¿Cuáles son los tipos y bases legales para la reanudación de los derechos de uso de la tierra? 1. ¿Cuáles son los tipos y bases legales para la reanudación de los derechos de uso de la tierra? Los tipos y bases legales para la reanudación de los derechos de uso de la tierra se basan en tres documentos legales básicos: la Ley de Ordenación del Territorio, la Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos y el Reglamento Provisional sobre la Asignación y Transferencia de Derechos de Uso de la Tierra de Propiedad Estatal Urbana. La recuperación de derechos de uso del suelo se puede dividir en dos métodos: recuperación gratuita y recuperación pagada. Como dos métodos diferentes, se diferencian en su ámbito de aplicación, motivos de recuperación y manifestaciones. 1. Tipos de recuperación de derechos de uso del suelo La recuperación de derechos de uso del suelo se divide en dos métodos: recuperación gratuita y recuperación pagada. Como dos métodos diferentes, difieren en el ámbito de aplicación, los motivos de la recuperación y las manifestaciones. La cuestión de la reanudación de los derechos de uso de la tierra ha sido ampliamente discutida debido a las recientes regulaciones de Shanghai sobre la disposición de varios terrenos. En el Anuncio de solicitud previa No. 2 (2010) de la Administración de Recursos Terrestres y Planificación Municipal de Shanghai, en las "Instrucciones de solicitud previa para la transferencia de derechos de uso de terrenos de construcción de propiedad estatal para la mayoría de las parcelas", el "método de eliminación de el terreno después de su vencimiento" es "el cedente lo recupera y compensa" el valor residual correspondiente" o "el cedente lo recupera sin compensación". Posteriormente, Shanghai aclaró que el reglamento era un reglamento nacional y no un "nuevo reglamento de Shanghai" tergiversado por la industria. Entonces, ¿cuáles son los métodos actuales para gestionar el vencimiento del período de uso de la tierra? ¿Qué base jurídica tienen? Esta revista ha realizado una revisión de políticas sobre este tema. 2. Base jurídica para la recuperación remunerada y la recuperación gratuita. La reanudación gratuita y remunerada de los derechos de uso de la tierra tiene una base jurídica pertinente en la "Ley de Gestión de la Tierra", la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos" y el "Reglamento Provisional sobre la Asignación y Transferencia de Derechos de Uso de la Tierra de Propiedad Estatal Urbana". Base jurídica para la recuperación gratuita: 1. Párrafo 1 del artículo 37 de la "Ley de gestión de tierras": "Si las tierras cultivadas ocupadas por construcciones no agrícolas que hayan pasado por los procedimientos de aprobación no se han utilizado durante dos años consecutivos, el gobierno popular a nivel de condado o superior deberá , con la aprobación de la autoridad de aprobación original, recuperar el terreno de la unidad usuaria del terreno sin compensación "2. Párrafo 2 del artículo 21 de la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos": "Si la vida útil especificada en el terreno. El contrato de transferencia de derecho de uso expira y el usuario del suelo no solicita la renovación o no obtiene la aprobación de conformidad con lo dispuesto en el párrafo anterior. Los derechos de uso del suelo serán recuperados gratuitamente por el Estado. 3. Artículo 25 del Urbanismo. Ley de Gestión de Bienes Raíces: “Cuando los derechos de uso de la tierra se obtengan mediante transferencia para el desarrollo inmobiliario, se debe seguir el uso de la tierra y el período de desarrollo especificado en el contrato de transferencia del derecho de uso de la tierra. Si el desarrollo no ha comenzado durante dos años, los derechos de uso de la tierra se pueden recuperar de forma gratuita; sin embargo, el desarrollo se retrasa debido a fuerza mayor o acciones del gobierno y los departamentos gubernamentales pertinentes o trabajos preliminares necesarios para iniciar el desarrollo "4". Disposiciones sobre la Cesión y Transferencia de Derechos de Uso de Suelos Urbanos de Propiedad del Estado (en adelante, las "Disposiciones Provisionales"): "Si el terreno no se desarrolla y utiliza de acuerdo con el plazo y las condiciones especificadas en el contrato, el terreno El departamento de gestión del gobierno popular municipal o del condado ordenará que se realicen correcciones y podrá recibir advertencias, multas o incluso la reanudación de los derechos de uso de la tierra de forma gratuita según las circunstancias". 