ordinarias La vivienda estándar es: la relación de superficie del área residencial es superior a 1,0, el área de construcción de una sola unidad es inferior a 1,20 metros cuadrados y el precio de transacción real es inferior a 1,2 veces el precio de transacción promedio de la vivienda en terrenos. del mismo nivel. Cada provincia, región autónoma y municipio directamente dependiente del Gobierno Central debe, con base en las condiciones reales, formular normas específicas para la vivienda ordinaria que goce de políticas preferenciales en la región. Se permite que el área de construcción y los estándares de precios de una sola unidad fluctúen apropiadamente, pero la tasa de aumento no excederá el 20% de los estándares anteriores.
Aquí tienes un ejemplo para ayudarte a entenderlo.
Por ejemplo, una empresa de desarrollo inmobiliario construyó un lote de casas estándar y obtuvo ingresos por ventas de 25 millones de yuanes. Según la ley fiscal, la cantidad de artículos que se pueden deducir es de 20,7 millones de yuanes. El valor agregado de este proyecto es: 2500-2070=430 (diez mil yuanes); la proporción del valor agregado de este proyecto en las partidas de deducción es: 430 ÷ 2070 = 20,77%. Según la ley tributaria, la tasa del impuesto sobre el valor agregado de la tierra es del 30%: 430 × 30% = 1,29 (diez mil yuanes). Por favor, elabore un plan de planificación fiscal.
Análisis: si la empresa puede reducir los ingresos por ventas a 24,8 millones de yuanes, el valor agregado del proyecto es: 2480-2070 = 4,10 (diez mil yuanes); este proyecto en los rubros de deducción es: 410÷ 2070 = 19,85438+0%. El impuesto sobre el valor añadido de la tierra está exento si el tipo del valor añadido no supera el 20%. La empresa redujo los ingresos por ventas en 200.000 yuanes, pagó menos impuesto sobre el valor añadido de la tierra en 6,5438+0,29 millones de yuanes y aumentó las ganancias antes de impuestos en 6,5438+0,09 millones de yuanes.
(2) Planificación fiscal durante el proceso de pago de intereses
Las empresas de promoción inmobiliaria a menudo necesitan utilizar una gran cantidad de préstamos, lo que implica el pago de intereses. En cuanto a la deducción de gastos por intereses, la legislación fiscal de nuestro país establece algunas restricciones. El artículo 7 de los "Detalles para la implementación del Reglamento Provisional de la República Popular China sobre el Impuesto al Valor Agregado de la Tierra" estipula: "Los gastos por intereses en los gastos financieros se pueden deducir de acuerdo con el cálculo y el prorrateo reales basados en el proyecto inmobiliario transferido y se proporciona un certificado de institución financiera, pero el monto máximo no excederá el monto calculado de acuerdo con el monto real calculado según la tasa de interés del préstamo del banco comercial para el mismo período.
Los demás gastos de promoción inmobiliaria se deducirán dentro del 5% de la suma de las cantidades calculadas en los puntos (1) y (2) de este artículo. Si no se puede calcular el gasto por intereses con base en el proyecto inmobiliario transferido o no se puede proporcionar el certificado de la institución financiera, los gastos de desarrollo inmobiliario se deducirán dentro del 65.438+00% de la suma del monto calculado según los puntos (1) y (2) de este artículo. Las proporciones específicas de las deducciones anteriores las estipulan los gobiernos populares de cada provincia, región autónoma y municipio directamente dependientes del Gobierno Central. "Punto (1) El monto pagado para obtener derechos de uso de la tierra se refiere al precio de la tierra pagado por los contribuyentes para obtener derechos de uso de la tierra y las tarifas relacionadas pagadas de acuerdo con las regulaciones nacionales unificadas. El punto (2) aquí se refiere al desarrollo de la tierra, El El costo de las nuevas viviendas y las instalaciones de apoyo se refiere al costo real del proyecto de desarrollo inmobiliario del contribuyente, incluida la adquisición de terrenos y la compensación por demolición, los costos de ingeniería preliminar, los costos de ingeniería de construcción e instalación, los costos de infraestructura, los costos de las instalaciones públicas de apoyo y los costos indirectos de desarrollo. / p>
El límite de deducción de intereses de préstamos para empresas inmobiliarias se divide en dos situaciones: una es deducirlos dentro del límite de la tasa de interés de préstamos similares de bancos comerciales para el mismo período; la otra es deducirlos dentro de los 10 años; % del costo de desarrollo inmobiliario estipulado en la ley tributaria y otros gastos deducidos juntos. Estos dos métodos de deducción brindan espacio para que las empresas lleven a cabo la planificación fiscal. Las empresas pueden decidir qué método de deducción utilizar en función de la diferencia en los gastos deducibles. dos métodos de cálculo.
