¿Cómo es el desarrollo de bienes raíces comerciales en Guangzhou?
1. La oferta y la demanda de bienes raíces comerciales están en auge.
En los últimos dos años, muchos grandes promotores inmobiliarios de Guangzhou han estado construyendo proyectos inmobiliarios comerciales, como grandes plazas comerciales, hoteles de cinco estrellas, apartamentos con servicios, edificios de oficinas y mercados profesionales. Guangzhou está comprometida con el desarrollo de proyectos inmobiliarios comerciales.
Según los datos de transacciones de tiendas de Guangzhou de los últimos siete años publicados por la Oficina Municipal de Administración de Tierras y Vivienda de Guangzhou a finales de 2004, desde 1.998 hasta el primer semestre de 2004, la oferta de tiendas en el Los antiguos ocho distritos de Guangzhou fueron de 2,625 millones de metros cuadrados, y el volumen de transacciones fue de 221,96 millones de metros cuadrados, la brecha entre la oferta y la demanda es de 41,000 metros cuadrados. A partir de 2001, las tiendas de Guangzhou han pasado de "sobreoferta" a "sobreoferta". Este fenómeno se hizo más evidente en el primer semestre de 2004.
2. El mercado obviamente se ha vuelto más caliente.
En el primer trimestre de 2004, la oferta de tiendas en los ocho primeros distritos de Guangzhou fue de 82.900 metros cuadrados, pero el volumen de transacciones alcanzó los 6.543,8+033.300 metros cuadrados. En términos de precios, de 1998 a 2002, los precios de venta en las tiendas mantuvieron ligeras fluctuaciones al nivel de 13.000 yuanes por metro cuadrado, pero cayeron bruscamente en 2003. La razón principal es que en 2003, un gran número de tiendas en el distrito de Dongshan se vendieron al por mayor, lo que en general redujo el precio promedio de transacción de las tiendas. En el primer trimestre de 2004, el precio total de las tiendas en el distrito de Laoba había aumentado a 16.489 yuanes por metro cuadrado, y el mercado de las tiendas obviamente se estaba calentando.
2. Distribución de los distritos comerciales de Guangzhou
3. Introducción a los proyectos comerciales en cada distrito comercial:
1. Distrito comercial Shangxiajiu:
(1) Liwan Plaza: Liwan Plaza tiene un área comercial de 14.000 metros cuadrados y está dividida. en un atrio sur y un atrio norte. El Área C (Atrio Sur de las Áreas C y D) cerca de la calle peatonal Shangxiajiu es un completo centro comercial con un precio de aproximadamente 150 yuanes por metro cuadrado. El alquiler en el tercer piso del Área A y el Área B en el Distrito Norte es relativamente más alto que el del Atrio Sur, que es el mercado mayorista de joyas y cristales. El Área E, que conecta los atrios norte y sur, también se posiciona como un mercado profesional de joyería y cristal. Los precios en esta zona son relativamente bajos, oscilando entre 38 y 40 yuanes por metro cuadrado.
(2) Centro comercial Minghui: El centro comercial Minghui es el centro comercial modelo designado de la calle peatonal comercial Xiajiu Road. Las marcas que se han establecido en Minghui incluyen Weiwen, Jiangnan Buyi, Moon Island, etc. , y las marcas que pronto se instalarán incluyen McDonald's, ampm, Cobbler's House, Leerson, Florence, Crocodile Shirt, Joy & Peace, Oriental Glasses, Guoxin Communications, etc. Las tiendas del primer piso que dan a la calle tienen un precio de 6,543,8 millones de yuanes cada una.
2. Distrito comercial de Beijing Road:
(1) Baiguang New Wing: Baiguang New Wing está ubicado en el lado oeste de los grandes almacenes Guangzhou en Beijing Road, con un área total de Unos 6.500 metros cuadrados. Tiene una superficie de 45.000 metros cuadrados y una altura total de 27 plantas. La torre es un edificio de oficinas. Además, hay un estacionamiento de cuatro pisos con aproximadamente 500 espacios de estacionamiento. El centro comercial Baiguang New Wing "Charming City" tiene un tema de moda y adopta un diseño de tienda independiente. Los pisos 1 a 9 son paralelos a Baiguang. Tiene un diseño de atracadero completamente abierto y está administrado por Baiguang. También cuenta con restaurantes especiales chinos y occidentales. , salas de juegos, cibercafés, etc. El precio del alquiler es de 55 yuanes/metro cuadrado.
(2) Mingsheng Plaza: Mingsheng Plaza está ubicada frente a los grandes almacenes Guangzhou en Beijing Road, Guangzhou, con un área total de construcción de 6,5438+4 millones de metros cuadrados. Es un edificio comercial que integra compras, entretenimiento, restauración, ocio y cultura, con un área comercial de 9 pisos de 70.000 metros cuadrados, un edificio de oficinas de 20 pisos de 40.000 metros cuadrados y un estacionamiento de 3 pisos de 30.000. Metros cuadrados. Hay 600 plazas de aparcamiento. El precio del alquiler es de unos 100 yuanes//metro cuadrado//mes.
