¿A qué debe prestar atención al firmar un contrato de arrendamiento de tienda?

En primer lugar, aclare los términos

1. Se debe firmar un contrato de arrendamiento formal. El contrato de arrendamiento formal es un contrato de arrendamiento aprobado por el expediente industrial y comercial. Se puede adquirir en el departamento industrial y comercial local.

2. Deberá exigirse al arrendador la presentación del certificado de propiedad del inmueble original y del documento de identidad.

Si es * * * propiedad, * * * se requiere firma para que surta efecto.

3. Además del alquiler, al firmar el contrato se debe especificar el portador de otros gastos como el impuesto de alquiler de la vivienda, los honorarios de administración de la propiedad, los honorarios de reparación, etc.

4. Si es necesario renovar el local alquilado antes de poder utilizarlo, se debe definir claramente el alcance de la renovación.

5. Si el dueño del local vende o hipoteca el local durante el período de arrendamiento, deberá estipularse claramente en el contrato para garantizar el derecho del arrendatario a continuar arrendando, de lo contrario el arrendador deberá compensar la pérdida.

6. El contrato debe indicar claramente si el arrendatario puede subarrendar a otros.

7. Al firmar un contrato, el propietario y ** deben estar presentes para firmarlo y sellarlo al mismo tiempo. No puede ser reemplazado por otros.

2. Condiciones de arrendamiento del contrato de arrendamiento

Estipule la duración del arrendamiento del objeto arrendado en el contrato y especifique las fechas específicas de inicio y finalización del arrendamiento. Si el arrendatario utiliza el bien arrendado más allá del plazo del arrendamiento, deberá pagar al arrendador una renta por uso excesivo.

En tercer lugar, el período de decoración sin alquiler.

En el arrendamiento de tiendas, el período de decoración sin alquiler suele aparecer en el contrato, principalmente porque el arrendatario necesita decorar la casa después de la entrega. la casa y en realidad no puede trabajar o trabajar. En este caso, el arrendador se compromete a no cobrar alquiler al arrendatario durante el periodo de renovación. Sin embargo, el concepto de "período de renovación gratuito" no está claramente definido en la ley. Por ello, a la hora de firmar un contrato de arrendamiento, es importante acordar claramente el inicio y el final del periodo de decoración sin alquiler y exentos de tasas específicas. En circunstancias normales, sólo está exento el alquiler y las facturas de servicios públicos incurridas durante el uso real de la casa deben ser sufragadas según lo estipulado en el contrato.

Cuarto, investigue los derechos de propiedad de la tienda

Antes de alquilar una tienda, debe ir al centro de comercio de bienes raíces donde se encuentra la tienda para realizar una investigación de los derechos de propiedad y confirmar. la siguiente información principal:

1. Uso de la vivienda y uso del suelo. Debemos asegurarnos de que el tipo de casa sea comercial y el uso del suelo sea no residencial antes de poder alquilarla como local comercial. De lo contrario, correrá el riesgo de no poder obtener una licencia comercial y utilizar la casa ilegalmente.

2. El propietario de la casa debe asegurarse de firmar un contrato de arrendamiento con el propietario de la casa u otros propietarios.

3. ¿La casa ya cuenta con información de registro de alquiler? Si ya existe información de registro de arrendamiento, el nuevo contrato de arrendamiento no se puede registrar, lo que hará que la relación de arrendamiento del nuevo arrendatario no pueda antagonizar a un tercero y también afectará la solicitud exitosa de una licencia comercial por parte del nuevo arrendatario.

Si el arrendatario no puede averiguarlo, puede confiar a un abogado que acuda a los departamentos correspondientes para investigar.

Verbo (abreviatura de verbo) compromiso tributario

De conformidad con lo dispuesto en las leyes, reglamentos, reglas y demás documentos normativos, el arrendador o subarrendador deberá soportar los siguientes impuestos:

1 Alquiler:

Impuesto comercial y alquiler adicional*5.55

Alquiler del impuesto sobre bienes inmuebles*12

Ingreso del impuesto sobre la renta personal*20 ( los ingresos son el alquiler menos los costos de mantenimiento, los costos de mantenimiento no excederán los 800 yuanes cada vez).

