Las tácticas rutinarias de "alquiler y préstamo" mejoran estas "tácticas preventivas", compruébelas.
La tradicional temporada de alquiler llega con la temporada de graduación, y cómo evitar los "escollos" de los inquilinos ha llamado la atención de todas las partes.
Una investigación reciente del People's Daily Online Real Estate encontró que el plan de "préstamos de alquiler" que sumió a los inquilinos en una profunda confusión el año pasado ha generado nuevos trucos, y los inquilinos pueden correr mayores riesgos por esto, lo que merece vigilancia. Al mismo tiempo, debido a la ausencia de empresas de alquiler de viviendas, los problemas de algunos inquilinos, como depósitos y alquileres no reembolsables, deducciones adicionales, rebajas de pagos anticipados, informes crediticios vencidos y rechazos de préstamos, no se han resuelto de manera efectiva.
Los abogados recuerdan a los inquilinos que tengan precaución al firmar un contrato de "alquiler y préstamo", tengan cuidado con las rutinas y trampas y se mantengan alejados de intermediarios informales.
Transferir riesgos y mejorar la rutina del "préstamo de alquiler"
En términos generales, el modelo de "préstamo de alquiler" significa que la empresa de arrendamiento de viviendas hipoteca los créditos del arrendatario a una empresa financiera tercera. La empresa financiera paga todo el alquiler a la empresa de arrendamiento por adelantado, y luego la empresa de arrendamiento se lo entrega al propietario y el arrendatario reembolsa el dinero a la empresa financiera con regularidad.
Según expertos de la industria, las empresas de arrendamiento generalmente retienen los préstamos, retrasan los pagos a los propietarios en forma de pagos trimestrales o mensuales y utilizan los fondos para expansión, renovación, etc., lo que resulta en un alto apalancamiento y un capital pobre. operaciones. Normas y otros temas. Una vez que una empresa de arrendamiento encuentra problemas financieros y carece de funciones, causará riesgos y pérdidas a la empresa financiera, a los propietarios y a los inquilinos.
En la práctica, debido a que el préstamo está incluido en el historial crediticio del inquilino e involucra a compañías de arrendamiento, propietarios, inquilinos y compañías financieras, los inquilinos a menudo rechazan los “préstamos de alquiler”. Algunas empresas de arrendamiento ocultan la verdad y utilizan "procesos internos" como excusa para obtener información privada, como fotografías de los documentos de identidad de los inquilinos, e inducirlos a firmar préstamos, convirtiendo los "préstamos de alquiler" en "préstamos de rutina".
Recientemente, muchos inquilinos del Beijing Daren Apartment informaron al People's Daily Online que Daren Apartment indujo a los inquilinos que "pagan uno por tres" a "pagar uno por uno", que es esencialmente el "préstamo de alquiler" del inquilino. Los inquilinos que ya hayan utilizado un "préstamo de alquiler" deben firmar un nuevo contrato de préstamo. Lo que es diferente del pasado es que este tipo de préstamo de alquiler se transfiere directamente a la cuenta personal del inquilino y luego el inquilino transfiere el dinero al apartamento.
El inquilino le dijo a People.com Real Estate que el nuevo contrato se firmó a través del subprograma WeChat de Darenyu y que el prestamista era Smile Finance. "Daren Yu solo dijo que 'uno a uno' puede reducir la presión sobre los inquilinos. Pensamos que era bastante bueno en ese momento, pero descubrimos que era un préstamo después de que lo terminamos. Dijo: "Los fondos". Llegó por primera vez a nuestra cuenta y luego nos pidieron que transfiriéramos el préstamo de una sola vez. Transfiérelo a la cuenta de Yuren Company”.
Los expertos de la industria dijeron que a través de este método de facturación, la empresa de arrendamiento transfiere la deuda. riesgo para los inquilinos.