3. Distrito comercial de Huanshi Road:
(1) Tienda Youyi: la tienda principal de Youyi Store está ubicada en Huanshi East Road, con un área comercial de 20.000 metros cuadrados. y más de 80.000 tipos de productos básicos. En el proyecto de mejora en curso de "mejorar y mejorar el sabor, transformar y acelerar el desarrollo", Friendship Mall extiende activamente su "mano izquierda", conectando la "mano izquierda" con el corredor aéreo del World Trade Center y la "mano derecha" con El "Proyecto de Expansión Occidental" lanzó el Hotel Baiyun, Liberty Plaza y otros edificios crean un círculo de compras boutique internacional centrado en la tienda principal Guangzhou Youyi Huanshi East.
(2) Liberty Plaza: Liberty Plaza, un centro comercial boutique de alta gama ubicado junto al hotel Baiyun en Huanshi East Road, está estrechamente conectado con el famoso Garden Hotel de cinco estrellas, Baiyun de cuatro estrellas. El hotel, la tienda Friendship y el centro comercial World Trade Center forman juntos el principal distrito comercial y de negocios de ocio para marcas de alta gama en Guangzhou. Liberty Plaza es un centro comercial de alto nivel con la mayor cantidad de las mejores marcas del mundo en Guangzhou, incluidas: Louis Vuitton, Hermès, Prada, Dior, Fendi, Celine, Burberry, Hugo Boss, Lanvin, Ermenegildo Zegna, Givenchy, Polo Ralph. Lauren, Versace, Charriol, Tommy Silfiger, D&G y VS, por nombrar algunos. Entre muchas marcas importantes, Hermès, Prada, Celine, Hugo Boss, Versace y D&G. Además, el Park Plaza Hotel también cuenta con muchas tiendas de imagen con nuevos conceptos de diseño, incluidas Louis Vuitton, Dior, Prada, Ermenegildo Zegna y Givenchy. Debido a la conexión con Youyi Store, los dos formaron un mercado boutique de ropa de alta gama en Guangzhou. Como resultado, los precios de alquiler en Liberty Square se han disparado, alcanzando los 1.800 yuanes/mes en el primer piso, lo que supone casi la mitad del alquiler medio de las tiendas de la misma zona, que es de 1.654,38+0,200 yuanes/mes.
4. Distrito comercial de Tianhe:
(1) Teem City: Teem City Plaza tiene una inversión total de 65.438+2 mil millones de yuanes, un área de construcción de 654,38+0,6 millones. metros cuadrados, y un área comercial de 654,38+ 00.000 metros cuadrados. Hay 7 plantas sobre rasante y 3 plantas subterráneas. La plaza al aire libre del norte tiene una superficie de más de 3.000 metros cuadrados. El proyecto Teem Plaza es un edificio trinidad que consta de Teem City (centro comercial), un edificio de oficinas (torre este) y un hotel de apartamentos (torre oeste).
Teem City se completó e inauguró el 9 de febrero de 1996. Es el primer centro comercial moderno a gran escala en Guangzhou que integra compras, comida, entretenimiento, ocio y servicios, y ha logrado el mayor éxito operativo hasta la fecha. La tasa de ocupación es del 100%, lo que lo convierte en un nuevo punto de compras y ocio para los ciudadanos y un nuevo atractivo para los turistas. Desde 2001, el alquiler anual de sus centros comerciales se ha mantenido estable en alrededor de 200-300 millones de yuanes.
Después de diez años de funcionamiento, la ciudad de Tianhe, que integra compras, turismo, comida, entretenimiento, ocio, comercio, publicidad, información, exposiciones, ocio y entretenimiento, es conocida como "el centro comercial número uno de China". ". Actualmente, el flujo promedio diario de pasajeros de la ciudad de Tianhe ha alcanzado los 300.000, y el flujo diario de pasajeros más alto alcanza los 810.000. La facturación anual de la ciudad de Tianhe es de aproximadamente 4 mil millones de yuanes. No sólo promovió la prosperidad de las zonas circundantes, sino que también creó un gran número de empresarios exitosos. El "Efecto Tee City" provocado por el éxito de Teem City ha afectado a toda la provincia e incluso al país, convirtiéndola en un símbolo del comercio moderno de Guangzhou, un lugar de primera elección para que los ciudadanos y turistas compren, visiten y se relajen, y un lugar para que los departamentos relevantes y los medios de comunicación aprendan. El objetivo se ha convertido en el objetivo de ponerse al día con sus pares.
