Leyes y regulaciones relevantes sobre hipotecas para proyectos en construcción

Las casas y demás edificios que hayan sido terminados o en construcción están hipotecados de conformidad con la ley, y las partes han registrado la hipoteca, el tribunal popular puede determinar que la hipoteca es válida. Hipoteca de proyectos en construcción se refiere al acto de hipotecar los derechos de uso del suelo legalmente obtenidos por el deudor hipotecario junto con los activos de inversión de los proyectos en construcción al banco prestamista como garantía para el pago del préstamo, a fin de obtener un préstamo para el construcción de proyectos en construcción. En nuestra vida real, si se quiere utilizar la hipoteca de un proyecto en construcción para obtener un préstamo, se puede hacerlo de conformidad con lo dispuesto en el Código Civil. Sin embargo, si quieres comprar este tipo de casa, que tiene una hipoteca, es muy arriesgado, por lo que debes revisar cuidadosamente la compra. Según las "Medidas de Gestión de Hipotecas Inmobiliarias Urbanas", los proyectos hipotecados en construcción incluyen los edificios en construcción y sus derechos de uso del suelo, que se analizan desde estos dos aspectos. (1) Parte de construcción. Cuando se hipoteca una obra en construcción, ya sea que se utilice como garantía la totalidad del proyecto o la parte terminada. En la actualidad, no existe una teoría y una práctica de registro unificadas en varios lugares. Una opinión es que, según las disposiciones del Código Civil, los edificios recién añadidos después de constituida la hipoteca no están hipotecados. El alcance de la hipoteca de la construcción en curso debe ser la parte que se ha completado en el momento de la hipoteca y ha sido. acordado por ambas partes como la hipoteca Guangzhou, Chengdu, Fuzhou y otras ciudades adoptan este enfoque. Otra opinión, como la de Shanghai, es que la hipoteca de un proyecto en construcción debería cubrir todo el proyecto, incluida la parte inacabada. Estoy de acuerdo con la segunda opinión: utilizar todo el proyecto en construcción como garantía. Las razones son: 1. La hipoteca sobre proyectos en construcción es una opción inmobiliaria, y su naturaleza es diferente a la hipoteca sobre inmuebles del Código Civil 2. El objetivo fundamental de la hipoteca sobre proyectos en construcción es obtener fondos de préstamo para completar la totalidad del proyecto 3; El proyecto inmobiliario no podrá hipotecarse antes de su terminación total. El valor económico del control real requerido por la función garantizada. 4. Las piezas terminadas no podrán utilizarse de forma independiente. (2) Derechos parciales de uso de suelo. También hay dos opiniones sobre si el alcance de la hipoteca incluye todo el terreno o solo la parte del terreno asignada para la parte terminada del proyecto de construcción en curso. En algunas áreas, la parte del terreno asignada a la parte completada de un proyecto en curso se considera garantía. Por ejemplo, el "Aviso sobre el fortalecimiento de la gestión hipotecaria de proyectos inmobiliarios urbanos en construcción y viviendas comerciales precompradas" del Comité Provincial de Construcción de Sichuan de 1999 estipula que "cuando un proyecto en construcción solicita una hipoteca, la superficie del terreno y el valor dentro del área del proyecto en construcción se prorrateará en función del área de edificación hipotecada, y no se prorrateará todo el terreno dentro del área del proyecto en construcción. incluido en el ámbito de la hipoteca." El enfoque de Shanghai es que toda la tierra es indivisible como garantía. (1) El propósito de la hipoteca para el proyecto en construcción debe ser brindar garantía al deudor hipotecario para obtener un préstamo para la continuación de la construcción del proyecto en construcción, y el propósito del préstamo debe ser claramente "para la construcción del proyecto". (2) El deudor hipotecario y el deudor del proyecto en construcción deben ser la misma persona, y el proyecto en construcción no deberá garantizar las deudas de otros. (3) El acreedor hipotecario del proyecto en construcción debe ser una institución que posea una licencia financiera (generalmente un banco) y supervise el uso del préstamo. (4) El objeto de la hipoteca de un proyecto en construcción será la parte terminada del proyecto en construcción, no pudiendo constituirse hipoteca sobre la parte inacabada. Por lo tanto, el registro hipotecario de los proyectos en construcción deberá ser inspeccionado en sitio y realizar los registros correspondientes.

