¿Cómo pueden participar los individuos en la transferencia de tierras?
Caja de circulación
Asociación compartida
El primer modelo: cooperativa de participación en la tierra.
Cooperativa por acciones de gestión y contratación de tierras de Chongzhou Yishun
La cooperativa se estableció en mayo de 2010. Ubicado en la aldea de Shengjian, ciudad de Bianquan, ciudad de Chongzhou. Es una cooperativa de tierras establecida por 22 agricultores de los grupos 3, 8, 12, 14 y 20 de Shengjian Village con derechos de gestión de tierras contratados, con una superficie accionaria de 124,79 acres. La cooperativa se dedica principalmente a la gestión estandarizada, a gran escala, intensiva y de marca de cultivos alimentarios y comerciales.
1. Forma organizativa
De acuerdo con los principios de unirse voluntariamente a la cooperativa, salir libremente de la cooperativa, disfrutar de beneficios y asumir riesgos, 22 agricultores convirtieron voluntariamente los 124,97 acres confirmados de tierra contratada en acciones a razón de 0,01 mu 1 acción, * * * convertida en 12.497 acciones para formar una cooperativa.
Las cooperativas deberían formular y mejorar estatutos y establecer y mejorar sistemas de gestión internos. Según los Estatutos Sociales, el Consejo de Administración y el Comité de Vigilancia son elegidos por el Congreso de Miembros. El consejo de administración y el consejo de supervisores tienen cada uno tres miembros, incluidos un presidente y un supervisor.
La junta directiva es responsable de la organización unificada de la producción y operación de la cooperativa, y la junta de supervisores es responsable de supervisar la implementación de la producción, operación y los ingresos y gastos financieros.
En segundo lugar, el mecanismo operativo
"Qué plantar y cómo plantar" lo decide la Junta Directiva. Los modelos de siembra actuales incluyen: siembra de cereales de primavera (arroz rico en selenio) y siembra clásica de primavera (hortalizas especiales, hongos comestibles, etc.). ).
La cooperativa firmó un contrato con Chongzhou State Reserve Company para organizar la producción estandarizada de acuerdo con los estándares de calidad y los requisitos de pedido de la empresa.
La cooperativa pidió prestados 40.000 yuanes a través de la financiación hipotecaria de los derechos de gestión de contratos de tierras de los agricultores como capital inicial para la producción y la operación.
El técnico de la Compañía de Reserva Estatal de Chongzhou, Yang Fuming, fue designado por la junta directiva como gerente de producción y firmó un acuerdo de pago de remuneración laboral y expectativas de ingresos con el gerente de producción. Según el acuerdo, el rendimiento del arroz rico en selenio plantado en la primavera de 2010 es de 800 kilogramos por mu, y el costo de producción por mu se controla dentro de los 510 yuanes. La producción excesiva y la producción insuficiente serán recompensadas y pagadas en un 50%. respectivamente.
Se implementan las “tres unificadas de compra” de semillas, fertilizantes y pesticidas y las “cuatro unificadas” de labranza mecanizada, control mecanizado, cosecha mecanizada y manejo del campo.
En tercer lugar, el método de conexión de intereses
El ingreso operativo neto al final del año se divide en acciones según una proporción de 9:1, es decir, el 90% de los ingresos se utilizan para dividendos de acciones de tierras y el 10% de los ingresos se utiliza para dividendos de acciones de tierras como fondo de previsión, fondo de riesgo y capital de trabajo.
Sociedad Anónima
Segundo modelo: Sociedad Anónima de Tierras
Qionglai Tangying Agriculture Co., Ltd.
La empresa se estableció en 2005 en junio y estaba ubicada en Tangying Village, Yang'an Town, Qionglai City. El capital social actual de la empresa es de 19.000 yuanes invertidos por Qionglai Xingnong Investment Company (50% de las acciones). El colectivo de la aldea posee 60 acres de tierra y 823 agricultores poseen conjuntamente 2.010 acres de tierra contratada (* * *50% de las acciones). ). El representante legal de la empresa, Hu Guiquan, es el secretario de la sucursal de Tangyingcun.
