Muchos lugares han reforzado la supervisión de los fondos de preventa o han puesto a prueba las ventas de viviendas existentes.

Muchos lugares han reforzado la supervisión de los fondos de preventa o han puesto a prueba las ventas de viviendas existentes.

En los últimos meses, Quzhou, Fuzhou, Guilin, Luzhou, Huangshi, Huizhou, Shantou y otros lugares han reforzado la supervisión de los fondos de preventa. Los conocedores de la industria dijeron que en la preventa de bienes raíces, los riesgos que conlleva el alto apalancamiento de las empresas inmobiliarias son particularmente prominentes en el contexto de escasez de fondos, que van desde problemas de calidad hasta disputas contractuales, desde retrasos en la entrega hasta una reducción general de la asignación. , e incluso los promotores huyen, en construcción. La propiedad ha sido difícil de manejar durante muchos años.

En este contexto, las personas antes mencionadas dijeron que si bien se fortalece la supervisión de la preventa de viviendas comerciales, se debe reducir gradualmente la proporción de proyectos de preventa y se debe poner a prueba la venta de casas existentes. . Esto no sólo puede minimizar las disputas antes mencionadas, sino también frenar la expansión irrestricta y de alto apalancamiento de las empresas y reducir los riesgos financieros de las empresas inmobiliarias.

Las expansiones en preventa y los proyectos sin terminar ocurren con frecuencia.

Por un lado, los precios de la vivienda que se disparan y, por el otro, los edificios sin terminar que llevan varios años parados. En los últimos años, con el rápido desarrollo del mercado inmobiliario, las empresas inmobiliarias se han enfrentado a una gran presión financiera para una rápida expansión. Al mismo tiempo, debido al rápido crecimiento del mercado y a la insuficiente supervisión previa a la venta, a menudo quedan proyectos sin terminar.

En los últimos meses, el proyecto inacabado de “Another Happy City” de Kunming ha llamado mucho la atención. Después de seis años de construcción sin terminar, los propietarios tuvieron que vivir en una casa que todavía era un bloque de cemento, construir sus propias escaleras, sacar cables y empezar a vivir como una obra en construcción. La razón de su fracaso fue que el promotor malversó cerca de 654,38 mil millones de yuanes en fondos de preventa de las 1.255 suites del Edificio 12 para otros fines.

El foro de mensajes para los líderes locales del People's Daily Online también mostró que el proyecto Jiayuan en el condado de Lianjun, condado de Rucheng, ciudad de Chenzhou, se entregó en 2014 y debería entregarse a finales de 2017, según el contrato. Sin embargo, el proyecto aún se encuentra en estado de suspensión y nadie está involucrado. El edificio puede cumplir con las condiciones de entrega. En respuesta, la Oficina de Asuntos del Ciberespacio del Comité Municipal del Partido de Chenzhou respondió que, según el acuerdo, la sede del condado solo cobraba el 30% del pago de la casa en ese momento y lo distribuía al desarrollador en función de la construcción del piso. El dinero de la compra fue administrado por el desarrollador. La actual mala gestión de los propios promotores ha provocado una escasez de fondos para la construcción.

El propietario del proyecto Hermès Xixi Mansion en el distrito de Yanta, ciudad de Xi, informó que la casa no se ha mudado desde que fue comprada en 2014. La persona a cargo correspondiente respondió que se entiende que Hermès El proyecto Xixi Mansion finalizó en octubre de 2018, pero debido a problemas financieros del desarrollador, Shaanxi Zhehua Real Estate Development Co., Ltd., la construcción posterior no se puede llevar a cabo. Actualmente, los problemas restantes se están resolviendo mediante un litigio y la construcción del proyecto se reiniciará una vez que se determine el resultado del litigio.

Los propietarios de Jinlan International Community en el distrito de Qibin, ciudad de Hebi, provincia de Henan, informaron que la cadena de capital del proyecto se rompió debido a la malversación de enormes cantidades de fondos del proyecto. La parte principal del proyecto se cerró en 2014 y ha estado suspendido desde entonces, involucrando a hasta 10.038 propietarios.

De hecho, no sólo las pequeñas empresas inmobiliarias, sino también los proyectos de Tahoe Group que experimentaron una crisis de cadena de capital a principios de este año también tuvieron el problema de la apropiación indebida no autorizada de fondos de preventa. Los propietarios de la segunda fase del Beijing Courtyard informaron que los fondos del proyecto de preventa fueron malversados ​​y el proyecto fue suspendido.

