¿Cómo comprar una casa buena y económica?
La tarde del 3 de octubre del año 65438 se estaba celebrando una rueda de prensa en un hotel de Pizhou. La mayoría de los participantes son "amigos de la red" que se conocen. Durante la conferencia de prensa de casi tres horas, surgió una "noticia inesperada": se lanzó oficialmente el primer proyecto de construcción de viviendas cooperativas individuales a nivel de condado del país. A través del registro en línea, los internautas, como accionistas, participan en el desarrollo de proyectos inmobiliarios sin fines de lucro. El precio final de las viviendas comerciales es unos 40 yuanes más barato que el de los inmuebles en el mismo lugar. La "construcción de viviendas cooperativas individuales" toca los nervios sensibles de los ciudadanos comunes y corrientes que sueñan con establecerse en un contexto de altos precios de la vivienda. Por esta razón, hay mucha controversia detrás de la buena visión. ¿Es una buena noticia para las personas de ingresos bajos y medios, o es un experimento cuya vida o muerte es incierta? Un reportero de Yangzi Evening News realizó una entrevista en profundidad.
Interpretación de 7 puntos de la construcción cooperativa de viviendas de Pizhou
Los precios de las viviendas que son un 40% más bajos que el precio de mercado son atractivos y controvertidos. En la rueda de prensa de ese día, los posibles propietarios dedicaron más de una hora a publicar muchos de sus detalles en el podio.
1. Cómo conseguir el terreno
En la rueda de prensa, los posibles propietarios expresaron dudas e inquietudes sobre si podrían conseguir el terreno y cómo conseguirlo.
En este sentido, Guo Pengcheng, el iniciador del proyecto de construcción de viviendas cooperativas individuales, dijo que también está mentalmente preparado para las limitaciones que puede generar la construcción de viviendas cooperativas individuales. Adoptó un enfoque cauteloso ante esta cuestión. Según el plan, adquirirán un terreno en la ciudad nueva de Pizhou, pero dónde se ubicará el terreno en la ciudad nueva de Pizhou, respondió que “debe mantenerse en secreto por el momento”.
2. ¿Cómo garantizar la seguridad de los fondos?
Los posibles propietarios propusieron que la construcción de viviendas cooperativas individuales les exigiera pagar entre 80.000 y 654,38 millones de yuanes por adelantado como fondos recaudados a través de licitaciones, subastas y cotizaciones de terrenos. Si no conseguimos el terreno, ¿cómo recuperaremos los fondos? Al mismo tiempo, según el acuerdo, los futuros propietarios deben aportar fondos periódicamente para el posterior desarrollo y construcción de viviendas. ¿Cómo supervisarán el uso de los fondos?
A este respecto, Guo Pengcheng dijo que los fondos para el desarrollo del proyecto se encuentran en forma de custodia de terceros. Los posibles propietarios deben abrir una cuenta personal en un banco designado y depositar en ella los fondos necesarios. El banco será responsable de notificar al propietario los fondos requeridos durante el proceso de desarrollo inmobiliario. Después de firmar el "Formulario de autorización de transferencia designado", los fondos se transferirán a la cuenta especial a la que deben pagarse y no se permite el retiro de todos los fondos. Si el terreno se subasta o el proyecto no sale bien, se reembolsará todo el dinero intacto. Al mismo tiempo, las personas son libres de avanzar y retroceder durante el proyecto, y se pueden reembolsar todos sus propios fondos.
3. ¿Cuál es la actitud del gobierno?
Algunos internautas que se inscribieron para participar en el proyecto señalaron que muchas personas de otros lugares querían usar terrenos para construir casas de esta manera, pero fracasaron por diversas razones, como las políticas. Entonces, ¿qué actitud adoptarán los departamentos gubernamentales locales pertinentes ante este proyecto en Pizhou?
En la conferencia de prensa de ayer, también acudió al lugar la persona responsable de la gestión de fondos de previsión del departamento de gestión de vivienda de Pizhou. Según el responsable, que prefirió mantener el anonimato, una vez que el proyecto inmobiliario se ponga en producción con normalidad, su naturaleza será la misma que la del desarrollo inmobiliario ordinario. Una vez completado y vendido mediante los procedimientos pertinentes, los compradores pueden solicitar préstamos comerciales y préstamos de fondos de previsión.
