Sistemas relacionados de licitación, subasta y sistema de cotización de tierras
Palabras clave: licitación en el mercado de tierras, sistema de subasta y cotización, mecanismo de mercado, gestión gubernamental, antecedentes de establecimiento y desarrollo del sistema de cotización en el mercado de tierras de China
Durante mucho tiempo después de la fundación de la En la República Popular China, el sistema de uso de la tierra de mi país era un sistema administrativo de asignación y uso libre, incierto y no fluido. Este sistema de tierras ha causado problemas como la asignación irracional de los recursos de la tierra, una baja eficiencia de utilización, un grave desperdicio de tierras y derechos de propiedad caóticos, que han obstaculizado gravemente el desarrollo económico. Tras la reforma y apertura, con el fin de superar las diversas desventajas provocadas por el libre uso del suelo, el sistema de uso del suelo estatal urbano ha llevado a cabo una serie de reformas. El 12 de abril de 1988, la Enmienda Constitucional aprobada por la Primera Sesión del Séptimo Congreso Nacional del Pueblo estipuló que "los derechos de uso de la tierra pueden transferirse de conformidad con las disposiciones legales", proporcionando así una base legal para la transferencia de derechos de uso de la tierra. La posterior Ley de Gestión de Tierras, el Reglamento Provisional sobre la Asignación y Transferencia de Derechos de Uso de Tierras Urbanas de Propiedad del Estado y la Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos establecieron además el sistema de transferencia de derechos de uso de tierras. Mediante la formulación e implementación de una serie de leyes y regulaciones, a principios de la década de 1990, mi país había completado la reforma del sistema de uso del suelo urbano y había establecido un sistema de uso remunerado del suelo y transacciones legales de tierras de plazo limitado. Este sistema aclara la relación de derechos de propiedad, incorpora las características de activo de la tierra y también refleja la propiedad de la tierra por parte del Estado como propietario. Sin embargo, este modelo de transferencia de tierras, que se concreta principalmente en forma de acuerdos de transferencia, presenta una serie de problemas.
En primer lugar, debido al proceso de transacción no pública, el comportamiento rentista está generalizado y de vez en cuando ocurren problemas de corrupción, lo que resulta en la pérdida de activos estatales.
En segundo lugar, debido a la falta de competencia y al orden irregular del mercado, se han producido graves distorsiones de precios y transferencias a bajo precio.
Por lo tanto, el Ministerio de Tierras y Recursos emitió la Orden No. 102 de 200511, que fue promulgada e implementada en mayo de 2002. Las regulaciones sobre la transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal mediante licitación, subasta y cotización estipulan claramente que los terrenos comerciales, incluidos los terrenos comerciales, turísticos, de entretenimiento y residenciales comerciales, deben transferirse mediante licitación, subasta y cotización. En 2004, el Ministerio de Tierras y Recursos promulgó el Decreto No. 71, <& ltAviso sobre la continuación de la aplicación de la ley y la supervisión de la licitación, subasta, listado y transferencia de derechos de uso de tierras comerciales> & gt estipuló que después del 31 de agosto de 2004, todos los terrenos comerciales estarán sujetos a licitación y subasta La transferencia por cotización es la fecha límite denominada "831".
La implementación del sistema de licitación, subasta y cotización de terrenos comerciales ha tenido un profundo impacto en el desarrollo del mercado inmobiliario de China. Por un lado, el sistema de licitación, subasta y cotización regula la transferencia de derechos de uso de suelo de propiedad estatal, lo que favorece el establecimiento de un mercado de suelo urbano abierto, justo y equitativo a largo plazo; imperfección a largo plazo del mercado de tierras de mi país, derechos de propiedad poco claros y mecanismos de mercado a largo plazo. En su ausencia, también existen varias dudas sobre la implementación del sistema de licitación. Al mismo tiempo, también existen varias imperfecciones en el sistema de licitación de terrenos comerciales, y también se han descubierto varios problemas en la práctica de licitar, subastar y cotizar terrenos en varios lugares. Investigación sobre el sistema de licitación, subasta y cotización de terrenos comerciales (1) La implementación del sistema de licitación, subasta y cotización de terrenos favorece la estandarización del mercado de tierras y la competencia justa.
