¿Cómo vender casas de segunda mano?
No soy agente inmobiliario. Desde que compré mi primera casa en 1999, he comprado/vendido 7 casas por mi cuenta, cada una con sus propios motivos y propósitos. Actualmente solo tengo dos propiedades, una para vivir y otra para esperar y ver. Reflexiona sobre esta experiencia y compártela. Si algo de esto le ayuda, el trabajo preliminar del proceso no fue en vano.
No describiré ni complementaré aquí el proceso de compra y venta de casas de segunda mano. Las agencias inmobiliarias son mucho más profesionales en este ámbito de la información, y los ajustes de política también afectan los detalles del proceso en cada momento. Estoy aquí para agregar algunas palabras sobre cómo hacer la tarea desde la perspectiva de compradores y vendedores, con la esperanza de que pueda marcar la diferencia.
a. Hablemos primero de vender la casa:
A-1, piensa con claridad, ¿estás seguro de que quieres vender esta propiedad? En este caso, todos son mortales que viven en el mundo real, y probablemente todos conocen el precio aproximado de la propiedad a vender, como 25.200, por lo que tienen el concepto de este número vago. Si no lo sabes, abre tu computadora y compruébalo.
A-2.Conozca las instalaciones auxiliares de su casa, como buhardilla, balcón, jardín, plaza de aparcamiento, trastero, etc. A excepción de las plazas de aparcamiento, que pueden utilizarse directamente para calcular el precio, otros elementos suelen parecer inútiles a la hora de vender una casa y pueden utilizarse para mantener el precio total en momentos críticos.
A-3, entender las ventajas y desventajas de tu propia casa. Aquí hay dos tipos, uno es el tipo autónomo, las ventajas y desventajas son relativamente fáciles de resumir. La otra es que nunca he vivido en él de forma permanente y lo he estado alquilando por algún motivo después de comprarlo. Es más difícil recopilar ventajas y desventajas, especialmente desventajas. Por supuesto, ahora que vende la propiedad, es como divorciarse. Debe haber buenas razones para decir que esta casa no es buena (solo porque usted piense que no es buena no significa que el comprador se sienta mal. Esto no es una cuestión moral, sino una cuestión de transacción). Recuerde: la información sobre las ventajas proviene de Internet y la información sobre las desventajas proviene de su propia vida. Las ventajas son las ventajas de esta comunidad y las ventajas de esta casa Las desventajas son las desventajas de esta casa, como la falta de ascensor, el sol hacia el oeste, la falta de espacios de estacionamiento, la proximidad a la estación de basura. , etc.
A-4, Autoevaluación: Con base en la información anterior, discute un precio mínimo y un precio máximo con tu familia. No importa si construyes un automóvil a puerta cerrada y no es necesario que comiences de inmediato. Incluso puede multiplicar su precio máximo por un coeficiente de 1,1-1,2 para asegurarse de que no se arrepentirá (tome una foto del certificado de propiedad inmobiliaria y del área del certificado de propiedad inmobiliaria).
A-5, con la revisión completa anterior, lo siguiente será más fácil de manejar. Pasaré una tarde corriendo por la calle hacia agencias inmobiliarias. Amplíelo un poco, no vaya solo a los intermediarios en la puerta de la comunidad, tenga un alcance más amplio, en primer lugar, los intermediarios en la puerta de la comunidad, ellos conocen las características de esta comunidad y de cada edificio. . Luego cruce el rango de radiación de los dos semáforos y vea si es necesario cruzar el área. Otros distritos tienen una visión bastante específica del barrio. Se recomienda visitar al menos cinco o seis instituciones.
A-6, ¿qué haces en estas instituciones? - Simplemente diga que desea revender/vender su propiedad actual. No dé su estimación de precio, obtenga usted mismo su opinión profesional. Es posible que te pregunten cuánto dinero quieres llevarte, pero no saben cómo hacerlo y no saben qué hacer. Por supuesto, las ventajas y desventajas de esta casa deben ser informadas selectivamente al agente. Las personas se dividen en dos categorías: optimistas y pesimistas. No son lágrimas de pesimismo, tal vez de emoción. No es que una sonrisa sea optimismo, pero es una sonrisa irónica. Para el mismo inmueble, los precios sugeridos por diferentes agentes son diferentes. La diferencia entre el precio más alto y el precio más bajo que alguien me dio una vez fue de hasta 400.000. Esto no es sorprendente. Esto está relacionado con la comprensión de las políticas, la comprensión del mercado, el nivel profesional, el estilo, la capacidad de ataque duro y la atmósfera de equipo de cada intermediario. Si tiene suficiente tiempo, visite tantos agentes como sea posible. Este es un proceso de muestreo. Esta actividad técnica implica el análisis de grupos de clientes potenciales, el intercambio de casos exitosos, las tendencias posteriores en el mercado inmobiliario y un análisis general de pros y contras.