En respuesta, la Autoridad de Vivienda del Distrito Chaoyang de Beijing respondió que, de acuerdo con el artículo 13 de las "Medidas de Beijing para la supervisión y administración de fondos de preventa para viviendas comerciales", "durante el período de preventa del proyecto, el precio de compra se depositará directamente en una Cuenta especial. Las empresas de desarrollo inmobiliario no pueden cobrar directamente otros fondos de preventa de viviendas comerciales, excepto los pagos iniciales. , la oficina solicitó repetidamente la rectificación y suspendió la firma en línea. Se informa que Tahoe ha completado algunas rectificaciones.

Kang, secretario general del Comité de Asuntos Legales de la Asociación de Bienes Raíces de China, dijo que el núcleo del sistema de supervisión del fondo de preventa es supervisar el uso de los fondos de preventa a través de terceros para Asegúrese de que los fondos de preventa se utilicen para la construcción de proyectos de preventa. Asegúrese de que el proyecto de preventa se complete sin problemas y que los derechos e intereses legítimos de los compradores de viviendas no se vean perjudicados. Sin embargo, la supervisión de los fondos de preventa se basa en la firma online de los proyectos de preventa. Si un proyecto en venta se vende sin una licencia de preventa, o no se obtiene una licencia de venta mediante la firma en línea, el departamento administrativo no podrá conocer el estado del proyecto en venta de manera oportuna y efectiva, y no podrá implementar la supervisión del fondo de preventa. En este caso, el riesgo comercial potencial es alto.

El director del bufete de abogados Jinliu de Beijing dijo que los desarrolladores tienen la necesidad de retirar fondos rápidamente, ampliar la escala y obtener más ganancias.

Para recaudar fondos rápidamente, los desarrolladores suelen recurrir a la preventa antes de que el proyecto esté completamente completado, los fondos recaudados de la preventa no se pueden utilizar para otros fines. Muchos desarrolladores no quieren ver el dinero ahí y optarán por apropiarse indebidamente de los fondos regulatorios para otras inversiones u otros fines. Además, muchas pequeñas empresas inmobiliarias también han participado anteriormente en P2P y otros préstamos pequeños, y la mayoría de los fondos se utilizaron para llenar huecos.

“Las sanciones legislativas anteriores no eran lo suficientemente fuertes y no eran proporcionales a los enormes beneficios que los desarrolladores obtuvieron al violar la supervisión de los fondos. Los desarrolladores buscan ganancias cuando el costo de violar la ley es mucho menor que los posibles beneficios. "Muchos desarrolladores optarán por apropiarse ilegalmente", dijo Wang Yuchen.

Alta deuda y alta presión financiera.

De hecho, en comparación con la enorme presión de la deuda, las sanciones son sólo una gota en el mar para las empresas inmobiliarias, y "encontrar dinero" se ha convertido en el tema principal para muchas empresas inmobiliarias. El 20 de agosto, Xiamen C&D Group Co., Ltd. anunció que planea emitir la cuarta fase de notas a mediano plazo en 2020, con una escala de emisión de no más de 654,3805 millones de yuanes y un plazo de 3 N años.

Según el prospecto, los fondos recaudados a partir de esta nota están destinados a ser utilizados para instrumentos de financiación del pago de deuda y no se utilizarán para negocios inmobiliarios, industria financiera y trabajos relacionados, ni para la compra de activos financieros. gestión.

De hecho, en la fecha de la firma del folleto, el saldo de los bonos de compensación de Xiamen C&D era de 7.608.100 millones de yuanes, incluidos 8.500 millones de yuanes de bonos de financiación a ultracorto plazo, 26.543.800 millones de yuanes de bonos de financiación a medio plazo. notas a plazo y notas perpetuas, y 25.400 millones de yuanes en notas direccionales. Los instrumentos de financiación de deuda ascendieron a 9.300 millones de yuanes, los bonos corporativos a 30.755 millones de yuanes y los bonos corporativos a 6.543,8 yuanes.