1. Forma organizativa
En 2005, 506 agricultores de Tangying Village establecieron voluntariamente Tangying Agriculture Co., Ltd. a través de derechos de gestión de contratos de tierras, con una inversión inicial de 1.060 acres de tierra. .
En 2007, la empresa implementó un aumento de capital y acciones. Los agricultores invirtieron en la empresa con derechos de gestión de contratos de tierras, y los colectivos rurales invirtieron en 60 acres de tierra recién cultivada a través de la consolidación parcelaria. El número de agricultores participantes se ha ampliado a 823 y el número de agricultores participantes ha alcanzado los 2.070 acres.
La empresa ha formulado y mejorado sus estatutos y su sistema de ingresos y gastos financieros, ha establecido una asamblea de accionistas y ha elegido una junta directiva y una junta de supervisores por parte de los accionistas.
La junta directiva es responsable de la organización unificada de la producción y las operaciones de la empresa, y la oficina de finanzas municipal supervisa las finanzas de la empresa. La empresa implementa un sistema de contabilidad, divulga periódicamente sus asuntos financieros y acepta la supervisión de la junta de supervisores.
Segundo mecanismo operativo
La empresa opera de acuerdo con el modelo de gestión empresarial moderno, implementa un mecanismo de gestión y operación de gerente profesional y determina un líder de proyecto para cada proyecto.
Producción y venta separadas, y trabajo a destajo.
Hay menos de 10 miembros del personal de gestión permanente, lo que atrae principalmente a agricultores que han invertido en la empresa, a los aldeanos de la aldea y a los agricultores de los alrededores para que participen en la producción y operación de la empresa.
Organización unificada de la producción.
Entre los 2.070 acres de tierra, 130 acres están subarrendados a cuatro propietarios para desarrollar la industria de cría, y 400 acres están subarrendados a un propietario para desarrollar la producción de materiales medicinales chinos. La tierra restante se utiliza para la industria de plantación y reproducción propia de la empresa, incluidas granjas de cerdos estandarizadas (20 acres), invernaderos de hortalizas (60 acres) e invernaderos de hongos comestibles (50 acres). Los principales proyectos de producción y operación de la empresa incluyen sandías, hortalizas de temporada, arroz, cerdos, etc. Todos implementan un sistema de responsabilidad del proyecto, y los gerentes profesionales son responsables de la gestión y la contabilidad del proyecto de acuerdo con el proyecto.
Marca de producto unificada. Los productos de nuestra empresa han registrado la marca "Tang Ying".
Marketing unificado. Conéctese directamente con grandes mercados mayoristas, mayoristas y empresas procesadoras líderes para resolver problemas de marketing de productos. La pequeña sandía "crujiente" producida por la empresa está conectada al mercado mayorista de frutas de Chengdu y se establece un punto de venta; las diversas verduras de temporada producidas son vendidas directamente por empresas y mayoristas fijos en el Parque Industrial de Yang'an. Los hongos comestibles producidos se venden mediante una combinación de ventas en fresco y procesamiento preliminar; los cerdos reproductores son adquiridos por las principales empresas porcinas mediante un sistema de "compra garantizada" con empresas líderes.
En tercer lugar, la forma de vincular intereses
Antes de 2008, la empresa implementaba "dividendos + garantizados" para el terreno en el que invertía, con un ingreso mínimo garantizado de 800 libras por mu de terreno en el valle de Huangshan. Después de deducir los gastos de garantía, la mitad de los beneficios operativos netos de la empresa se retiene como fondos de reproducción de la empresa y la otra mitad se distribuye a los accionistas en forma de dividendos en acciones.
Desde 2009, la empresa ya no da garantías sobre los terrenos en los que invierte. La mitad de los beneficios operativos anuales se reserva para los fondos de reproducción de la empresa y la otra mitad se distribuye en forma de dividendos basados en acciones.
Los ingresos por dividendos de Qionglai Xingnong Investment Company serán retenidos por el colectivo Tangying Village. Una vez que la organización económica colectiva de Tangying Village se desarrolle y crezca, el capital social de Qionglai Xingnong Company se recomprará al precio original.
