Cuando compras una casa, ya has firmado un contrato. ¿Pregunta sobre disputas por contratos de consultoría inmobiliaria?
El artículo 12 de la "Interpretación sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de la ley en el juicio de disputas sobre contratos de venta de viviendas comerciales" del Tribunal Supremo Popular (en adelante, la Interpretación del Tribunal Supremo) estipula: "La estructura principal de la casa es de calidad incalificada y no se puede entregar para su uso, o después de que la casa se entrega para su uso, la calidad de la estructura principal de la casa no está a la altura y el comprador solicita rescindir el contrato y compensar las pérdidas.
"Reglamento sobre Gestión de Desarrollo y Operación de Bienes Raíces Urbanos" El artículo 32 estipula: “Después de entregada la casa comercial, si el comprador considera que la calidad de la estructura principal no está calificada, podrá solicitar al unidad de supervisión de calidad del proyecto para un nuevo examen.
Si se verifica que la calidad de la estructura principal no está calificada, el comprador tiene Si se causa alguna pérdida al comprador de la vivienda, la empresa de desarrollo inmobiliario deberá asumir la responsabilidad de la indemnización de conformidad con la ley.
"El artículo 35 de las "Medidas para la administración de las ventas de viviendas comerciales" también estipula básicamente lo mismo.
De acuerdo con las regulaciones anteriores, los problemas de calidad de la estructura principal incluyen tres situaciones: primero, los problemas de calidad de la estructura principal se descubren antes de la aceptación; segundo, los problemas de calidad de la estructura principal se descubren durante la aceptación; la aceptación de la casa; en tercer lugar, después de la finalización, aceptación y entrega de la casa, después de la inspección, se encontró que había problemas de calidad en la estructura principal.
En los dos primeros casos no se permite la entrega de la vivienda en absoluto.
En el tercer caso, primero debemos determinar si existen problemas de calidad con la estructura principal mediante inspección. Bajo esta premisa, el comprador puede ejercer sus derechos conforme a la ley.
Según el artículo 60 de la Ley de Construcciones, la ingeniería de cimentación y estructura principal de un edificio debe garantizar la calidad dentro de una vida útil razonable.
Por lo tanto, la "estructura principal" en el artículo 12 de la Interpretación del Tribunal Supremo debe incluir la ingeniería de cimientos y la ingeniería estructural principal de la casa, excluyendo la ingeniería de impermeabilización de techos y otras obras de ingeniería civil, así como las tuberías eléctricas. , abastecimiento y drenaje de agua Instalación de tuberías, sistemas de calefacción y refrigeración y otros proyectos.
"Vida útil razonable" se refiere a la vida útil de diseño del edificio, es decir, la vida mínima del edificio en condiciones de uso normal.
Se puede observar que la ingeniería de cimentación y la ingeniería estructural principal de la casa son las piedras angulares de un proyecto. Si hay problemas de calidad en la ingeniería de cimientos y la ingeniería de la estructura principal de un proyecto de construcción, no importa cuán buena sea la calidad de otros proyectos, no se puede garantizar la calidad de todo el proyecto.
Por lo tanto, el Tribunal Supremo interpretó el artículo 12 en el sentido de que si la calidad de la estructura principal de la casa no está calificada, el comprador tiene derecho a rescindir el contrato y exigir al promotor que compense las pérdidas.
2. Respecto a la resolución del contrato por defectos de calidad de la vivienda comercial que afecten gravemente a su normal habitabilidad y uso.
El primer párrafo del artículo 13 de la Interpretación de la Ley Suprema establece que “por haberse visto gravemente afectada la calidad de la casa, se sustentará la solicitud del comprador de rescindir el contrato y compensar las pérdidas.
“Este artículo Los llamados 'problemas de calidad de la vivienda' deben referirse a cuestiones de calidad distintas de la ingeniería de cimientos y la ingeniería estructural principal, es decir, proyectos de impermeabilización de techos y otros proyectos de ingeniería civil, así como la instalación de Tuberías eléctricas, tuberías de suministro y drenaje de agua, sistemas de calefacción y refrigeración y otros proyectos.
Si el comprador rescinde el contrato basándose en este artículo, el contrato no podrá rescindirse a menos que la casa tenga problemas de calidad que afecten gravemente a la vida normal y al uso.
Sin embargo, la interpretación del Tribunal Supremo no estipuló el estándar de “afectar gravemente el uso normal de los edificios residenciales”. En realidad, hay tres puntos de vista diferentes al respecto.
La primera opinión es que el "uso residencial" normal de la vivienda comercial se basa principalmente en la seguridad. Mientras la casa se pueda utilizar de forma segura, no habrá problemas que afecten gravemente el uso de la residencia; el segundo punto de vista es creado por el hombre para juzgar si el problema de calidad de la casa "afecta gravemente la vida y el uso normales". ", se debe confiar al departamento de inspección de calidad del proyecto la realización de una evaluación, y el tribunal se basará en la evaluación. La conclusión es un veredicto.