Anteriormente, el 13 de agosto, China South City anunció que había completado la emisión de bonos senior por valor de 200 millones de dólares con vencimiento en 2021 el 12 de agosto, con una tasa de interés del 11,5. El mismo día, Xuhui Holding Group anunció que el día 12, el garante de la compañía y sus subsidiarias celebraron un acuerdo de compra con el comprador inicial sobre la emisión de pagarés. Una vez que se cumplan ciertas condiciones de finalización, la compañía emitirá 65.438 millones de yuanes en bonos senior con vencimiento en 2023 con una tasa de interés de 5,85.

Bajo la presión del endeudamiento, las empresas inmobiliarias han acelerado sus operaciones de financiación. Según las estadísticas del Centro de Investigación de Bienes Raíces Centaline, en la primera quincena de agosto, la escala de emisión de bonos de crédito en la industria inmobiliaria alcanzó los 2.665438 millones, un nivel alto durante el año. Durante el año, las empresas inmobiliarias emitieron un total de 811 bonos, con un importe total de financiación de 624,2 mil millones.

"Especialmente en los últimos días, las empresas inmobiliarias han emitido intensamente grandes cantidades de financiación. En general, la financiación de las empresas inmobiliarias en julio ha establecido un nuevo récord histórico para el mismo período", dijo Zhang Dawei, analista jefe. de Bienes Raíces Centaline.

"El flujo de capital es ahora lo más importante para las empresas". Una empresa de bienes raíces dijo que en la segunda mitad de este año y el próximo, las empresas de bienes raíces enfrentarán más de 1,5 billones de yuanes en deuda que necesita ser reembolsado. Para el sector inmobiliario con cadenas de capital estrechas, la presión nunca ha disminuido, por lo que cada vez más empresas inmobiliarias están dispuestas a emitir financiación de deuda a tipos de interés elevados.

Zhang Dawei dijo que, en general, las ventas de bienes raíces nacionales han disminuido y la mayoría de las empresas han aumentado las ventas. Sin embargo, para hacer frente a posibles cambios futuros en el mercado y acelerar las reservas de capital, las empresas inmobiliarias han aprovechado el período ventana para aumentar todos los métodos de financiación y recaudar tanto como sea posible. Aunque el coste de financiación de algunas empresas es inferior a 6, algunas empresas tienen costes de financiación superiores a 13.

De hecho, el informe semestral anterior de Tahoe, una empresa de bienes raíces en problemas, mostró que Tahoe Group no pagó el capital y los intereses de 17 Tahoe MTN001, 18 Tahoe MTN002 y 17 Tahoe MTN 01. en el primer semestre de este año. En agosto de 2015, el monto del préstamo pendiente de Tahoe era de 34,9 mil millones de yuanes y los intereses impagos eran de 4,332 mil millones de yuanes.

Pan Hao, analista senior de RealData, dijo que a juzgar por la relación entre la nueva emisión de bonos y el vencimiento de la deuda en los últimos 18 meses, la tendencia de la nueva emisión de bonos en 2019 está básicamente retrasada en comparación con la tendencia de vencimiento de la deuda 1 mes, y después de entrar en 2020, las tendencias de los dos son básicamente las mismas, es decir, el pico de pago de la deuda es también el pico de la emisión de deuda. Según las estadísticas existentes sobre la escala de bonos, desde agosto de 2020 hasta la primera mitad de 2021, hubo 4 bonos con un vencimiento de más de 100 mil millones de yuanes en un solo mes. La presión de pago de la deuda de las empresas inmobiliarias sigue aumentando y la demanda. para la emisión de bonos seguirá siendo elevado durante mucho tiempo. "

Vuelven a aumentar los llamados a cancelar el sistema de preventa.

Recientemente, la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Danyang señaló que para reducir efectivamente el riesgo de entrega de viviendas comerciales en preventa y prevenir conflictos, la custodia por parte de terceros de los fondos de preventa para Se inaugurarán nuevas viviendas comerciales en Danyang a partir del 18 de agosto.

Se informa que el modelo de custodia de terceros de fondos de preventa es una plataforma profesional de custodia de fondos de terceros proporcionada por el gobierno. El comprador de la vivienda, la empresa promotora y la institución depositaria firman conjuntamente un acuerdo de custodia tripartito para los fondos de preventa de viviendas comerciales, que estipula que los fondos del préstamo para preventa de viviendas comerciales se transferirán a una cuenta de depósito en garantía de un tercero. De acuerdo con el nodo de progreso del proyecto de administración fiduciaria, la agencia de administración fiduciaria completará la mitad de la estructura principal, completará la cobertura de la estructura principal, completará la emisión de la hoja de trabajo de aceptación de finalización del proyecto y completará el registro inicial.