5. Párrafo 1 del artículo 47 de la Ley "Provisional Regulaciones": "Los usuarios de la tierra que han obtenido derechos de uso de la tierra asignados de forma gratuita son reubicados. Si los derechos de uso de la tierra se rescinden debido a disolución, cancelación, quiebra u otras razones, el gobierno popular municipal o del condado recuperará los derechos de uso de la tierra asignados. sin indemnización. "Base jurídica de la indemnización indemnizada: 1. Párrafo 1 del artículo 58 de la "Ley de Ordenación de Tierras": "En cualquiera de las siguientes circunstancias, con la aprobación del gobierno popular que aprobó originalmente el uso de la tierra o del gobierno popular con poder para aprobar, la administración de tierras del gobierno popular correspondiente el departamento puede recuperar el uso de terrenos de propiedad estatal. Derechos: (1) El terreno debe usarse para intereses públicos (2) El uso del suelo debe ajustarse debido a la implementación de la planificación urbana y la reconstrucción del uso de la ciudad antigua; de tierras de propiedad estatal deberán ser recuperadas de conformidad con lo dispuesto en los puntos (1) y (2) del párrafo anterior. Si se pierde el derecho de uso de la tierra, se dará una compensación adecuada al titular del derecho de uso de la tierra. " 2. Artículo 19 de la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos": "El derecho de uso de la tierra obtenido por el usuario de la tierra de conformidad con la ley no será utilizado por el Estado antes de la expiración del período de uso especificado en el contrato de transferencia. En circunstancias especiales, en función de las necesidades de interés social y público, se podrá recuperar por adelantado de conformidad con los procedimientos legales, y se otorgará la compensación correspondiente en función del período de uso real del terreno y la situación real de desarrollo del terreno. "3. Artículo 42 del "Reglamento Provisional": "El Estado. Los derechos de uso de la tierra obtenidos por los usuarios de la tierra de conformidad con la ley no se retirarán anticipadamente en circunstancias especiales y en función de las necesidades del interés público. , el Estado recuperará los derechos de uso de la tierra por adelantado de acuerdo con los procedimientos legales y proporcionará la compensación correspondiente a los usuarios de la tierra en función del número de años que hayan utilizado la tierra y la situación real de desarrollo y utilización de la tierra. "dos. Tipos de recuperación gratuita de derechos de uso del suelo (1) Tipos de recuperación gratuita de derechos de uso del suelo de titularidad estatal 1. Terrenos inactivos De acuerdo con las "Medidas para la enajenación de terrenos inactivos", la identificación de terrenos inactivos tiene la siguiente base legal: el contrato de uso pagado de terrenos de propiedad estatal o la carta de aprobación de terrenos de construcción no especifican la fecha de inicio de desarrollo y construcción. , el contrato de uso pago de tierras de propiedad estatal entra en vigor o el departamento administrativo de tierras emite El desarrollo y la construcción no han comenzado un año a partir de la fecha de aprobación del terreno de construcción (2) El desarrollo y la construcción han comenzado, pero las cuentas del área de desarrollo y construcción; por menos de un tercio del área total que debía iniciarse, o la inversión representa menos del 25% de la inversión total, el desarrollo y la construcción han sido suspendidos por un año sin aprobación (3) Otras situaciones estipuladas en las leyes y; regulaciones administrativas. Al mismo tiempo, de acuerdo con las "Medidas para la enajenación de tierras ociosas", en la identificación de tierras ociosas, excepto por retrasos causados ​​por fuerza mayor o acciones del gobierno y los departamentos gubernamentales pertinentes o trabajos preliminares necesarios para iniciar el desarrollo (este situación se aplica a áreas de planificación urbana y rural) Terrenos baldíos dentro del ámbito que ha obtenido derechos de uso de suelo para desarrollo inmobiliario mediante transferencia u otros métodos de uso pago).