El tercer punto de vista es que si los problemas de calidad de la vivienda "afectan gravemente la vida y el uso normales" está dentro del alcance de la discreción del juez basado en el sentido común de la vida y no requiere una evaluación por parte del departamento de inspección de calidad de ingeniería. .
Estoy de acuerdo con la tercera opinión, porque la evaluación realizada por agencias de evaluación de calidad profesional solo determina no calificado, calificado o excelente en función de las normas y estándares existentes, y confirma algunos indicadores cuantitativos.
Sin embargo, no existe un estándar objetivo para determinar si la calidad de una casa "afecta gravemente a la vida y el uso normales". Incluso si la determina un ingeniero profesional, la identificación que hace depende enteramente de la experiencia de la vida personal y del juicio subjetivo, y no tiene base ni estándar legal.
Por lo tanto, como juez, el juez puede tomar determinaciones basadas en el sentido común y la experiencia.
En tercer lugar, si hay problemas de calidad con la casa que aún se encuentra dentro del período de garantía, el comprador puede solicitar directamente la rescisión del contrato.
Algunas personas creen que, a partir de la interpretación literal de la interpretación del Tribunal Supremo del artículo 13, párrafo 1, mientras la casa tenga problemas de calidad, incluso si la casa todavía está dentro del período de garantía, el comprador no no necesita estar sujeto a las restricciones de la garantía y tiene derecho a Solicitar la rescisión del contrato directamente.
Y según el artículo 111 de la “Ley de Contratos de la República Popular China”: “Si la calidad no se ajusta a lo pactado, las partes serán responsables del incumplimiento del contrato de conformidad con lo pactado.
No existe acuerdo sobre responsabilidad por incumplimiento de contrato o Si el acuerdo no es claro y no puede determinarse conforme a lo dispuesto en el artículo 61 de esta Ley, la parte perjudicada podrá razonablemente optar por exigir a la otra parte asumirá las reparaciones, sustituciones, reelaboraciones, devoluciones, reducciones de precio o remuneraciones en función de la naturaleza del objeto y la magnitud de la pérdida.
Por tanto, cuando exista una calidad. problema con la casa, el comprador, como perjudicado, tiene derecho a optar por pedir la garantía al promotor o rescindir el contrato
Creo que esta opinión no se puede establecer
.(1) El artículo 62 de la Ley de Construcción de mi país estipula que “los proyectos de construcción implementarán un sistema de garantía de calidad.
El alcance de la garantía de los proyectos de construcción incluirá proyectos de cimientos, proyectos de estructuras principales, proyectos de impermeabilización de techos y otros proyectos de ingeniería civil, así como proyectos de instalación de tuberías eléctricas, tuberías de alcantarillado, proyectos de sistemas de calefacción y refrigeración. etc.; el período de garantía deberá estar de acuerdo con los principios de uso y mantenimiento normales de los derechos e intereses legítimos de los usuarios dentro de la vida útil razonable del edificio.
El alcance de la garantía específica y el período mínimo de garantía están estipulados por el Consejo de Estado.
El artículo 31 del "Reglamento de Gestión de Operación y Desarrollo Inmobiliario Urbano" estipula que "las empresas promotoras de bienes raíces deberán brindar al comprador una garantía de calidad residencial y un manual de instrucciones residencial cuando la vivienda comercial sea entregada para su uso.
La carta de garantía de calidad residencial deberá especificar el grado de calidad, el alcance de la garantía, el período de garantía y la unidad de garantía aprobada por la unidad de supervisión de calidad del proyecto.
La empresa de desarrollo inmobiliario asumirá las responsabilidades de la garantía. de acuerdo con lo estipulado en la carta de garantía de calidad residencial.
Durante el período de garantía, si una empresa de desarrollo inmobiliario realiza mantenimiento a una casa comercial, afectando el funcionamiento de la casa y causando pérdidas al comprador de la casa. , será responsable de la indemnización conforme a la ley
", explicó el Tribunal Supremo en el apartado 2 del artículo 13. Se establece que "hay problemas de calidad en la casa entregada para su uso durante el período de garantía. , el vendedor asumirá la responsabilidad del mantenimiento.
" El artículo 16 del texto modelo del contrato de compraventa de viviendas comerciales del Ministerio de la Construcción también estipula que "la vivienda comercial adquirida por el comprador si es una casa comercial, la Garantía de Calidad Residencial se incluirá como anexo a este contrato.
El vendedor asumirá las responsabilidades de garantía correspondientes de acuerdo con los compromisos en la Garantía de Calidad Residencial a partir de la fecha de entrega de la casa comercial.
