¿Análisis e investigación sobre gestión de proyectos de construcción?
¿Prefacio a 1?
En los últimos años, la industria inmobiliaria ha jugado un papel cada vez más importante en la economía nacional, y su rápido desarrollo la ha convertido en una industria pilar de la economía nacional. A juzgar por la historia del desarrollo de la industria, la industria inmobiliaria de mi país todavía se encuentra en la etapa de crecimiento y todavía se encuentra en el período de transición para reemplazar los métodos de producción tradicionales y autosuficientes con mecanismos de producción y suministro de bienes raíces orientados al mercado, industrializados y especializados. . La gestión de proyectos inmobiliarios es cada vez más completa y madura. La gestión de ingeniería en el desarrollo y operación de bienes raíces recorre todo el ciclo de desarrollo y operación del proyecto. Su contenido principal se puede dividir en cuatro partes según la secuencia del proceso: gestión de planificación y diseño, gestión de desarrollo, gestión de construcción y gestión de propiedad. Para las empresas promotoras inmobiliarias, la toma de decisiones, la organización, el liderazgo, el control y la innovación durante todo el proceso del proyecto son requisitos previos para el éxito inmobiliario. Este artículo analiza principalmente la coordinación y equilibrio entre la gestión de proyectos inmobiliarios. ?
2 ¿Gestión del desarrollo?
La gestión del desarrollo se refiere a la gestión organizativa del personal, las finanzas, la ingeniería, las ventas, la logística y otros departamentos dentro de la empresa para completar con éxito el desarrollo de los proyectos de ingeniería. El modelo de negocio adoptado para la gestión de la construcción y la propiedad. gestión. ?
El departamento de ingeniería gestiona la construcción del proyecto en nombre del promotor. Los contenidos principales incluyen la adquisición e inventario de materiales, la identificación y coordinación de las empresas constructoras, el control de la calidad y avance de la construcción, el gestión de contratos relevantes, y la necesidad de diseño estructural detallado, aplicaciones de construcción, etc. ?
El departamento financiero es responsable de la gestión de fondos de la empresa y proporciona periódicamente informes que reflejan el estado financiero y los resultados operativos de la empresa. Su contenido principal incluye tres partes: establecer el plan de financiamiento (financiero) del proyecto, emitir fondos del proyecto a la unidad de construcción y manejar los gastos operativos de la propia empresa de desarrollo. ?
El departamento de ventas vende los productos desarrollados por la empresa - edificios. Su contenido de trabajo es el siguiente: selección de métodos de promoción, formulación de precios de venta y establecimiento de canales de venta. La labor de gestión del departamento de recursos humanos de la empresa es: asignar trabajo al personal de desarrollo de proyectos, gestionar la información del personal, establecer sistemas de incentivos y evaluación del desempeño, etc. El departamento de logística proporciona soporte vital para la construcción del proyecto. ?
Los objetivos y principios de la gestión del desarrollo son integrar los recursos humanos, materiales y financieros de la empresa, establecer una serie de procedimientos operativos científicos y estandarizados y confiar en la gestión de la información moderna para desarrollar continuamente productos comercializables que Son amados por los clientes. Vivienda residencial o comercial. El enfoque de la gestión del desarrollo radica en las operaciones internas de la empresa, y el núcleo radica en el proceso de desarrollo del proyecto de ingeniería. El control de costos, el aseguramiento de la calidad, el período de construcción más corto y la innovación del mercado son los requisitos específicos en el proceso de desarrollo y operación. . ?
3. ¿Cuál es la importancia de la gestión del plan?
La gestión de la planificación es la gestión del proceso de planificación y diseño. Si una empresa de promoción inmobiliaria encomienda la planificación y el diseño de un edificio a la unidad de diseño correspondiente, está obligada a controlar y gestionar el costo, el progreso y los objetivos de la planificación y el diseño. Las empresas inmobiliarias pueden establecer o adoptar un sistema de gestión de planificación para gestionar la planificación y el diseño. Es decir, el software de aplicación de gestión de planificación y el software de planificación y diseño son "dos conjuntos" de software especializado relativamente independientes. El primero está orientado a la "gestión" y el segundo está orientado al "diseño". ?
