Detrás de los ajustes de la política del mercado inmobiliario de Kaifeng: nuevas dificultades para que las empresas inmobiliarias reduzcan masivamente el inventario
“La introducción de la orden de restricción de compras de Kaifeng hace dos años se debió en gran medida a la afluencia de demanda de compra de viviendas en Kaifeng después de las restricciones de compra de Zhengzhou en ese momento, que ejercieron una gran presión sobre el mercado inmobiliario local. crecimiento de las empresas inmobiliarias de primer nivel. Con la entrada a gran escala, el valor del mercado inmobiliario de Kaifeng continúa aumentando y el alto inventario se ha convertido en un nuevo problema”, dijo Xiao Li, un vendedor de bienes raíces en Kaifeng, a un periodista de China Securities. Diario.
En cuanto a la orden de restricción de ventas de Kaifeng, fue retirada inmediatamente después de su emisión. Los expertos señalan que las políticas inmobiliarias deberían predecir sus efectos y que los ajustes a las políticas regulatorias deberían ser cautelosos. Mantener la estabilidad del mercado es el núcleo. Al mismo tiempo, es necesario acelerar la introducción de talentos, desarrollar industrias características y promover el sano desarrollo del mercado inmobiliario local.
La regulación sigue a Zhengzhou
La orden de restricción de ventas de Kaifeng se emitió hace dos años y tiene profundos antecedentes políticos, regionales e industriales.
“El viento de Zhengzhou no puede comerse el suelo de Zhengzhou”. Chen Jun (seudónimo), originario del condado de Qixian, Kaifeng, que se dedicaba a la venta de bienes raíces en 1967, resumió el mercado inmobiliario en Kaifeng. Por aquí.
Con la apertura del ferrocarril interurbano Zhengzhou-Kaifeng (Zhengzhou-Kaifeng) en 2014 y la apertura del tramo Zhengzhou-Xuzhou del ferrocarril de alta velocidad Xu-Lan (Xuzhou a Lanzhou, pasando por Kaifeng y Zhengzhou) en 2016, Zhengzhou-Bian integró La voz es cada vez más fuerte.
Después de que las dos líneas troncales de transporte mencionadas anteriormente se pusieran en funcionamiento una tras otra, el mercado inmobiliario de Kaifeng marcó el comienzo de un raro período de oportunidades doradas.
“Después de la apertura de las dos líneas de transporte principales, la distancia temporal entre Zhengzhou y Kaifeng se ha acercado, y la distancia psicológica también se ha acercado. Algunas personas de Zhengzhou también están dispuestas a invertir en Kaifeng. Además, el 'Central Plains City Group', 'Zhengzhou Con el estímulo de niveles de planificación específicos como la "Integración Bianhe", el mercado inmobiliario de Kaifeng fue relativamente bueno en 2016 y 2017, especialmente en 2017.
La ciudad de Kaifeng Los datos de los boletines estadísticos de 2016 y 2017 muestran que la inversión en desarrollo inmobiliario en la ciudad de Kaifeng fue de 2165438+80 millones de yuanes, un aumento interanual del 25,9%, de los cuales la inversión residencial fue de 152,9 millones de yuanes, un año tras año. aumento del 25,5% En 2017, la inversión en desarrollo inmobiliario de Kaifeng fue de 27,396 mil millones de yuanes, un aumento interanual del 29,3%, de los cuales la inversión residencial fue de 20,369 mil millones de yuanes un aumento interanual del 33,2%. /p>
Más importante aún, la velocidad de la liquidación de existencias de bienes raíces de Kaifeng en 2017 muestra que el mercado inmobiliario es en general optimista. El boletín estadístico muestra que en 2017, el área de viviendas comerciales en venta en la ciudad de Kaifeng era de 844,300 metros cuadrados. metros, una disminución del 27,8% %, de los cuales 679.100 metros cuadrados eran edificios comerciales, una disminución del 25,9%
Por lo tanto, el 5 de mayo de 2065, 438+, la ciudad de Kaifeng emitió el "Aviso sobre. "Regular el comportamiento de las empresas de desarrollo inmobiliario y mantener el orden del mercado inmobiliario", que exige que todas las casas comerciales de nueva construcción adquiridas en el área urbana de Kaifeng (excluido el distrito de Xiangfu) solo puedan ponerse en el mercado y transferirse después de tres años a partir de la fecha. de obtención del certificado inmobiliario Al mismo tiempo, se implementará la supervisión del precio de venta y, en principio, el aumento en el primer semestre del año no excederá el 5% El aumento dentro de un año no excederá el 10%. /p>