Por ejemplo, una empresa de bienes raíces desarrolla una propiedad, se pagan 100.000 RMB para obtener los derechos de uso del suelo y 120.000 RMB para desarrollar el terreno para construir nuevas casas. e instalaciones de apoyo. El gasto por intereses que se puede amortizar según el proyecto inmobiliario transferido no excederá la tasa de interés de préstamos similares de bancos comerciales durante el mismo período. ¿La empresa proporciona un certificado de institución financiera? >Análisis: Si la empresa no proporciona un certificado de institución financiera, la cantidad máxima de gastos que la empresa puede deducir es: (1001200) × 10% = 2,2 millones (diez mil yuanes); , La cantidad máxima que puede deducir una empresa es: 20(1001200)×5% = 3,1 millones de yuanes. Se puede ver que en este caso, proporcionar un certificado de institución financiera es una opción favorable. >
(3) Planificación fiscal durante el proceso de cobro
De acuerdo con el "Aviso del Ministerio de Finanzas y la Administración Estatal de Impuestos sobre varias cuestiones específicas relacionadas con el impuesto al valor agregado de la tierra" (Caishui [ 1995] No. 48), impuestos a nivel de condado Los honorarios antes mencionados recaudados por el gobierno popular de las empresas de desarrollo inmobiliario durante la venta de casas, si los honorarios están incluidos en el precio de la vivienda y se cobran a los compradores de la vivienda. tributarán como ingresos por enajenación de bienes inmuebles; los honorarios de agencia no están incluidos en el precio de la vivienda, pero si se recaudan por separado, no se considerarán ingresos por enajenación de bienes inmuebles. la tarifa de cobro se grava como ingreso de la transferencia, se puede deducir al calcular el monto de los elementos de deducción, pero no se utilizará como base para la deducción adicional del 20%; la tarifa de cobro no se gravará como ingreso de la transferencia; de bienes inmuebles. Sí, la tarifa de cobro no se deducirá al calcular el valor agregado.
Si la tarifa de cobro está incluida en el precio de la vivienda no afectará el valor agregado de la empresa, pero sí afectará el total. costo del desarrollo inmobiliario y la tasa de valor agregado de la propiedad inmobiliaria, lo que a su vez afecta el monto del impuesto al valor agregado de la tierra. Por lo tanto, las empresas pueden utilizar esta disposición para la planificación fiscal. , una empresa de desarrollo inmobiliario paga 3 millones de yuanes para adquirir los derechos de uso de la tierra. El costo del desarrollo inmobiliario es de 8 millones de yuanes, la deducción permitida por los costos de desarrollo inmobiliario es 6,5438 + 4 millones de yuanes, el impuesto a la transferencia de bienes raíces es 6,5438 +. 4 millones de yuanes, el precio de venta de bienes raíces es de 25 millones de yuanes y las diversas tarifas recaudadas por el gobierno popular local a nivel de condado son de 10.000 yuanes. Ahora es necesario determinar si la empresa cobra esta tarifa por separado o en combinación con el precio de la habitación.
Análisis: Si las tarifas se cobran por separado, los gastos deducibles de la propiedad son: 308010(30800)×20%+140 = 15,60 (10.000 yuanes), y el valor- El monto agregado es: 2500 -65438.
Si esta tarifa está incluida en el precio de la vivienda, el coste deducible de la propiedad es: 308010(30800)×20%+14100 = 16,6 millones (diez mil yuanes). ), y el valor agregado es: 25000. La planificación fiscal reduce la carga fiscal sobre el valor añadido de la tierra: 298-293=5 (diez mil yuanes).
(D) Realizar la planificación fiscal aumentando las partidas de deducción.