La gestión de la planificación está estrechamente relacionada con la planificación y el diseño. Uno de los objetivos importantes de la construcción del sistema de gestión de la planificación es mejorar el nivel de revisión y gestión de los resultados de la planificación y el diseño. El núcleo de la relación entre el sistema de información de gestión de planificación y la planificación y el diseño es garantizar que los resultados de la planificación y el diseño cumplan con los requisitos de planificación del proyecto y mejorar el nivel de gestión de la planificación y el diseño a través de diversas herramientas de revisión proporcionadas por las computadoras. El trabajo específico a realizar incluye los siguientes puntos:
3.1 El desarrollador debe determinar los puntos y principios clave de la planificación y el diseño del proyecto como elementos de entrada en el sistema de gestión. Una vez completada la planificación, el desarrollador debe inspeccionar y evaluar el esquema de planificación, realizar los ajustes apropiados mediante comentarios y correcciones y, finalmente, seleccionar el esquema de diseño. ?
3.2 La gestión de la planificación debe minimizar los cambios en los hábitos de trabajo de planificación y diseño. Para calcular, consultar y analizar automáticamente varios indicadores de planificación en la computadora, es necesario transformar los mapas de planificación anteriores para cartografía en mapas de planificación digitales para análisis espacial SIG.
Sin embargo, se deben minimizar los cambios en los hábitos de trabajo originales de los planificadores y diseñadores, y se deben presentar requisitos estándar solo para los elementos que deben calcularse. Se debe exigir a los planificadores y diseñadores que diseñen de acuerdo con ciertas capas y codificación al realizarlos. capas, se pueden relajar otros elementos, incluidos algunos píxeles decorativos. ?
3.3 Proponer estándares de codificación razonables para los niveles de planificación y diseño. En la actualidad, muchas unidades de planificación y diseño utilizan AutoCAD para la planificación y el diseño. Por lo tanto, es necesario establecer un conjunto completo de estándares jerárquicos de AutoCAD para los dibujos de planificación basados en los principios anteriores y los estándares nacionales, departamentales y locales existentes. distribuirlos a las unidades de planificación y diseño pertinentes. Al mismo tiempo, se deben formular las medidas correspondientes para garantizar que las empresas de desarrollo inmobiliario y los departamentos de gestión de planificación puedan utilizar el sistema de información de gestión de planificación para revisar los planes de planificación y diseño presentados por las unidades de diseño. ?
3.4 Utilizar ordenadores para revisar los resultados de planificación y diseño. Si el plan de diseño presentado por la unidad de planificación y diseño cumple con un cierto estándar de formato especificado por el sistema, el sistema de gestión de planificación puede importar el mapa de planificación al sistema y mostrarlo superpuesto con mapas topográficos, diagramas de tuberías y otras capas. tiempo, puede calcular y comparar los planes de planificación y diseño, y realizar consultas, estadísticas y análisis. ?
3.5 Convertir los resultados de planificación y diseño en datos básicos. Los dibujos de planificación aprobados (como la planificación detallada controlada) se pueden utilizar como materiales de referencia para el sistema de información de gestión de planificación. El proceso de ingeniería que sirve para la aprobación, la investigación del programa y el análisis posterior se pueden representar en la Figura 1.
4 ¿Análisis de la importancia de la dirección de obra?
La denominada dirección de obra se refiere a la gestión del proceso constructivo del proyecto. En las empresas de promoción inmobiliaria, el departamento de gestión de proyectos generalmente es responsable de la gestión de la construcción, y el modelo de gestión general y el modelo de contratación del proyecto son determinados por la alta dirección de la empresa en función de las características del proyecto y la situación real de la empresa. Los modelos de contratación comunes para proyectos de construcción incluyen: modelo de contratación paralela (contratación separada), modelo de contratación general de construcción (GC), modelo de gestión de contratación general de construcción (MC), modelo de contratación (diseño más construcción), modelo de contratación general de proyecto, CM (gestión de construcción). ) ) modelo de contratación, etc. En nuestro país, la construcción inmobiliaria generalmente se realiza en las dos primeras formas, es decir, o la construcción del proyecto se contrata íntegramente a una unidad constructora, o diferentes proyectos de construcción (estructuras de edificación, ecologización, equipos de construcción, tuberías municipales, etc.) se contratan Deja que diferentes unidades de construcción lo completen. Para proyectos de ingeniería a gran escala o edificios de alta gama, las empresas de desarrollo inmobiliario deberían considerar adoptar el modelo MC o el modelo de contratación CM para la gestión de la construcción. El modelo de gestión de contratación de construcción general (MC) significa que el propietario (desarrollador) firma un acuerdo de gestión de contratación de construcción general con una unidad o consorcio con amplia experiencia en gestión de construcción, y es responsable de la organización y gestión de la construcción de todo el proyecto. Generalmente, las unidades de MC no participan en la construcción de proyectos específicos y luego realizan subcontratación, licitación y subcontratación. El modo MC puede acelerar el progreso de la construcción y su costo generalmente se extrae de acuerdo con una cierta proporción de los costos de construcción e instalación. El modelo de contratación CM consiste en que la empresa de desarrollo confía a la unidad CM como contratista, adopta el modelo de organización de producción Fast Track para la gestión de la construcción, controla directamente las actividades de construcción y afecta las actividades de diseño hasta cierto punto. Generalmente, los contratos se firman con los promotores sobre la base del "costo plus". Su característica es que el diseño y la construcción se superponen completamente y el costo del proyecto se maximiza para garantizar que las empresas de CM asuman los riesgos correspondientes. ?
