¿Tarifas y procedimientos de transferencia de casas de segunda mano en Taiyuan?
Impuesto sobre transacciones
1. Impuesto comercial (el vendedor paga el 5,65%)
De acuerdo con el "Aviso del Ministerio de Finanzas sobre el ajuste de la política fiscal comercial sobre viviendas personales". Transferencias "Aviso del 30 de marzo de 2015", a partir del 31 de marzo de 2015, si una persona física vende una casa comprada hace menos de 2 años, se aplicará el impuesto comercial completo. En otras palabras, ya no existe una distinción entre vivienda ordinaria y vivienda no ordinaria. Si un individuo compra una casa y la vende a otros en un plazo de dos años, se aplicará el impuesto comercial completo. Si una persona vende una vivienda no ordinaria que ha sido comprada durante más de 2 años (incluidos 2 años), se aplicará el impuesto comercial sobre la diferencia entre los ingresos por ventas y el precio de compra. El impuesto comercial está exento para las personas que compran una vivienda ordinaria durante más de dos años (incluidos dos años) y la venden a terceros.
2.Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas: (65.438 + 0% del importe total de la operación o 20% de la diferencia entre ambas operaciones)
Condiciones de tributación Impuesto sobre la Renta de Transferencias de Vivienda Personal Ventas de no sólo vivienda como unidad familiar Remuneración. Aquí hay dos condiciones: la única casa de la familia; el tiempo de compra es superior a 2 años. Si se cumplen ambas condiciones al mismo tiempo, se puede eximir del impuesto sobre la renta personal; si no se cumple alguna de las condiciones, se pagará el impuesto sobre la renta personal. Nota: Si es la única vivienda de la familia pero el tiempo de compra es inferior a 5 años.
Primero debes pagar en forma de depósito de impuestos. Si la propiedad se puede recomprar y los derechos de propiedad se obtienen dentro de un año, el depósito fiscal se puede reembolsar total o parcialmente. El monto del reembolso específico es el 1% del precio de transacción más bajo de las dos propiedades. Nota: La Oficina de Impuestos Local revisará si hay otras propiedades a nombre del vendedor y su esposa como base para la residencia exclusiva de la familia, incluidas propiedades que no hayan obtenido un certificado de propiedad pero que hayan sido registradas en el departamento de administración de viviendas. (excluyendo propiedades no residenciales). Nota: Si el inmueble vendido no es residencial, se deberá pagar el IRPF en cualquier caso. Además, la oficina de impuestos local también debe recaudar el 20% de la diferencia en el pago del impuesto comercial durante el proceso de recaudación de impuestos.
3. Impuesto de timbre: (tipo impositivo del 1‰, dividido en partes iguales entre comprador y vendedor)
Pero a partir de 2009, el Estado lo ha eximido temporalmente del cobro.
4. Impuesto sobre la escrituración: (tasa impositiva básica 3%, tasa impositiva preferencial 1,5%, 1% pagado por el comprador)
Método de cobro: el 3% del monto total de la transacción es gravado a la tasa impositiva base. El comprador que compra una casa ordinaria con un área de menos de 90 metros cuadrados por primera vez debe pagar el 1% del monto total de la transacción. Más de 90 metros cuadrados por primera vez deberán pagar el 1,5% del monto total de la transacción. Nota: Sólo los compradores por primera vez que sean propietarios de una residencia ordinaria pueden disfrutar del descuento. El descuento en el impuesto de escritura se calcula individualmente y podrás disfrutar del descuento siempre que pagues el impuesto de escritura por primera vez. Si la propiedad adquirida por el comprador es residencial no ordinaria o no residencial, el comprador deberá pagar el 3% del monto total de la transacción.
5. Tarifas de topografía y mapeo
Total 1,36 yuanes/metro cuadrado = 1,36 yuanes/metro cuadrado * área real de topografía y mapeo (después de abril de 2008, el estándar para las tarifas de topografía y mapeo) para la reforma de viviendas según la nueva política: 75 metros cuadrados, 200 yuanes por menos de 75 metros cuadrados, 300 yuanes por más de 75 metros cuadrados, 400 yuanes por más de 144 metros cuadrados). En términos generales, la renovación de viviendas requiere estudios y cartografía.
6. Costos totales de transacción de viviendas de segunda mano
Residencial 6 yuanes/m2 *Área real encuestada, no residencial 10 yuanes/m2.