Banco de Bienes Raíces
El tercer modelo: "Banco de Tierras"
Cooperativa de Gestión de Recursos Agrícolas Pengzhou Cifeng Huangzhencheng
La cooperativa está ubicada en la aldea de Huangcheng, ciudad de Cifeng, ciudad de Pengzhou. Es el primer "banco de tierras" en Chengdu y se estableció el 22 de febrero de 2008 basándose en la filosofía empresarial del banco. Hay 265 hogares, 965 acres de tierra (acciones) y 965 acres de tierra (préstamos).
1. Forma organizativa
De acuerdo con el principio de pago voluntario, los agricultores establecieron la "Cooperativa de Gestión de Materiales Agrícolas de Huangcheng" "depositando" derechos de gestión de contratos de tierras. Debido a que sigue el modelo operativo de un banco, los derechos de gestión de contratos de tierras se gestionan a través de "depósitos y préstamos" centralizados, lo que se denomina vívidamente "banco de tierras".
En segundo lugar, el mecanismo operativo
El "Banco de Tierras" "preservará" los derechos de gestión de contratos de tierras de los agricultores según la demanda y los prestará a poderosas empresas u operadores líderes para grandes empresas. operaciones a escala. Desarrollar industrias características.
En tercer lugar, el método de conexión de intereses
Una vez que los derechos de gestión del contrato de tierras de los agricultores se depositan en el Banco de Tierras, se generarán ingresos por intereses estables y el 50% de las ganancias obtenidas por el Banco de Tierras será La segunda distribución se basará en el área de depósito de los agricultores.
Gestión del arrendamiento
El cuarto modelo: operación de arrendamiento propietario.
Cooperativa de fresas Chengdu Longquan Huimin
La cooperativa está ubicada en la aldea número 3, ciudad de Huangtu, distrito de Longquanyi. Se estableció el 25 de abril de 2007. La cooperativa tiene 168 miembros y ha desarrollado una base de producción de fresas libre de contaminación de 1.000 acres.
1. Forma organizativa
La Cooperativa de Fresas Huimin de Longquan fue dirigida inicialmente por la rama del Partido de las Tres Aldeas, y 18 grandes productores recaudaron 280.000 yuanes en forma de cooperación accionaria. La cooperativa alquiló 1.000 yuanes por acre de tierra para desarrollar el cultivo de fresas.
En segundo lugar, mecanismo operativo
La cooperativa adopta regulaciones de producción unificadas para gestionar la producción de fresas.
Implementar el modelo de gestión y operación de las "seis unificaciones", es decir, la introducción unificada de nuevas tecnologías y nuevas variedades; orientación técnica y servicios unificados; suministro unificado de información sobre tecnología de producción, información de mercado e información económica; adquisición y suministro para los agricultores Materiales de producción; calidad y embalaje unificados;
200 RMB es un fondo de subsidio para que los agricultores de la base cultiven fresas por acre.
La cooperativa registró la marca de fresa "Fanghao", que fue seleccionada entre los "Diez mejores" productos de marcas locales famosas en el distrito de Longquanyi.
La base ha superado con éxito la base nacional de productos agrícolas libres de contaminación y la certificación de productos, y es la base de recolección directa de fresas de Chengdu Carrefour Co., Ltd.
En tercer lugar, el método de conexión de intereses
La cooperativa organiza a sus miembros para cooperar en trabajo, tecnología, capital, marketing, etc., y distribuye dividendos según las acciones.
Propietarios de áreas pequeñas
El quinto modelo: "Gran parque + pequeños propietarios"
Parque de demostración de la industria vegetal de Xinjin Liujiang
Demostración del El parque está ubicado en la ciudad de Puxing, condado de Xinjin. Es uno de los parques de demostración agrícola modernos iniciados en 2008. La superficie prevista del parque es de 32.000 acres, en los que participarán 2 pueblos y 7.648 agricultores. El parque tiene una superficie construida de 23.000 acres.
1. Forma organizativa
Adoptar el modelo de "parque + organización profesional + operación familiar de escala moderada" para la construcción.
Bajo la dirección del gobierno, se implementará una planificación unificada, una gestión unificada y una construcción unificada en términos de infraestructura, construcción de marca y gestión de servicios públicos.
