La diferencia entre contratación y arrendamiento de terrenos
1. ¿Qué es el contrato de arrendamiento de suelo?
Fórmula de cálculo del alquiler anual del terreno: alquiler anual del terreno = estándar de alquiler anual × área de recolección × coeficiente de corrección.
1. Estándar de cobro: los terrenos comerciales se dividen en grados 1 a 8 según la calidad del terreno, y el alquiler es de 30, 28, 25, 20, 16, 13, 10 y 9 yuanes por m2. año.
Las áreas industriales se dividen en áreas urbanas principales y 1-4 según los niveles de terreno, y los alquileres son 10, 7, 5, 3 y 1 yuanes/m2 por año.
Otras categorías (incluido el alquiler de casas) se dividen en grados 1 a 6, con alquileres de 12, 10, 8, 7, 5 y 3 yuanes/m2 por año.
2. Definición de área expropiada: Si se alquila o utiliza un sitio puro (sin edificaciones sobre el suelo), se calculará en base al área real del sitio alquilado, si se alquila una casa; calcularse en función del área del edificio.
2. Cómo determinar la validez de los contratos de tierras rurales
Las disputas sobre la validez de los contratos de tierras rurales se centran principalmente en si el contrato se firmó mediante un acuerdo democrático, es decir, la organización económica colectiva basada en la Ley de Gestión de Tierras. De acuerdo con la Ley de Organización de los Aldeanos y las leyes y reglamentos pertinentes, al contratar tierras, es necesario obtener el consentimiento de más de dos tercios de los miembros de la reunión de los aldeanos o más de dos tercios de los representantes de los aldeanos. Sin este trámite el contrato es nulo.
Base jurídica:
Artículo 3 de la "Ley de Contratos de Tierras Rurales": El Estado implementa un sistema de gestión de contratos de tierras rurales. La contratación de tierras rurales adopta la forma de contratación familiar dentro de organizaciones económicas colectivas rurales. Las tierras rurales, como colinas áridas, zanjas, colinas y playas desiertas, que no son aptas para la contratación familiar, pueden contratarse mediante licitaciones, subastas, consultas públicas, etc.
Artículo 51 de la “Ley de Contrato de Tierras Rurales”: En las mismas condiciones, los miembros de esta organización económica colectiva tienen derecho a dar prioridad a la contratación de tierras rurales por otras modalidades.
Artículo 52 de la “Ley de Contratos de Tierras Rurales”: Si el contratante contrata tierras rurales a unidades o personas físicas distintas a la organización económica colectiva, deberá obtener previamente el consentimiento de la asamblea comunal de los socios. de la organización económica colectiva se someterá a la aprobación del gobierno popular del municipio la aprobación de más de dos tercios de los miembros o de más de dos tercios de los representantes de la aldea. Si el contrato es contratado por una unidad o persona física distinta de la organización económica colectiva, se deberá revisar la solvencia crediticia y la capacidad empresarial del contratista antes de firmar el contrato.
3. ¿Certificado de contrato de terreno?
El certificado de uso del suelo es un documento legal que confirma los derechos de uso del suelo. Según el "Reglamento sobre la aplicación de la Ley de gestión de tierras de la República Popular China", el Estado implementa un sistema de registro y certificación de tierras de conformidad con la ley. Los derechos de propiedad y uso de la tierra registrados de conformidad con la ley están protegidos por la ley y no pueden ser infringidos por ninguna unidad o individuo. El contenido del registro de tierras y el formato de los certificados de propiedad de tierras serán estipulados uniformemente por el departamento de administración de tierras del Consejo de Estado.
Para terrenos contratados, puede solicitar un certificado de derecho de gestión de contratos de terrenos rurales.
Disposiciones pertinentes de la "Ley de gestión de tierras de la República Popular China":
Artículo 11 Las tierras de propiedad colectiva de los agricultores serán registradas y expedidas por el gobierno popular a nivel de condado para confirmar propiedad.
Si la tierra de propiedad colectiva de los agricultores se utiliza para construcciones no agrícolas de conformidad con la ley, el gobierno popular a nivel de condado deberá registrar y emitir un certificado para confirmar el derecho a utilizar la tierra para la construcción.
Las tierras de propiedad estatal utilizadas por entidades e individuos de conformidad con la ley serán registradas por el gobierno popular a nivel de condado o superior, y se emitirán certificados para confirmar el derecho de uso entre ellos; , el Consejo de Estado determinará la autoridad específica de registro y certificación de tierras de propiedad estatal utilizadas por agencias estatales centrales.
La confirmación de la propiedad o los derechos de uso de tierras forestales y pastizales, y la confirmación de los derechos de uso de la acuicultura de superficie de agua y llanuras de marea se realizará de conformidad con la "Ley Forestal de la República Popular China". "Ley de Pastizales de la República Popular China" y "Ley de Pesca de la República Popular China" respectivamente 》Se manejarán las disposiciones pertinentes.
Objetividad jurídica:
Medidas para la Transferencia de Derechos de Gestión de Contratos de Tierras Rurales Artículo 35 El término "transferencia" tal como se menciona en estas Medidas significa que el contratista tiene una ocupación estable no agrícola o un trabajo estable: A solicitud del contratista y el consentimiento de la parte que otorga el contrato, parte o la totalidad de los derechos de administración de tierras del contrato se transferirán a otros agricultores dedicados a la producción y operación agrícola, quienes se encargarán de realizarlos. los correspondientes derechos y obligaciones del contrato de arrendamiento de tierras. Después de la transferencia, la relación contractual original con el terreno termina automáticamente y el contratista original pierde parte o la totalidad de sus derechos de gestión del contrato durante el período del contrato. Subcontratación significa que el contratista transfiere parte o la totalidad de los derechos de gestión de la tierra contratados a otros agricultores de la misma organización económica colectiva para la producción y gestión agrícola dentro de un período de tiempo determinado. Después de la subcontratación, la relación del contrato de terreno original permanece sin cambios y el contratista original continúa desempeñando los derechos y obligaciones estipulados en el contrato de contrato de terreno original. El Contratista será responsable ante el Subcontratista de acuerdo con las condiciones acordadas al momento de la subcontratación. Sin embargo, se exceptúa si el contratista entrega el terreno a otros por menos de un año. El intercambio se refiere al intercambio de tierras contratadas pertenecientes a la misma organización económica colectiva entre contratistas para la conveniencia de la agricultura o sus propias necesidades, y el intercambio de los correspondientes derechos de gestión de contratos de tierras. La participación patrimonial significa que, para desarrollar la economía agrícola, los contratistas que implementan el modelo de contratación familiar utilizan los derechos de gestión de contratos de tierras como capital y participan voluntariamente en la producción y gestión de cooperativas agrícolas. Los contratistas que utilizan otros métodos de contratación cuantifican los derechos de gestión de contratos de tierras en equidad y forma; acciones. Sociedad o cooperativa dedicada a la producción y explotación agrícola. El arrendamiento se refiere al contratista que alquila parte o la totalidad de los derechos de gestión de tierras contratados a otros para la producción y operaciones agrícolas dentro de un período de tiempo determinado. Después del arrendamiento, la relación del contrato de terreno original permanece sin cambios y el contratista original continúa desempeñando los derechos y obligaciones estipulados en el contrato de contrato de terreno original. El arrendatario será responsable ante el contratista según las condiciones pactadas al momento del arrendamiento. Los cesionarios mencionados en estas Medidas incluyen contratistas y arrendatarios.