4. ¿Cómo supervisar la calidad de la vivienda?
Algunas personas han señalado que, dado que las empresas existentes responsables de operaciones de proyectos específicos no tienen calificaciones de construcción y desarrollo inmobiliario, ¿cómo supervisar eficazmente la calidad de la vivienda después de la "subcontratación"?
Al respecto, el responsable de la rueda de prensa respondió que la vivienda comercial se llevará a cabo de acuerdo con el proceso normal de desarrollo inmobiliario, incluyendo la supervisión del proyecto, inspección de calidad y aceptación, y la Se introducirá un proceso de supervisión del propietario. Desde la compra de materias primas hasta el diseño de la habitación, los propietarios participarán en la toma de decisiones. "Al igual que construir una casa en casa, el propietario real sigue siendo el propietario. Por lo tanto, la calidad de nuestra vivienda estará más garantizada que la de las viviendas comerciales ordinarias".
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“Todos hemos participado en el desarrollo del proyecto, entonces, ¿cómo asignaremos las opciones de vivienda una vez terminada la casa?”, preguntó un posible propietario.
El responsable de la rueda de prensa dijo que una vez finalizado el proyecto, se seguirá la práctica del mercado inmobiliario e implementará un precio por habitación para todas las viviendas comerciales, utilizando el apalancamiento de precios para permitir a los propietarios libremente elegir según sus propias condiciones. Al mismo tiempo, durante el proceso de desarrollo y construcción del proyecto, se establecerá un mecanismo de puntos cuantitativos para otorgar puntos según el orden de registro del propietario y la presentación de fondos. Mucha gente compra casas al mismo tiempo y el orden estará determinado por puntos. "Si los puntos de todos son iguales, entonces sólo se puede utilizar el método de dibujo tradicional".
6. ¿Cómo frenar a los especuladores inmobiliarios?
El periodista conoció que los 210 ciudadanos que se han registrado hasta el momento se han registrado a través de Internet. El punto de partida de este proyecto es solucionar las dificultades de vivienda de los ciudadanos de ingresos bajos y medios que no pueden solicitarla. vivienda asequible. ¿Cómo frenar a los especuladores inmobiliarios? Con este fin, Guo Pengcheng dijo que según las estadísticas, entre los 210 solicitantes, 90 son personas comunes y corrientes de clase trabajadora, más de 95 necesitan mejoras en la vivienda y 20 tienen una demanda rígida de vivienda temporal. Los solicitantes son residentes urbanos de la ciudad de Pizhou.
Para evitar la afluencia de especuladores inmobiliarios, Guo Pengcheng proporcionó un acuerdo que requería que el número de viviendas familiares de los solicitantes fuera inferior a 2 (inclusive). organización gubernamental, no pudo verificar la información veraz del solicitante, por lo que se tuvo que adoptar un acuerdo estableciendo que a quienes no cumplieran con los requisitos se les pediría que se retiraran. Han establecido un mecanismo de reemplazo de cuotas, que no sólo limita el número de participantes, sino que también acepta un cierto número de suplentes. Después de que alguien se retire, serán reemplazados de inmediato.
7. ¿Qué papel jugarán las empresas existentes?
Como iniciador del proyecto, Guo Pengcheng estableció una empresa de consultoría de información inmobiliaria para operar el proyecto. Una vez finalizado el proyecto, cobrarán una tarifa de gestión de 4. Al respecto, Guo Pengcheng explicó: "No somos desarrolladores. De hecho, todos los propietarios lo son. Como líder del proyecto, departamento de operación e implementación, el costo de 4 es solo el salario de los profesionales contratados durante el proceso de desarrollo del proyecto y el social. Tarifa del servicio de coordinación de relaciones. En comparación con las empresas de desarrollo inmobiliario ordinarias, nuestros proyectos eliminan los costos de financiamiento, los costos de ventas, los costos de ganancias y los gastos de relaciones públicas. Todos los propietarios son en realidad desarrolladores sin ganancias. /p. >
El patrocinador ha trabajado en el departamento de gestión de viviendas durante muchos años.