Dado que el inquilino no se ha puesto en contacto directamente con el préstamo de alquiler antes, después de que la empresa de arrendamiento tiene problemas, la empresa financiera está obligada a ayudar al inquilino a resolver el problema de crédito causado por el hecho de que el propietario detuviera el pago después de ser expulsado. Sin embargo, en el nuevo método de pago, no existe una relación restrictiva entre la empresa de arrendamiento y la empresa financiera, es decir, no importa cuál sea la situación posterior, el arrendatario debe pagar según el contrato y confiar en la fuerza personal del arrendatario para hacerlo. recuperar el préstamo de alquiler transferido a la empresa de leasing Más difícil.
Da Renyu respondió al People's Daily Online Real Estate diciendo que la compañía financiera con la que Da Renyu busca cooperar no debería pagar al personal de arrendamiento por el procesamiento del préstamo y requiere que el personal cumpla con sus deberes e informe a los inquilinos sobre la verdad.
Según el informe inmobiliario del People's Daily Online, la mejora de los “préstamos para alquiler” no es un caso aislado. Un inquilino que alquila a través de Beijing Haoyuan Hengye Real Estate Brokerage Co., Ltd. proporcionó un contrato de préstamo firmado con Jinshang Consumer Finance Co., Ltd. El contenido del contrato muestra que los fondos del préstamo emitidos por Jinshang Finance serán pagados por el prestatario. a Haoyuan de forma independiente.
Las fotos del contrato electrónico proporcionadas por el inquilino muestran que la plataforma de préstamos transfiere directamente los fondos del préstamo a la cuenta del inquilino, y el prestatario los transfiere a la empresa de arrendamiento, y el inquilino es totalmente responsable del pago. .
El contenido del contrato muestra que el arrendatario no se negará a reembolsar debido a disputas sobre bienes/servicios.
El contrato también estipula específicamente que “el arrendatario sabe, comprende y confirma que no existe ninguna relación de publicidad, garantía o distribución entre Jinshang Financial y Haoyuan Hengye.
Cuando surja una disputa entre el arrendatario y Haoyuan Hengye, se resolverá mediante negociación entre el arrendatario y Haoyuan Hengye y no tendrá nada que ver con Jinshang Financial. El arrendatario no se negará a reembolsar el principal del préstamo ni los gastos relacionados por ningún motivo. disputa sobre bienes y servicios.
“Si la empresa de arrendamiento quiebra, el propietario que no puede cobrar el alquiler desalojará al inquilino. El inquilino no tiene casa donde vivir y no puede encontrar el préstamo de alquiler restante, pero tiene que seguir pagando a la empresa financiera. ", dijeron las personas antes mencionadas familiarizadas con el asunto.
Ma Yuzhen, un abogado de bienes raíces del bufete de abogados Long'an de Beijing, dijo que las empresas de apartamentos inducen a los inquilinos a firmar contratos de préstamo y violan los derechos de los inquilinos. para saber. Dijo que no descarta la posibilidad de que los empleados realicen operaciones irregulares. Ma Yuzhen recuerda a los inquilinos que presenten información cuidadosamente y juzguen cuidadosamente el contenido del contrato. >La ausencia de la empresa de arrendamiento dificulta que los inquilinos salvaguarden sus derechos “El pasado mes de junio 5438 065438 En octubre, hubo un problema con la cadena de capital del apartamento y el propietario confiscó el alquiler y nos echó. Pensé que se había acabado. Pero este mes, la plataforma de préstamos me dedujo inexplicablemente más de 23.000 yuanes. Revisé mi informe de crédito y descubrí que el préstamo que obtuve todavía estaba allí y estaba vencido por 6 meses, lo que resultó en que mi hipoteca no fuera aprobada. " Linda (transliteración), inquilina del Met Apartment en el distrito de Baoshan, Shanghai, ha estado preocupada por el "préstamo de alquiler" durante medio año. Le dijo al People's Daily que al firmar el contrato, todo estuvo a cargo del ama de llaves ( Personal de Meet), y ella no sabía que tenía dinero a cuestas.