Si la casa comercial comprada por el comprador es una casa no comercial, ambas partes aclararán el alcance de la garantía, el período de garantía y las responsabilidades de la garantía en forma de anexo al contrato.
Si ocurren problemas de calidad dentro del alcance de la garantía y el período de garantía de la casa comercial, el vendedor deberá cumplir con sus obligaciones de garantía.
El vendedor no es responsable de los daños causados por fuerza mayor o razones que no lo sean. imputable al vendedor, pero puede ayudar en las reparaciones, y los costos de reparación correrán a cargo del comprador > "Las anteriores son obligaciones legales de garantía de la calidad de la casa que están claramente estipuladas por las leyes y reglamentos.
Se puede ver que las leyes actuales de mi país estipulan que después de la entrega de la casa, si ocurren problemas de calidad durante el período de garantía, el desarrollador deberá y deberá cumplir con las obligaciones de la garantía.
(2) Según el artículo 94 de la "Ley de Contratos de la República Popular China", si una de las partes retrasa el cumplimiento de la obligación principal y no cumple dentro de un período razonable después de haber sido instada, la contrato podrá rescindirse.
Si hay problemas de calidad con la casa, la empresa de desarrollo inmobiliario de viviendas no cumple con sus obligaciones de garantía y no cumple con sus obligaciones de garantía dentro de un período razonable después de haber sido recordada, y los problemas de calidad de la casa tienen graves consecuencias. afectado el uso de la vivienda, el comprador podrá resolver el contrato.
(3) Respecto del artículo 111 de la Ley de Contratos, este artículo sólo se aplica cuando las partes no han pactado o no pueden determinar la responsabilidad por incumplimiento del contrato. Como se mencionó anteriormente, el "Contrato de venta de viviendas comerciales" ha estipulado claramente cómo el vendedor asumirá la responsabilidad de la garantía y cómo el comprador y el vendedor asumirán la responsabilidad por el incumplimiento del contrato de conformidad con el acuerdo.
Además, el artículo 111 de la Ley de Contratos exige que la parte perjudicada ejerza razonablemente su derecho de elección, es decir, el comprador debe seguir los principios de equidad y buena fe al elegir el método de asumir la responsabilidad por incumplimiento de contrato.
Si los problemas de calidad de la casa pueden subsanarse mediante reparaciones, el comprador no deberá rescindir el contrato.
Actualmente no existe una disposición legal clara sobre cuántas reparaciones se requieren antes de que se permita al comprador rescindir el contrato. Creo que podemos aprender del artículo 54 de la "Ley de Protección de los Derechos e Intereses del Consumidor de la República Popular China", es decir, "Si el producto no se puede utilizar normalmente después de dos reparaciones dentro del período de garantía, el operador será responsable de reemplazo o devolución." Si el vendedor se niega a reparar o retrasa la reparación dentro de un período razonable, o aún no se puede utilizar normalmente después de más de dos reparaciones, puede afectar gravemente las condiciones del comprador para rescindir el contrato.
(4) Si al comprador se le permite ejercer directamente el derecho a rescindir un contrato sin garantía, entonces el sistema de garantía para viviendas comerciales en mi país perderá su importancia práctica.
Por lo tanto, si los problemas de calidad de la casa durante el período de garantía pueden solucionarse mediante reparaciones, el vendedor debe cumplir primero con las obligaciones de garantía de acuerdo con las disposiciones de la ley y el contrato, y el comprador debe No exigir directamente la rescisión del contrato.
La interpretación del Tribunal Supremo no es clara.
Tomemos como ejemplo los edificios residenciales. La vida útil de los edificios residenciales ordinarios es de 70 años. Si los problemas de calidad comienzan a ocurrir en ciertas partes de la casa treinta o cuarenta años después de la entrega de la casa, si al comprador se le permite aplicar esta cláusula, el desarrollador enfrentará mayores riesgos comerciales y será extremadamente injusto para el desarrollador.
En respuesta a esta cuestión, creo que, con base en el análisis de las condiciones para la rescisión del contrato y las disposiciones legales pertinentes del sistema de garantía de mi país, el ejercicio del derecho de rescisión del contrato por parte del comprador debe restringirse. por el período de garantía.
Los artículos 93 y 94 de la "Ley de Contratos" estipulan que la resolución de un contrato se puede dividir en resolución pactada y resolución legal. La rescisión por acuerdo significa que durante la ejecución del contrato, una de las partes puede optar por rescindir el contrato cuando se cumplan las condiciones para la rescisión especificadas en el contrato.
La rescisión legal se refiere al comportamiento en el que una parte no cumple o viola el contrato después de la celebración del contrato, y la otra parte ejerce el derecho de rescisión legal para invalidar el contrato.
