¿Cuáles son las ciudades con mayores burbujas inmobiliarias?
En este artículo, limité los precios de las viviendas en las que participé en la comparación con los de la "ciudad central" y me basé en los precios de las viviendas de segunda mano. Porque en un gran número de ciudades, como Shenzhen, hay muy pocos proyectos nuevos en las ciudades centrales y los precios suelen estar controlados por un único atributo.
Diez años después, la lista de las diez principales ciudades elegibles para competir por los precios de la vivienda en la "ciudad central" es la siguiente:
Hong Kong, Beijing, Shanghai, Shenzhen, Taipei , Xiamen, Guangzhou, Hangzhou, Sanya, Nanjing, Tianjin, Fuzhou, Qingdao, Suzhou, Wuhan, Zhengzhou, Chongqing, Chengdu, Ningbo, Dalian, Hefei, Jinan, Zhuhai, Wenzhou y Dongguan.
Mi juicio es que en 10 años, las siguientes ciudades se convertirán en las más caras en 10 años:
Primer lugar: Hong Kong
Sin accidentes graves (Como terremotos, guerras, tsunamis, etc.). ), después de 10 años, Hong Kong seguirá manteniendo su posición como "primero en precios de vivienda en China". En la actualidad, los precios de la vivienda en las zonas urbanas centrales de Hong Kong son básicamente el doble que los de las ciudades centrales de Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen.
Aunque el agregado económico de Hong Kong será superado por más ciudades continentales, su estatus como "la mayor puerta de entrada de la economía de China al mundo" no cambiará. El 65% de la inversión exterior de China y casi el 60% de la inversión exterior de China se realizan a través de Hong Kong. Hong Kong es también la primera parada para que los fondos de China continental asignen activos en el extranjero. El enorme capital continental y la escasa oferta seguirán haciendo subir los precios de la vivienda en Hong Kong.
Segundo lugar: Beijing
La actual regulación del mercado inmobiliario de Beijing es la más estricta entre las ciudades del continente. De cara a los próximos 10 años, Beijing se convertirá en la única "ciudad de súper primera clase" de China. Beijing tiene tres ventajas principales, todas ellas irreemplazables: en primer lugar, Beijing es el lugar de reunión de las sedes de las empresas estatales, que actualmente albergan las sedes de las 500 empresas más importantes del mundo; en segundo lugar, Beijing es el centro de capital más grande de China; . El capital recaudado actualmente es 1,3 veces el de Shanghai y aproximadamente 1,3 veces el de Hong Kong. En tercer lugar, Beijing es la ciudad con la mayor concentración de empresas unicornio del mundo, representando una cuarta parte del mundo y más de la mitad en China.
El tercer punto es la mayor ventaja de Beijing. Esto significa que el tamaño de la nueva economía de Beijing puede ser equivalente a “Shenzhen + Shanghai + Hangzhou”. En el futuro, las empresas unicornio traerán más fondos a Beijing y crearán multimillonarios en lotes. El surgimiento de la Nueva Área de Xiongan no puede desviar el poder adquisitivo del mercado inmobiliario de Beijing, porque las casas en la Nueva Área de Xiongan básicamente no están a la venta, por lo que los ricos del norte de China seguirán concentrándose en comprar casas en Beijing. El entorno natural de Beijing-Tianjin-Hebei mejorará enormemente en los próximos 10 años.
Tercer lugar: Shenzhen
La capital actualmente concentrada en Shenzhen es aproximadamente el 60% de la de Shanghai; la población residente real de Shenzhen es aproximadamente el 80% de la de Shanghai. Pero el área de Shenzhen es sólo el 30% de la de Shanghai. En otras palabras, la densidad de población y capital de Shenzhen es al menos el doble que la de Shanghai.
Shenzhen posee la mitad de las patentes de invención internacionales PCT del país; el valor de mercado total de las empresas que cotizan en Shenzhen es equivalente a "Shanghai + Guangzhou"; el número de empresas unicornio en Shenzhen es sólo ligeramente menor que el de Shenzhen; Llevar a la fuerza. Shenzhen tiene más empresas tecnológicas grandes que Shanghai. De hecho, Shenzhen es el segundo centro económico más grande de China después de Beijing, y su libertad de mercado y su atmósfera cultural innovadora también son significativamente mejores que las de Shanghai.