El alquiler del impuesto de timbre (monto total) es 0,1 (se paga en una sola suma al pagar el impuesto por primera vez, calculado en base al alquiler total durante el período de arrendamiento).

El impuesto sobre el uso del suelo se aplica a cada metro cuadrado de terreno residencial. Prevalecerá la recaudación real por parte de la autoridad recaudadora.

2. Subarrendamiento:

Impuesto comercial e ingresos adicionales por subarrendamiento*5,55

Impuesto de timbre Alquiler de subarrendamiento del impuesto de timbre (total) 0,1

En la práctica, existen muchos tipos de impuestos y tasas que se deben pagar al alquilar una tienda. Los estándares anteriores son solo estándares de cobranza legales y diferentes regiones pueden tener diferentes métodos de cobranza. Consulte con el personal del punto de recogida real antes de firmar un contrato de tienda.

Si bien los contribuyentes antes mencionados son arrendadores o subarrendatarios, en el contrato de arrendamiento se pueden estipular los contribuyentes específicos.

En este momento, tanto el arrendador como el arrendatario deben ser conscientes de que el monto del impuesto por el arrendamiento de tiendas es relativamente alto y deben considerar cuidadosamente los ajustes fiscales a largo plazo y el aumento de costos antes de acordar sobre un contribuyente específico, para no dejarse engañar. por los tipos impositivos más bajos a corto plazo en algunos puntos de recaudación de impuestos.

Verbo intransitivo licencia comercial

El objetivo del arrendamiento de una tienda es realizar actividades comerciales. La primera condición para realizar actividades comerciales es obtener una licencia comercial legalmente. Por lo tanto, al firmar un contrato de arrendamiento de tienda, se deben establecer muchos términos en torno a la solicitud de licencia comercial, que involucran principalmente los siguientes aspectos:

1 La información de registro de arrendamiento original no ha sido cancelada, lo que resulta en un nuevo contrato de arrendamiento. el contrato no se registra, lo que resulta en no solicitar una licencia comercial a tiempo;

2. La licencia comercial se ha registrado en la tienda, pero la información del registro industrial y comercial no se ha cancelado ni movido. lo que resulta en la imposibilidad de registrar una nueva licencia comercial en la misma tienda;

3. El tipo de habitación no es comercial y no se puede utilizar para actividades comerciales, lo que resulta en la imposibilidad de solicitar una licencia comercial;

4. Si se trata de industrias comerciales especiales (entretenimiento, restauración, etc.), también debe pasar por seguridad pública, protección contra incendios, saneamiento. La licencia comercial solo se puede obtener después de una inspección por parte del medio ambiente. y otros departamentos, y luego de obtener la licencia de seguridad pública, licencia de salud y otros documentos;

5.

Si se dan las circunstancias antes mencionadas 0, 2, 3 y 5 del artículo 65438, el arrendador puede ser fijado en el contrato como una obligación, y se le puede otorgar un período de gracia razonable. Si la obstrucción no puede eliminarse después de un cierto período de tiempo, se asumirá la responsabilidad correspondiente por incumplimiento del contrato, la situación del artículo 4 anterior se puede establecer como una situación de terminación de no responsabilidad para garantizar que el arrendatario pueda resolver el contrato sin; responsabilidad sin obtener una licencia comercial.

Siete. Tratamiento de decoración

En el arrendamiento de tiendas, a menudo cuesta mucho dinero decorar el piso de la tienda. Para garantizar el buen desarrollo de la decoración y proteger los intereses del decorador, se deben prestar atención a varias cuestiones en el contrato:

1. Acordar claramente si el arrendador está de acuerdo con la decoración del arrendatario. tienda, y si se requieren dibujos o planos de decoración aprobados por el arrendador. Si hay modificaciones y estructuras especiales, se deben estipular claramente, y también se puede estipular claramente la ubicación de los anuncios y carteles de las tiendas.

2. Para aliviar la responsabilidad por incumplimiento de contrato, no se puede considerar únicamente la indemnización por daños y perjuicios, porque a menudo se acuerda que la indemnización por daños y perjuicios sea igual al depósito, y el monto no es alto y, a menudo, lo es. menos que las pérdidas por decoración del arrendatario. Por tanto, conviene estipular que en este caso, además de la indemnización por daños y perjuicios, el arrendador también deberá hacerse cargo de las pérdidas de decoración sufridas por el arrendatario.