Según los principios del derecho contractual, ya sea una rescisión acordada o una rescisión legal, el requisito previo para la rescisión es que una parte tenga obligaciones para con la otra y la parte obligada no cumpla con sus obligaciones. obligaciones contractuales o comete un incumplimiento de contrato.
De acuerdo con lo anterior, dado que mi país implementa un sistema de garantía de calidad para viviendas comerciales después de la entrega, de acuerdo con lo establecido por la ley y el contrato, los desarrolladores deben asumir la responsabilidad de la calidad de la vivienda durante la garantía. período. Una vez transcurrido el período de garantía, si la casa tiene problemas de calidad, el desarrollador ya no tiene obligaciones de garantía. Sin esta obligación no hay incumplimiento esencial del contrato, y el contrato pierde las condiciones de rescisión legal y pactada, y resulta imposible para el comprador ejercer nuevamente el derecho de rescindir el contrato.
Por lo que creo que si el comprador ejerce el derecho de desistimiento por problemas de calidad de la casa que afecten gravemente a su normal vida y uso, deberá hacerlo dentro del periodo de garantía de la casa.
Sin embargo, los problemas de calidad después de la expiración del período de garantía son defectos de calidad ocultos que existían cuando el desarrollador entregó la casa o el desarrollador ocultó a sabiendas los defectos de calidad. En este caso, si los problemas de calidad afectan gravemente al uso de la vivienda dentro de los 2 años siguientes a la fecha en que el comprador conoció o debería haber conocido, el comprador podrá solicitar la resolución del contrato.
Verbo (abreviatura de verbo) El alcance de la compensación al comprador por la calidad de la casa.
El artículo 31, párrafo 3 del "Reglamento de Gestión de Desarrollo Inmobiliario Urbano" estipula que "Durante el período de garantía, si una empresa de desarrollo inmobiliario repara viviendas comerciales que afecten el uso original de la casa y causen pérdidas frente al comprador de la casa, éste será responsable de la indemnización conforme a la ley."
El artículo 32 estipula que “Después de que la vivienda comercial se entregue para su uso, si el comprador cree que la calidad de la estructura principal no está calificada, puede solicitar a la unidad de supervisión de calidad del proyecto un nuevo examen.
Después de la verificación, la estructura principal. Si la calidad estructural no está calificada, el comprador tiene derecho a realizar el pago si se causan pérdidas al comprador de la vivienda, la empresa de desarrollo inmobiliario será responsable de la compensación de acuerdo; con la ley.
"El artículo 14 del "Reglamento de Garantía de Calidad de los Proyectos de Construcción de Viviendas" establece: "Durante el período de garantía, si los defectos de calidad del proyecto de construcción de viviendas causan daños personales o patrimoniales al propietario, usuario o tercero, el propietario, el usuario o un tercero podrán exigir una indemnización al constructor.
La unidad constructora deberá reclamar una indemnización al responsable por los defectos de calidad del proyecto de construcción de la vivienda.
"El Tribunal Supremo interpretó el artículo 13, apartado 2, que establece que "Si el vendedor se niega a reparar o retrasa la reparación en un plazo razonable, el comprador podrá repararlo él mismo o encomendar a otros la reparación.
Los costes de reparación y demás pérdidas ocasionadas durante el periodo de reparación correrán a cargo del vendedor.
"Las disposiciones anteriores dejan claro que si hay problemas de calidad con la casa durante el período de garantía, el desarrollador asumirá las obligaciones de garantía. Además, si el comprador sufre pérdidas debido a problemas de calidad de la casa, el desarrollador también será responsable de la compensación
Al aplicar las disposiciones anteriores, exigir que los desarrolladores sean responsables de la compensación debe cumplir las siguientes condiciones: en primer lugar, el problema de calidad de la casa debe estar dentro del alcance. período de garantía; en segundo lugar, el problema de calidad de la casa debe estar dentro del alcance de la garantía; tercero, el problema de calidad de la casa debe estar dentro del período de garantía, debido a la calidad de la casa, causó pérdidas a la casa; comprador
Pero no se especificó el alcance concreto de la pérdida
Según el artículo 113 de la Ley de Contratos, el comprador sufrió pérdidas debido a la calidad de la casa. causado por el incumplimiento del contrato prevalecerá.
En la práctica, las cuestiones en juego son la calidad de la casa y la pérdida de alquiler causada por el alquiler de otra casa por parte del comprador. basado en casos específicos. /p>
No existen disposiciones en las leyes y regulaciones actuales sobre compensación por tiempo perdido debido a problemas de calidad de la casa, y en la práctica los estándares para el trabajo perdido no son uniformes. Creo que esta cuestión no es uniforme en nuestro país, antes de adoptar disposiciones específicas, se puede abordar de conformidad con las disposiciones de las "Interpretaciones del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de la ley en los juicios de casos de indemnización por daños personales". ", cuyo artículo 20 estipula que "la remuneración por trabajo perdido se determinará en función de la remuneración y los ingresos por trabajo perdido de la víctima".
