Los desarrolladores aumentan los precios basándose en los precios de la tierra y el conocimiento legal necesario para que los compradores protejan sus derechos.
Revisión de caso:
Después de pagar el depósito, el precio de la casa aumentará y el promotor devolverá el doble del depósito.
2015 12. Xiao Wang se enamoró de una casa construida por un promotor inmobiliario para una casa de subastas.
Las dos partes firmaron un "Acuerdo de suscripción" el 3 de octubre de 2016, acordando que Xiao Wang compraría la casa a un precio de 30.000 yuanes por metro cuadrado y pagaría un depósito de 654,38 millones de yuanes. Después de que se tapó la estructura principal de la casa, las dos partes firmaron un contrato formal de venta de vivienda comercial. La estructura principal de la casa se completó y se tapó en febrero de 2016.
En ese momento, el mercado inmobiliario marcó el comienzo de una ola de aumentos de precios, y los precios de las viviendas aumentaron a 40.000 yuanes por metro cuadrado. El desarrollador dijo que solo Xiao Wang firmó el contrato de venta de viviendas comerciales a un precio de 35.000 yuanes por metro cuadrado, y aceptó firmar el contrato.
Xiao Wang no estuvo de acuerdo y la negociación entre las dos partes fracasó. Xiao Wang presentó una demanda ante el tribunal, exigiendo al desarrollador que devolviera el doble del depósito de 200.000 yuanes para compensar la tarifa de transporte de 100 yuanes por firmar un contrato formal de venta de viviendas comerciales y compensar al desarrollador por 800.000 yuanes en concepto de pérdidas de intereses esperadas; al aumento de los precios de la vivienda.
Al final, el tribunal dictaminó que el desarrollador debería devolver el doble del depósito de 200.000 yuanes a Xiao Wang y compensarlo por 100 yuanes en gastos de transporte. La reclamación de Xiao Wang de una indemnización de 800.000 RMB por la pérdida prevista de ingresos de su casa fue rechazada.
El abogado dijo:
La entrega tardía y los aumentos maliciosos de precio pueden rescindir el contrato.
Si el promotor incumple gravemente el contrato, como "retraso grave en la entrega de la casa y aumento malicioso del precio del contrato", el comprador puede basarse en el artículo 15 de la "Interpretación de varias cuestiones relativas a la aplicación de Ley en el Juicio de Controversias sobre Contratos de Compraventa de Viviendas Comerciales” “Si el vendedor no cumple con el bien dentro de un plazo razonable de tres meses después de haber sido instado a hacerlo, y una de las partes solicita rescindir el contrato, se le admitirá.”
No obstante, los compradores de vivienda deben tener en cuenta que el plazo razonable para rescindir el ejercicio de los derechos es de tres meses, y el tribunal no lo admitirá si supera los tres meses.
Presta especial atención al tiempo de entrega al realizar pedidos pendientes.
Además, si la entrega se retrasa, el comprador de la vivienda no tendrá restricciones en la entrega de llaves. Al fin y al cabo, el motivo para reclamar una indemnización es la pérdida provocada por el retraso del promotor en la entrega de la propiedad. Obtener la llave no significa que la pérdida haya sido compensada. Aún puede reclamar una compensación de acuerdo con las normas pertinentes.
Según las disposiciones legales, los compradores de la vivienda deberán solicitar al promotor una compensación por el retraso en la entrega en el plazo de dos años desde la fecha de entrega acordada. Si un comprador de vivienda presenta un reclamo contra el desarrollador durante el plazo de prescripción y el desarrollador se niega, el plazo de prescripción se recalculará por dos años a partir de la fecha de presentación del reclamo.
Cuestiones legales involucradas en el caso:
Este caso involucra tres cuestiones: la naturaleza del acuerdo de suscripción y el alcance de la compensación, la determinación de la naturaleza del depósito anticipado y la pérdida esperada de intereses.
1. La naturaleza del contrato de suscripción y el alcance de la compensación por incumplimiento del contrato de suscripción.
El contrato de suscripción firmado por ambas partes tiene naturaleza jurídica un contrato de nombramiento. El contrato de nombramiento es un contrato independiente y vinculante para ambas partes. Un contrato de nombramiento es un contrato firmado con el fin de firmar el contrato principal. A diferencia del contrato principal, el propósito del contrato de nombramiento no es realizar una determinada transacción, sino solo prepararse para la firma del contrato.
En el caso anterior, el acuerdo de suscripción firmado por Xiao Wang y el promotor era un contrato de compraventa de viviendas comerciales, que se ajusta a las características de un contrato de reserva.
Si una violación del contrato de reserva causa pérdidas, se deberán compensar las pérdidas correspondientes. El alcance de la compensación por pérdidas en virtud del contrato de reserva incluye principalmente los siguientes aspectos:
1. Diversos honorarios pagados por la firma del contrato de reserva
2. ) Contrato de compraventa);
3. Interés legal pagado;
4. Pérdida causada por la prestación de garantía.
En este caso, los gastos de transporte incurridos por Xiao Wang para firmar un contrato formal de venta de vivienda comercial fueron gastos necesarios para firmar este contrato y estaban dentro del alcance de la compensación. Por lo tanto, el tribunal falló a favor de Xiao. La afirmación de Wang.
En segundo lugar, la naturaleza del depósito para la suscripción de vivienda comercial.
La finalidad del pago del depósito es la celebración de este contrato, por lo que el depósito tiene las propiedades de un contrato de depósito, además, el depósito también tiene la función de garantizar negociaciones de buena fe para facilitar la celebración de este; contrato. Si una de las partes no concluye este contrato por motivos determinados, asumirá la responsabilidad correspondiente por incumplimiento del contrato (el pagador del depósito será responsable de renunciar al depósito y el destinatario del depósito será responsable del doble de la devolución). el depósito anticipado tendrá también la naturaleza de depósito por incumplimiento de contrato.
En este caso, para obtener un mejor precio, el promotor inmobiliario se negó a firmar un contrato formal de venta de vivienda comercial con Xiao Wang y debería asumir la responsabilidad de devolver el doble del depósito.
En tercer lugar, el problema de las pérdidas causadas por el aumento de los precios de la vivienda comercial.
La finalidad de la ejecución del contrato de reserva es la firma del presente contrato. Por ejemplo, en el caso anterior, si el desarrollador no cumple con el acuerdo de pedido, Xiao Wang solo pierde la oportunidad de concluir el contrato y no hay pérdida de los beneficios esperados. Los ingresos disponibles mencionados aquí incluyen los ingresos provenientes de futuros aumentos del precio de la vivienda.
Solo después de firmar un contrato de compraventa de vivienda comercial, el comprador puede reclamar las pérdidas de intereses causadas por el incumplimiento por parte del promotor de su obligación de entregar la propiedad.
Por lo tanto, el tribunal no apoyó la afirmación de Xiao Wang de que el promotor inmobiliario no cumplió con el acuerdo de suscripción y exigió una compensación por la pérdida esperada de ingresos debido al aumento de los precios de la vivienda.
(La respuesta anterior se publicó el 30 de marzo de 2016. Consulte la situación real de la política de compra de vivienda actual).
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