Cómo determinar la propiedad de plazas de aparcamiento y garajes subterráneos
Análisis jurídico de la titularidad, derechos de explotación y derechos de uso de plazas de aparcamiento y garajes subterráneos
1 Disposiciones legales---“Código Civil” (en vigor en 2021.1)
Artículo 275 La propiedad de las plazas de aparcamiento y garajes previstos para aparcar coches dentro del recinto del edificio se acordará entre las partes mediante venta, donación o arrendamiento.
Las plazas de aparcamiento para coches en las vías u otros lugares de propiedad del propietario serán de propiedad del propietario.
Artículo 276: Dentro de los espacios de estacionamiento y divisiones de garaje del edificio de uso principal, los espacios de estacionamiento y garajes previstos para el estacionamiento de automóviles deberán satisfacer en primer lugar las necesidades de los propietarios.
En segundo lugar, la ley describe brevemente los derechos de propiedad del garaje subterráneo (plazas de aparcamiento, garajes previstos para aparcar coches) en zonas residenciales acordados entre los promotores y los compradores de viviendas en el contrato de compraventa de bienes raíces para determinar sus derechos de propiedad. . Si no hay acuerdo o el acuerdo no es claro, se presume que los derechos de propiedad pertenecen al comprador. Este punto de vista se basa en:
Primero, de acuerdo con el principio de que los edificios en el terreno y los derechos de uso del terreno son inseparables, si los derechos de uso del terreno dentro de un rango específico no pueden obtenerse, la propiedad de cualquier edificio en la tierra no se puede obtener. Por lo tanto, es imposible obtener derechos de uso de suelo de forma independiente para garajes subterráneos. El terreno utilizado en el garaje subterráneo lo pagan los propietarios, y toda la superficie del terreno de la comunidad ha sido asignada a todos los propietarios. Los derechos de uso de la tierra de la comunidad pertenecen a los propietarios y los desarrolladores ya no disfrutan de los derechos de uso de la tierra de la comunidad. Los derechos de propiedad y distribución de edificios en el terreno no pueden disfrutarse a menos que se obtenga el consentimiento del titular del derecho de uso del terreno.
En segundo lugar, como una de las instalaciones de apoyo a la construcción residencial, el garaje subterráneo es una instalación accesoria del edificio. Al igual que las carreteras y las tuberías, debe ser un accesorio de la casa y debe ser utilizado por el propietario del edificio. Si no hay acuerdo especial en el contrato de compraventa, los bienes inmuebles deben venderse y transmitirse junto con el sujeto y el objeto (casa). Es obligación legal del promotor construir garajes subterráneos de acuerdo con las normas gubernamentales. El garaje subterráneo no puede abrirse al público para beneficio personal, sino para satisfacer las necesidades de vida de los propietarios de la comunidad y proporcionar plazas de aparcamiento para grupos específicos de personas. El artículo 275 del Código Civil (vigente a partir del 1 de enero de 2021) adopta la "teoría del acuerdo", pero el Código Civil (vigente a partir del 1 de enero de 2021) no estipula cómo abordar situaciones en las que no hay acuerdo o el acuerdo es no claro.
3. Disposiciones legales sobre la titularidad de los garajes subterráneos.
(1) Antes de la promulgación del Código Civil (2021.1), no existía una base legal clara para confirmar la propiedad de los edificios subterráneos. A juzgar por las leyes y reglamentos inmobiliarios vigentes, no existe ninguna base legal para confirmar la propiedad de los edificios subterráneos. La Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos y las Medidas de Gestión y Registro de Propiedad de Viviendas Urbanas de mi país solo estipulan el registro de propiedad de viviendas en terrenos, excluidos los edificios subterráneos. Artículo 2 de la "Ley de Ordenación Inmobiliaria Urbana": "Las casas a que se refiere esta ley se refieren a edificios y estructuras tales como casas en terrenos". "En tierra" aquí significa sobre la superficie. El certificado de propiedad inmobiliaria es el único certificado legal para que el obligante disfrute de la propiedad de la casa conforme a la ley y ejerza los derechos de posesión, uso, renta y disposición de la casa. Para obtener un certificado de título, debe registrarse en la Oficina de Bienes Raíces. Según el artículo 8 de la Ley de Legislación de la República Popular China, el sistema civil básico sólo puede estar prescrito por ley, y los reglamentos y regulaciones locales no tienen poder para legislarlo. Análisis jurídico sobre la propiedad, gestión y uso de plazas de aparcamiento y garajes subterráneos Artículo 8 de las "Reglas para el cálculo del área de venta de viviendas comerciales y la asignación