La implementación del sistema de licitación, subasta y listado para la transferencia de derechos de uso de la tierra y el establecimiento del sistema de reserva de tierras de apoyo han hecho pública la información sobre el suministro de tierras y científica la planificación de la transferencia de tierras, eliminando la ceguera de la tierra. transferencia a través de órdenes y acuerdos administrativos en el pasado, evitando la pérdida de activos estatales causada por irregularidades en el mercado de tierras y el desperdicio de valiosos recursos territoriales causado por una planificación inadecuada.
El gobierno lanza tierras mediante licitación, subasta y cotización, y formula un plan de transferencia de tierras detallado y científico basado en el plan de desarrollo a largo plazo y el plan de uso del suelo urbano de la ciudad. Y promoverlo a través de Internet, periódicos, televisión y otros medios para garantizar la apertura de la información. El gobierno garantiza la igualdad de oportunidades para los promotores inmobiliarios y la equidad en el mercado de tierras mediante estrictas evaluaciones de ofertas y sistemas de subasta mediante licitaciones, subastas y transferencias. Mientras obtienen información, los desarrolladores pueden comprar documentos de licitación, realizar inspecciones in situ y responder preguntas dentro del tiempo especificado, evitando así la competencia desleal causada por la asimetría de información.
(2) La implementación del sistema de subasta de tierras ayudará a eliminar la corrupción y mejorará la capacidad del gobierno para gestionar el suelo urbano.
La tierra es un recurso público valioso para toda la sociedad. Para lograr una utilización óptima, se deben utilizar medios de mercado para la asignación, y el proceso de asignación debe estar sujeto a la supervisión de toda la sociedad. La implementación del sistema de licitación, subasta y cotización de tierras es la forma de establecer un mecanismo de competencia en el mercado de tierras y mejorar el sistema de transferencia de tierras. Sólo así podrá establecerse un verdadero mercado de tierras e introducirse verdaderamente un mecanismo de competencia. La competencia en el mercado puede reflejar el verdadero precio de la tierra y frenar efectivamente el fenómeno de la corrupción y la búsqueda de rentas de los funcionarios gubernamentales que utilizaron medios administrativos para asignar recursos de tierra en el pasado.
El sistema de licitación, subasta y cotización de terrenos no es un simple método de transacción de terrenos. El gobierno debe llevar a cabo una serie de trabajos relacionados para garantizar la naturaleza científica de la transferencia de tierras y la mejora del mercado de transacciones de tierras. En este proceso, la capacidad del gobierno para gestionar la tierra mejorará enormemente.
En primer lugar, el gobierno debería utilizar medidas de macrocontrol para proporcionar una oferta de tierra que se coordine con el desarrollo social y económico, elaborar planes generales para la oferta y adquisición de varios tipos de tierra en el mercado de tierras cada año. y establecer un sistema de reserva de tierras correspondiente para evitar la escasez de tierras. El comportamiento especulativo en el mercado garantiza el sano desarrollo del mercado.
La formulación y publicación de planes de cesión de suelo es la base para mejorar la oferta de suelo urbano, ayuda a mejorar la gestión científica del suelo urbano y promueve la normalización y mejora del mercado de suelo urbano.
En segundo lugar, el gobierno debe planificar y desarrollar la tierra con antelación antes de licitar, promover gradualmente la licitación de "tierras cultivadas" y formular una serie de planes de licitación, procedimientos de licitación y sistemas de gestión. Para realmente realizar la capacidad de regular el mercado, el gobierno debe realizar un análisis y una planificación detallados de la tierra que se transferirá, determinar la mejor manera de usar la tierra y seleccionar de manera flexible métodos de licitación y métodos basados en las características de la tierra. para mejorar la eficiencia del trabajo y reducir los costos de trabajo.
Finalmente, para reflejar el valor de uso de la tierra, el gobierno debe realizar una evaluación correcta de la tierra, adoptar métodos razonables de evaluación de ofertas y evaluar de manera justa al postor ganador.
A través de las acciones anteriores, se fortalecerá enormemente la gestión integral del suelo urbano por parte del gobierno.
(3) La implementación del sistema de subasta de terrenos ayudará a mejorar la fortaleza integral de los promotores inmobiliarios y promoverá la integración de las empresas inmobiliarias.
