¿Está permitido transferir derechos de uso de suelo de propiedad estatal sin bienes inmuebles?

Con su bajo precio, las "viviendas con derechos de pequeña propiedad" se han extendido rápidamente en las principales ciudades de todo el país, ocupando una gran parte del mercado inmobiliario. Controversia A esto le siguieron una serie de problemas. No hace mucho, el Comité de Construcción Municipal de Beijing emitió la "Advertencia de riesgo sobre cuestiones relacionadas con la compra de viviendas", recordando a los compradores de viviendas que no compren casas sin derechos de propiedad o con propiedad en disputa, y afirmó que "en vista de la transacción inmobiliaria actual En el mercado, existen problemas que afectan la seguridad de las transacciones y socavan la legalidad de las partes de la transacción. En cuanto a la cuestión de los derechos e intereses, el Comité Municipal de Construcción recuerda solemnemente a los consumidores que no compren casas que no tengan derechos de propiedad o cuyos derechos de propiedad estén en disputa. No compre casas que anuncien "derechos de uso", "derechos de propiedad rural" o "derechos de pequeña propiedad". Dichas casas no tienen derechos de propiedad, derechos de transferencia, derechos de disposición, derechos de ingresos, etc. No puedo manejar los procedimientos de transferencia de propiedad." Esto volvió a despertar la atención de todos sobre las "viviendas con derechos de pequeña propiedad" y el debate sobre su estatus legal.

Si una casa con derechos de pequeña propiedad es legal y si se puede comprar o transferir, primero debemos aclarar qué es un "derecho de pequeña propiedad". De hecho, los "derechos de pequeña propiedad" no son un concepto legal, sino un término consuetudinario formado por las personas en la práctica social. Por lo tanto, no existe una explicación normativa para el significado de “derechos de pequeña propiedad”. Actualmente existen tres explicaciones principales para los “derechos de pequeña propiedad”.

La primera explicación es que los derechos de propiedad de los promotores se denominan "derechos de propiedad grandes" y los derechos de propiedad de los compradores de viviendas se denominan "derechos de propiedad pequeña". El nombre proviene del hecho de que los derechos de propiedad del comprador de la vivienda se dividen entre una de las propiedades del promotor. En términos relativos, los promotores son grandes y los compradores pequeños.

La segunda explicación se basa en si es necesario pagar las tasas de transferencia de la tierra cuando la casa se transfiere nuevamente. Aquellos que no necesitan pagar tarifas de transferencia de tierras se denominan "grandes derechos de propiedad", y aquellos que sí deben pagar tarifas de transferencia de tierras se denominan "pequeños derechos de propiedad". Según esta explicación, la vivienda comercial ordinaria es una casa con "grandes derechos de propiedad" y la vivienda asequible es una casa con "pequeños derechos de propiedad".

La tercera explicación se basa en la autoridad que expide el certificado de propiedad. Si el estado emite certificados de derechos de propiedad, se denomina "grandes derechos de propiedad". Si el estado no emite un certificado de derechos de propiedad, se denomina "derechos de pequeña propiedad" o "derechos de propiedad rural". Los compradores de viviendas deben tener en cuenta que los “derechos de propiedad rural” no constituyen derechos de propiedad real en el sentido legal.

La primera y segunda interpretación de los "derechos de pequeña propiedad" son legales. Siempre que se pague el precio de compra de la casa o se pague la tarifa de transferencia del terreno al momento de la transferencia, puede comprar y vender libremente. Las disposiciones legales son claras. Sin embargo, la naturaleza jurídica de la tercera interpretación de los "derechos de pequeña propiedad" es controvertida y no existe un certificado de derechos de propiedad reales. Este es el tema principal que vamos a discutir hoy.

¿Cuál es la naturaleza jurídica del derecho de propiedad rural de la vivienda? ¿Es legal y se puede comprar o transferir?