de áreas de construcción pública (prueba)" promulgadas por el Ministerio de la Construcción el 8 de septiembre de 1995 " El área del edificio público está determinada por los huecos de los ascensores y las escaleras. "Consta de dos partes: vertedero de basura, sala de distribución de energía, sala de equipos, vestíbulo público y vestíbulo público". Artículo 9 "Los sótanos, garajes, etc. que se hayan vendido o alquilado como espacios independientes no se incluirán en el área de construcción pública. Los sótanos no se incluirán en el área de construcción pública como proyectos de defensa aérea civil". Las regulaciones que, ya sean regulaciones departamentales o regulaciones locales, no exigen que los garajes subterráneos deban clasificarse como áreas de edificios públicos para su reparto. Sótanos, garajes, etc. , que se ha vendido o alquilado como espacio independiente, no debe incluirse en el área de edificio público. El sótano no está incluido en el área de edificio público como proyecto de defensa aérea civil, por lo que el área de edificio público no está prorrateada. Según el artículo 25 del "Reglamento sobre el desarrollo y utilización del espacio subterráneo urbano" emitido por el Ministerio de la Construcción, los proyectos subterráneos deben basarse en el principio de "quién invierte, posee, beneficia y mantiene", y las unidades de construcción son Se permite su transferencia o arrendamiento para invertir y desarrollar por sí mismos o proyectos Subterráneos desarrollados de conformidad con la ley. Desde esta perspectiva, el garaje subterráneo puede utilizarse como parte independiente del edificio y el promotor puede disponer de él. De las regulaciones se puede ver que las leyes y regulaciones relacionadas con los garajes subterráneos son relativamente vagas y no es fácil definir claramente los derechos de propiedad. Es difícil argumentar que las razones por las que los promotores están en una posición más fuerte frente a los propietarios son irrelevantes.
(2) El principio de “propiedad convenida por las partes” establecido en el artículo 275 del Código Civil (vigente a partir de enero de 2021). Artículo 276 del Código Civil (en vigor a partir de enero de 2021): Las plazas de aparcamiento y los garajes previstos para aparcar coches dentro de las zonas de construcción deben satisfacer en primer lugar las necesidades de los propietarios. Dentro de la zonificación de la edificación, la propiedad de las plazas de aparcamiento y garajes previstas se acordará entre las partes mediante venta, donación o arrendamiento. Las plazas de aparcamiento donde se estacionen los coches en las vías u otros lugares de propiedad del propietario serán de propiedad del propietario.
No es difícil ver que el Código Civil (en vigor a partir del 2021.1) reconoce indirectamente la iniciativa del promotor en la propiedad de los garajes subterráneos. Sin embargo, no existe una regulación directa sobre la propiedad del garaje. En cambio, se adopta el principio de "autonomía de voluntad" y las partes lo negocian y acuerdan. Pero, como mucha gente se ha preguntado, ¿cómo garantizar que el acuerdo sea justo cuando la situación de los promotores y los compradores de viviendas no es igual? De hecho, los desarrolladores están arriesgando su fuerte posición. ¿Qué tan operable es el Código Civil (2021.1+0)? Se puede ver que la cuestión de la propiedad del garaje subterráneo no se ha resuelto y no es difícil imaginar que seguirán surgiendo disputas en el futuro.
Cuatro. Las deficiencias del artículo 275 del Código Civil (en vigor a partir de enero de 2021) El autor cree que el artículo 275 del Código Civil (en vigor a partir de enero de 2021) puede resolver disputas en la vida real hasta cierto punto y, por lo tanto, tiene una gran importancia práctica. Sin embargo, también hay errores u omisiones, y es probable que estos errores dejen muchos "peligros ocultos" en la práctica judicial futura. En primer lugar, aunque el artículo 276 del Código Civil (en vigor desde enero de 2021) estipula que las plazas de aparcamiento y los garajes para coches deben satisfacer en primer lugar las necesidades de los propietarios, esta disposición es demasiado tosca y basada en principios, propensa a la ambigüedad y carece de operatividad. . ¿Cuáles son las necesidades de los propietarios? ¿Cómo se puede considerar que satisface las necesidades de los propietarios? En segundo lugar, el artículo 275 del Código Civil (en vigor desde 2021.1) deja a las partes la propiedad del garaje en la comunidad, pero no se pone de acuerdo sobre la propiedad en caso de falta de acuerdo o falta de acuerdo, y mucho menos sobre cómo solucionarlo. La situación en la que no se puede llegar a un acuerdo sigue teniendo "peligros ocultos".
Así lo resumí: “¿A quién pertenece el garaje subterráneo de quién?”