La captura de pantalla proporcionada por el inquilino del apartamento de Met muestra que el contrato de "préstamo de alquiler" no fue firmado por el. El inquilino y la compañía financiera aún retuvieron los fondos del inquilino después de muchos meses de alquiler.
Después de múltiples comunicaciones entre el adquirente de Maijia Apartment y Jinshang Financial, el emisor del préstamo, Linda dijo que Jinshang Financial se negó a reembolsar. el alquiler cobrado de más En términos de informes crediticios, Jinshang Financial prometió ayudarla a limpiar su historial de préstamos vencidos de dos meses, porque la relación de arrendamiento en realidad se terminó durante todo el proceso de reanudación, descubrió Linda. que los empleados de Yu Jian solo utilizaron firmas electrónicas irreconocibles para los contratos de préstamo que ella operaba, e incluso dudaba de que los contratos de préstamo fueran legales.
Ma Yuzhen dijo que si el arrendatario realmente puede probar que el contrato de préstamo. Si no es su verdadera intención, puede presentar una demanda y solicitar la revocación del contrato de préstamo, “pero esto es difícil de lograr. Después de todo, es poco probable que el inquilino conserve pruebas suficientes para anular el contrato de préstamo escrito. "Dijo.
Hay muchos inquilinos que tienen experiencias similares a las de Linda. El grupo de intercambio de inquilinos establecido por el inquilino de Beijing Xiao Qiang cubre a más de 10.000 inquilinos que "alquilan y prestan" para defender sus derechos. People's Daily Una encuesta inmobiliaria en línea encontró que los inquilinos que tienen problemas secundarios con los "préstamos de alquiler" debido a las dificultades financieras de la administración del apartamento o la deserción del intermediario son desalojados por el propietario y no pueden recuperar el alquiler y el alquiler no incurrido de la empresa de arrendamiento. y necesito seguir pagando sin saberlo. El préstamo firmado, el informe crediticio vencido del inquilino cuyo pago fue cancelado y el consumo estaban restringidos.
Muchos inquilinos de Beijing Haoyuan Hengye dijeron a People.com Real. Estate que tomaron medidas después de que su comunicación con Haoyuan Hengye fue ineficaz. Tomaron medidas como llamar a la policía y demandar al tribunal. La policía creyó que la negligencia de Haoyuan Hengye hacia el inquilino era una disputa económica y no presentó un caso. Tras la decisión del tribunal, la ejecución no pudo continuar debido a la falta de bienes ejecutables. A los inquilinos que obtuvieron un formulario de liberación de alquiler se les cancelan sus registros de crédito vencidos comunicándose con Jinshang Financial, y sus depósitos y alquileres no pueden ser devueltos. personal de Haoyuan Hengye ahora. ¿Nos hemos comunicado con los inquilinos que han sido bloqueados por el personal? La otra parte también dijo que ya no eran empleados de Haoyuan Hengye. Algunas personas encontraron las numerosas oficinas de Haoyuan Hengye en Beijing una tras otra, pero los edificios estaban vacíos. "Dijo el inquilino.
El inquilino de Haoyuan Hengye proporcionó el formulario de entrega del alquiler y fotografías de la plataforma de préstamos de terceros que no se ha pagado después del alquiler.
Diario del Pueblo Llamadas en línea muchas veces Uno de los miembros del personal que se comunicó con el número de teléfono móvil en la información de registro industrial y comercial de Haoyuan Hengye confirmó que habían recibido la carta de entrevista, al cierre de esta edición, no había habido respuesta de los inquilinos de Beijing Tiandihao Real Estate. Brokerage Co., Ltd. Wang Weidong estableció un grupo de intercambio de protección de derechos con más de 300 inquilinos. 2065438 El 1 de enero de 2009, informó colectivamente el caso a la Oficina de Seguridad Pública de Beijing Xicheng, pero no hubo más desarrollo y los inquilinos. No puedo contactar al personal de Tiandihao.
