Caso de bienes raíces vacacionales: experiencia de planificación de bienes raíces vacacionales a gran escala
Proyecto Financial Street Xunliao Bay, Hainan R&F Bay y Huizhou Huangshadong Hot Spring Project, Country Garden Huidong Apojiao Project, Lihai Group Zhengzhou Yanming Lake Project, Eastern Overseas Chinese Town Project, New World Haikou Meisha Project, Luneng Chengmai Proyecto Península de Yingbin, Proyecto CITIC Real Estate Boao, Proyecto Guoxin Real Estate Longmu Bay, Proyecto Zhang Baoquan Hainan, etc. Todas son producciones a gran escala con decenas de miles de millones de dólares invertidos en miles de acres de tierra.
Debido a la falta de pioneros en el sector inmobiliario de complejos turísticos, no hay casos maduros y exitosos en China. Todo el mundo está cruzando el río sintiendo las piedras. He estado en muchos centros turísticos de fama mundial, como por ejemplo. Bali, Gold Coast, Dubai, Hawaii, etc. , pero todos enfrentan la misma confusión: la dificultad de posicionamiento del proyecto. El posicionamiento preciso del proyecto es la combinación perfecta de segmentación de productos, segmentación de mercados y segmentación de clientes.
¿Dónde está la dirección del desarrollo de propiedades turísticas a gran escala? ¿Cómo está posicionado el proyecto?
El proyecto Financial Street Huizhou Xunliao Bay tiene un área controlada de 20,2 kilómetros cuadrados, 7 montañas y 8 bahías, 18 lugares escénicos y 18 kilómetros de costa de alta calidad. Es un desarrollo regional típico. Proyecto inmobiliario turístico a gran escala. Tuve la suerte de participar como autor intelectual del desarrollador "Financial Street Holdings". En los últimos tres años, he experimentado todo el proceso de posicionamiento de proyectos, planificación del área de la bahía y planificación de productos.
1. La altura determina la visión: ampliar el espacio urbano y aprovechar las zonas de valor.
La economía señala que existen diferencias objetivas de gradiente en el desarrollo económico de un país. Las áreas de gradiente alto buscan el desarrollo a través de la innovación continua y la difusión hacia afuera continua, mientras que las áreas de gradiente medio y bajo buscan el desarrollo aceptando la difusión o buscando oportunidades para dar saltos e invertir los gradientes.
Si el gradiente económico en todas las áreas circundantes es generalmente alto, ¡las áreas con gradiente bajo formarán depresiones de valor! La depresión de valores es el foco de atención del gobierno, el talento y el capital.
Desde Guangzhou y Shenzhen hasta Huizhou y luego hasta la bahía de Xunliao, se forma un gradiente de valor de mayor a menor. La Bahía de Xunliao, como la depresión de riqueza subdesarrollada más profunda en el delta del río Perla, ha logrado un gran desarrollo en términos de retorno de valor y apreciación del capital durante el proceso de descubrimiento y desarrollo.
La primera razón de la depresión: el espacio urbano: la península de Renping, una importante base industrial costera en el delta oriental del río Perla.
El plan "Sunshine Coast" fue propuesto en la nueva ronda de planificación para el delta del río Perla, que trasladará el delta del río Perla de la "Era del Río Perla" a la "Era del Mar de China Meridional". El eje de desarrollo costero oriental y occidental de Guangdong se convertirá en el nuevo delta del río Perla en el siglo XXI. Afectada por esto, la península de Renping, ubicada en la primera estación de radiación hacia el este del delta del río Perla, se convertirá en el principal polo de crecimiento para la expansión industrial y el desarrollo del delta del río Perla en los próximos 20 años debido a su ubicación, terreno, y ventajas ecológicas, y puede convertirse en la zona costera oriental del delta del río Perla en una ciudad central regional en el eje de desarrollo.
La segunda razón de la depresión: Industrias emergentes - Huizhou emprende la transferencia de 400 mil millones de industrias desde Guangzhou, Shenzhen y Dongguan.
Shenzhen, Dongguan y Guangzhou están trabajando arduamente para construir un sistema industrial moderno con fuerte competitividad, ajustar sus estructuras y promover la optimización y mejora industrial. Algunas de las industrias originales inevitablemente se trasladarán gradualmente al extranjero, mientras que Huizhou se acelerará. el desarrollo y la expansión de su economía en general, la transferencia industrial se convertirá en un tema complementario. El valor de la producción industrial alcanzó alrededor de 2 billones de yuanes el año pasado, y el valor de la producción industrial que debe transferirse llegará a 600 mil millones de yuanes. Huizhou, que tiene una ventaja geográfica, puede quedarse con dos tercios del pastel.