Guo Pengcheng es el iniciador del proyecto de construcción de viviendas cooperativas individuales de Pizhou. Ha trabajado durante muchos años en el departamento de gestión de viviendas y bienes raíces y tiene experiencia personal del rápido aumento de los precios de la vivienda. "Tengo un amigo que quedó discapacitado en un accidente automovilístico y siempre quiso comprar una casa, pero los precios de la vivienda están subiendo cada vez más rápido. Hasta ahora, todavía no puede permitírselo. Se enteró temprano de la construcción de viviendas cooperativas individuales". en. Después de ver proyectos exitosos en Wenzhou y otros lugares, a principios del año pasado se le ocurrió la idea de construir viviendas cooperativas. Con este fin, también creó una empresa para involucrarse en el campo de la construcción de viviendas cooperativas.
La llamada construcción de viviendas cooperativas individuales, la conferencia de prensa proporcionó una introducción material: un grupo de residentes con conducta cívica y capacidad de compra de viviendas firman voluntariamente un acuerdo de cooperación cada uno puede contribuir conjuntamente según su respectiva vivienda. condiciones de compra, resumir exhaustivamente los tipos de casas y calcular el área total, comprar un terreno adecuado, encontrar una empresa de diseño para el diseño, encontrar una empresa constructora para la construcción y, finalmente, aceptar y pagar la tarifa de mudanza.
El precio de la vivienda será 40 RMB más bajo y más de 200 personas ya se han inscrito.
“Mi objetivo es hacer que las personas de ingresos bajos y medios, como mis amigos, puedan pagar una vivienda comercial y vivir en ella”, dijo Guo Pengcheng. Primero anunció su intención de construir una cooperativa en un foro local y rápidamente recibió respuestas de muchos internautas. En poco más de un mes, 210 internautas se han apuntado a este proyecto. Después de más de dos meses de preparación, se lanzó oficialmente el proyecto de vivienda cooperativa individual de Pizhou. Según el plan, copiarán el modelo de desarrollo "Modelo Wenzhou" y planearán construir una nueva comunidad con especificaciones que no sean menores que las de las empresas inmobiliarias circundantes en 2 o 3 años.
"La característica más notable de nuestras casas es la alta calidad y el bajo precio". Guo Pengcheng dijo que, según sus cálculos, el precio medio de las propiedades nuevas es de 2.800 yuanes por metro cuadrado, mientras que el precio de las casas circundantes. propiedades es de 4.100 yuanes por metro cuadrado -4.300 yuanes, unos 40 menos.
Existe un exitoso "modelo Wenzhou" para la construcción de viviendas cooperativas individuales.
A finales de 2006, más de 200 personas, entre ellas Zhao Zhiqiang, representante legal y secretario general de Wenzhou Asociación de Comercialización, miembros de la Asociación Unida y trabajadores de cuello blanco, los primeros en el país en "romper el hielo" y construir una "casa ideal" para que las personas cooperen en la construcción de casas.
La escala de construcción del proyecto es de 7 pequeños edificios de gran altura y de varios pisos, con un total de 256 unidades. El precio de la vivienda es un 40% más bajo que el de las viviendas comerciales circundantes. Actualmente, las casas del proyecto "Casa Ideal" en Wenzhou han sido asignadas y están a la espera de que los participantes se muden.
Zhao Zhiqiang dijo que el proyecto "Casa Ideal" pasó por muchas dificultades desde su establecimiento hasta su finalización y sufrió repetidos retrasos en el proceso de aprobación del proyecto, pero finalmente se consideró legal y conforme. Debido a esto, ha copiado el "modelo Wenzhou" en Beijing, Hangzhou y su última parada en Changsha.