A-7. Precios: Con base en la información anterior, en base al precio más alto estimado antes de visitar al agente de bienes raíces y el precio sugerido por estos agentes de bienes raíces, combinado con la condición real de mi casa, estableceré un precio de venta ligeramente superior al mercado.
A-8, Liberación: Cada ciudad/región tiene un sitio web de liberación de casas de segunda mano que es conveniente para los ciudadanos. Tenga en cuenta que no está publicado en el sitio web de una determinada agencia inmobiliaria, sino en un sitio web que pueden ver muchos agentes.
Preste atención a los siguientes puntos al publicar:
A-8-1, prepare algunas fotos, publique solo 1-2 de ellas, no especifique el número de edificio (no publique fotos del certificado de propiedad inmobiliaria) , no publique el número de edificio) Foto);
A-8-2, incluyendo qué electrodomésticos/muebles se venden juntos;
A-8-3, el precio es Muy claro: ¡es el precio de la mano! Es decir, el precio que realmente está en nuestras propias manos (no somos profesionales, no sabemos qué ha cambiado la política y no sabemos cuáles son las tarifas de transacción, los impuestos, esto y aquello. Estamos hablando sobre el precio de la mano, incluso si no incluye honorarios de agencia);
A-8-4, indique también el distrito escolar de la casa (escuela primaria, secundaria, si desea usarla) ;
A-8-5, persona de contacto (no escriba el número de teléfono incorrecto), oportunidades de visualización (etc.: si alquila, confirme primero con el inquilino. Algunas personas son muy adaptables. El contrato de arrendamiento garantiza los derechos del inquilino en este sentido. Hay dos formas de solucionar este problema: una es negociar. Fijar el horario para visitar la casa dos o tres veces por semana, o avisar con antelación para rescindir el contrato);
A-9 Espere la llamada: El agente inmobiliario le llamará lo antes posible, esperando ser un agente comercial. Incluso si se trata de la misma agencia inmobiliaria, las sucursales de diferentes regiones le llamarán una tras otra. Dígales algunos puntos:
A-9-1, acepte su agencia de ventas, agrégueme en WeChat (cambié de manos en una casa y agregué el intermediario WeChat ID 01 a 80), y enviarles información más detallada y más fotos de la propiedad, incluyendo número de edificio, zona, orientación, etc.;
A-9-2, destacando el precio en mano;
A-9- 3. Enfatice la necesidad de concertar una cita para ver la casa (incluso si no está alquilando, debe concertar una cita para evitar dos situaciones: una no está en casa y los padres son simplemente personas mayores, lo cual no es seguro; la otra son clientes personales que vienen a ver la casa, y los clientes individuales no pueden ver la casa);
A-10 Entonces, dentro de una semana, habrá al menos 50 vendedores en la ciudad ayudándolo a vender esto. propiedad.
A-11, por lo que tras varias rondas de visitas, sabrás el posicionamiento de precio de esta vivienda. La posibilidad de realizar ligeros ajustes al precio establecido depende de su propio control y otros no pueden ayudarlo a tomar la decisión. Pero si ajusta sus objetivos, no se lo diga a ningún vendedor de agencia. Por supuesto, debes tratar a cualquier vendedor de manera justa con la información.
A-12, en cuanto a las citas de algunos de los intermediarios anteriores, no es necesario que interfieras. En términos generales, los compradores de viviendas compararán precios. Si hay un agente para la misma propiedad, es una señal de daño a su propia marca.
A-13, aprovecha un comprador y una oportunidad urgente, siéntate y habla. Al negociar, puedes terminar concediendo 20.000, pero esto es partir de unos miles de concesiones y cortar la carne poco a poco.
A-14, enfatizas conseguir el precio. Desde un punto de vista emocional, el comprador no está dispuesto a ayudarlo a pagar la tarifa del servicio de la agencia (básicamente, no es ningún problema para el comprador pagar todas las demás tarifas). La dificultad técnica es que el agente no puede encontrar los términos o excusas adecuados para pasar el dinero al comprador. Después de todo, la agencia necesita comer y el responsable de la agencia hablará contigo en privado. Lo más importante que recomiendo es pagar sólo la mitad de la tarifa del servicio de la agencia.