La indemnización por pérdida del trabajo se determina con base en un certificado emitido por la institución médica donde la víctima recibió tratamiento.
Si la víctima continúa ausente del trabajo por lesión e incapacidad, la ausencia podrá computarse hasta el día anterior a la fecha de la incapacidad.
Si la víctima tiene ingresos fijos, el salario perdido se calculará en función de la reducción real de ingresos.
Si la víctima no tiene ingresos fijos, el cálculo se basará en su ingreso promedio de los últimos tres años, si la víctima no puede aportar pruebas que acrediten su ingreso promedio de los últimos tres años, podrá remitir; a la misma industria o ingresos similares en la ubicación del tribunal de apelaciones en el año anterior. El salario promedio de los empleados de la industria.
“Si los gastos de trabajo perdidos del comprador son causados por problemas de calidad de la casa, y el comprador exige una compensación por los gastos de trabajo perdidos, la compensación se calculará en base a los gastos de trabajo perdidos reales incurridos por el comprador al lidiar con los problemas de calidad de la casa y el estándar de gastos de trabajo perdidos mencionado anteriormente.
Cómo hacer un reclamo o pagar por problemas de calidad de la casa
Opiniones orientativas. del Tribunal Popular Intermedio de Guangzhou sobre varias cuestiones en el juicio de disputas sobre contratos de viviendas comerciales de preventa 1. "El comprador entendió y aceptó los términos modelo anunciados por el desarrollador en el centro de ventas y acordó firmar el contrato anterior en Totalmente de acuerdo con el modelo, y no cambiará, agregará ni reducirá ningún término."? La carta de suscripción se refiere a la futura firma de un contrato de venta de vivienda comercial. Acuerdo. La suscripción es válida cuando los términos de muestra han sido publicados y el comprador ha firmado la suscripción.
Es vinculante para las partes. El suscriptor puede renegociar los términos del contrato y solicitar que se declare inválida la carta de suscripción.
2. El vendedor se niega a firmar el contrato de venta de vivienda comercial de acuerdo con la carta de suscripción y el comprador demanda para firmar el contrato o reclamar responsabilidad por incumplimiento del contrato. En la negociación, el tribunal dictaminó que la firma del contrato por ambas partes era sospechosa de firma obligatoria. Por lo tanto, no era apropiado respaldar la solicitud de la parte de firmar un contrato de venta de vivienda comercial: la negativa del vendedor a firmar el contrato constituía un incumplimiento del contrato. Con base en la aplicación del artículo 4 de la interpretación judicial, también se puede ordenar al vendedor que indemnice al comprador por las pérdidas sufridas por la falta de firma del contrato. El importe de la pérdida puede determinarse tomando como referencia la diferencia de precio. van desde la fecha de la firma del contrato hasta la fecha de presentación de la demanda.
La negativa del comprador a firmar el contrato constituye un incumplimiento del contrato y será tratado como un incumplimiento del contrato.
3. Después de que el vendedor hipoteca la casa comercial, ¿qué debe hacer el comprador si solicita la confirmación del título o certificado? Si se confirma la demanda, se desestimará la demanda porque no existe disputa sobre la propiedad de la casa.
Si la demanda se interpone para obtener un certificado, el comprador no tendrá culpa si cumple con el siguiente deber de diligencia.
(1) Verificar si la casa comprada está dentro del alcance del permiso de preventa; (2) Transferir el pago a la cuenta de seguimiento especificada en el contrato (3) Si es una hipoteca primero y luego; preventa o hipoteca primero y luego preventa Mientras exista una licencia de preventa, se considera que la institución financiera ha acordado la venta y sus derechos hipotecarios no pueden ejercerse contra el comprador.
Quien falsifique un "permiso de preventa" para vender una casa deberá pagar una doble indemnización.
4. Una vez celebrado el contrato de compraventa de casa comercial, si el vendedor vende la casa a un tercero, ¿cómo debe aplicarse el artículo 8 de la Interpretación Judicial? Si el comprador pretende que el vendedor debe pagar una indemnización que no exceda del doble del precio pagado, esto se sustentará en principio. Si fuera necesario reducir el importe en función de las circunstancias concretas del caso, éste no será inferior al 50% del precio pagado.
5. Si el vendedor exige un ajuste de la indemnización por daños y perjuicios por entrega tardía basándose en que el estándar de indemnización por daños y perjuicios acordado es demasiado alto, ¿cómo debemos determinar si el estándar de indemnización por daños y perjuicios es demasiado alto? El estándar de indemnización por daños y perjuicios acordado es inferior a cinco diezmilésimas (incluidas cinco diezmilésimas), lo que se considera dentro de un rango razonable y no se ajustará.