Bajo el sistema de gestión de dos niveles que combina centralización y descentralización, de acuerdo con el principio de gestión de escala moderada, con las organizaciones profesionales como vínculo y los agricultores como organismo principal, se implementa una gestión de escala moderada.
Segundo mecanismo operativo
Establecer un comité de gestión del parque. El comité de gestión lo establecen conjuntamente el Comité Coordinador del condado de Xinjin, la Oficina de Desarrollo Agrícola y el gobierno de la ciudad de Puxing. El Comité Gestor es responsable de coordinar y promover la planificación industrial, infraestructura, servicios de tecnología de producción, comercialización y construcción de sistemas del parque. El gobierno * * * invirtió más de 100.000 yuanes para renovar y construir zanjas y caminos en el parque, mejorando la calidad y la imagen de la planificación y construcción del parque.
Establecer cooperativas profesionales para agricultores. Desde junio de 5438 hasta octubre de 2008, la Cooperativa Profesional de Vegetales Liujiang fue fundada por 9 personas, entre ellas Liujiang Village, un importante productor y vendedor de vegetales. Se dedica principalmente a la producción, compra y venta de vegetales. Hay más de 300 miembros de la cooperativa.
Practica seis unificaciones. Unificar la construcción de infraestructura, unificar el suministro de materiales de producción, unificar los estándares de producción, unificar la orientación técnica, unificar la creación y el registro de marcas y unificar el marketing.
Se implementa el modelo de producción y siembra “hortaliza-arroz-hortaliza”. En la gran primavera, nos centramos en los alimentos para garantizar la estabilidad y, a principios de la primavera, nos centramos en el dinero para garantizar mayores ingresos.
En tercer lugar, la forma de vincular intereses
El parque utiliza las cooperativas como vínculo y adopta una combinación de métodos unificados y descentralizados para organizar a los agricultores que trabajan de forma independiente para lograr grandes beneficios centralizados e intensivos. operación a escala de producción de hortalizas. Con las cooperativas profesionales como vínculo y la expansión del mercado unificado como mecanismo de vinculación de intereses, podemos impulsar a los agricultores a aumentar sus ingresos.
12 Interpretación de políticas
Sobre la base de que los derechos del contrato de tierras permanecen sin cambios, los agricultores transferirán sus tierras a un tercero para su gestión bajo ciertas condiciones.
Transferencia de tierras rurales
En cuanto a la transferencia de tierras rurales, la Tercera Sesión Plenaria del XVII Comité Central del Partido Comunista de China y el Documento Central No. 1 de 2013 emitieron específicamente políticas: Fortalecimiento la gestión y los servicios de la transferencia de derechos de gestión de contratos de tierras, Establecer y mejorar el mercado para la transferencia de derechos de gestión de contratos de tierras.
De acuerdo con los principios de legalidad, voluntariedad y compensación, los agricultores pueden transferir sus derechos de gestión de la tierra contratados en forma de subcontratación, arrendamiento, intercambio, transferencia y cooperación accionaria conjunta, y desarrollar diversos formas de operaciones de escala moderada. Cuando las condiciones lo permitan, se pueden crear entidades comerciales de gran escala, como grandes hogares profesionales, granjas familiares y cooperativas profesionales de agricultores.
Para entender la política del gobierno central sobre transferencia de tierras rurales, primero debemos entender qué es la transferencia de tierras rurales. La transferencia de tierras rurales es en realidad un término popular y elíptico. El nombre completo debería llamarse transferencia de derechos de gestión de contratos de tierras rurales. Es decir, sobre la base de que los derechos contractuales sobre la tierra permanecen sin cambios, los agricultores pueden transferir parte o la totalidad de sus tierras colectivas aldeanas contratadas a un tercero para su gestión bajo ciertas condiciones. La ciudad de Beishan ha trasladado sus granjas a operaciones a gran escala mediante la transferencia de tierras rurales. Sin embargo, los agricultores que no cultivan tierras tienen 325 kilogramos de grano por mu y aún trabajan para ganar salarios.