En primer lugar, debe quedar claro que las casas rurales con derechos de propiedad son construcciones legales siempre que hayan pasado por los trámites de aprobación correspondientes de conformidad con la ley. La ley permite a los colectivos rurales construir casas colectivas. tierra. Por lo tanto, no sólo las casas con derechos de propiedad rural son construcciones ilegales. Es solo que algunos problemas en el proceso de venta entran en conflicto con las leyes y regulaciones vigentes, lo que hace que la gente piense erróneamente que se trata de una construcción ilegal. Dado que es legal, ¿se pueden comprar y transferir casas con derechos de propiedad rural? Según la "Ley de Gestión de Tierras de la República Popular China", los derechos de uso de la tierra de propiedad colectiva de los agricultores no pueden transferirse, transferirse ni arrendarse para construcciones no agrícolas. Las viviendas rurales son de propiedad colectiva y los aldeanos sólo tienen derecho a utilizarlas. Los agricultores que venden sus casas a residentes urbanos no pueden obtener reconocimiento y protección legal, y no pueden solicitar procedimientos legales como certificados de uso de la tierra, certificados de bienes raíces y certificados de escrituras fiscales. Además, según las leyes y reglamentos pertinentes, los residentes urbanos tienen estrictamente prohibido comprar terrenos para viviendas en zonas rurales, y está estrictamente prohibido expedir certificados de uso de suelo para casas compradas o construidas ilegalmente por residentes urbanos en zonas rurales. Los aldeanos rurales que soliciten tierras para su propiedad después de vender o alquilar sus casas originales no serán aprobados. Por lo tanto, las casas de propiedad rural no pueden ser enajenadas ni vendidas a terceros que no sean socios colectivos. Por lo tanto, la compra de viviendas con derechos de propiedad rural por parte de ciudadanos distintos de los colectivos rurales no está reconocida legalmente y sus acciones son inválidas. Por un lado, esto se debe a que los derechos de uso de las propiedades rurales son sólo derechos colectivos de uso de la tierra que disfrutan los aldeanos, y la propiedad de la tierra todavía pertenece al colectivo de la aldea. Por lo tanto, en lo que respecta a los aldeanos, no pueden disponer de la tierra. Por otro lado, el derecho a utilizar la propiedad rural es un derecho de membresía que disfrutan los miembros colectivos y no puede transferirse a otros como miembro. Como derecho de miembro, no puede ser disfrutado por terceros distintos de los miembros colectivos. El certificado de derechos de propiedad emitido por el gobierno municipal no es válido y no puede probar los derechos de propiedad de la casa. Debido a que el gobierno municipal no es la autoridad de certificación de derechos de propiedad de vivienda estipulada en las leyes de nuestro país y no está calificado para emitir certificados, sus acciones no son válidas. Al mismo tiempo, las leyes de nuestro país estipulan que los derechos de propiedad de los bienes inmuebles deben, en principio, estar registrados y sus derechos de propiedad no registrados no pueden ser reconocidos por ley. Sin embargo, los procedimientos de transferencia gestionados por el gobierno del municipio o el comité de aldea no están reconocidos por ley. Pero esto no significa que las casas con derechos de propiedad rural no puedan transferirse, sino que los objetos para transferir o vender son limitados y sólo pueden transferirse y reemplazarse dentro de los miembros colectivos.

¿Cuáles son los riesgos para los residentes urbanos que han comprado o se están preparando para comprar casas con derechos de propiedad rural?

Primero, los riesgos legales, que se han discutido en detalle anteriormente, imponen muchas restricciones a la circulación y transferencia de casas con derechos de propiedad rurales, porque las casas con derechos de propiedad rurales solo tienen las propiedades de usabilidad de las casas comerciales ordinarias, pero no tienen las propiedades legales de las casas comerciales ordinarias. Por lo tanto, no es un edificio comercial. Por lo tanto, las disposiciones y sistemas pertinentes de leyes y reglamentos sobre viviendas comerciales no son válidos para las viviendas de propiedad rural. El Tribunal Popular no puede aplicar las disposiciones legales y las interpretaciones judiciales sobre la venta de viviendas comerciales a casos relacionados con viviendas de propiedad rural, lo que dificulta su protección. los derechos e intereses de los compradores de viviendas.

Al mismo tiempo, dado que el contrato para comprar casas con derechos de propiedad rural no es válido, según las disposiciones legales, los compradores de viviendas sólo pueden pedir al desarrollador que devuelva el precio de compra y pague intereses de acuerdo con la tasa de interés del préstamo del banco para el mismo período. Sin embargo, según los casos existentes, si un comprador de casa sabe claramente que la casa comprada sigue siendo propiedad del municipio y solicita una compensación por las pérdidas debidas a su propia culpa, el Tribunal Popular puede no apoyarla. E incluso si el promotor incumple el contrato, los derechos del comprador no estarán protegidos por la nulidad del contrato. Dado que los derechos de propiedad rural de la vivienda no están reconocidos por ley, no están registrados ante la autoridad de vivienda y no están sujetos a supervisión por parte de agencias gubernamentales, si encuentra algunos problemas de calidad de la vivienda o problemas de mantenimiento de las instalaciones públicas durante el uso de la casa, el alivio Los canales son muy limitados.