Si el estándar de indemnización por daños y perjuicios para el mismo edificio es inconsistente, si el estándar excede el 0,5%, se puede ajustar al 0,05%. Si existe un precedente judicial o de un comité de arbitraje para el mismo edificio, se debe tener cuidado de mantener la uniformidad en la aplicación de las normas de responsabilidad por incumplimiento de contrato.
6. ¿Cómo determinar los estándares de entrega? Se deben cumplir las siguientes dos condiciones básicas (1) para obtener el formulario de registro de finalización del proyecto de construcción (2) la casa en disputa cumple con las condiciones de uso (es decir, no hay defectos importantes como fugas de agua y grietas en el suelo que impedirían la casa del uso normal).
Si otras normas tienen disposiciones especiales, prevalecerán dichas disposiciones.
Si las normas de decoración están estipuladas en el anexo de este contrato, y el vendedor no cumple con las normas de decoración acordadas, será responsable del incumplimiento del contrato de acuerdo con las normas de decoración.
7. ¿Cómo afrontar la liquidación del pago de la vivienda debido a la diferencia de área? Si la diferencia de área es inferior a 0,6 (incluido el número original), prevalecerá el acuerdo específico y no se dará ninguna compensación entre sí.
Si el ratio de error absoluto de la diferencia de área excede 0,6 (excluyendo el número original) y está dentro de 3 (excluyendo el número original), la liquidación se basará en el precio real acordado en el contrato, sin restando 0,6. Si la diferencia de área es superior a 3 (excluyendo 3), el comprador A tiene derecho a realizar el pago, pero el comprador B no realiza el pago y liquidará dentro de 3 según el precio acordado en el contrato. La parte que exceda 3 será. a cargo del vendedor.
La propiedad es del comprador.
Corresponde al comprador decidir qué responsabilidad asume el vendedor por incumplimiento del contrato.
8. ¿Cómo manejar el reclamo del comprador contra la licencia? Si el comprador demanda para solicitar una licencia con base en el contrato o interpretación judicial, se ordena al vendedor a solicitar la licencia dentro de los tres meses, independientemente de que se cumplan las condiciones para la obtención de la licencia al momento de presentar la demanda.
En cuanto a la tramitación de la indemnización por solicitudes vencidas, la sentencia se puede dividir en dos etapas. La indemnización se pagará en una sola suma dentro de los diez días siguientes a la fecha de la sentencia y a la fecha de entrada en vigor. de la sentencia.
La indemnización por daños y perjuicios desde la fecha en que la sentencia entra en vigor hasta la fecha en que se obtiene el recibo de la solicitud (denominada "solicitud de asistencia") se pagará mensualmente antes del día 10 de cada mes. .
El período de indemnización estará sujeto al contrato. Quienes ayuden a recoger el certificado deberán obtener un recibo de entrega. Quienes hayan completado la recogida del certificado serán emitidos por el departamento de gestión de vivienda. Quienes hayan obtenido el certificado de propiedad serán entregados al comprador.
Una vez emitido el certificado de propiedad, el vendedor deberá entregar incondicionalmente el certificado de propiedad al comprador.
9. Según las opiniones de los siete ministerios y comisiones, la preventa de casas comerciales no se traspasará sin certificación, pero el comprador puede traspasar las casas comerciales que no hayan obtenido el certificado inmobiliario. firmando un contrato de venta con un tercero o encomendando una subasta. Esto generó disputas. ¿Qué se debe hacer? Las opiniones de los siete ministerios y comisiones no son leyes ni reglamentos administrativos y no pueden utilizarse como base para determinar la invalidez del contrato, por lo que el contrato debe ser válido.
Debido a que el departamento administrativo claramente no puede solicitar la licencia, la solicitud de litigio será desestimada por no poder cumplirse y la demanda se manejará una vez que se cumplan las condiciones de la licencia.
Si el vendedor del contrato de transferencia (que también es el comprador del contrato de preventa) demanda rescindir el contrato de transferencia alegando que no puede obtener el certificado, el contrato de transferencia no se rescindirá porque la imposibilidad de obtener el certificado afecta los derechos del comprador del contrato de transferencia.
Si el comprador del contrato de cesión no puede demandar para rescindir el contrato, deberá fundamentarse en que no puede realizarse el objeto de la celebración del contrato.
10. En juicios que involucran los mismos derechos e intereses de los propietarios, como agua y electricidad permanentes, inspección y aceptación de incendios, desprendimiento de paredes exteriores de edificios, etc., cómo lidiar con las calificaciones del demandante como ciudadano. tema del litigio? El comité de propietarios, todos los propietarios o propietarios son demandantes calificados en juicios que involucran la igualdad de derechos e intereses de los propietarios. La sentencia efectiva es vinculante para todos los propietarios y los intereses del litigio pertenecen a todos los propietarios. Si posteriormente el propietario demanda repetidamente, la demanda será desestimada por haberse dictado sentencia válida y se ha violado el principio de no seguir tramitando la demanda.