La transferencia de terrenos mediante licitación, subasta y cotización no sólo ayudará a la competencia en el mercado y eliminará el monopolio de la industria, sino que también permitirá a aquellos promotores que no son lo suficientemente fuertes obtener "terrenos de primera mano" mediante la búsqueda de rentas. y otros medios injustos vayan desapareciendo paulatinamente. El mercado permite a aquellas empresas con fuerza y competitividad adquirir terrenos de forma más razonable y lograr un mejor desarrollo. Al mismo tiempo, mediante licitaciones, subastas o cotizaciones, los promotores pueden obtener "tierras cultivadas" del mercado mediante la competencia por el desarrollo directo, acortando el ciclo de desarrollo, simplificando los procedimientos y vínculos de desarrollo y reduciendo así los riesgos de desarrollo.
Sólo cancelando los "beneficios excedentes" obtenidos por un pequeño número de desarrolladores a través de medios injustos en el pasado se pueden proteger mejor los beneficios razonables de los desarrolladores debido a las regulaciones del mercado. El nuevo sistema ha elevado el umbral de entrada al mercado y la industria inmobiliaria entrará en una era de fortaleza de capital y competencia de marcas. Las empresas sin fuerza y que dependan de relaciones para ejecutar proyectos serán gradualmente eliminadas. Los promotores inmobiliarios que puedan especializarse en la producción a gran escala y maximizar el valor de la tierra se convertirán en la corriente principal del mercado, lo que promoverá la supervivencia de los más aptos entre las empresas inmobiliarias e integrará verdaderamente a los promotores inmobiliarios a través de las fuerzas del mercado. Al mismo tiempo, el modelo de transacción de tierras mediante licitación, subasta y cotización favorece la ruptura de las restricciones geográficas de las empresas de promoción inmobiliaria. Para los promotores extranjeros es relativamente fácil entrar en el mercado urbano objetivo gracias a los costes calculables, lo que sin duda contribuirá a la estandarización del mercado inmobiliario nacional.
(4) La implementación de un sistema de subasta de terrenos para promover la separación de bienes inmuebles ayudará a mejorar la eficiencia del desarrollo del suelo.
El método de suministro de tierras mediante licitación, subasta y cotización favorece la utilización racional y la planificación general de la tierra. Dado que el gobierno convirtió gradualmente las tierras cultivadas en tierras cultivadas antes de la licitación, el problema de la reubicación se resolvió adecuadamente, el trabajo de desarrollo de la tierra se completó básicamente, la construcción municipal circundante se mejoró gradualmente y las instalaciones municipales como agua, electricidad y carbón. han sido asignados de forma planificada. Siempre que los desarrolladores preparen los planos de diseño de acuerdo con los requisitos de planificación y obtengan el permiso, podrán comenzar la construcción sin problemas, acortando en gran medida el ciclo de desarrollo inmobiliario y controlando eficazmente los costos de desarrollo. Por tanto, el uso eficiente de la tierra se vuelve inevitable.
(5) La implementación del sistema de subasta de tierras favorece la optimización del entorno de inversión y la atracción de inversión extranjera.
La oferta de suelo de China ha pasado de la asignación y la transferencia de acuerdos a la licitación pública, la subasta y la cotización, con una transparencia cada vez mayor. Esto es una manifestación del progreso del sistema de uso del suelo urbano de China y también es una tendencia general. Esto marca nuestra integración gradual con los países extranjeros desarrollados en el mercado de tierras. Esto también es un requisito de los principios de la Organización Mundial del Comercio (OMC). Los principios de no discriminación, equidad y transparencia de la OMC exigen que las autoridades de administración de tierras garanticen el trato nacional universal, la competencia leal en el mercado y la implementación uniforme, abierta y justa de leyes, reglamentos, normas administrativas y decisiones judiciales. Después de unirse a la OMC, la responsabilidad del gobierno en la gestión del mercado de tierras es hacer que el mercado sea estable, abierto, justo y seguro, optimizando así el entorno de inversión y atrayendo inversiones. Se puede decir que la implementación de la licitación, subasta y cotización de tierras es una gran "revolución territorial". La tierra se combina directamente con el capital en lugar de con las relaciones, lo que mejora la eficiencia, facilita la entrada de capital extranjero y acelera el proceso de internacionalización. Esto es de gran importancia para que grandes ciudades como Beijing y Shanghai desarrollen su economía urbana, aceleren la construcción de infraestructura y se conviertan en metrópolis internacionales eficientes. (1) Problemas en la licitación, subasta y transferencia del mercado de tierras de China.