La oferta de suelo “residencial vendible” en Shenzhen fue nula en 2017. En promedio, entre las cuatro ciudades de primer nivel con una población residente real de más de 20 millones, la oferta promedio de suelo residencial en Shenzhen es menos de una cuarta parte de la de Beijing y Shanghai. La población registrada anual y la población permanente de Shenzhen son las mayores entre las cuatro ciudades. Es inimaginable cómo controlar los futuros precios de la vivienda en Shenzhen.
Cuarto lugar: Shanghai
Shanghai sigue siendo una ciudad “coronada constantemente por Beijing”. Una vez que sucede algo bueno y Beijing no está dispuesto a aceptarlo, lo primero que viene a la mente es básicamente Shanghai. En 2018, Shanghai construirá el primer puerto franco de la parte continental y albergará la "Exposición Internacional de Importaciones de China", que representa la entrada de China a una nueva era. En la versión 2035 del "Plan Maestro" del año pasado, Shanghai se posicionó como el estándar más alto para las ciudades chinas.
En la actualidad, la capital reunida en Shanghai ha superado a la de Hong Kong, sólo superada por Beijing. Los mercados de factores financieros de China están ubicados básicamente en Shanghai. Además, Shanghai es la segunda puerta de entrada más grande para que la economía de China se conecte con el mundo. Pero desafortunadamente, Shanghai no sólo está muy por detrás de Beijing en cuanto a nuevo desarrollo económico, sino que también es superada por Shenzhen y aproximada por Hangzhou. La cultura de Shanghai enfatiza el orden y el sentimiento en su esencia, lo cual es incompatible con la naturaleza popular, el salvajismo y la tenacidad de la nueva economía. Esta es la debilidad de Shanghai y es difícil cambiarla.
Quinto lugar: Hangzhou
La economía de Hangzhou es muy activa. El número de empresas unicornio supera actualmente al de Shenzhen, e incluso supera al de Shanghai en algunas estadísticas. El valor de mercado total de las empresas que cotizan en bolsa en Hangzhou supera al de Guangzhou. Una evaluación exhaustiva muestra que el estatus de Hangzhou en la nueva economía ocupa el segundo lugar después de Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen, ubicándose entre los cuatro primeros. En la actualidad, la cantidad total de fondos recaudados en Hangzhou es de aproximadamente 3,7 billones, sólo superada por Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen.
Hangzhou cuenta con el respaldo de la provincia de Zhejiang, que tiene las empresas privadas más desarrolladas de China. Tiene una estructura económica razonable y una propiedad dinámica. Es la ciudad más cercana a "Beijing, Shanghai, Guangzhou y Shenzhen". las ciudades fuertes de segundo nivel. Junto con las superiores condiciones naturales y la profunda acumulación cultural, los futuros precios de la vivienda en Hangzhou también son muy prometedores.
Sexto lugar: Sanya
El mercado inmobiliario de Hainan experimentó un importante punto de inflexión en septiembre de 2017, del que muchas personas aún no se han dado cuenta del todo. 2065438+El 22 de septiembre de 2007, Hainan implementó una prohibición total de recuperación y detuvo permanentemente el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios de exportación en el área central ecológica central. El 29 de septiembre, el Departamento Provincial de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Hainan emitió un aviso para dejar de aprobar la construcción de viviendas comerciales con un área de construcción de 100 metros cuadrados (incluidos 100 metros cuadrados).
En las "Dos Sesiones" de 2018, el secretario del Comité Provincial del Partido de Hainan enfatizó que Hainan no puede convertirse en una "fábrica de procesamiento" de bienes raíces y no puede "construir tanto como quiere el mundo exterior".
Esto significa que la oferta inmobiliaria en Hainan estará estrictamente controlada, especialmente las casas con vistas al mar serán muy escasas. Varias ciudades de Hainan con mejores costas, como Sanya, entrarán en la era "aristocrática" de viviendas de alta calidad. La evolución del mercado inmobiliario estadounidense nos dice que los precios de la vivienda en dos tipos de ciudades se mantendrán altos durante mucho tiempo: el primer tipo son los centros financieros y tecnológicos, especialmente las ciudades donde "las finanzas y la tecnología se lo llevan todo"; Son centros turísticos con hermosas costas, el clima es cálido.
En Estados Unidos, el segundo tipo de ciudades se encuentran en Hawaii y Florida. En China, sólo se puede distribuir en Hainan. El más típico es, por supuesto, Sanya.