Si la demanda mencionada anteriormente implica una compensación, el comité de propietarios o todos los propietarios son demandantes calificados.
Si un particular o algunos propietarios demandan una indemnización, la demanda será desestimada.
Si se presenta una demanda a nombre del comité de propietarios, aún se requiere la autorización de la junta de propietarios.
XI. ¿Cómo se aplica el estatuto de limitaciones a las indemnizaciones por aplicación tardía de permisos, entrega de viviendas, entrega de instalaciones públicas, etc.? Si se pacta una indemnización por daños y perjuicios fija por una sola vez, prescribirá en dos años a partir de la fecha en que deba cumplirse.
Está previsto que la indemnización por daños y perjuicios se pague de forma continua durante el período de incumplimiento.
Retrodatado a dos años desde la fecha de la reclamación o demanda.
Después de que expiró el plazo de prescripción, el comprador envió una carta al vendedor exigiendo responsabilidad por incumplimiento del contrato. El vendedor recibió la carta y respondió con una solicitud para resolver la disputa. Si el comprador posteriormente presenta una demanda basándose en que las negociaciones han fracasado, el plazo de prescripción no se aplicará.
Si el comprador informa, se queja o consulta a los departamentos gubernamentales pertinentes, y los departamentos pertinentes responden claramente que la responsabilidad recae en el vendedor, el plazo de prescripción no se aplica.
12. Si la vivienda comercial se utiliza para compensar o liquidar proyectos u otras deudas, en lugar de utilizar proyectos u otros derechos para compensar o liquidar el precio de compra, ¿debería aplicarse esta interpretación judicial? En el caso de utilizar viviendas comerciales para compensar o liquidar fondos del proyecto u otras deudas, el contrato de venta de viviendas comerciales firmado por ambas partes es solo una forma de liquidar deudas y no establece una relación de venta de viviendas comerciales entre las dos partes. lo cual no cumple con lo dispuesto en el artículo 1 de la Interpretación Judicial. Por lo tanto, si una de las partes presenta una demanda basada en el contrato de compraventa de vivienda comercial y alega que se debe aplicar interpretación judicial, no será sustentada.
Sin embargo, ambas partes acuerdan tratarla como una relación de compraventa de vivienda comercial, a menos que no perjudique los intereses de un tercero.
13. El vendedor y el comprador acuerdan que si el área real medida es mayor que el área contratada, el comprador cubrirá la diferencia.
El informe emitido por el departamento de topografía y cartografía inmobiliaria muestra que el área de la casa es efectivamente mayor que el área acordada. ¿Debería sustentarse la afirmación del vendedor de que el comprador paga la diferencia de precio sin expedir un certificado de título? Según el área registrada en el certificado de propiedad, no se admitirá la solicitud del vendedor de que el comprador pague la diferencia de precio antes de que se emita el certificado de propiedad.
14. Con el consentimiento del vendedor, si el comprador transfiere la casa comercial pre-vendida a un tercero y ha pasado por los procedimientos de cambio de nombre del contrato de casa comercial pre-vendida, el tercero puede hacerlo. ¿La parte obtiene los artículos del contrato del comprador original? El procedimiento de registro de transferencia del contrato de preventa de vivienda comercial se maneja ante la autoridad de vivienda, lo que significa que el desarrollador acepta cambiar el nombre del contrato de preventa de vivienda comercial y el tercero puede obtener los derechos del comprador bajo el contrato original.
15. El contrato de preventa de vivienda comercial estipula que el precio se pagará en función del área dentro de la unidad. Después de eso, el área de viviendas comerciales no cambió, pero el área compartida se redujo. ¿Qué debo hacer? En el contrato, el contratista tiene un acuerdo sobre el área asignada, por lo que no llegar al área acordada constituye un incumplimiento de contrato.
El motivo del área no asignada debe ser demostrado por el vendedor. Si el vendedor no puede probar su exención, será responsable del incumplimiento del contrato.
Para conocer los estándares de compensación específicos, consulte “precio total de la vivienda/(área unitaria, área prorrateada)*área reducida”.
Dieciséis. ¿Qué debo hacer si el comprador firma una carta de confirmación al recomprar la propiedad o recibir el certificado de bienes raíces para confirmar que ambas partes no tienen reclamos ni deudas, y luego exige al vendedor que reembolse la diferencia en el área porque el área real es menor que la zona acordada? Si el comprador no puede probar que firmó esta carta de confirmación debido a fraude, coacción o malentendido grave por parte del vendedor, deberá cumplir con esta carta de confirmación.