Al igual que el sistema de responsabilidad por contratos domésticos, la transferencia de tierras rurales también la crean los propios agricultores. En los últimos 30 años de reforma rural, a través de dos rondas de contratación de tierras, el 95% de los agricultores de nuestra provincia han contratado tierras y el 97% de las tierras cultivadas se han contratado a hogares.
Sin embargo, a medida que la situación evoluciona, han surgido algunas situaciones nuevas en el sistema de gestión de dos niveles que combina gestión unificada y descentralizada. En términos de "segmentación", la condición de sujeto del mercado de agricultores es muy frágil y no cumple con los requisitos para el desarrollo de la agricultura moderna desde la perspectiva de la "unificación", la mayoría de las economías colectivas se han convertido en "cáscaras vacías" y el servicio rural original; El sistema no es adecuado. El nuevo sistema de servicio no es perfecto y es difícil para miles de pequeños fabricantes adaptarse al gran mercado que cambia rápidamente.
En algunos lugares con mucha gente y poca tierra, la contradicción entre la gente y la tierra se ha vuelto cada vez más prominente. Los agricultores y las empresas industriales y comerciales que desean explotar la tierra necesitan urgentemente tierra para expandir su escala comercial. Como resultado, en algunos lugares los agricultores transfirieron tierras espontáneamente mediante intercambios, subcontratos, transferencias, etc. A finales de 2008, la superficie transferida de tierras rurales en nuestra provincia era de 7.257 millones de acres, lo que representa el 14,9% de la superficie total de tierras cultivadas.
La práctica ha demostrado que la transferencia de tierras rurales no sólo alivia la contradicción entre el hombre y la tierra, sino que también promueve operaciones agrícolas a gran escala y es una buena manera de mejorar la eficiencia comparativa de la agricultura. El gobierno central respeta el espíritu pionero de los agricultores, apoya con entusiasmo la novedad de la transferencia de tierras y propone estandarizar la transferencia de derechos de gestión de contratos de tierras de acuerdo con los requisitos de mejorar la gestión y fortalecer los servicios.
La "Decisión" de la Tercera Sesión Plenaria del XVII Comité Central del Partido Comunista de China propuso mantener la relación contractual de tierras existente estable y sin cambios durante mucho tiempo para dar a los agricultores tierras más adecuadas y garantizadas. derechos de gestión de contratos.
El Documento Central No. 1 de 2013 también estipula que la transferencia de tierras rurales no cambiará la naturaleza de la propiedad colectiva de la tierra, cambiará el uso de la tierra ni dañará los derechos contractuales de tierras de los agricultores. En otras palabras, una vez transferida la tierra rural, equivale a una "separación de tres derechos": los derechos de gestión pertenecen al cesionario, los derechos contractuales siguen perteneciendo a los agricultores contratantes y la propiedad sigue perteneciendo al colectivo. Una vez transferida la tierra, sólo se puede utilizar para el desarrollo agrícola y no para el desarrollo inmobiliario ni para otros fines. Los agricultores tienen derecho a alquilar, compartir dividendos y otros derechos derivados de la transferencia de la tierra de conformidad con la ley. Esto también refleja el propósito del gobierno central de salvaguardar eficazmente los derechos e intereses de los agricultores.
Liberar a un gran número de agricultores de la tierra y transferirlos a industrias secundarias y terciarias, ampliando así la escala de la producción y las operaciones agrícolas.
Desde una perspectiva práctica, la transferencia de tierras rurales es una nueva medida para promover la agricultura moderna.
Como todos sabemos, la eficiencia de la agricultura, especialmente la producción de alimentos, es relativamente baja y los ingresos de los agricultores han aumentado ligeramente. La razón superficial es que el precio de los productos agrícolas no es alto; la razón más profunda es que la escala de las operaciones agrícolas es demasiado pequeña.
Para el enorme grupo de agricultores de nuestra provincia, la tierra cultivada per cápita es de sólo 0,84 acres. No es problema tener suficiente para comer, pero es imposible enriquecerse con 0,84 acres de tierra cultivada. tierra. Para resolver el problema de la baja eficiencia, es necesario liberar a un gran número de agricultores de la tierra mediante la transferencia de tierras rurales y transferirlos a las industrias secundarias y terciarias, ampliando así la escala de producción y operación agrícola. Si bien el numerador del total de tierras cultivadas permanece sin cambios, si el denominador de agricultores se reduce significativamente, entonces el cociente de intereses aumentará significativamente.