7. Cuota de registro: (tarifa)
80 yuanes, * * *Certificado de propiedad: 20 yuanes. Materiales necesarios: (1) La oficina de impuestos local requiere copias de las tarjetas de identificación y registros del hogar del vendedor y su esposa (si el vendedor y su esposa no están en el mismo registro del hogar), una copia de la tarjeta de identificación del comprador, una copia del contrato de venta en línea y copia del certificado de propiedad inmobiliaria (si el cónyuge del vendedor no comparte el mismo registro de domicilio). Si está muerto, necesita una copia del certificado de defunción de la comisaría (2). La autoridad de vivienda necesita una copia del contrato de venta en línea, el certificado de propiedad original, dos nuevos planos topográficos, una copia del certificado de exención de impuestos o del certificado de pago de impuestos, por ejemplo, la vivienda renovada directamente por la provincia necesita "2 copias originales; del "Formulario de Confirmación de Compra de Vivienda Pública" y Anexo 1. Nota: Si el cónyuge ha fallecido pero ha utilizado su antigüedad al cambiar de casa, se requiere certificación notarial de herencia antes de transferir la transacción. Presentar el certificado de defunción original emitido por la comisaría. .
La reforma de vivienda provincial también requiere completar el "Formulario de confirmación de vivienda pública adquirida" por duplicado, hacer que la unidad y la oficina provincial de reforma de vivienda lo sellen y lo confirmen, y presentar el proyecto de ley de reforma de vivienda original.
Proceso de transacción
Todo el proceso de transacción de vivienda de segunda mano se divide a grandes rasgos en las siguientes etapas:
(1) El comprador y el vendedor establecen comunicación de información canales, y el comprador comprende la casa. La situación general y los derechos de propiedad requieren que el vendedor proporcione documentos legales.
, incluyendo certificado de propiedad de la vivienda, certificado de identidad y otros documentos.
(2) Si la casa proporcionada por el vendedor es legal y puede comercializarse, el comprador puede pagar un depósito para la compra de una casa (pagar un depósito para la compra de una casa no es un procedimiento necesario para la venta de casas comerciales), y el comprador y el vendedor firman un contrato de compraventa de vivienda (o contrato de compraventa de vivienda). Después de que el comprador y el vendedor llegan a un acuerdo sobre la ubicación, los derechos de propiedad, el precio de la transacción, el tiempo de entrega, el método de entrega, el tratamiento de los derechos de propiedad, etc. de la casa mediante negociación, las dos partes firman al menos tres contratos de venta de la casa.
(3) El comprador y el vendedor solicitan una revisión al departamento de gestión de transacciones inmobiliarias. Después de que los compradores y vendedores presenten su solicitud al departamento de administración de bienes raíces, el departamento de administración debe verificar los documentos relevantes, revisar los derechos de propiedad y permitir procedimientos de transferencia para las casas que cumplan con las condiciones de cotización si no hay derechos de propiedad o derechos de propiedad parciales sin el consentimiento por escrito de. otros derechos de propiedad, la solicitud será rechazada y se prohibirán las transacciones de cotización.
(4) Contrato. El departamento de gestión de transacciones inmobiliarias presentará informes para su aprobación paso a paso en función del estado de los derechos de propiedad de la casa que se comercializa y del objeto de compra, y de acuerdo con la autoridad de aprobación establecida por el departamento de transacciones de antemano. Solo entonces ambas partes podrán hacerlo. a la transacción pasar por los procedimientos de firma de la escritura. Beijing canceló el contrato de compraventa durante el proceso de transacción inmobiliaria, también conocido como "escritura blanca".
(5) Pagar impuestos y tasas. La composición de los impuestos y tasas es compleja y depende de la naturaleza de la transacción. Por ejemplo, la composición fiscal de la vivienda comercial, como la reforma de la vivienda, las renovaciones y demoliciones peligrosas y la vivienda asequible, es diferente.
(6). Realizar los trámites de transferencia de derechos de propiedad. Después de que ambas partes de la transacción completen el registro del cambio en los derechos de propiedad en el departamento de gestión de transacciones de bienes raíces, los materiales de la transacción se entregarán al departamento emisor. El comprador solicitará un nuevo certificado de derecho de propiedad en el departamento emisor. el aviso de recepción del certificado de propiedad de la vivienda.
(7) Para el comprador del préstamo, después de firmar el contrato de compraventa de la casa con el vendedor, el comprador y el vendedor acuden al banco prestamista para gestionar los procedimientos del préstamo. El banco revisará el crédito del comprador, evaluará la casa en la que las partes quieren negociar y luego aprobará el préstamo del comprador. Después de que ambas partes completen el cambio de registro de derechos de propiedad y el comprador reciba el certificado de propiedad de la vivienda, el banco emitirá un préstamo único.
(8) Después de que el comprador obtenga el certificado de propiedad de la casa y pague el pago completo, y el vendedor entregue la casa y pague todos los honorarios de la propiedad, el contrato de venta de casa de segunda mano entre las dos partes quedará completamente cancelado. realizado.