Sin embargo, "confirmar que ambas partes no tienen reclamaciones ni deudas" debe entenderse como la "carta de confirmación" del promotor en la que se exime de responsabilidad por incumplimiento del contrato como retraso en la entrega y retraso en la emisión. certificados.
Si se reduce la superficie se reembolsará la diferencia de superficie en base al certificado inmobiliario.
17. El promotor y el comprador tienen una disputa sobre el plazo de entrega de las instalaciones de apoyo de la comunidad residencial desarrollada y construida por fases. ¿Qué debo hacer si el comprador demanda para recibir la mercancía? El promotor debe proporcionar pruebas que demuestren en qué etapa del proyecto se planifican las instalaciones de apoyo residencial en disputa y que no es apropiado respaldar las reclamaciones del comprador antes de su vencimiento.
Si el promotor no puede acreditarlo deberá entregarlo inmediatamente.
18. Se produce una disputa durante la ejecución del contrato. Si una de las partes presenta una solicitud de nulidad o rescisión del contrato, pero no solicita que se atiendan las consecuencias de la nulidad o rescisión, el tribunal puede tramitarla. ¿Es de oficio? Cuando un juez ejerza la facultad de interpretación, salvo que el tercero se oponga expresamente, el asunto se tratará conjuntamente.
19. ¿Cómo afrontar la responsabilidad desigual por incumplimiento pactada entre las dos partes en el contrato? Si la parte interpone una demanda dentro del año siguiente a la firma del contrato, se podrán aplicar las disposiciones del artículo 54, párrafo 1, punto (1) de la Ley de Contratos y la responsabilidad por incumplimiento del contrato se modificará a una cantidad igual. si es inferior a un año o más, se podrá aplicar el artículo 100 de la Ley de Contratos. Lo dispuesto en el artículo 14 se ajusta a importes iguales de la responsabilidad por incumplimiento del contrato.
20. ¿Qué debe hacer el comprador si pide al vendedor la entrega de la casa sin aceptación de finalización? Si no se aprueba la aceptación individual del edificio principal, la protección contra incendios y los ascensores, se rechazará la solicitud de entrega judicial.
21. La vivienda adquirida por el comprador presenta problemas de calidad que afectan a su normal uso. El comprador solicitó reparaciones, pero el vendedor se negó a hacerlo dentro de un plazo razonable después de haber sido presionado. ¿Debería el comprador hacer las reparaciones él mismo o demandar al vendedor para que pague las reparaciones basándose en la conclusión de la tasación de una agencia de tasación calificada? Se deben respaldar las solicitudes que cumplan con las siguientes condiciones: 1. La casa tiene problemas de calidad; 2. El vendedor no cumple con las obligaciones de reparación dentro de un período razonable; 3. El comprador la repara por sí mismo o contrata a alguien para que la repare, o la proporciona; una agencia de tasación calificada.
El vendedor considera que el importe reclamado por el comprador no es razonable y debe soportar la carga de la prueba (como solicitar tasación, etc.), de lo contrario no se aceptará su defensa.
22. ¿Qué debo hacer si el vendedor vende espacio verde público al comprador y el comprador presenta una demanda y confirma que la venta no es válida? ¿Debería aceptarse la solicitud del vendedor de devolución del espacio verde público? ¿Quién tiene derecho a demandar por la devolución de los espacios verdes públicos? 1. Si el comprador alega que la venta de espacio verde público no es válida, deberá apoyarla.
2. No se debe admitir la solicitud de devolución del vendedor porque no es el propietario correcto.
3. El sujeto del litigio que tiene derecho a demandar por la devolución del espacio verde público es el propietario o la junta de propietarios.
23. ¿Se aplica el plazo de prescripción al pago de bienes (incluido el pago del saldo y el pago complementario)? ¿Es aplicable el estatuto de limitaciones a la indemnización por daños y perjuicios por mora? El estatuto de limitaciones no se aplica al principal del precio de compra y se aplican los daños y perjuicios.
24. Luego de la implementación de la Ley de Derechos de Propiedad, ¿cómo resolver el conflicto entre el sistema de protección obtenido de buena fe y la prioridad de la compensación de demolición y el acuerdo de reasentamiento? La reventa por parte del promotor de las viviendas de compensación y reasentamiento designadas a un tercero lesiona los derechos de las personas derribadas y constituye una infracción.
Incluso si la reventa ha resultado en un cambio en los derechos de propiedad, la persona demolida aún puede solicitar una confirmación basada en la prioridad y recibir primero la compensación de demolición y la vivienda de reasentamiento de acuerdo con los documentos legales vigentes en el tribunal.
En definitiva, en caso de conflicto entre la adquisición de buena fe por un tercero y el reasentamiento prioritario de los derribados, se dará prioridad a los intereses de los derribados.