¿Cuál es la base para el pago inicial desde una perspectiva legal?
En la práctica jurídica, ¿existe alguna base determinada para que los promotores adelanten los pagos iniciales? De hecho, el pago anticipado no es un concepto jurídico. En derecho existen conceptos como contrato de préstamo, instrucción de entrega o compromiso de deuda. Según la interpretación literal, un anticipo se hace generalmente a un tercero en nombre de otros, y no existe un acreedor que se haga un anticipo a sí mismo en nombre del deudor. Sin embargo, el monto adelantado por el desarrollador para el comprador de la vivienda puede implicar tres tipos de relaciones jurídicas: ① contrato de préstamo, es decir, el desarrollador presta dinero al comprador de la vivienda, y el comprador de la vivienda luego le otorga el préstamo al desarrollador (2; ) cumplimiento de terceros, es decir, el desarrollador El desarrollador, como tercero, se paga el dinero a sí mismo de acuerdo con las instrucciones del comprador y ejecuta la deuda en nombre del comprador (3) Asunción de la deuda, es decir, el desarrollador; como tercero, asume la deuda del comprador de la vivienda con el promotor.
En primer lugar, para el contrato de préstamo, dado que el promotor es acreedor en la relación jurídica de compraventa de inmuebles, y al mismo tiempo presta parte del pago inicial al comprador de la vivienda, el dinero prestado debe entregarse al desarrollador mismo, por lo que el desarrollador es nominalmente un pago inicial por adelantado, pero en realidad no es un pago por adelantado.
Debido a que el acto jurídico de pedir dinero prestado es un acto jurídico real, las consecuencias jurídicas del contrato de préstamo sólo surtirán efecto cuando el préstamo se entregue realmente. Por lo tanto, si el préstamo efectivamente se entrega, la Ley de Préstamos no entra en vigor. Los derechos de acreedor de los que disfruta el promotor son esencialmente los derechos de acreedor establecidos en el contrato de compraventa de inmuebles. No existe una relación jurídica real y efectiva para pedir dinero prestado y no existe el llamado pago anticipado.
En segundo lugar, el promotor se paga a sí mismo el dinero según las indicaciones del comprador. El desarrollador no pertenece a un tercero y, obviamente, no se trata de una situación en la que un tercero actúa en su nombre y no tendrá el efecto jurídico de una ejecución real. En otras palabras, en realidad no hay ningún pago por adelantado en este momento y el comprador de la vivienda no ha pagado lo suficiente para el pago inicial.
En tercer lugar, el compromiso de deuda se refiere al fenómeno jurídico en el que acreedores y deudores transfieren todo o parte de sus deudas a un tercero al celebrar un acuerdo con un tercero para transferir sus deudas sin cambiar el contrato. . Es decir, debe existir un tercero que sea independiente de acreedores y deudores. Cuando un promotor asume la deuda del comprador con el promotor para un comprador de vivienda, no existe un tercero independiente, por lo que no constituye un compromiso de deuda. no tiene el efecto jurídico de un compromiso de deuda. En este momento, el llamado pago por adelantado no se mantiene y el comprador de la vivienda aún no ha pagado el pago inicial.
Por lo tanto, el llamado "pago anticipado" por parte del promotor es sólo un pretexto para pedir al comprador de la vivienda que primero cumpla las condiciones para un préstamo hipotecario bancario y luego emita un certificado falso del pago inicial completo. Completar un préstamo bancario para lograr el propósito de retirar fondos. Sin embargo, el pago inicial no se pagó en su totalidad de acuerdo con las regulaciones del Consejo de Estado sobre proporciones de pago inicial y restricciones de préstamos. En otras palabras, los promotores utilizan "pagos por adelantado" ilegales como excusa para firmar contratos de venta de bienes raíces con compradores de viviendas, lo que en realidad elude las políticas de ratio de pago inicial y límite de préstamos estipuladas por el Consejo de Estado.
Es muy probable que este tipo de comportamiento sea considerado por las autoridades judiciales como "un comportamiento inválido que utiliza formas legales para encubrir fines ilegales". Una vez que se considera inválido, el contrato será inválido desde el principio. , y la consecuencia legal será que el promotor devuelva el precio de compra, comprueban los compradores de vivienda. Desde la perspectiva del banco, esta conducta también puede considerarse "comportamiento inválido que confabula maliciosamente para perjudicar los intereses de un tercero". Durante el proceso de préstamo hipotecario para compradores de vivienda, el desarrollador debe demostrar que el comprador de la vivienda ha pagado el pago inicial completo, pero debido al factor de "pago anticipado" del desarrollador, el pago inicial del comprador de la vivienda en realidad no se ha pagado. Si el comprador de la vivienda no paga el préstamo hipotecario a tiempo, el banco no sólo puede subastar la hipoteca según los procedimientos normales, sino también demandar al promotor y exigirle que asuma la responsabilidad solidaria del reembolso debido a la emisión de certificados falsos. .