Cosas a tener en cuenta
(1) ¿Están completos los trámites de la casa?
El certificado de propiedad inmobiliaria es la única prueba de que el propietario es el propietario de la casa. Realizar una transacción de vivienda sin un certificado inmobiliario pone al comprador en un gran riesgo de no quedarse con la casa. Los propietarios pueden hipotecar o revender el certificado de propiedad incluso si no lo obtienen en el futuro. Por lo tanto, para la transacción es mejor elegir una casa con un certificado de propiedad inmobiliaria.
(2) Si los derechos de propiedad de la casa son claros.
Algunas casas tienen varios propietarios, como herederos, familias y parejas. Para ello, el comprador deberá firmar un contrato de compraventa de la vivienda con todos los propietarios. Si solo algunas * * * personas disponen de la propiedad propiedad de * * * sin autorización, entonces el contrato de compraventa firmado por el comprador sin el consentimiento de otras * * * personas generalmente no será válido.
(3) Si la casa de transacción está alquilada.
Algunas casas de segunda mano tienen una carga material al ser traspasadas, es decir, también son alquiladas por otros. Si el comprador de una vivienda solo mira el certificado de propiedad y presta atención a los procedimientos de transferencia, pero no presta atención a si existe un contrato de arrendamiento, entonces es muy probable que el comprador de la vivienda obtenga una propiedad en la que no se puede mudar ni usar. a tiempo. Porque China, incluida la mayoría de los demás países, reconoce que “la compra y venta no constituye arrendamiento”, es decir, el contrato de compraventa de una vivienda no puede competir con el contrato de arrendamiento previamente establecido. En la práctica, muchos compradores y empresas intermediarias ignoran este punto, y también lo aprovechan muchos vendedores, lo que genera más disputas.
(4) ¿Está clara la situación territorial?
Los compradores de viviendas de segunda mano deben prestar atención a la naturaleza del uso del suelo, ya sea asignado o transferido. La tierra asignada se utiliza generalmente de forma gratuita y el gobierno puede recuperarla sin coste alguno. La transferencia significa que el propietario ha pagado la tasa de transferencia del terreno y el comprador tiene derechos más completos sobre la casa. También preste atención a la edad del terreno.
Si el derecho de uso del suelo de una casa es de sólo 40 años y el propietario la ha utilizado durante más de diez años, entonces no es rentable para el comprador juzgar si el precio de una vivienda comercial en la misma ubicación debe basarse en el derecho de uso de suelo de 70 años.
(5) ¿Le afecta la planificación municipal?
Algunos propietarios pueden estar ansiosos por vender sus casas de segunda mano porque saben que la casa será demolida en unos 5 a 10 años, o que se construirán edificios residenciales de gran altura cerca de la casa, lo que puede afectar la iluminación, el precio y otras condiciones de planificación municipal. Como comprador, tenga plenamente en cuenta los detalles al realizar la compra.
Trámites formales para transacciones de vivienda de segunda mano
(6) Si la vivienda social es legal.
La reforma de vivienda, los proyectos de vivienda y la vivienda asequible son todas políticas de vivienda social y estarán sujetas a ciertas restricciones al momento de la transferencia. Además, estas casas tienen ciertas regulaciones nacionales sobre la naturaleza del terreno y el alcance de la propiedad de la casa. Los compradores deben evitar conflictos entre el contrato de compraventa y las leyes nacionales al comprar.
(7) ¿La vivienda unitaria infringe los derechos?
La vivienda en unidades generales incluye viviendas para empleados a precio de coste y viviendas para empleados a precio estándar. Se asignan ambos terrenos y se deben pagar las tarifas de uso del suelo al momento de la transferencia. Además, en el caso de las viviendas de precio estándar, las unidades generalmente disfrutan de derechos de propiedad parciales y, cuando los empleados transfieren la propiedad, la unidad disfruta del derecho de preferencia. Si el comprador no les presta atención, puede vulnerar los derechos e intereses legítimos de la unidad junto con el propietario.
(8) ¿Están atrasados los honorarios de administración de la propiedad?
Cuando algunos propietarios transfieren una propiedad, llevan mucho tiempo atrasados en los gastos de administración de la propiedad, las facturas de la luz y tres facturas de gas (gas natural, calefacción y gas) y ya deben mucho. de dinero. Si un comprador compra una casa sin su conocimiento, el comprador puede ser responsable de todos los costos.
(9) ¿La empresa intermediaria viola las reglas?
Algunas empresas intermediarias brindan servicios de intermediación en violación de las regulaciones. Por ejemplo, brindan servicios de pago inicial cero a los compradores de viviendas cuando realizan la solicitud. en el caso de préstamos para viviendas de segunda mano, es decir, todo el dinero pagado por los compradores de la vivienda puede ser préstamos fraudulentos de los bancos. El comprador cree que está obteniendo una ventaja. No sé si el banco se entera, puede que él mismo cargue con toda la responsabilidad.