A-15, firmar el contrato, pagar la fianza, etc. , el resto del proceso es competencia del intermediario. No te voy a enseñar nada aquí mientras me tengas paciencia.
A-15, añade dos malentendidos:
A-15-1, no debes buscar conocidos para vender una casa, es decir, no buscar conocidos y amigos que son intermediarios. Es un inconveniente para usted ocuparse de ambos aspectos. Primero, en términos de posicionamiento del precio total, usted establece un precio alto. Comprar y vender una casa implica habilidad y suerte. Tu amigo simplemente no puede encontrar tal fuente de turistas. Mientras la casa no se venda, dirá tonterías: ¡Mira cómo fijas el precio de la casa tan alto! Si lo publica en línea, sus amigos acudirán a usted, tratarán a todos los agentes inmobiliarios por igual y les dirán: Lo siento, se ha publicado y este es el precio que quiere representar. El segundo es el manejo de los honorarios del servicio de intermediación. ¿Los pagarán conocidos? Es fácil ser un guerrero del teclado, pero difícil perder la cara.
A-15-2, no se recomienda ser agente exclusivo para vender casas. Si haces tu tarea, eres totalmente capaz de planificar y juzgar para poder obtener el máximo beneficio. La llamada agencia exclusiva significa que la venta de esta propiedad sólo se entrega a un agente inmobiliario para su venta exclusiva. ¿Qué tiene de malo ser un agente exclusivo? Si el agente exclusivo no completa la venta dentro de un tiempo específico, encontrará razones vagas para violar el contrato. El posicionamiento del precio del agente exclusivo no debe ser el más beneficioso para usted; el precio de venta final del agente exclusivo puede ser; decenas de miles más que su precio. Esta es la diferencia de precio técnica que se obtiene al ser un agente exclusivo que vende casas.
Lo que estoy hablando aquí no involucra leyes ni políticas. Estoy pensando en cómo vender mi casa a un precio alto y cómo obtener grandes ganancias como propietario. Este principio se aplica a todas las transacciones.
Una vez, para vender un solo apartamento, puse el precio más alto, que era el máximo del precio de venta del edificio de apartamentos. Entrevisté a varios representantes intermediarios y les dije, hermano, este precio no es fácil de vender. Estoy seguro de que mi pequeño apartamento tiene ventajas especiales, pero he magnificado esta ventaja a través del precio total, y debe haber clientes potenciales que tengan demanda. Estoy más seguro que este pequeño apartamento con una superficie de unos 50 metros cuadrados; Metros tiene casi 70 vendedores intermediarios en la ciudad. Después de atenderme, finalmente resolví el caso pagando 2.000 yuanes además del precio total. (Cada caso eventualmente será incluido en la base estadística de Anjuke. Cuando revisé nuevamente los precios de los apartamentos en el área, ya había casos con precios similares en progreso).
También resumí y reflexioné varias veces: gente como yo mantiene la confianza en el mercado, y gente como yo también hace subir los altos precios en el mercado. Aunque no tengo intención de hacer subir los precios maliciosamente, siempre surgen nuevos precios altos y me encuentro en ambos extremos de la distribución estadística.
b. Hablemos de comprar una casa nuevamente:
Permítanme resumir brevemente el propósito de comprar una casa.
B-1, si vive solo: el entorno, el distrito escolar, las compras, la propiedad, etc. son factores que deben considerarse.
B-2, si está comprando una casa en un distrito escolar: las casas en los distritos escolares generalmente son estrechas, por lo que no puede esperar. Lo hablaré con mi marido cuando llegue a casa esta noche. Lo siento, si vuelvo a preguntar al día siguiente, básicamente lo han decidido otros. No se deje engañar al comprar una casa en un distrito escolar. Las oficinas de educación municipales suelen utilizar un río como límite. En otras palabras, si compras una casa en un distrito escolar, mira bien el mapa y no lo dibujes antes de que tus hijos vayan a la escuela.
B-3, inversión: Invierto principalmente en apartamentos y obtengo una pequeña ganancia. Las cosas a considerar son el potencial de apreciación, la posibilidad de demolición, el alquiler, etc.
No hay mucho que decir, sólo hacerte reír.
Después de comprar 7 casas, ninguna perdió dinero. Comprar una casa es diferente a venderla y el precio más bajo no es realista. Si quieres empezar de inmediato, siempre que juzgues racionalmente, el precio siempre será más bajo que mañana.