Aquí hay algunos: "CNOOC y Shell" y sus industrias transformadoras traerán entre 6 mil millones y 1 mil millones de yuanes de inversión y una cantidad inconmensurable de empleados industriales a las áreas circundantes en los próximos 5 a 10 años. El desarrollo de Renshan; El parque industrial costero de Hepinghai, de entre 6 y 10 kilómetros de longitud, está en pleno funcionamiento.
Hay más de 3.000 empresas de fabricación y apoyo en Huangbu y Jilong. En 2006, la producción de zapatos de comercio exterior fue de 600 millones de pares y el valor total de la producción industrial superó los 654.3805 millones de yuanes; La zona industrial de la ciudad costera en el distrito de Renshan se convertirá en la base para la transferencia industrial en Shenzhen. Como primera opción, Foxconn tomó la iniciativa; la zona de logística industrial de Pinghai Jiabi presentó el proyecto de la planta de energía de Pinghai con una inversión inicial de 654,38 mil millones de yuanes. .
En el contexto de esta transferencia industrial, creemos que la bahía de Xunliao se convertirá en el jardín trasero de las industrias circundantes, que es la base del mercado para el desarrollo de propiedades turísticas a gran escala.
La tercera razón de la depresión: Turismo - Xunliao se convertirá en el líder del vigoroso desarrollo del turismo en Huizhou
El turismo se ha convertido en la "industria básica" de Huizhou. Xunliao Bay es el proyecto líder de Huizhou en la construcción de una marca de turismo de ocio ecológico. En el Informe de Trabajo del Gobierno Municipal de Huizhou de 2006 y en el informe del "Undécimo Plan Quinquenal", Xunliao fue incluido en el plan para construir un corredor de turismo ecológico de cien millas.
El mercado turístico de la bahía de Xunliao necesita urgentemente una liberación. La investigación de mercado muestra que el consumo turístico per cápita en Xunliao es de 200 yuanes por persona. día, menos que el nivel promedio de 623,5 yuanes/persona en el delta del río Perla? Un tercio de día. Hay pocos proyectos turísticos en Xunliao y es necesario mejorar el nivel de recepción. A través de la reconstrucción y construcción de la Bahía de Xunliao, hay mucho espacio para liberar el consumo turístico.
Basándonos en esto, encontramos cuatro "apoyos" firmes del valor de las vacaciones en Xunliao: en primer lugar, confiar en el futuro posicionamiento del desarrollo urbano del delta del río Perla; en segundo lugar, confiar en la formación sustancial del delta del río Perla; clase de vacaciones; tercero, dependiendo de los recursos, a saber, los ricos recursos turísticos y marinos de Xunliao;
2. Distancia de medición de escala: 2 horas de conexión perfecta, salvando el círculo de vacaciones de los habitantes de Hong Kong
El proyecto de la Bahía de Xunliao está ubicado en la costa este de la Bahía de Daya, ciudad de Huizhou, Guangdong. Provincia, adyacente a las economías de Hong Kong, Shenzhen y la Bahía de Daya. La Zona de Desarrollo Tecnológico se enfrenta a la Zona de Desarrollo Económico y Tecnológico de la Bahía de Daya al otro lado del mar hacia el oeste y limita con la ciudad de Renshan al norte. Está a 180 kilómetros de Guangzhou, a 120 kilómetros. de Shenzhen y a 46 millas náuticas de Hong Kong, todo ello a dos horas en coche.
No subestimes estas dos horas. Dos horas es el mejor tiempo de vacaciones. A dos horas de Xunliao, cubre las zonas económicamente más activas y prósperas de China.
El círculo de vida de dos horas cubre unos 40.000 kilómetros cuadrados de tierra, incluidas las principales ciudades del delta del río Perla como Guangzhou, Shenzhen, Zhuhai, Foshan, Dongguan, Zhongshan, Huizhou, etc., con una población de alrededor de 40 millones, de los cuales casi el 40% tiene un ingreso anual. Hay casi 6.543.807 personas de ingresos medios y altos por encima de 80.000.
El PIB total del círculo de vida de dos horas alcanzó los 2.173,4 millones de yuanes (datos de 2006), el PIB per cápita alcanzó los 44.992 yuanes y el ingreso disponible per cápita de los residentes urbanos fue de 18.447 yuanes/año, lo que es mucho más alto que el ingreso nacional disponible per cápita de los residentes urbanos 10.493 yuanes.
El nivel de ingresos sienta las bases materiales para el desarrollo del turismo de ocio y vacaciones. Una investigación de la Organización Mundial del Turismo muestra que cuando el PIB per cápita alcanza los 2.000 dólares estadounidenses, cada familia puede ir de vacaciones una vez al año; cuando el PIB per cápita alcanza los 3.000 dólares estadounidenses, cada familia puede ir de vacaciones dos veces al año. En 2006, el PIB per cápita del delta del río Perla superó los 5.000 dólares EE.UU., ocupando el primer lugar en el país. El aumento de la renta disponible de los residentes ha promovido fuertemente la demanda de turismo y vacaciones.