El segundo es el riesgo de política. Después de comprar una casa rural en construcción, el comprador firma un contrato con el promotor y paga el precio de la casa si los departamentos pertinentes rectifican el proyecto de construcción de la vivienda rural, algunos proyectos. puede llamarse Detener o incluso forzar la demolición. Entonces el resultado sólo puede ser que el comprador de la casa le pida al desarrollador el dinero para comprar la casa. El comprador de la casa puede enfrentar la situación embarazosa de no poder obtener la casa y no poder reclamar el pago de la casa a tiempo. Además, si se produce una expropiación y demolición de tierras después de comprar una casa, dado que la propiedad rural no tiene derechos de propiedad legales reconocidos por el Estado, el comprador no es el propietario legal de la propiedad y es probable que no reciba la compensación por la demolición de la propiedad. Como compensación por demolición del usuario real, es insignificante en comparación con la compensación por propiedad.

En tercer lugar, actualmente no existen regulaciones claras sobre el desarrollo y la construcción de viviendas con derechos de propiedad rural, y tampoco existe supervisión del desarrollo y la construcción. Sin embargo, el desarrollo de la vivienda rural con derechos de propiedad no está respaldado por préstamos bancarios. Durante el proceso de desarrollo, una gran cantidad de fondos de desarrollo no están sujetos a la supervisión gubernamental ni bancaria y dependen principalmente de la autodisciplina de los desarrolladores. Una vez que hay un problema con la financiación u otros aspectos de la unidad de desarrollo, es muy probable que se convierta en un proyecto inacabado. Si el precio de compra se paga por adelantado a la unidad de desarrollo sin ninguna calificación ni supervisión, habrá grandes riesgos para los compradores de la vivienda en términos de seguridad de los fondos, si los fondos del desarrollador están disponibles a tiempo y si la casa se puede entregar con calidad y a tiempo. Al mismo tiempo, sin las calificaciones de un promotor, es difícil garantizar la calidad de la casa y la garantía postventa de la misma. Además, es probable que surjan problemas en la gestión de la propiedad después de la mudanza.

En cuarto lugar, debido a que los derechos de propiedad rural adquiridos no han sido reconocidos ni protegidos por la ley por las autoridades inmobiliarias nacionales, los procedimientos legales de derechos de propiedad no pueden completarse y no pueden transferirse legalmente después de la compra. Al mismo tiempo, también tiene un gran impacto en la conservación y valoración de la casa.

¿Es posible que casas rurales con pequeños derechos de propiedad se conviertan en casas con grandes derechos de propiedad?

Muchas personas creen que con la promulgación de la Ley de Propiedad, los derechos de propiedad de los ciudadanos se afirmarán plenamente y los derechos de propiedad rurales también serán reconocidos por ley y eventualmente podrán transformarse en viviendas con derechos de propiedad legales. . ¿Se pueden convertir las casas con derechos de propiedad del municipio en casas con derechos de propiedad inmuebles? A juzgar por las leyes y regulaciones vigentes en mi país, todavía falta una base legal para la transformación de viviendas rurales con derechos de propiedad en viviendas con derechos de propiedad. Desde la perspectiva de los conceptos de gestión de la tierra de mi país y la orientación del valor de la gestión de la tierra, mi país no abandonará la transferencia de tierras colectivas en el corto plazo. Por lo tanto, llevará mucho tiempo transformar las casas rurales con derecho de propiedad en casas con derecho de propiedad. Al mismo tiempo, incluso si las casas rurales con derecho de propiedad se pueden convertir en casas con derecho de propiedad en el futuro, de acuerdo con el sistema de tierras existente, los compradores de viviendas aún deben pagar tarifas de transferencia de tierras. Como resultado, el costo para los compradores de vivienda al adquirir viviendas con derechos de propiedad rurales es casi el mismo que el costo de comprar viviendas comerciales.

Por eso te sugerimos que lo mejor es no comprar vivienda con derechos de propiedad rural, y si ya la has comprado, deberías comprobarlo lo antes posible. Si cree que puede soportar los riesgos mencionados en este artículo, o realmente necesita comprar una propiedad con derechos de propiedad rural, le recomendamos que compre una casa existente y preste atención para verificar si el proyecto ha pasado por los trámites de aprobación correspondientes. así como las calificaciones y reputación del promotor, para minimizar el riesgo de comprar una casa. Si no puede o no quiere asumir los riesgos anteriores y desea comprar una propiedad rural, actualmente debe transferir el registro de su hogar al colectivo de la aldea donde se encuentra la propiedad rural.

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