El impuesto al valor agregado de la tierra es uno de los principales costos del desarrollo inmobiliario. La construcción de viviendas estándar ordinarias con una tasa de valor agregado de no más del 20% puede estar exenta del impuesto al valor agregado de la tierra. Las empresas pueden disfrutar de la exención de impuestos aumentando los elementos de deducción de modo que la tasa del valor agregado inmobiliario no supere el 20%.
Por ejemplo, una empresa de bienes raíces construye una casa estándar ordinaria con un precio de 6,5438 millones de yuanes. Según la ley fiscal, los gastos deducibles son de 8 millones de yuanes, el valor agregado es de 2 millones de yuanes. y la tasa de valor agregado es 200 ÷ 800 = 25%. Las empresas de bienes raíces deben pagar impuesto sobre el valor agregado de la tierra: 200 × 30 % = 600 000 yuanes, impuesto comercial: 1000 × 5 % = 500 000 yuanes, impuesto de construcción y mantenimiento urbano y recargo por educación: 50 × (7 % + 3 %) = 5 (diez mil yuanes). Excluyendo el impuesto sobre la renta empresarial, el beneficio de la empresa inmobiliaria es: 1000-800-60-50-5=85 (diez mil yuanes). Proponga el plan de planificación fiscal de su empresa.
Análisis: si la empresa de bienes raíces realiza una planificación fiscal y simplemente renueva la casa, el costo será de 2 millones de yuanes y el precio de la casa aumentará a 120.000 yuanes. Luego, de acuerdo con las disposiciones de la ley tributaria, las partidas de deducción se incrementaron a 6,543,8 millones de yuanes y el valor agregado fue de 2 millones de yuanes. La tasa de valor agregado es 200 ÷ 654,38+0000 = 20% y no se requiere impuesto al valor agregado de la tierra. Las empresas inmobiliarias deben pagar impuesto comercial: 1200×5% = 600.000 yuanes, impuesto de construcción y mantenimiento urbano y recargo educativo: 60×10% = 600.000 yuanes. Excluyendo el impuesto sobre la renta de las sociedades, el beneficio de la empresa inmobiliaria es: 1200-1000-60-6 = 1,34 (diez mil yuanes). La planificación fiscal reduce la carga impositiva corporativa: 134-85=49 (miles de yuanes).
(5) Utilizar políticas preferenciales de impuesto sobre el valor añadido del suelo para la planificación fiscal.
Nuestro país ha estipulado muchas políticas fiscales preferenciales para el impuesto al valor agregado de la tierra. Las empresas de desarrollo inmobiliario pueden crear condiciones para la planificación fiscal al disfrutar de las políticas preferenciales estipuladas en la ley fiscal.
Los elementos de exención fiscal legal para el impuesto al valor agregado de la tierra son los siguientes:
(1) Cuando los contribuyentes construyan casas estándar ordinarias para la venta, el valor agregado no excederá el 20% del el importe de las partidas de deducción. Las casas estándar ordinarias se refieren a casas residenciales construidas de acuerdo con las normas locales de vivienda civil ordinaria. Apartamentos, villas, resorts, etc. de alta gama. No es una habitación estándar cualquiera. Los límites específicos entre las residencias estándar ordinarias y otras residencias serán estipulados por los gobiernos populares de las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central. Los contribuyentes que construyan casas estándar para la venta y el valor agregado no exceda el 20% del monto de la deducción legal estarán exentos del impuesto sobre el valor agregado de la tierra, si el valor agregado excede el 20% del monto de la deducción legal, estarán sujetos a impuestos de acuerdo con la misma; al valor agregado total.
(2) Bienes inmuebles que hayan sido expropiados y recuperados conforme a la ley por necesidades de construcción nacional. Los bienes inmuebles requisados y embargados por el Estado para la construcción nacional de conformidad con la ley se refieren a bienes inmuebles requisados o embargados por el gobierno debido a necesidades de planificación urbana y construcción nacional. Si el contribuyente transfiere el inmueble original debido a necesidades de planificación urbana y construcción nacional para reubicarse, el impuesto al valor agregado del terreno estará exento de acuerdo con este reglamento.