Según los resultados de las inspecciones especiales de aplicación de la ley realizadas por el Ministerio de Tierras y Recursos y el Ministerio de Supervisión sobre la licitación, subasta y transferencia de derechos de uso de tierras comerciales, existen cinco problemas profundamente arraigados que deben resolverse urgentemente.
1. El sistema de transferencia de tierras comerciales aún carece de especificaciones operativas específicas que lo igualen.
2 Algunas ciudades y condados todavía utilizan el nombre de "atracción de inversiones" para establecer proyectos primero. y luego Selección del sitio, determinación de punto fijo de los usuarios de la tierra, uso de la tierra, superficie de la tierra y precio de la tierra.
3. Algunos lugares no divulgan la información de transferencia de tierras comerciales como se requiere, o la divulgación de la información no es oportuna o suficiente.
4. , listados falsos, subastas falsas o subastas adjuntas, licitaciones colusorias y otros problemas;
5. Un número muy pequeño de cuadros dirigentes todavía interfiere e interviene ilegalmente en transferencias de tierras comerciales saludando y aprobando notas.
Los cinco tipos de cuestiones anteriores implican la transformación de funciones y conceptos gubernamentales durante la construcción del sistema de licitación y subasta y la formulación de especificaciones de respaldo. En respuesta a los cinco tipos de problemas anteriores, a continuación se presentan varias sugerencias para mejorar los mercados de licitación, subasta y subasta.
(2) Sugerencias para mejorar las subastas y los mercados de subastas.
1. Transformar las funciones gubernamentales, establecer y mejorar mecanismos de supervisión y garantía, y garantizar transacciones justas.
Entre los cinco tipos de problemas mencionados anteriormente, el sistema imperfecto de licitación, subasta y cotización causado por la intervención administrativa del gobierno es el más grave. Por un lado, debido a la implementación a largo plazo del sistema de acuerdos de transferencia de tierras liderado por el gobierno en mi país, los gobiernos locales de todos los niveles están acostumbrados a asignar recursos de tierras mediante instrucciones administrativas. Bajo el nuevo sistema de transferencia de tierras, es difícil cambiar las viejas ideas y conceptos para perseguir los intereses a corto plazo de la economía local, a menudo se produce una intervención ciega en el mercado de tierras a través de medios administrativos. Un pequeño número de funcionarios gubernamentales utilizan su poder para buscar la corrupción rentista. Los promotores inmobiliarios sin escrúpulos obtienen tierras a precios bajos y obtienen ganancias excesivas a través de medios indebidos como el soborno y las relaciones públicas. Un pequeño número de funcionarios gubernamentales se confabulan con los promotores inmobiliarios sin escrúpulos. resultando en ofertas falsas, listados falsos, saludos y notas en licitaciones, subastas y transferencias de tierras y otros fenómenos.
Para superar las dos situaciones anteriores, el gobierno, como creador de las reglas del juego y organizador del juego, debe fortalecer su propia supervisión, especialmente en los procesos de licitación, subasta y cotización. Desde la evaluación de los precios de las parcelas hasta la revisión de las calificaciones de los desarrolladores, así como la posterior evaluación y apertura de ofertas, se debe establecer un mecanismo de seguimiento. Los resultados de la evaluación de cada parcela deben anunciarse y entregarse a la prensa, y las tierras acordadas de forma privada no deben cerrarse mediante licitación pública y cotización, lo que conducirá a nuevas transacciones de dinero y poder. El gobierno central y el Ministerio de Tierras y Recursos han pedido repetidamente que se adopten medidas severas contra las operaciones ilegales de caja negra en el proceso de licitación, subasta y cotización de tierras para garantizar la equidad y la apertura.