Séptimo lugar: Xiamen
Mucha gente no comprende que los precios de la vivienda en Xiamen sean tan altos. Porque Xiamen no destaca en términos de población ni de agregado económico. Incluso en la provincia de Fujian, el PIB no es tan bueno como el de Quanzhou y los fondos generales no son tan buenos como los de Fuzhou.
Pero no lo olvide: Xiamen tiene un "clima cálido + una hermosa costa". Esto por sí solo es comparable a Sanya y ha encontrado la primera razón para los altos precios de la vivienda. Además, Xiamen es también una ciudad con un rico patrimonio cultural. Por supuesto, Xiamen también tiene una economía privada activa y una nueva economía. En 2017, hubo 10 empresas de acciones A en bolsa en Xiamen, más que en la mayoría de las capitales de provincia.
Entonces Xiamen significa "Shenzhen + Sanya". En cuanto a la isla de Xiamen, hay una isla en el mar y un lago en la isla, pero tiene una elegancia dada por Dios que no se puede ocultar. La tasa de crecimiento demográfico ha mantenido a Xiamen entre los 8 primeros del país en los últimos años. En Fujian, Xiamen es la única ciudad que se ha librado de las "restricciones de características regionales". Por lo tanto, aunque los precios de la vivienda en Xiamen están un poco sobregirados, seguirán siendo altos durante mucho tiempo, especialmente en la isla de Xiamen, donde el espacio es escaso.
Octavo lugar: Guangzhou
En el reciente mercado alcista, el orden de aumento de los precios de la vivienda en las ciudades de primer nivel es "Shenzhen-Shanghai-Beijing-Guangzhou", y Guangzhou le sigue. y compensar el aumento de las ciudades de primer nivel. La próxima ola de condiciones del mercado puede ser la misma.
La cantidad total de fondos recaudados en Guangzhou es actualmente de 5,2 billones, menos de la mitad de los de Beijing, lo que equivale al 72% de Shenzhen y al 1,40% de Hangzhou. Esto demuestra que la fortaleza económica de Guangzhou es muy fuerte y todavía mantiene ventajas considerables como “ciudad fuerte de segundo nivel”. Pero el problema es que Hangzhou ha superado a Guangzhou en términos de número de empresas unicornio, valor de mercado de las empresas que cotizan en bolsa y actividad de las empresas privadas. Por lo tanto, los próximos 10 años serán cruciales para Guangzhou: si le va bien, puede acortar la distancia con Shenzhen, tal vez realmente sea superada por Hangzhou; En cuanto a los precios de la vivienda, dado que Guangzhou todavía está desarrollando la gran ciudad de Nansha y el área central de Guangzhou se está expandiendo, el aumento de los precios de la vivienda en el área central será limitado.
Noveno, Décimo
En los próximos 10 años, habrá de nueve a diez casas en áreas centrales entre Taipei, Nanjing, Chengdu, Tianjin y Qingdao.
Los precios actuales de la vivienda en Zhuhai son relativamente altos, pero la clasificación puede bajar en los próximos 10 años porque Zhuhai tiene un nivel urbano bajo, una población pequeña (no puede cumplir con los estándares para construir un metro), y los recursos de servicios públicos no son tan buenos como los de las capitales de provincia y municipios establecidos (como Tianjin).
En cuanto a Wenzhou, debido a que está lejos de la ciudad central, es difícil que se convierta en una ciudad central. Los precios de la vivienda seguirán siendo altos y laterales, sin un valor de inversión significativo. Los empresarios de Wenzhou tienen una gran riqueza y controlarán los precios de la vivienda en Wenzhou durante mucho tiempo. Desde finales de 2015 hasta finales de 2017, el número de estudiantes de primaria en Wenzhou disminuyó, lo que es una mala señal.
La "tenue luz de las estrellas" de las ciudades con estrellas y el surgimiento de poderosas ciudades provinciales son las características básicas de la competencia urbana de China en los últimos 10 años y continuarán durante la próxima década; Los "municipios de segunda categoría" también se "atenuarán". En el futuro, ciudades como Hangzhou, Nanjing, Chengdu, Wuhan, Zhengzhou, Changsha, Xi'an y Hefei marcarán el comienzo de un período de gran desarrollo.
Las ocho ciudades con las burbujas inmobiliarias más grandes del mundo
UBS Group AG recordó que la tasa de crecimiento de los precios de la vivienda en algunas ciudades del mundo ha mostrado un estado potencialmente insostenible. entre las cuales ocho ciudades están en riesgo de burbujas, resaltadas en rojo.