(10) ¿Está claro el contrato?
Aunque el contrato de compraventa de una vivienda de segunda mano no tiene por qué ser tan completo como el contrato de compraventa de una vivienda comercial, también debe estipular claramente algunos detalles, como el objeto del contrato, la protección de los derechos y el precio de la vivienda. , método de transacción, responsabilidad por incumplimiento de contrato, resolución de disputas y fecha de espera de firma.
Existen muchas y complejas regulaciones fiscales para la venta de viviendas de segunda mano, y la cantidad acumulada de impuestos y tasas es relativamente grande, por lo que es muy necesario estimar la carga fiscal. Según las regulaciones nacionales, los compradores deben pagar el impuesto de escritura y el impuesto de timbre, y los vendedores deben pagar el impuesto comercial, el impuesto de construcción urbana, el recargo por educación y el impuesto sobre la renta personal bajo ciertas condiciones. Dependiendo de la naturaleza de la compra y venta de la casa y de la situación real en cada lugar, también pueden aplicarse impuestos como el impuesto al valor agregado de la tierra, el impuesto sobre bienes raíces, tarifas de manejo y tarifas de gestión de transacciones. Además, factores como la naturaleza, el tamaño, el uso y la duración del registro de los derechos de propiedad también pueden cambiar la tasa del impuesto sobre la escritura. Los compradores y vendedores pueden obtener más información sobre los elementos impositivos y las tasas impositivas de profesionales o departamentos relevantes según la situación real de la casa que se va a comercializar.
Puntos legales
Los compradores deben prestar atención a la seguridad de la transacción: un propósito, ocho obligaciones.
Uno de los propósitos es que todas las transacciones deben estar sujetas al propósito de que los derechos de la materia y los derechos legales del inmueble a transferir puedan obtenerse de acuerdo con el acuerdo.
Los ocho significados necesarios son: 1. Al celebrar un contrato de compraventa de una propiedad, especialmente al pagar el pago inicial, asegúrese de averiguar si los derechos sobre la propiedad que desea comprar están hipotecados, sellados, congelados, etc. (Puede gastar 30 yuanes en el centro comercial donde se encuentra la casa para solicitar información sobre los derechos inmobiliarios que deben negociarse. 2. Al pagar el pago de la casa (o pagar la mayor parte del pago de la casa), debe tener); completó la solicitud de transacción y obtuvo el recibo de aceptación emitido por el centro de comercio de bienes raíces 3. Se debe reservar una cierta cantidad de pago de la casa, que solo se puede pagar si la inspección de expropiación de la casa cumple con el contrato; contrato de venta, la otra parte debe estar obligado a transferir el fondo de mantenimiento, agua, etc. de la propiedad transferida al mismo tiempo bajo ciertas condiciones nombres de cuentas de electricidad, carbón, teléfono, etc. 5. Si el pago inicial de. El vendedor utiliza la compra de una casa para pagar un préstamo bancario, es necesario conocer el período para que el banco libere la hipoteca y emitir un recibo de aceptación de la transacción al centro de comercio de bienes raíces (cuanto más corto sea el período, mejor , porque si el vendedor está involucrado en un litigio, el tribunal lo sellará inmediatamente); las partes que firman el contrato son todos propietarios; 8. Concluir la venta Al contratar se debe estipular que el vendedor sacará todos los registros de la vivienda, pudiendo acudir a la comisaría de seguridad pública donde se encuentra la casa para investigar conjuntamente la situación. Registros del hogar con el vendedor antes de firmar el contrato.
Si quedan cuestiones sobrantes de la historia, deben quedar claramente estipuladas en el contrato.
Los vendedores deben prestar atención a la seguridad de las transacciones: un propósito, tres puntos clave.
Uno de los propósitos es que todas las transacciones deben estar sujetas a la finalidad de que el precio de venta de la casa pueda ser pagado en su totalidad.
Tres deben significar:
1. En principio, no solicite una transacción sin recibir la mayor parte del pago de la vivienda. Si el comprador que ha completado la transacción no paga la casa, tendrá que tomar medidas correctivas, incluido un litigio. 2. Cuando se entregue la casa y se entreguen todas las llaves, se cobrará el pago completo de la casa 3. El comprador utiliza el contrato de compraventa firmado con el vendedor como préstamo hipotecario y el préstamo hipotecario se utiliza para pagar el del vendedor; pago de la casa Antes de solicitar la transacción, el banco prestamista debe emitir una carta de garantía al vendedor, o el comprador y el vendedor acuerdan con el banco que el banco pagará el préstamo directamente al vendedor.
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