2. Establecer un precio mínimo razonable para evitar que los precios del suelo suban demasiado rápido.
Si la transferencia de transacciones de terrenos comerciales en forma de licitación, subasta y cotización conducirá a un aumento en los precios de la tierra y, por lo tanto, a un aumento en los precios inmobiliarios, ha sido un foco de debate entre los desarrolladores de la industria. y funcionarios gubernamentales después de la introducción de la nueva política. Por lo tanto, es muy necesario prestar atención al control de las grandes fluctuaciones en los precios de la tierra al implementar licitaciones, subastas y transacciones de subasta de tierras. Sin embargo, en las transacciones de subasta de tierras, al tiempo que se obtienen mejores ingresos por el precio de la tierra, el gobierno debería considerar el efecto estabilizador en el mercado local de precios de la tierra.
Para evitar el aumento irracional de los precios de la tierra, Shanghai ha propuesto un límite de precio máximo en las subastas de tierras y ha mejorado el mecanismo de gestión de ofertas, que tiene una importante importancia de referencia para otras ciudades nacionales. En el corto plazo, los altos precios de las subastas de terrenos urbanos aumentarán los ingresos del gobierno y serán beneficiosos para la construcción de infraestructura urbana, pero en el largo plazo pueden aumentar el costo del desarrollo inmobiliario local. El aumento de los costos de desarrollo inmobiliario puede, por un lado, conducir a una disminución de la vivienda de bajo costo, dificultando que los residentes comunes puedan pagar los altos precios de la vivienda e incluso conducir a una fuga de cerebros e inestabilidad social, por otro lado; , los costos de desarrollo excesivos pueden formar fácilmente una economía de burbuja, lo que es perjudicial para el largo plazo La entrada de capital externo y el desarrollo saludable de la ciudad.
En este caso, cobra especial importancia la fijación del precio mínimo de oferta o de reserva para la licitación pública, subasta y cesión de suelo. El departamento de gestión de tierras del gobierno debe determinar de manera integral los resultados de la evaluación de tierras y las políticas industriales del gobierno, y establecer científicamente el precio de transferencia mínimo. Por lo tanto, bajo la premisa de garantizar los intereses nacionales, una evaluación razonable del precio previo a la licitación de los terrenos es un trabajo preliminar importante para garantizar un mercado de tierras activo, estabilizar los precios del mercado de tierras y evitar aumentos irracionales de los precios de la tierra.
3. Uso selectivo de transacciones de subasta.
La subasta de terrenos es la compra del derecho a desarrollar y utilizar terrenos en el futuro, y se debe tener en cuenta la planificación, los planes de desarrollo posteriores y la implementación de los planes de desarrollo. En comparación con la licitación, la subasta y la cotización, es más probable que las subastas conduzcan a aumentos irracionales en los precios de transferencia de tierras. Por lo tanto, las subastas deben utilizarse con cautela y selectivamente en las transferencias de tierras. En áreas maduras y pequeñas parcelas de tierra, las subastas pueden facilitar las transacciones de tierras. Sin embargo, para terrenos más grandes en el nuevo distrito, se recomienda considerar exhaustivamente el plan de desarrollo del gobierno para el área y la asequibilidad de los residentes locales. Se seleccionarán desarrolladores más capaces mediante licitaciones y licitaciones para completar tareas de desarrollo de tierras a gran escala en la nueva área bajo la guía de los planes y precios de desarrollo del gobierno. Con el desarrollo de la economía regional, se han mejorado las condiciones de vida de los residentes locales.
4. Desarrollar un plan completo de oferta de suelo y publicar información sobre oferta de suelo periódicamente.
Bajo el nuevo mecanismo de transferencia de tierras, el gobierno debería aumentar la reserva preliminar de tierras y los esfuerzos de consolidación, y revelar periódicamente al mercado los planes futuros de suministro de tierras. Una vez que los inversores comprendan plenamente la información del mercado, ajustarán sus planes y su intensidad de inversión para evitar una competencia ciega de precios elevados, evitar la situación pasiva de no poder implementar o retrasar el plan de desarrollo después de obtener los derechos de desarrollo del terreno, y evitar la ocurrencia de "edificios sin terminar".