Objetividad jurídica:

1. El concepto de hipoteca para proyectos en construcción Según el artículo 3 de las “Medidas para la Administración de la Hipoteca Inmobiliaria Urbana” revisadas por el Ministerio de Construcción el 15 de agosto de 2006, la denominada hipoteca para proyectos en construcción Hipoteca sobre proyectos de construcción se refiere al acto de hipotecar los derechos de uso del suelo legalmente obtenidos por el deudor hipotecario junto con los activos de inversión del proyecto en construcción al banco prestamista como Garantía para el reembolso del préstamo. De acuerdo con el principio de "integración de la casa y el terreno", cuando un inmueble se transfiere para hipoteca, la propiedad de la vivienda y los derechos de uso del suelo deben transferirse e hipotecarse al mismo tiempo. Por lo tanto, si una parte constituye una hipoteca sobre la parte terminada del proyecto en construcción, los derechos de uso del suelo dentro del alcance de su ocupación quedarán hipotecados en consecuencia. 2. Características de los derechos hipotecarios sobre proyectos en construcción. De la definición anterior de derechos hipotecarios sobre proyectos en construcción, podemos observar que los derechos hipotecarios sobre proyectos en construcción tienen las siguientes características: 1. El deudor hipotecario es el deudor principal. Debido a que la hipoteca del proyecto en construcción es un método de garantía para que el prestamista obtenga fondos de las instituciones financieras para continuar la construcción, el deudor hipotecario es el deudor del contrato de préstamo y de los derechos de uso del suelo ocupados por el proyecto en construcción. 2. El acreedor hipotecario es una institución financiera con derecho a operar préstamos, generalmente un banco comercial, que es el prestamista del contrato de préstamo. 3. La deuda garantizada es el préstamo necesario para la continuación de la construcción de un proyecto en construcción. Entonces, quedó claro que la única manera de avanzar con este préstamo era continuar construyendo el proyecto. 4. El deudor hipotecario deberá haber obtenido el derecho de uso del terreno ocupado por el proyecto en construcción. tres. Cuestiones a las que se debe prestar atención al firmar un contrato hipotecario para proyectos en construcción (1) Antes de firmar el contrato, preste atención para verificar si el deudor hipotecario ha obtenido la aprobación de los departamentos pertinentes o si existe una resolución de consentimiento de las instituciones pertinentes. . De acuerdo con las “Medidas para la Administración de la Hipoteca Inmobiliaria Urbana”, cuando un acreedor hipotecario constituye una hipoteca sobre un proyecto en construcción, deberá presentar los documentos correspondientes según la diferente naturaleza de la empresa del deudor hipotecario: 1. Si el deudor hipotecario es una persona jurídica de una empresa o institución de propiedad estatal y utiliza bienes inmuebles confiados por el Estado para gestionarlos como hipoteca, debe obtener la aprobación del departamento de gestión de activos de propiedad estatal. 2. Si el deudor hipotecario es una empresa de propiedad colectiva, debe ser aprobado por la conferencia de empleados (representantes) de la empresa de propiedad colectiva e informado a su autoridad superior competente para su archivo. 3. Si el deudor hipotecario es una empresa de inversión extranjera, deberá ser aprobada por el consejo de administración, salvo disposición en contrario de los estatutos de la sociedad. 4. Si el deudor hipotecario es una sociedad limitada o una sociedad por acciones, deberá ser aprobado por el consejo de administración o por la junta general de accionistas, salvo disposición en contrario de los estatutos de la sociedad. (2) Ambas partes acuerdan el valor del proyecto en construcción, o contratan una agencia tasadora de precios inmobiliarios para que lo evalúe y determine.

(3) Además de los términos necesarios del contrato de hipoteca sobre bienes inmuebles, el contrato de hipoteca para proyectos en construcción también debe incluir el siguiente contenido: 1. Número de certificado de derecho de uso de suelo estatal, número de licencia de planificación territorial de construcción y proyecto de construcción. número de licencia de planificación; 2. Se ha realizado el pago o El monto de la tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra que debe pagarse; 3. Los fondos del proyecto que se han invertido en el proyecto en construcción; 4. El progreso de la construcción y la fecha de finalización del proyecto; 5. La cantidad y cantidad de trabajo realizado. (4) Una vez firmado el contrato, ambas partes deben realizar los trámites de registro de la hipoteca ante el departamento de administración de bienes raíces; de lo contrario, el contrato de hipoteca no tendrá efectos legales. 4. Si el proyecto en construcción se completa durante el período de la hipoteca, los interesados ​​deberán volver a solicitar el registro de la hipoteca después de recibir el certificado de propiedad del inmueble.