Toronto: En el informe de la UBS, el índice de riesgo de burbuja de Toronto llega a 2,12, ocupando el primer lugar en el mundo. En los últimos cinco años, el precio medio de la vivienda en esta ciudad canadiense ha aumentado casi un 50% en comparación con 2011, y el riesgo de una burbuja ha aumentado significativamente.
Estocolmo: El índice de riesgo de burbuja es de 2,02, ocupando el segundo lugar en el mundo después de Toronto. Ajustados a la inflación, los precios de la vivienda en la ciudad nórdica se han duplicado en los últimos 12 años.
Múnich: El índice de riesgo de burbuja es de 1,92, ocupando el tercer lugar en el mundo después de Toronto y Estocolmo.
Vancouver/Sydney: El índice de riesgo de burbuja es ambos de 1,80. En el caso de Sydney, los precios de la vivienda en la ciudad más grande de Australia han aumentado una media del 3,5% anual desde 1980.
Según esta métrica, Sydney ocupa el primer lugar entre las principales ciudades del mundo.
Londres: El índice de riesgo de burbuja es de 1,77. Los precios de la vivienda en esta ciudad británica han aumentado un 15% en los últimos 10 años.
Hong Kong: El índice de riesgo de burbuja se sitúa en 1,74. La superficie habitable media por persona en Hong Kong es de sólo 14 metros cuadrados o 150 pies cuadrados. En comparación, en Milán, Italia, sólo se necesita trabajar durante 5,7 años para comprar un apartamento de 60 metros cuadrados o 650 pies cuadrados. ¡No es de extrañar que el índice de riesgo de burbuja de Milán sea tan bajo como 0,09!
Ámsterdam: Índice de riesgo de burbuja se sitúa en 1,59, superando el nivel de 1,50.
Según la definición de la UBS, las ciudades con un índice superior a 1,50 corren el riesgo de sufrir burbujas inmobiliarias. Cuanto mayor sea el índice, mayor será el riesgo, como es el caso de las ocho ciudades mencionadas.
Si el índice está entre 0,5 y 1,5, pertenece a una ciudad donde el sector inmobiliario está sobrevalorado. Las ciudades europeas en esta categoría incluyen París (1,31), Zurich (1,08), Frankfurt, Alemania (0,92) y Ginebra, Suiza (0,83). Estados Unidos tiene San Francisco (1,26) y Los Ángeles (1,13); Asia tiene Tokio (0,90).
Si el índice está entre -0,5 y 0,5, se trata de una ciudad con una valoración inmobiliaria razonable, incluidas Boston (0,45), Singapur (0,32), Nueva York (0,20) y Milán (0,09).
Si el índice está entre -1,5 y -0,5, pertenece a una ciudad con baja valoración inmobiliaria. Por ejemplo, Chicago en Estados Unidos tiene un índice de sólo -0,66:
Si analizamos el aumento del precio de la vivienda el año pasado, después de ajustarlo por el índice de inflación, Toronto llegó al 20%, lo que también es el más alto del mundo, seguido de Hong Kong con casi el 20%, Amsterdam y Sydney, Munich supera el 10%.
En los últimos cinco años, tras ajustar por inflación, San Francisco, Múnich y Sídney han alcanzado o superado el 10%; Toronto y Estocolmo se acercan al 10%.
Los banqueros creen que una vez que el precio medio anual de la vivienda en una ciudad aumenta a una tasa del 10%, se espera que se duplique durante siete años consecutivos. Esta situación no parece durar mucho.
Entre las ciudades seguidas por la UBS, sólo hubo tres ciudades importantes donde los precios de la vivienda no aumentaron significativamente el año pasado: Londres, Milán y Singapur.
Si lo miras desde otra perspectiva, en relación con la asequibilidad de la vivienda, China y Hong Kong son los mejores del mundo.
Citando la lista "2017 International Housing Affordability" de Demographia, una consultora de planificación urbana estadounidense, se afirmó que Hong Kong ha ocupado el primer lugar durante ocho años consecutivos y que los precios locales de la vivienda se encuentran entre los "extremadamente inasequibles".
El informe muestra que la asequibilidad de la vivienda en Hong Kong se ha deteriorado aún más en los últimos dos años, pasando de 18,1 veces en 2016 a 19,4 veces, y actualmente se encuentra en un nivel sin precedentes. Esto significa que una familia normal y corriente de Hong Kong tiene que vivir y beber durante 19,4 años antes de poder permitirse una casa.