El "modelo Wenzhou" fue copiado directamente de Beijing, Hangzhou, Changsha y otros municipios y capitales provinciales a Pizhou (ciudad a nivel de condado), una pequeña ciudad en el norte de Jiangsu, lo que indica que el nuevo liderazgo central El colectivo ha logrado grandes avances en el desarrollo de la urbanización, determinación y fuerza, así como el enorme potencial para la construcción y el desarrollo urbano y rural. "La competencia en el mercado inmobiliario de condado (ciudad a nivel de condado) es relativamente débil, lo que también puede reducir el potencial de las personas para cooperar en la construcción de viviendas.
Nanjing ha intentado la construcción cooperativa de viviendas durante 8 años sin éxito .
La financiación y la adquisición de terrenos son El mayor problema, dicen los expertos, es que el apoyo del gobierno ayudará a resolver el problema de la vivienda "sándwich".
De hecho, ya en 2005, ya existía. Hubo algunos avances en la construcción de viviendas cooperativas individuales en Pizhou Cuando la primera ola de construcción de viviendas cooperativas individuales se extendió por todo el país, alguien lo intentó en Nanjing, pero no tuvo éxito durante ocho años. Un reportero del Yangzi Evening News ayer. También se puso en contacto con Shao Jiao, el primer iniciador de la construcción de viviendas cooperativas en Nanjing. Le dijo a Pizhou Felicitaciones por el progreso de la construcción de viviendas cooperativas individuales, pero son un poco pesimistas sobre las perspectivas de promoción en Nanjing. Los expertos de la industria creen que la construcción de viviendas cooperativas individuales es. un canal complementario importante para el sistema de vivienda asequible, y el gobierno debería establecer las leyes y regulaciones correspondientes lo antes posible para respaldarlo.
Se lanzó en Nanjing hace ocho años, pero fracasó debido a las dificultades para recaudarlo.
En 2005, cuando el modelo de "construcción de viviendas cooperativas individuales" se estaba probando en todo el país, Shao, un ciudadano de Nanjing que participaba en capacitación en TI, también inició la construcción de viviendas cooperativas. reclutar suficiente gente y recaudar fondos a través de la cooperativa para encontrar desarrolladores para la construcción. Sin embargo, después de varios esfuerzos, el proyecto no ha tenido éxito.
" Este modelo se discute en muchos lugares. También pensamos en muchas formas en ese momento, pero debido a obstáculos en las operaciones intermedias, al final fallamos. ", Dijo Shao Jiao en una entrevista con los periodistas. Dijo que los principales obstáculos son la recaudación de fondos y cómo obtener tierras. Con el nivel actual de precios de la tierra en Nanjing, es difícil que un pequeño proyecto inmobiliario funcione con éxito sin más de 100 Millones de yuanes de fondos, y según las leyes y regulaciones existentes, es difícil recaudar una cantidad tan grande de fondos si se recauda a través de una empresa, debido a la gran cantidad de fondos, será necesario que participen más propietarios potenciales. Según las leyes pertinentes, sólo hay 49 accionistas registrados en una sociedad de responsabilidad limitada. La gente necesita involucrar a los accionistas invisibles, lo que sólo puede resolverse legalmente mediante acuerdos, lo que fácilmente puede generar desconfianza entre los participantes y dificultar el funcionamiento transparente y abierto. Sin embargo, las sociedades anónimas con más de 50 personas y un capital social de más de 100.000 necesitan la aprobación de la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma.
“Recaudar fondos para el desarrollo a través de cooperativas de vivienda fue nuestra elección. realizado en su momento. "Shao Jiao dijo que este método puede atraer miembros mediante la creación de asociaciones y el pago de cuotas de membresía para recaudar fondos, lo cual es relativamente fácil de operar. Pero cuando lo probé, descubrí que el establecimiento de organizaciones de la sociedad civil implica un proceso de aprobación complicado. E incluso si los fondos son El problema se puede resolver, pero cómo obtener el terreno también es un problema. Si ofertamos con los promotores inmobiliarios mediante licitación, subasta y cotización, es obvio que las personas que cooperan en la construcción de casas también lo son. débil para tomar decisiones unificadas, dijo con franqueza que esto no era posible hace siete u ocho años. Ahora, con el fuerte aumento de los precios de la tierra y los costos de construcción, es aún más difícil. Sin embargo, las ciudades a nivel de condado como Pizhou requieren menos. Los fondos y el nivel de gestión relevante no son altos, por lo que la operación puede ser mucho más fácil.