(3) Si una persona transfiere su residencia original debido a una transferencia de trabajo o una mejora de las condiciones de vida, estará exento del impuesto al valor agregado de la tierra después de informar a las autoridades fiscales para su aprobación. Para aquellos que hayan vivido más de 3 años pero menos de 5 años, el impuesto al valor agregado de la tierra se aplicará a la mitad de la tasa. Si la residencia es inferior a 3 años, se cobrará el impuesto sobre el valor añadido del terreno según la normativa. A partir del 5438 de junio+065438+1 de octubre de 2008, los residentes que transfieran sus casas estarán exentos del impuesto al valor agregado de la tierra.
(6) Planificación fiscal a través de dos compraventas de inmuebles.
Los principales impuestos que soportan las ventas de bienes raíces son el impuesto al valor agregado de la tierra y el impuesto comercial, y el impuesto al valor agregado de la tierra es una tasa impositiva progresiva, es decir, cuanto mayor sea la tasa del valor agregado de la propiedad, mayor mayor la tasa impositiva aplicable. Por lo tanto, si el precio de venta de bienes raíces se puede descomponer para reducir la tasa de valor agregado de los bienes raíces, el impuesto al valor agregado de la tierra soportado por las ventas de bienes raíces se puede reducir considerablemente. Debido a que muchas propiedades han sido simplemente renovadas cuando se venden, podemos preocuparnos por la renovación simple y convertirla en una contabilidad independiente, de modo que se pueda realizar la planificación fiscal vendiendo la propiedad dos veces.
Déjame ponerte un ejemplo para ayudarte a analizarlo.
Por ejemplo, una empresa de bienes raíces vendió una casa por un precio total de 6,5438 millones de yuanes. Estaba decorada de forma sencilla y se le habían instalado las instalaciones necesarias. Según las leyes fiscales pertinentes, los gastos permitidos para el negocio de desarrollo inmobiliario son de 4 millones de yuanes y el valor añadido es de 6 millones de yuanes. Las empresas inmobiliarias deben pagar el impuesto al valor agregado de la tierra, el impuesto comercial, el impuesto de construcción y mantenimiento urbano, el recargo educativo y el impuesto a la renta corporativa. Tasa de apreciación del valor del suelo: 600 ÷ 400 = 150%. De acuerdo con el artículo 10 de las "Reglas de implementación del Reglamento provisional sobre el impuesto al valor agregado de la tierra", si el valor agregado excede el 100% pero no excede el 200%, el monto del impuesto al valor agregado de la tierra = valor agregado × 50 % - valor agregado × 15%.
Por lo tanto, el impuesto al valor agregado del terreno a pagar es: 600×50%-400×15% = 2,40 (diez mil yuanes), el impuesto comercial a pagar: 1000×5% = 50 (diez mil yuanes), el mantenimiento y construcción urbanos Se debe pagar recargo de impuestos y educación: 50×10. Excluyendo el impuesto sobre la renta de las sociedades, el beneficio de la empresa inmobiliaria es: 1000-400-240-50-5=305 (diez mil yuanes). Proponga el plan de planificación fiscal de su empresa.
Análisis: Si se hace una planificación fiscal, la compraventa de una casa se dividirá en dos contratos. El primer contrato es un contrato de compraventa de vivienda y no incluye gastos de decoración. El precio de venta de la casa es de 7 millones de yuanes y la deducción permitida es de 3 millones de yuanes. El segundo contrato es un contrato de decoración de la casa. El costo de la decoración es de 3 millones de yuanes y la deducción puede ser de 6,543,8 millones de yuanes. Entonces la tasa de apreciación del valor de la tierra es 400 ÷ 300 = 133%. Impuesto sobre el valor añadido de la tierra a pagar: 400×50%-300×15% = 155 (diez mil yuanes), impuesto comercial: 700× 5% = 35 (diez mil yuanes), impuesto sobre construcción y mantenimiento urbano y recargo por educación: 35× 10% = 3,5(. Impuesto comercial pagadero sobre los ingresos por decoración: 300 × 3% = 9 (diez mil yuanes), impuesto de construcción y mantenimiento urbano y recargo por educación: 9 × 10% = 0,9 (diez mil yuanes). Excluido el impuesto sobre la renta de sociedades , El beneficio de esta empresa inmobiliaria es: 700-300-155-35-3,5+300-100-9-0,9 = 3,966 (diez mil yuanes después de la planificación fiscal, la carga del impuesto de sociedades se reduce: 396,6-305=91,6). (diez mil yuanes).