Al respecto, Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del E-House Research Institute, señaló que “el ajuste de la política inmobiliaria de Kaifeng muestra que después de las restricciones de compra de Zhengzhou, parte de la demanda de vivienda comenzó a disminuir”. Ingrese al mercado de Kaifeng, lo que ejercerá cierta presión sobre el mercado de Kaifeng. Algunas empresas inmobiliarias aprovecharon la oportunidad para subir los precios, lo que también aumentó la demanda de regulación del mercado inmobiliario en dichas ciudades. "
Un reportero de China Securities News notó que en 2017, algunos medios citaron a un comprador de vivienda en Kaifeng llamado Zhang diciendo: "Como el jardín trasero de Zhengzhou, los bienes raíces en Kaifeng han aumentado continuamente desde la Fiesta de la Primavera. A principios de 2017 compré una casa nueva de 110 metros cuadrados en otro edificio del Distrito Oeste. Unos meses más tarde, mi vecino tuvo que pagar 150.000 yuanes más por la misma casa y el precio de la misma se disparó. ”
En opinión de Chen Jun, la política de Kaifeng del 15 de mayo de 2017 sigue el ritmo de Zhengzhou. El 3 de mayo de 2017, el sitio web del gobierno municipal de Zhengzhou publicó "Acerca del fortalecimiento adicional de las medidas de control para estabilizar la ciudad". Aviso sobre el mercado inmobiliario" no solo incluye la ciudad de Xinzheng, la ciudad de Xingyang y el condado de Zhongmou en el área de restricción de compra, sino que también las casas compradas después del 3 de mayo de 2017 no deben cotizarse ni transferirse dentro de los tres años a partir de la fecha de obtención del inmueble. certificado de propiedad de la finca.
El trasfondo más amplio es que a lo largo de 2017 se lanzó en todo el país una ronda de restricciones a compras y préstamos. Chen Jun dijo que Zhengzhou, como centro de carga internacional de clase mundial y centro de la aglomeración urbana de las Llanuras Centrales, fue propuesto entre 2016 y 2017. "En ese momento, no había restricciones de compra en Zhengzhou, y los precios de la vivienda definitivamente seguirían aumentando. Kaifeng estaba muy cerca de Zhengzhou, por lo que probablemente hubo cierta presión regulatoria".
Datos de tendencia de precios de las habitaciones de Anju muestra que los precios de la vivienda en Zhengzhou aumentaron de 2065,438+6 en 2006. El precio mensual fue de menos de 10,000 yuanes/metro cuadrado, superando 2065, 438+ el precio promedio de 10,000 yuanes/metro cuadrado en septiembre de 2006, subiendo hasta 17. Durante el mismo período, los precios de la vivienda en Kaifeng también aumentaron de aproximadamente 4.500 yuanes/metro cuadrado a aproximadamente 6.500 yuanes/metro cuadrado. "Este ya es un buen período para que Kaifeng ascienda", dijo Chen Jun.
El enlace de transferencia de tierras descuidado
Es normal que algunas agencias inmobiliarias en Kaifeng "levanten las restricciones de venta" en los últimos días.
“Después de todo, las ventas de este año no son muy buenas”, dijo con franqueza Chen Jun. Al igual que Xiao Li, varias de las marcas de primera línea de Chen Jun se dedican actualmente al negocio local de corretaje de bienes raíces. "Desde la perspectiva del flujo de clientes, es inusual que una oficina de ventas tenga decenas de personas visitando propiedades al día. Si hay actividades o promociones, la gente prestará atención".
El informe del CRIC muestra, Desde En 2019, la proporción de clientes en los condados suburbanos aumentó a aproximadamente el 40%, mientras que la proporción de clientes en el área urbana de Kaifeng se redujo al 20%. Los inversores en Zhengzhou también disminuyeron significativamente debido a la reducción de la diferencia de precios entre Kaifeng y Zhengzhou. . Kerui predice que el mercado de Zhengzhou se recuperará hasta cierto punto en abril y mayo de 2019, exacerbando la desaceleración del mercado de Kaifeng. Muchos proyectos solo han completado entre el 20% y el 30% de las metas para todo el año, y se espera que solo alrededor del 60% de las metas para todo el año se completen a lo largo del año.
“La maraña de políticas en el mercado inmobiliario de Kaifeng es en realidad el epítome de la transferencia de tierras locales de la agitación al bajo nivel”. En una entrevista, un miembro de una empresa nacional de bienes raíces de la provincia de Henan contó la historia del real. Los problemas de las empresas inmobiliarias en el mercado inmobiliario de Kaifeng.