Las cooperativas de vivienda alguna vez fueron populares y el costo era entre 20 y 30 yuanes más bajo que el de las viviendas comerciales. >Hablando de cooperativas de vivienda, esta no es una palabra nueva, dijo Wu Xianghua, director del Departamento de Gestión Inmobiliaria de la Universidad Tecnológica de Nanjing, ya en 1998 - En 2003, muchas ciudades de China, incluidas Beijing, Shanghai, Yantai, y Nanjing, tenían tales organizaciones. La organización en Nanjing en ese momento se llamaba Cooperativa de Vivienda de Trabajadores de Nanjing. Muchos proyectos inmobiliarios de esa época, como Ningong New Apartments, fueron construidos por esta organización.
Sin embargo, después de 2003, debido a cambios en el tratamiento estatal del sistema de vivienda asequible, algunas de estas organizaciones se transformaron en empresas de desarrollo de viviendas comerciales, y otras se transformaron en herramientas para que empresas e instituciones monopolistas participaran. en la asignación de viviendas sociales encubiertas, por lo que posteriormente fueron canceladas en esta forma. Wu Xianghua dijo que el costo de construir casas a través de cooperativas es mucho menor. No hay problema en pagar una fianza para conseguir el terreno y confiar en una pequeña y mediana empresa promotora con fuerza pero sin trabajo para que lo haga por ti. A juzgar por los costos operativos actuales de los proyectos inmobiliarios, si se eliminan las inversiones en ventas, financiamiento, relaciones públicas, etc., así como la búsqueda de altas ganancias por parte de las empresas inmobiliarias, no hay problema en reducir los costos en un 20- 30%. Si el coste de adquisición del terreno se puede mantener bajo, es posible reducirlo en un 40%. En la actualidad, el departamento de precios estipula que las ganancias de las viviendas asequibles deben controlarse dentro de 3. Es completamente factible controlar los costos de gestión entre 3 y 5 mediante la forma de cooperación de recaudación de fondos individual.
■Expertos
La construcción de viviendas cooperativas individuales puede beneficiar a la capa sándwich, y el gobierno debería apoyarla.
Cuando se trata de la construcción de viviendas cooperativas individuales, Shao Jiao expresa constantemente su frustración por las restricciones excesivas en las leyes y regulaciones pertinentes. Esto parece beneficiar a la gente y está permitido por ley, pero es difícil de hacer. En la actualidad, sólo Zhao Zhiqiang de Wenzhou lo ha logrado. En opinión de Wu Xianghua, esta empresa es muy beneficiosa para el país y el pueblo, y el gobierno debe eliminar los obstáculos lo antes posible y brindar apoyo.
Wu Xianghua dijo que en Alemania y Japón, la proporción de este tipo de casas en viviendas comerciales de nueva construcción puede alcanzar hasta el 40%. Porque es una forma muy cómoda de solucionar el problema de la vivienda social tipo sándwich. En la actualidad, la vivienda asequible que nuestro país está construyendo con ahínco también está dirigida a los grupos sociales más bajos. Además de los "hogares de bajos ingresos", todavía hay un número considerable de grupos que no pueden permitirse una vivienda comercial y no son elegibles para comprar una vivienda asequible. Si un grupo así pudiera recaudar fondos por sí solo para resolver el problema de la vivienda, ¿no sería lo mejor de ambos mundos?
El problema actual es cómo mejorar las leyes y regulaciones correspondientes para ayudar a la organización a operar y dejar que estas personas resuelvan el problema por sí mismas. ¿Puedes renunciar a algunos intereses económicos en la tierra para ayudar y apoyar a estas personas? "¿Por qué se hizo el mismo formulario hace diez años y no diez años después?", Wu Xianghua cree que la actitud del gobierno es crucial en este tema. Mejorar las leyes y regulaciones y establecer un sistema completo de vivienda asequible son cuestiones que el gobierno debe resolver con urgencia.