Por supuesto, los clientes objetivo del proyecto de la Bahía de Xunliao deben ubicarse en el círculo de vida turística de dos horas, es decir, los grupos de ingresos medios y altos de la provincia y el puerto. Los desglosamos en:
La primera categoría, turistas. Por ejemplo, clientes individuales y familiares que conducen solos, clientes de grupos de agencias de viajes, viajeros individuales, etc.
La segunda categoría son los turistas de negocios. Personas de ingresos medios y altos en el delta del río Perla, incluidos Hong Kong y Macao, extranjeros que trabajan en Guangdong, reuniones de negocios corporativas y recepciones gubernamentales.
La tercera categoría es la inversión y compra de propiedades. Este tipo de cliente tiene el mayor poder adquisitivo. Al principio, eran personas de altos ingresos en Hong Kong, Shenzhen, Dongguan y Guangzhou (invirtiendo, vacacionando); a mediano plazo, eran personas de altos ingresos en la región (vacaciones, residentes independientes); en la última etapa, se trataba principalmente de trabajadores industriales de la región (empleo por cuenta propia).
Lo que hay que dejar claro es que, como proyecto a gran escala con un período de desarrollo de 8 a 10 años, el desarrollo regional de los grupos de consumidores no debe ser grande e integral.
Por un lado, el posicionamiento del cliente no está claro y los recursos publicitarios no están concentrados. Por otro lado, es fácil provocar fatiga en el mercado. Por lo tanto, es particularmente importante hacer planes a largo plazo para la dirección de los turistas. Aclare las áreas de desarrollo de clientes recientes y a largo plazo, determine la alineación principal "estrella", como clientes principales, clientes de imagen, clientes de referencia y, finalmente, "extras", como clientes regionales y clientes ocasionales. Como dice el refrán: "Construye un nido para atraer al fénix". Sólo atrayendo al fénix primero los pájaros, los novatos y las águilas entrarán en él.
En tercer lugar, cambiar el concepto desde la perspectiva: de la planificación de producto a la planificación industrial, de la planificación regional a la planificación urbana.
Obviamente no es suficiente que un gran proyecto inmobiliario vacacional sea apoyado y asimilado por clientes de fuera de la ciudad con necesidades puramente vacacionales. Desde la perspectiva del desarrollo y la operación, no es realista completar las ventas de casas y la operación de hoteles construyendo sólo unas pocas atracciones y unos pocos conjuntos de instalaciones de entretenimiento.
Cómo ampliar el tiempo de consumo vacacional es la cuestión central a la que se enfrenta el desarrollo inmobiliario vacacional a gran escala.
Los proyectos inmobiliarios turísticos a gran escala deben construirse como una industria. Al proporcionar un contenido y una estructura de experiencia atractivos, atrae la reunión de forasteros, generando así una enorme aglomeración regional y efectos de impulso económico y, en última instancia, completando una transformación de la planificación regional a la planificación urbana, y del desarrollo inmobiliario al desarrollo turístico.
Con base en esto, brindamos una variedad de opciones de vacaciones para el proyecto Xunliao Bay. Hay zonas de ocio, complejos turísticos, zonas de exposición, zonas de ocio, calles peatonales, zonas comerciales y de ocio, y localidades turísticas. Están la agricultura del turismo, la industria de exposiciones, la industria del entretenimiento deportivo, la industria del entretenimiento participativo, el negocio del ocio, la industria creativa e incluso pensamos en la industria del juego.
Echemos un vistazo al diseño de nuestro producto específico:
Grupo de hoteles resort de cinco estrellas: al menos 5, con unas 3.000 camas.
Resorts turísticos con hoteles boutique: 10, de 2.500 a 3.000 habitaciones.
Parque de Golf: Par 72, 18 hoyos.
Puerto deportivo para yates: el número total de amarres es de 600 ~ 800.
Playa de baño de gran tamaño: con capacidad para 8.000 personas al mismo tiempo.
Centro de deportes acuáticos: con capacidad para 2.000 personas al mismo tiempo.
Club de Deportes de Montaña y Aire Libre
Club de Deportes Extremos
Muelle Especializado para Pesca en el Mar
Plaza de Actuaciones Culturales
Paseo Peatonal Costero
Parque Ecológico Humedal
Torre del Mar
Caballete del Mar
Propiedad de casa vacacional (villa/apartamento/hotel) )
Club Corporativo
Calle Comercial de Lujo
Gran Centro Comercial
Patio de Comidas
Calle de Bares
Club nocturno...