3. Aclarar cómo se eliminará la decoración y los accesorios cuando expire el contrato de arrendamiento.

8. Agua, electricidad, líneas telefónicas, etc.

Debido a la particularidad del funcionamiento de las tiendas, pueden existir necesidades especiales de agua, electricidad, líneas telefónicas, etc. El suministro de estos recursos públicos se verá afectado por diversos factores. Es recomendable que antes de alquilar una tienda compruebes primero si se ajusta a tus necesidades. De lo contrario, debemos determinar cómo manejar la extensión o incremento y cuánto costará la extensión o incremento. Si el contenido correspondiente está claramente pactado y no puede satisfacer las necesidades normales, el arrendatario quedará dispensado del derecho a resolver el contrato.

Nueve. Estatutos de Prescripción

Restricciones en caso de morosidad o negativa a pagar el alquiler. El artículo 136, inciso 3, de los Principios Generales del Derecho Civil de mi país establece que el plazo de prescripción por mora o negativa a pagar el alquiler es de un año. Por ejemplo, el demandante debe hacer valer sus derechos frente al demandado dentro del año siguiente a la expiración del plazo acordado para cada pago del alquiler. Si el primer pago se realiza dentro de los 10 días anteriores al 20 de junio de 2008, el demandante deberá solicitar al demandado el alquiler de los dos meses comprendidos entre el 11 de agosto y el 10 de junio de 2009. Sin embargo, si el demandante no cobra el alquiler al demandado dentro del plazo de prescripción de un año comprendido entre el 10 de agosto de 2008 y el 10 de julio de 2009, se considerará que ha renunciado a su derecho a cobrar el alquiler durante ese período.

Según el artículo 227 de la Ley de Contratos, si el arrendatario no paga el alquiler vencido, el arrendador tiene derecho a rescindir el contrato, recuperar la casa y responsabilizar al arrendatario por incumplimiento del contrato. . El demandante nunca había ejercido los derechos antes mencionados más de un año antes de presentar la demanda, a pesar de que el demandado no pagó el alquiler a tiempo por diversas razones.

10.

Depósito de arrendamiento

Comúnmente conocido como “depósito”, se utiliza principalmente para compensar los gastos que el arrendatario debería soportar pero no ha pagado.

Debido a que las tarifas de electricidad, teléfono y administración de propiedades aplicables a las tiendas son relativamente altas, se recomienda que el depósito sea adecuadamente alto y no cubra los gastos anteriores. Además, se debe prestar especial atención al hecho de que durante el proceso de arrendamiento, el arrendatario sigue retrasando el pago de las tarifas correspondientes y ¿qué debo hacer si la deducción del depósito no es suficiente? El plan para completar el "depósito" puede estipularse en el contrato, es decir, después de que el arrendador deduzca los gastos relevantes del "depósito" cada vez, el arrendatario debe completar el "depósito" dentro de un período razonable. Si la cantidad se recupera dentro de un plazo determinado después de haber sido notificado por el arrendador, éste podrá resolver unilateralmente el contrato y responsabilizar al arrendatario del correspondiente incumplimiento del contrato. Si existe tal acuerdo en el contrato, puede castigar efectivamente el comportamiento "perezoso" del inquilino.

1. Contrato de arrendamiento:

Según las disposiciones pertinentes del Capítulo 13 de la "Ley de Contratos de la República Popular China", el contrato de arrendamiento significa que el arrendador entrega lo arrendado. propiedad al arrendatario para su uso y renta, contrato en virtud del cual el arrendatario paga alquiler. Entre las partes, el arrendador es la parte que tiene derecho a usar o beneficiarse de la cláusula; el arrendatario es la parte que tiene derecho a usar o beneficiarse de la cosa arrendada.

Un contrato de arrendamiento es un contrato de promesa. El establecimiento de un contrato de arrendamiento no depende de la entrega del objeto arrendado.