El inquilino de Beijing Cai Asset Management Co., Ltd. informó al People's Daily Online Real Estate que Cai obligó al inquilino a pagar el alquiler a Jinshang Financial en octubre de 2018165438, lo que provocó que el informe crediticio del inquilino estuviera vencido. En la actualidad, no se ha podido contactar con el personal de Cai. El adquirente, Aonan Yashe (Beijing) Real Estate Brokerage Co., Ltd., declaró que no asume las responsabilidades correspondientes y exige al arrendatario que renueve el contrato de arrendamiento por un año, de lo contrario. el depósito no será reembolsado.
Al mismo tiempo, algunos inquilinos de Suzhou Lezhan Apartment, Beijing Warm House Real Estate Brokerage Co., Ltd. y Beijing Shuangqiang Zhiyuan Real Estate Development Co., Ltd. también encontraron problemas similares. Las empresas de arrendamiento pierden contacto o son irresponsables, los informes crediticios de los inquilinos están atrasados y las pérdidas financieras son comunes.
People's Daily Online Real Estate llamó muchas veces a los números de teléfono registrados en la información industrial y comercial de las seis empresas mencionadas anteriormente y envió cartas de entrevista una por una. Después de que el personal de Suzhou Lezhan y Beicai Shengda fueron informados de la solicitud de entrevista, ambos negaron estar relacionados con las empresas. Las otras empresas no habían respondido al cierre de esta edición.
Se descubrió que los prestamistas de las cinco empresas de arrendamiento, Shanghai Yumei, Beijing Haoyuan Hengye, Beijing Financial Shengda, Beijing Wu Wenxin y Beijing Shuangqiang Zhiyuan, son todos Jinshang Consumer Finance Co., Ltd.. Para comprender Jinshang Finance cómo juzgar el cumplimiento de los contratos de préstamo, cómo controlar el riesgo de retiro de capital por parte de las empresas de arrendamiento, cómo devolver los fondos deducidos y ayudar a los inquilinos a borrar los registros de crédito vencidos debido a factores pasivos, People's Daily Online Real Estate Emitió una carta de entrevista a Jinshang Financial.
La Oficina de la Junta Directiva de Jinshang Financial ha confirmado la recepción de la carta de la entrevista, pero no ha respondido al cierre de esta edición.
Para solucionar el dilema, los expertos piden reforzar la supervisión
¿Por qué las empresas de leasing prefieren los "préstamos de alquiler"? Cómo resolver el desarrollo de los "préstamos de alquiler"
Hu Jinghui, ex vicepresidente de I Love My Home Group Holding Company, dijo al People's Daily Online Real Estate que los precios de los activos básicos de los apartamentos de alquiler a largo plazo son Demasiado alto, la tasa de rendimiento anualizada es baja y no hay canales de financiación efectivos, por lo que el mercado dio origen a los “préstamos de alquiler”. Los "préstamos de alquiler" convencionales crean objetivamente un desajuste entre los fondos de capital y los plazos. El alto apalancamiento y los altos riesgos magnifican el apalancamiento financiero del mercado de apartamentos de alquiler a largo plazo, y los riesgos repercuten en los inquilinos y los propietarios.
Zhao Xiuchi, vicepresidente y secretario general de la Sociedad de Derecho Inmobiliario de Beijing y profesor de la Universidad Capital de Economía y Negocios, cree que el brote de pisos de alquiler a largo plazo está relacionado con el uso excesivo de " "Préstamos de alquiler" para comprar casas a precios elevados, lo que provoca que los apartamentos de alquiler a largo plazo no puedan llegar a fin de mes. , también está relacionado con la supervisión laxa de los préstamos de alquiler y su utilización para otros fines.