Para las empresas promotoras inmobiliarias, los modelos de gestión de la construcción pueden adoptar diferentes formas, pero el objetivo es el mismo: completar proyectos de ingeniería de alta calidad lo más rápido posible y a un coste razonable. Para lograr este objetivo, las empresas de desarrollo deben desempeñar un papel importante en el control de calidad de la construcción, el control del progreso y el control de costos, es decir, los desarrolladores pueden pasar la verificación de calificación de la construcción, las licitaciones y la inspección de la construcción en el sitio (incluida la calidad de los materiales, la tecnología de la construcción y procedimientos, exactitud y seguridad, etc.) para controlar la calidad, avance y costo de la construcción del proyecto. ), la unidad de supervisión supervisa y paga los honorarios del proyecto de manera ordenada. Por supuesto, la dirección de obra también incluye la coordinación con los proveedores. ?
5. ¿Coordinación y promoción entre la dirección de desarrollo de proyectos de construcción, la dirección de planificación y diseño y la dirección de obra?
La dirección de proyectos en la promoción y explotación inmobiliaria incluye las mencionadas dirección de planificación, dirección de desarrollo, dirección de construcción y gestión de propiedades. Obviamente, para completar un proyecto exitoso, estos cuatro aspectos deben completarse mucho antes de poder lograrlo.
Por lo tanto, coordinar la relación entre estos cuatro contenidos de gestión para promoverse y cooperar entre sí es una parte importante de la empresa de desarrollo (en parte reflejada en la gestión del desarrollo). ?
La separación del diseño arquitectónico y la construcción en el desarrollo inmobiliario favorece la mejora de sus respectivos niveles profesionales, sin embargo, la separación del diseño y la construcción también trae muchos problemas. Por ejemplo, los diseñadores no comprenden el proceso de construcción, lo que genera dificultades en la construcción del plan de diseño y afecta el costo y el cronograma de construcción del proyecto, o la unidad de construcción no tiene experiencia suficiente y no sabe mucho sobre diseño arquitectónico, y no logra hacerlo; "construir según los dibujos". Para resolver tales problemas, el análisis de constructibilidad en la gestión de ingeniería se ha convertido en un método de gestión común y práctico. La constructibilidad se refiere a "la aplicación del conocimiento y la experiencia de la construcción a la planificación, el diseño, la adquisición y las operaciones del sitio de un proyecto para lograr los objetivos generales del proyecto". En el desarrollo inmobiliario, es decir, los arquitectos e ingenieros planifican y diseñan el plan más económico y fácil de construir que cumpla con los objetivos de planificación de acuerdo con los requisitos del desarrollador y el gerente de desarrollo del proyecto considera diversos recursos humanos, materiales y equipos de construcción con base en este plan; De acuerdo con la programación y el tiempo de uso, se propone el mejor plan de progreso; el director de construcción o el contratista adopta los materiales y métodos de construcción adecuados para el plan en función de su propia experiencia (gestión) de construcción y hace sugerencias a los arquitectos e ingenieros durante la planificación. y etapa de diseño, e influirá en el esquema de diseño hasta cierto punto, evitando así desperdicios y dificultades de construcción. La constructibilidad enfatiza la viabilidad y dificultad de la construcción del proyecto, como el tamaño del sitio, el equipo de construcción, el tiempo y el clima, los costos laborales, etc., que no se consideran en el diseño. La investigación de constructibilidad es la discusión, análisis y mejora del contenido de diseño relevante.
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