De hecho, a juzgar por la operación real posterior, era exactamente la misma que la idea de planificación original. En los últimos dos años, Xunliao Bay ha introducido sucesivamente una serie de proyectos de incubación de la industria, como Golden Bay Base, el operador del Campeonato Mundial de Lanchas a Motor de F1 de China, Golden Bay Hairun Film and Television Star Base, Huizhou Golden Bay Oriental Bentley Model ( Star), Huizhou Golden Bay (Octavo Concurso de Selección de Modelos Profesionales de China), etc. (Nota: el proyecto de la Bahía de Xunliao ahora se llama "Bahía Dorada")
4. La actitud afecta el éxito o el fracaso: apoyar las instalaciones primero, la protección del medio ambiente primero, el turismo primero, evitar el éxito rápido y la ganancia rápida.
Las instalaciones de apoyo, el medio ambiente, el turismo y las instalaciones de entretenimiento deben ser lo primero, y el desarrollo de viviendas es rápido y fácil.
La primera fase es desarrollar propiedades turísticas de alta gama para mejorar integralmente la calidad y popularidad de los complejos turísticos regionales.
La segunda fase es desarrollar un complejo completamente funcional, adecuado para vivir y; trabajando, con el ocio como tono principal de Binhai New Town. (Aquí el ocio generalmente se refiere a negocios que pueden crear una atmósfera de ocio, incluidas comunidades residenciales de alto nivel, bloques funcionales costeros atmosféricos, parques industriales creativos libres de contaminación, etc.)
En términos de secuencia de desarrollo, siga los siguientes dos "primeros" principios:
Primero, la construcción de infraestructura debe ser lo primero. En segundo lugar, se dará prioridad a los proyectos que beneficien el valor general de la tierra y la calidad regional. Como hoteles de cinco estrellas, golf, instalaciones turísticas y de entretenimiento.
5. La luz alcanza la eternidad: China y el mundo.
Un resort sin sus propios atractivos no es un resort de destino.
Al analizar la historia de desarrollo y las características de las tendencias de los centros turísticos nacionales y extranjeros, se puede ver que con el rápido desarrollo del turismo de vacaciones y la competencia intensificada en los centros turísticos, es necesario posicionar la fuente principal mercado y forma sus propias características y aspectos destacados: satisfacer las diversas necesidades de los turistas es una nueva tendencia.
La bahía de Xunliao, con sus recursos costeros originales, su planificación y diseño internacional y el área madura rica en caña de azúcar en el delta del río Perla, formará gradualmente un complejo de cinco estrellas comparable a las diez mejores bahías del mundo. Un destino vacacional internacional con una imagen respaldada por hoteles, campos de golf, clubes náuticos y negocios de lujo internacionales.
Los aspectos más destacados específicos de Xunliao Bay son los siguientes: El diseño del producto debe centrarse en el tema, la ecología, la cultura y la participación.
Explorando la cultura característica:
De "ocho bahías, terraplenes de arena blanca otorgados por Dios" a "recursos vírgenes";
De "paisajes característicos (siete montañas , ocho bahías y diez "Ocho Lugares Escénicos" hasta "Leyendas de Montañas y Mares";
De "Zona Natural de Desove de Tortugas Marinas" a "Nueva Cultura Marina";
De Desde "Templo Amama, Canciones de pesca de Xunliao" hasta "Localización del sur de Fujian, cultura Hakka, cultura cantonesa"
Finalmente, se formó un rico posicionamiento de imagen: la construcción de las Maldivas de China.
Conclusión del verbo intransitivo
Basado en el mercado del delta del río Perla, crearemos un complejo de ocio costero de clase mundial.
Distrito Sur - Área Privada Maldivas: comunidad turística y de ocio de baja densidad (área rica). Con un parque deportivo (campo de golf de 27 hoyos), un puerto deportivo/club náutico y hoteles de cinco estrellas como instalaciones comunitarias, la atención se centra en el desarrollo de propiedades turísticas de alta gama. Centrarse en el desarrollo de hoteles costeros de alta gama e instalaciones de servicios de apoyo comercial; desarrollar villas con vistas a la montaña y al mar en el lado del mar de la segunda línea; utilizar el diseño del campo de golf para que coincida con las villas de golf; utilizar los sistemas de agua y bahías interiores existentes para planificar villas para yates frente al mar; .
Central District-Hawaiian Style District: una nueva localidad costera de ocio. Su objetivo es convertirse en una ciudad costera con diversas experiencias e instalaciones de apoyo integrales, centrándose en el desarrollo y venta de hoteles turísticos, apartamentos, villas y calles comerciales.
Distrito Norte-Área Escénica Primitiva: Área de Control y Protección Ecológica. Dentro del alcance de la adquisición de terrenos, se planean hoteles turísticos especiales, restaurantes con vista al mar, propiedades vendibles, muelles y parques de manglares. Dentro del alcance de la adquisición no de tierras, se organizarán para protección controlada tierras industriales y residenciales, tierras turísticas ecológicas y tierras agrícolas.