A mediados de agosto, el “Aviso sobre el fortalecimiento de la supervisión de los fondos de preventa de viviendas comerciales en la ciudad de Quzhou” de la ciudad de Quzhou fortalecerá la supervisión y gestión de los fondos de preventa de viviendas comerciales. Se requiere que el 130% del costo total del espacio subterráneo y las partes aéreas de los proyectos de construcción de viviendas comerciales se consideren como objeto de supervisión clave para los fondos de preventa de viviendas comerciales, y el monto de los fondos sea el 130% del costo restante. costo del proyecto desde cada nodo de pago hasta las condiciones de entrega de la vivienda comercial.

En Fuzhou, las "Medidas de supervisión del fondo de preventa de viviendas comerciales de la ciudad de Fuzhou (prueba)" establecen que el límite de supervisión de capital de preventa para nuevos proyectos de viviendas comerciales no será, en principio, superior a 1,2 veces el costo total del proyecto.

El momento en el que el promotor retira el anticipo está vinculado al avance de la construcción. Las "Medidas" estipulan que antes de que se complete la estructura principal, la solicitud acumulada de uso no excederá el 60% de la cuota reglamentaria; antes de que se complete y acepte el proyecto, la solicitud acumulada de uso no excederá el 85% de la cuota reglamentaria; ; antes de que el proyecto se entregue para su uso, la solicitud acumulada de uso no excederá el 95% de la cuota reglamentaria. Una vez que el nuevo proyecto de vivienda comercial complete el formulario de registro de aceptación de finalización del proyecto, el banco regulador terminará la supervisión de la vivienda comercial. fondos de preventa.

Wang Yuchen dijo que cada vez hay más problemas causados ​​por una supervisión insuficiente de los fondos. Por ejemplo, la aparición de edificios sin terminar a menudo se debe a que los promotores malversan fondos regulatorios. Con el aumento de los incidentes de estabilidad local y protección de derechos, los gobiernos locales han descubierto gradualmente los riesgos de la supervisión de los fondos de preventa, lo que ha llevado a más gobiernos locales a acelerar la mejora de la supervisión de los fondos de preventa.

Wang Yuchen cree que el siguiente paso debería ser mejorar aún más la legislación, aumentar la apertura y la transparencia de los fondos regulatorios y fortalecer las sanciones para las empresas inmobiliarias ilegales. Por otro lado, Hainan ha entrado de lleno en el sistema de venta de viviendas existente, lo que es una buena señal. El siguiente paso es reducir gradualmente la proporción de proyectos de preventa y poner a prueba las ventas de viviendas existentes. Esto no sólo puede minimizar las disputas antes mencionadas, sino también inhibir la expansión irrestricta y de alto apalancamiento de las empresas y reducir los riesgos financieros de las empresas inmobiliarias.

De hecho, hay noticias de que las autoridades reguladoras tienen la idea de implementar la venta de viviendas usadas. Recientemente, cuando el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y el Banco Popular de China celebraron conjuntamente un simposio sobre empresas inmobiliarias, algunas autoridades reguladoras afirmaron que el sistema de preventa era una política adoptada en el contexto de la escasez de viviendas en el pasado. suministrar. En esta etapa, la oferta de casas existentes es suficiente, y sea razonable o no el sistema de preventa, el siguiente paso será fortalecer las discusiones al respecto.

Además, Wang Yuchen sugirió que los compradores de viviendas deben realizar una revisión básica de los promotores y sus empresas afiliadas, especialmente las empresas accionistas, al comprar una casa. Verifique si el desarrollador y sus empresas afiliadas tienen deudas externas, edificios sin terminar, atrasos en los pagos del proyecto, entrega vencida de viviendas comerciales, etc. "Ahora que Internet está muy desarrollado, estas verificaciones se pueden lograr incluso sin la cooperación de abogados profesionales. Por ejemplo, puede ingresar el nombre del desarrollador en China Judgment Documents Online, encontrar las sentencias relevantes sobre el desarrollador y luego compruebe si existen los problemas anteriores. Por ejemplo, puede consultar la situación general del desarrollador y las empresas afiliadas en Tian Yan o Enterprise Inspection y prestar especial atención a los riesgos legales y las sanciones administrativas ".