De acuerdo con la base de determinación anterior, existen dos tipos de tierras ociosas para las cuales se recuperan gratuitamente los derechos de uso de la tierra: (1) Si la tierra cultivada ocupada por construcción no agrícola ha pasado por los procedimientos de aprobación y no ha sido utilizada durante dos años consecutivos, el gobierno popular a nivel de condado o superior deberá, con la aprobación de la autoridad de aprobación original, recomprarlo sin compensación Recuperar los derechos de uso de los equipos deportivos de las unidades de uso de la tierra. (2) En las zonas de planificación urbana y rural, los terrenos para desarrollo inmobiliario obtenidos mediante cesión u otros métodos de uso remunerado pueden recuperarse sin compensación si el desarrollo no ha comenzado durante dos años. 2. El artículo 57 de la "Ley de Ordenación de Tierras" estipula que el usuario de tierras de uso temporal deberá utilizar la tierra de acuerdo con el propósito del contrato de uso temporal y no construirá edificios permanentes ni utilizará temporalmente la tierra. exceder los 2 años. El artículo 80 estipula que si las tierras temporales se niegan a ser devueltas al vencimiento, el departamento de administración de tierras del gobierno popular a nivel de condado o superior ordenará su devolución. 3. Cuando expira el período de uso acordado de una plataforma de uso pago, como la transferencia de tierras, el usuario de la tierra no solicita la renovación o la solicitud de renovación no se aprueba. 4. Dejar de utilizar los terrenos de propiedad estatal originalmente asignados debido a la cancelación o reubicación de la unidad. 5. Las carreteras, ferrocarriles, aeropuertos, minas, etc. se desguazan previa aprobación. Según el artículo 50 de la Ley de Gestión de Tierras, el departamento de gestión de tierras del gobierno popular correspondiente puede recuperar el derecho a utilizar tierras de propiedad estatal con la aprobación del gobierno popular que aprobó originalmente el uso de la tierra o del gobierno popular que aprobó originalmente el uso de la tierra. 6. El artículo 80 de la Ley de Gestión de Tierras estipula que si la tierra no se utiliza de acuerdo con los fines aprobados, el departamento competente del gobierno popular a nivel de condado o superior ordenará su devolución. 7. El artículo 76 de la Ley de Gestión de Tierras estipula: Si la tierra se ocupa ilegalmente sin aprobación o por medios engañosos, y no cumple con el plan general de uso de la tierra, las tierras de propiedad estatal, como edificios de nueva construcción y otras instalaciones, en la zona ocupada ilegalmente la tierra será confiscada, la tierra colectiva será recuperada por el gobierno popular al nivel del condado o por encima de ella, y la tierra colectiva será propiedad de la organización económica colectiva original. 8. El artículo 78 de la "Ley de Gestión de Tierras" estipula: Una entidad o individuo sin derecho a aprobar la requisición o el uso de tierras aprueba ilegalmente la ocupación de tierras, excede la autoridad de aprobación, no utiliza las tierras según lo aprobado en el conjunto plan de uso de la tierra, o Si el uso se aprueba en violación de los procedimientos estipulados por la ley, el documento de aprobación será inválido y la tierra aprobada ilegalmente para su uso será recuperada. Entre ellos, aquellos que aprueben ilegalmente la ocupación de tierras de propiedad estatal o aprueben ilegalmente los procedimientos de adquisición de tierras serán retirados sin compensación. (2) Tipos de recuperación gratuita de derechos colectivos de uso de la tierra El artículo 65 de la Ley de Gestión de Tierras estipula que, en cualquiera de las siguientes circunstancias, las organizaciones económicas colectivas de agricultores deberán informar al gobierno popular que aprobó originalmente el uso de la tierra para recuperar la tierra. derechos de uso de forma gratuita. 