2. Dudas tras la firma del contrato

1. Registro de contrato de arrendamiento

El registro del contrato de arrendamiento tiene la naturaleza de registro del contrato. La efectividad de este registro incluye principalmente. lo siguiente:

1), el registro o no no afecta la validez del contrato en sí. Incluso si no hay constancia de registro, el contrato seguirá siendo efectivo cuando se cumplan las condiciones de eficacia; /p>

2) Los casos registrados tienen la capacidad de oponerse a terceros efectos jurídicos de la persona. Por ejemplo, si un arrendador alquila una casa a dos arrendatarios, uno de los cuales tiene un contrato registrado y el otro no, entonces la casa se alquilará al arrendatario que haya registrado el contrato de arrendamiento, y el arrendador será responsable del incumplimiento del contrato. contrato por el arrendatario que no ha inscrito el contrato de arrendamiento.

Por lo que se recomienda acudir al centro comercial inmobiliario donde se encuentra la tienda para registrar el contrato de arrendamiento a tiempo. Además, la mayoría de los departamentos industriales y comerciales exigen el registro y la presentación de contratos de arrendamiento al solicitar licencias comerciales.

2. Problema del subarrendamiento

A menudo hay muchos "segundos propietarios" y "terceros propietarios" en el mercado de los centros comerciales, entre los que se encuentra el problema del subarrendamiento. Lo que comúnmente se conoce como “subarrendamiento” en realidad abarca dos tipos de modificaciones previstas por la ley: el subarrendamiento y la cesión de derechos de arrendamiento. Según la ley, "subarrendamiento" significa que la relación de arrendamiento no ha sido rescindida y el propietario ha establecido una relación de arrendamiento aquí, mientras que "transferencia de derechos de arrendamiento" significa que el nuevo arrendatario reemplaza directamente al arrendatario original y establece una relación de arrendamiento con el arrendador (propietario). En estas dos modalidades debemos prestar atención a las siguientes cuestiones:

1) El subarrendamiento debe obtener el consentimiento por escrito del arrendador. Del mismo modo, en la transmisión de derechos de arrendamiento también se requiere el consentimiento del arrendador para rescindir el contrato de arrendamiento original y celebrar un nuevo contrato de arrendamiento.

2) El arrendatario original a menudo reclamará una tarifa de compensación al nuevo arrendatario, principalmente para compensar las pérdidas de decoración, etc. Esta tarifa no es una tarifa que deba soportar el inquilino legal, pero no está expresamente prohibida por la ley. Por lo tanto, siempre que ambas partes llegaran a un consenso en ese momento, estaba protegido por la ley. Se recomienda que al pagar esta tarifa, el arrendatario considere combinar el pago a plazos con el subarrendamiento o transferencia de derechos de arrendamiento para reducir los riesgos financieros, y utilizar la aplicación exitosa de la licencia comercial como situación para el reembolso o cancelación de este. tarifa.

En vista de los numerosos problemas involucrados en el contrato de arrendamiento de tienda y el gran monto del contrato, se recomienda firmar dichos contratos con precaución y contratar profesionales para realizar la verificación cuando sea necesario para evitar disputas durante la ejecución del contrato. contrato, provocando demandas y las pérdidas superan las ganancias.

3. Compra, venta y arrendamiento

Muchos arrendatarios suelen preocuparse por lo que sucederá si el propietario alquila la tienda y luego la vende. De hecho, el arrendatario no tiene que preocuparse en absoluto por este riesgo, porque la ley le otorga dos protecciones especiales:

1). las mismas condiciones, es decir, el arrendatario tiene Si una persona propone comprar una tienda en las mismas condiciones que otros compradores, el propietario debe vender la tienda al arrendatario para proteger los intereses de uso del arrendatario.

2) Incluso si el arrendatario no quiere comprar la tienda arrendada, el nuevo propietario debe ejecutar el contrato de arrendamiento después de que el propietario venda; de lo contrario, el nuevo propietario debe asumir la responsabilidad por el incumplimiento del contrato en el contrato de arrendamiento. contrato.

Además, antes de alquilar una tienda, es necesario comprender el plan de negocios de la tienda y las políticas relacionadas. Si el formato de negocio que el arrendatario quiere operar no cumple con el plan de negocios y las políticas pertinentes, como alquilar una casa que no puede operar un negocio de catering para abrir un hotel, definitivamente provocará pérdidas de recursos humanos y financieros. En caso de incertidumbre, el arrendatario puede estipular específicamente cuestiones relevantes en el contrato de arrendamiento como condiciones de rescisión para evitar responsabilidad innecesaria por incumplimiento del contrato.