La mejora del plan de suelo a largo plazo del gobierno es también un medio importante para garantizar la estabilidad de los precios de la vivienda en el mercado inmobiliario. Mediante una oferta de tierras razonable y una información transparente sobre la oferta de tierras, podemos evitar que los especuladores especulen en el mercado inmobiliario en condiciones de asimetría de información y garantizar el desarrollo estable y rápido del mercado inmobiliario e incluso de toda la economía nacional. El establecimiento de métodos de licitación, subasta y transferencia de terrenos comerciales es de gran importancia para estandarizar el mercado de terrenos, mejorar el nivel de gestión gubernamental de los terrenos urbanos y promover el desarrollo ordenado del mercado inmobiliario. Sin embargo, debido a que el mercado de tierras de China ha adoptado durante mucho tiempo métodos de asignación administrativa y transferencia de acuerdos para el suministro de tierras, es difícil cambiar el antiguo concepto de gestión en un corto período de tiempo, y el propio sistema de licitación, subasta y transferencia de cotizaciones también tiene varias imperfecciones. Todavía queda un largo camino por recorrer antes de que podamos realmente establecer un mercado de suelo urbano operado por mecanismos de mercado. Este trabajo revisa el proceso de desarrollo del sistema de licitación, subasta y cotización para la cesión de suelo comercial urbano, analiza los problemas existentes en el funcionamiento actual del método de licitación, subasta y cesión de cotización, y plantea algunas opiniones sobre la mejora del sistema. El método de licitación, subasta y transferencia de cotizaciones ayudó a influir en el futuro mercado del suelo. La mejora del sistema de licitación, subasta y transferencia de subasta es un proceso dinámico a largo plazo y debe ajustarse de acuerdo con el desarrollo y los cambios del mercado de tierras.
Se cree que con los esfuerzos conjuntos de todas las partes en el mercado de tierras, el sistema de licitación, subasta y cotización se volverá más estandarizado y mejorado, y el mercado de tierras será más justo y transparente, asegurando así el desarrollo saludable y estable del toda la macroeconomía.
(1) Las transacciones de derechos de uso de la tierra se pueden llevar a cabo de las siguientes maneras:
1. Transacciones enumeradas, es decir, la agencia de comercio de tierras anuncia las condiciones de la transacción de tierras (incluidas las precio mínimo de transacción) dentro de un cierto período de tiempo, Aceptar solicitudes de transacción.
2. Subasta, es decir, al emitir un anuncio de subasta, los postores pujan públicamente en un momento y lugar específicos, y el mejor postor gana los derechos de uso de la tierra.
3. Licitación, es decir, al publicar un anuncio de licitación e invitar a licitar al público, los postores presentan sus ofertas y el postor ganador se determina después de la evaluación de la licitación.
(2) Comparación de tres modos de transacción: cotización, subasta y puja: modo de transacción.
Si el precio más bajo de la transacción del listado de categorías es público o no. ¿Quién decide si el comité de subasta del expedidor y el comité de licitación establecen un órgano colectivo de toma de decisiones independiente del expedidor? No es necesario crear un comité de subastas ni un comité de licitación. El número de cotización de licitación completado en el tablero de cotizaciones del terminal de cotizaciones por computadora se puede cotizar varias veces. El número de postores (postores) que pueden ofertar por múltiples oportunidades de cotización ≥ 65, 438+0 ≥2 ≥2. La ubicación del anuncio generalmente se publica en el centro comercial e Internet. El "Diario de la Zona Especial de Shenzhen" o "Diario Comercial de Shenzhen" se publica en el centro comercial e Internet. El período para publicar el anuncio en el "Especial de Shenzhen". Zone Daily" o "Shenzhen Commercial Daily" no es inferior al puesto 30. (Publicado por la parte contratante)
1. Ingredientes:
Si los derechos de uso de la tierra se transfieren mediante licitación o subasta, la parte contratante deberá establecer un comité de licitación o comité de subasta, compuesto por de 5 personas Compuesto por los números singulares anteriores. El cliente selecciona a un miembro del personal entre el director del comité de licitación o del comité de subasta, y el resto se selecciona al azar de la base de datos de expertos del mercado de transacciones de tierras.
2. Las principales responsabilidades del comité de licitación:
Determinar el precio mínimo de oferta en la licitación, revisar las calificaciones de los postores, presidir la apertura, evaluación y determinación de las ofertas, determinar el licitador ganador y emitir el Aviso de oferta ganadora. 3. Responsabilidades del comité de subasta: determinar el precio mínimo de subasta, revisar las calificaciones de los postores y designar al subastador.