Según el plan provincial, la tasa de urbanización alcanzará el 55% en 2020. Para entonces, la población rural total se reducirá a unos 35 millones. Si se transfieren más de 654,38 millones de trabajadores, entonces el número de personas realmente dedicadas a la agricultura se controlará dentro de los 25 millones, la superficie de tierra cultivada per cápita alcanzará los 2,5 acres y cada fuerza laboral cultivará alrededor de 654,38+00 acres en promedio. es el beneficio de las operaciones a escala.
En este proceso, la transferencia de tierras rurales será una parte crucial. Tomemos como ejemplo la granja St. Grace. Después de completar la acumulación de capital para la construcción y el desarrollo inmobiliario, el jefe de inversiones Zhou decidió invertir 500 millones de yuanes para construir una granja moderna. Según su plan: después de nivelar el terreno, se nivelarán miles de crestas y se ampliará la superficie cultivada en aproximadamente un 15%; basándose en las unidades de investigación científica agrícola de la provincia, la plantación científica aumentará la eficiencia del embalse; ampliado para desarrollar la agricultura tridimensional en la superficie del agua; según la zonificación funcional, 10.000 acres serán variedades unificadas, agricultura unificada, plantación de arroz de alta calidad, desarrollo de arroz orgánico en laderas y desarrollo de "granjas" para; turismo y ocio. [3]
Xinhuanet Beijing 165438 + 15 de octubre "La decisión del Comité Central sobre la profundización integral de la reforma" se publicó hoy. La "Decisión" señalaba que debería crearse un mercado unificado de suelos de construcción urbanos y rurales.
Establecer un mercado unificado de suelo edificable urbano y rural. Bajo la premisa de cumplir con el control de planificación y uso, se permitirá la cesión, arrendamiento e inversión de terrenos rurales de construcción comercial colectiva para ingresar al mercado en las mismas condiciones que los terrenos de propiedad estatal, con los mismos derechos y el mismo precio. Reducir el alcance de la adquisición de tierras, estandarizar los procedimientos de adquisición de tierras y mejorar un mecanismo de seguridad razonable, estandarizado y diversificado para los agricultores sin tierras. Ampliar el alcance del uso remunerado de tierras de propiedad estatal y reducir la asignación de tierras no públicas. Establecer un mecanismo de distribución de ingresos por valor agregado de la tierra que tenga en cuenta al Estado, los colectivos y los individuos para aumentar razonablemente los ingresos personales. Mejorar el mercado secundario de arrendamiento, cesión e hipoteca de suelo. [7]
La Oficina de Información del Consejo de Estado celebró una conferencia de prensa a las 10 a. m. del día 6 para presentar el aumento de la producción de cereales y los ingresos de los agricultores de mi país. El ministro de Agricultura, Han Changfu, dijo en la conferencia de prensa que todos están más preocupados por permitir que las tierras rurales de construcción colectiva entren al mercado. Aquí hay tres calificativos: primero, es tierra de construcción comercial colectiva, no tierra de construcción de propiedad colectiva, porque hay tierras de construcción de bienestar público y granjas en áreas rurales, y no es otra tierra cultivada que no sea tierra de construcción original. Este es un calificativo. En segundo lugar, está en línea con el plan. Incluso si se obtienen los derechos de uso del suelo, todo lo que se construya debe cumplir con el plan. El tercero es utilizar el control. Con carácter general, sólo se permite la entrada al mercado de suelos rurales de construcción comercial colectiva colectiva, y sólo pueden ser enajenados, arrendados o invertidos bajo la premisa de cumplir con la planificación y el control de uso.
Esto no significa que todos los terrenos de construcción rural puedan ingresar al mercado libremente. Lo que entiendo es que incluso si se trata de terrenos de construcción comercial colectivos, los derechos deben confirmarse primero y no se pueden transferir sin una licencia. También es necesario regular las operaciones de mercado abierto, y no se puede dar ni recibir de forma privada, por lo que hay que hacer pilotos y no se pueden rechazar.