Desde 2016, empresas extranjeras lideradas por Country Garden y Evergrande se instalaron en Kaifeng, y luego se aceleró la entrada de marcas inmobiliarias nacionales en Kaifeng. En diciembre de 2017, Vanke cooperó con empresas inmobiliarias locales para desarrollar la ciudad de Qingming Shanghe en Kaifeng y construyó la ciudad Song Wenhua de 21 kilómetros cuadrados. A principios de 2018, Poly Real Estate anunció que había adquirido una parcela de terreno en el lado norte de la avenida Fuxing en el distrito de Longting, ciudad de Kaifeng, por 65.438+7.300 millones de RMB, con una superficie de aproximadamente 264.000 metros cuadrados.
La entrada acelerada de empresas inmobiliarias en el mercado también ha impulsado el valor del mercado inmobiliario de Kaifeng. Según el informe de Ke Rui, en los últimos dos años, la cantidad de tierra vendida en la ciudad de Kaifeng fue demasiado grande, lo que provocó el grave problema de inventario actual. En los tres años con el mayor volumen de transacciones de mercado (2016-2018), la capacidad promedio anual del mercado fue de aproximadamente 16 mil millones de yuanes, pero actualmente el volumen de lanzamiento planificado de desarrolladores en el mercado ha alcanzado los 24 mil millones de yuanes.
Los expertos de la industria creen que el principal problema al que se enfrentan actualmente los proyectos en el mercado de Kaifeng es el débil poder adquisitivo de los clientes. Kaifeng es una ciudad con salida de población, por lo que la posibilidad de crecimiento demográfico a corto plazo no es alta. La disposición a comprar una casa no es fuerte y el nivel de ingresos es limitado, lo que dificulta el seguimiento.
¿Ha tocado fondo la caja de herramientas de políticas?
Kaifeng retiró su decisión de "eliminar las restricciones de ventas", diciendo que no había realizado suficientes investigaciones y demostraciones de mercado, y que carecía de suficiente predicción y evaluación del posible impacto en el mercado.
En comparación con el lento mercado inmobiliario local mencionado anteriormente, no son raras las voces locales que dicen que las políticas se pueden relajar.
Las empresas inmobiliarias antes mencionadas creen que desde 2017, las restricciones a las ventas, las restricciones a las compras y el crédito diferenciado han sido el núcleo de la caja de herramientas de la política regulatoria. "Si todos los lugares quieren 'aflojar' las restricciones, levantar las restricciones a las ventas y a las compras debería ser la última consideración".
Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, cree que las políticas inmobiliarias deben predecir el efecto La estabilidad es la tendencia, y la flexibilización y la relajación son la tendencia. Apretar y coexistir. "La vivienda es para vivir, no para especular" sigue siendo el eje principal para el buen funcionamiento del actual mercado inmobiliario, y aún existen expectativas de un endurecimiento de la regulación local.
Zhang Dawei cree que la regulación no es un juego de niños y que los ajustes a las políticas de regulación inmobiliaria deben ser cautelosos. Las empresas inmobiliarias antes mencionadas sugieren que acelerar la introducción de talentos y desarrollar industrias características son las claves para el desarrollo saludable del mercado inmobiliario local.
Dos meses después de que se emitiera la “Orden de restricción de ventas” de 2017, la ciudad de Kaifeng también introdujo políticas para atraer talentos.
En estas "Opiniones sobre la implementación del Plan de Talento de Bianliang", la ciudad de Kaifeng ha mostrado ambiciones sin precedentes: basándose en las necesidades de desarrollo de las industrias líderes de la ciudad y las industrias emergentes estratégicas, implementar enérgicamente el Plan de Talento de Bianliang y esforzarse por utilizar de 5 a 65 personas En 438+00 años, se han introducido 65,438+00 académicos o talentos superiores de niveles equivalentes, incluidos 65,438.666666666. La ciudad ha introducido y capacitado a 1,000 talentos destacados de diversos tipos, esforzándose por convertir a Kaifeng en una montaña de reunión de talentos y un espacio abierto y abierto. ciudad innovadora, acelerando el ascenso general.
Junio de 2018 5438+00 Los medios locales declararon que desde la implementación de las "Opiniones sobre la implementación del Plan de Talento de Liangdu" y otros documentos, Kaifeng ha cooperado con 15 universidades, incluidas la Universidad Agrícola de China, la Universidad de Tsinghua, Tianjin. La Universidad y la Universidad Renmin de China (institutos de investigación científica) han firmado acuerdos marco estratégicos de cooperación integral y han introducido una serie de instituciones emergentes dirigidas por científicos.
“Cuando se hace huelga, hay que ser duro. Mire a Zhengzhou, que solía llamarse un condado grande. Ahora, a juzgar por la diferencia en los precios de la vivienda, (y Kaifeng) es cada vez más grande. "Chen Jun suspiró.