Aunque existen varios inconvenientes y riesgos, algunos expertos señalan que al tratarse de una innovación financiera, el problema no es el "préstamo de alquiler" en sí, sino la falta de supervisión efectiva durante su uso. Deberíamos comprender plenamente el papel positivo de los "préstamos de alquiler" en la industria del alquiler de viviendas para satisfacer las necesidades financieras razonables de los operadores.
Con el aumento de los precios de la vivienda en las grandes ciudades y la continua afluencia de jóvenes talentos, la demanda de viviendas en alquiler está aumentando gradualmente. Especialmente a medida que se acerca la temporada de graduación, los apartamentos de alquiler a largo plazo conocidos como “mudanza” y “pago a plazos” atraen a muchos graduados universitarios que trabajan duro en las grandes ciudades. Un apoyo financiero adecuado ayudará a aliviar la presión del alquiler.
En este sentido, Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, cree que las autoridades reguladoras deben reforzar el control de los riesgos financieros en el mercado de leasing. Por ejemplo, parte de los fondos se puede retirar apropiadamente para supervisión, similar a los fondos de préstamo equivalentes a un mes de alquiler del inquilino, lo que puede ayudar a prevenir riesgos después de varios incumplimientos de contratos de arrendamiento.
De hecho, a partir del segundo semestre de 2018, muchos lugares en todo el país han emitido documentos para regular el negocio de "alquiler y préstamo" en respuesta a la rutina frecuentemente riesgosa de "alquiler y préstamo".
Muchos departamentos de Beijing exigen que las empresas de alquiler de viviendas no utilicen fondos obtenidos de préstamos bancarios y otros canales de financiación para competir brutalmente por apoderarse de viviendas; Shanghai exige que las pequeñas empresas de préstamos y las empresas de garantía de financiación suspendan inmediatamente la cooperación con el arrendamiento. empresas de desarrollo personal "préstamos de alquiler"; Chongqing rectificará las actividades ilegales de "préstamos de alquiler", y los intermediarios tienen estrictamente prohibido obligar o engañar a los inquilinos para que firmen "préstamos de alquiler"; Hainan estipula que las empresas de arrendamiento de viviendas no pueden abrir "préstamos de alquiler"; préstamo" y otros servicios financieros por su cuenta...
En agosto del año pasado, la Comisión Reguladora Bancaria de China exigió una mayor mejora de las políticas diferenciadas de crédito inmobiliario, prohibió actividades ilegales como los "préstamos para el pago inicial" y los fondos de préstamos al consumo fluyan hacia el mercado inmobiliario y frenaron decididamente la burbuja inmobiliaria.
De junio a octubre de este año, la Comisión Reguladora Bancaria de China pidió una vez más que persistiéramos en combatir el caos en el mercado financiero, frenar aún más las prácticas comerciales ilegales, tratar con instituciones de alto riesgo de conformidad con la ley y tomar medidas severas contra las operaciones financieras ilegales. actividades, mantener la estabilidad del mercado financiero y promover la construcción de mecanismos de largo plazo para el sector inmobiliario.
“El gobierno no está reprimiendo ciegamente el negocio de los 'préstamos de alquiler', sino que está enfatizando el concepto de operaciones estandarizadas". Yan Yuejin cree que desde la perspectiva de las políticas locales, la primera es que el texto del El contrato de alquiler debe recordar claramente al inquilino ". El segundo es separar directamente las empresas de alquiler de apartamentos a largo plazo del negocio de los "préstamos de alquiler".
“Los préstamos para alquiler tienen ventajas y desventajas. Debemos prevenir riesgos y separar eficazmente las empresas de apartamentos y los préstamos para alquiler. Al mismo tiempo, también debemos recordar a los inquilinos los riesgos y garantizar que se utilicen fondos específicos mediante el establecimiento de un préstamo. Fondo común para asignar los fondos de los 'préstamos de alquiler'. Úselo para pagar el alquiler del propietario”, sugirió Zhao Xiuchi. (¿Todos los inquilinos entrevistados en este artículo tienen seudónimos)?