1. No utilizar el terreno según el propósito aprobado; 2. Dejar de utilizar el terreno por cancelación, reubicación, etc. tres. Tipos de recuperación compensada de derechos de uso de tierras (1) Recuperación compensada de derechos de uso de tierras de propiedad estatal El artículo 58 de la Ley de Ordenación de Tierras estipula: 1. El terreno debe usarse para intereses públicos; 2. La implementación de la planificación urbana y la reconstrucción de la ciudad antigua requiere un ajuste del uso del suelo. Se debe dar una compensación adecuada a los titulares de derechos de uso de la tierra. (2) Recuperación remunerada de los derechos colectivos de uso de la tierra. El artículo 65 de la Ley de Gestión de Tierras estipula que si se necesita tierra para la construcción de instalaciones públicas municipales y empresas de bienestar público, se dará una compensación adecuada a los usuarios de la tierra. Cuatro. Tipos de ordenar la devolución de tierras y ordenar la rectificación dentro de un plazo (1) Ordenar la devolución de tierras 1. Si la tierra se transfiere ilegalmente mediante compra, venta u otras formas, de acuerdo con el artículo 76 de la Ley de Ordenación de Tierras: Además de la confiscación de ganancias ilegales , la tierra es tierra colectiva, la tierra que pertenece a la organización económica colectiva original debe ser devuelta. 2. Si la tierra es ocupada ilegalmente sin aprobación o por medios engañosos, de conformidad con los artículos 76 y 77 de la Ley de Ordenación de Tierras, si la tierra ocupada ilegalmente es tierra colectiva, será devuelta a la tierra de la organización económica colectiva original. 3. Unidades o individuos que no tienen la autoridad para aprobar la adquisición y uso de terrenos, aprueban ilegalmente la ocupación de terrenos, exceden la autoridad de aprobación y aprueban ilegalmente la ocupación de terrenos, no aprueban el uso de terrenos de acuerdo con los propósitos determinado en el plan general de uso del suelo, o violar los procedimientos previstos por la ley al aprobar la ocupación o requisa de terrenos de. Según el artículo 78 de la Ley de Gestión de Tierras, si la tierra colectiva se utiliza sin compensación para los agricultores y la organización económica colectiva de tierras original, la tierra debe devolverse a la organización económica colectiva original. 4. Si se niega la devolución de la tierra temporal cuando expire el período de uso temporal, de acuerdo con el artículo 80 de la Ley de Ordenación de Tierras, si la tierra temporal es tierra colectiva, se ordenará su devolución a la organización económica colectiva original. . (2) Ordenar la rectificación en un plazo1. La violación de las disposiciones de la Ley de Ordenamiento Territorial, la ocupación de terrenos cultivados para construir fosas, tumbas o viviendas, la excavación de arena, la minería o la extracción de suelo en terrenos cultivados sin autorización, la destrucción de las condiciones de siembra o la provocación de la desertificación o salinización de los terrenos debido al desarrollo del suelo. Estar sujeto a ordenación territorial conforme a la ley. El artículo 74 de la Ley exige su rectificación en un plazo. 2. Quien transfiera, transfiera o arriende arbitrariamente derechos de uso de tierras propiedad de colectivos de agricultores para construcciones no agrícolas deberá realizar las rectificaciones en un plazo de conformidad con el artículo 81 de la Ley de Ordenación del Territorio. En la actualidad, las leyes y reglamentos de mi país aún no han incluido disposiciones específicas sobre las normas de compensación para la reanudación remunerada de los derechos de uso de la tierra. Las "Especificaciones de Valoración de Bienes Raíces" implementadas por el Ministerio de la Construcción en 1999 estipulan: "Los derechos de uso de la tierra obtenidos mediante transferencia pagada o transferencia de conformidad con la ley, si se requiere la demolición en función del interés público, se consideran recuperados el uso de la tierra". derechos de uso por adelantado y se incluirán en la evaluación de compensación de los derechos de uso de la tierra demolidos. "Este tipo de valoración de compensación para los derechos de uso de la tierra debe basarse en el precio normal de mercado correspondiente a la vida restante del derecho de uso de la tierra". , el gobierno popular que ejerce el derecho de recuperación de tierras y su departamento de administración de tierras negociarán con los usuarios de la tierra para determinar el monto de la compensación que se ha pagado por adelantado y la situación real del desarrollo y utilización de la tierra. El estándar de compensación se refiere a la tarifa de adquisición de tierras pagada por el usuario original de la tierra y su parte de valor agregado.