(2) Jiazheng Plaza
Conocido como el centro comercial más grande de China y Asia, Jiazheng Plaza está ubicado en Guangzhou, con una superficie total de 54,654,38+0 metros cuadrados, con una superficie total de construcción de 396.000 metros cuadrados. El área comercial en construcción es de 280.000 metros cuadrados; el plan a largo plazo es construir un edificio de oficinas de 48 pisos y un departamento de servicios de 30 pisos con un área de construcción de 116.000 metros cuadrados. Desde el día de la construcción, Jia Zheng ha desempeñado un buen papel en la promoción del terreno alrededor del proyecto. Después de su apertura en junio de 2005, 5438 + 65438 + 5 de octubre, aunque el número de tiendas abiertas el primer día fue inferior al 10%, todavía atrajo una atención generalizada de la industria y de todos los ámbitos de la vida.
Ubicada en el séptimo piso de Jia Zheng Plaza, el eje central de la ciudad de Guangzhou, se han unido más de 1.000 gigantes empresariales, incluida la mayor zona comercial de arancel cero CEPA en Guangzhou y algunas marcas internacionales emblemáticas que ingresan al mercado interno por primera vez. Hay edificios de oficinas de Grado A y apartamentos de hoteles internacionales de cinco estrellas en las torres este y oeste de la plaza.
Además, hay 65.438+0.000 metros cuadrados de parque de atracciones cubierto estilo Disney, restaurante acuático veneciano, exposición de fuentes musicales, acuario, ciudad de diversión para niños, calle estilo Lingnan y otros lugares para cenar de ocio. Jiazheng Plaza toma como tema las compras experienciales y adopta un diseño de espacio comercial estilo teatro con un flujo diario de pasajeros diseñado de 800.000. Es un centro comercial súper grande que integra compras, ocio, entretenimiento, restauración, entretenimiento y negocios.
4. Tendencia de desarrollo de los bienes raíces comerciales de Guangzhou
Desde junio de 5438 hasta el 11 de febrero de 2004, la industria minorista comercial de China se abrió completamente al mundo exterior y a cada vez más comerciantes internacionales. Comenzó a ingresar al mercado chino. Como metrópolis del sur de China, Guangzhou se convertirá en la primera opción para que las empresas locales e internacionales compitan por el mercado. Por lo tanto, en 2005, el sector inmobiliario comercial de Guangzhou se enfrenta a enormes oportunidades. En conjunto, creemos que habrá las siguientes tendencias de desarrollo:
1. Cuanto más fuerte sea la empresa de desarrollo de bienes raíces comerciales, más intensificado será este proceso.
En 2005, con la implementación gradual de diversas políticas nacionales de control de bienes raíces comerciales, especialmente el aumento de los umbrales de crédito inmobiliario y la próxima promulgación del "Reglamento de Planificación de la Red Comercial Urbana", el desarrollo ciego de las propiedades comerciales Los bienes inmuebles estarán sujetos a cierto grado de limitación.
Una vez que se eleve el umbral para los bienes raíces comerciales, muchas pequeñas empresas con poca o ninguna capacidad de desarrollo serán eliminadas. Al mismo tiempo, aumentará considerablemente la concentración del desarrollo de empresas grandes y poderosas. Por ejemplo, el desarrollo de casi diez proyectos comerciales por parte de R&F Group establecerá rápidamente la sólida posición de los bienes raíces comerciales en Guangzhou, mejorará la situación ciega de la inversión y el desarrollo de bienes raíces comerciales y mejorará aún más el nivel de desarrollo de bienes raíces comerciales.
2. El mercado inmobiliario comercial de Guangzhou dará la bienvenida a más clientes extranjeros.
Con la apertura total de la industria minorista comercial de China del 5438 de junio al 11 de febrero de 2004, el mercado comercial de China está atrayendo la atención de cada vez más comerciantes internacionales, que buscan negocios adecuados para el desarrollo comercial de proyectos inmobiliarios. Se han convertido en la base para que muchas empresas nacionales y extranjeras amplíen su escala y ocupen el mercado.
Como puerta de entrada al sur de China, Guangzhou tiene un atractivo incomparable en este sentido: en 2005, Guangzhou se convertirá en una posición importante para que el comercio minorista extranjero se expanda aún más en China, y la demanda de bienes raíces comerciales aumentará aún más. expandir. Dado que la mayoría de estas empresas son empresas de renombre internacional, los criterios de selección para propiedades comerciales serán más estrictos y se buscarán proyectos con buena aplicabilidad de estructura inmobiliaria y ubicaciones superiores. Esto también promoverá el desarrollo de los bienes raíces comerciales de Guangzhou a un nivel superior. nivel.
3. El negocio comunitario está en auge.
En 2005 y en el futuro, el comercio comunitario en Guangzhou mostrará un gran potencial de desarrollo: el comercio comunitario liderado por el comercio comunitario y el comercio en bloque relativamente concentrado no sólo promoverá la prosperidad del comercio urbano, sino también pagar más. atención a la construcción de instalaciones comerciales y de servicios de vida que satisfagan las necesidades diarias de la gente común.
Las empresas vecinales como Jingjun Garden, Xinghewan, Qifu New Village y Lijiang Garden se han convertido en modelos exitosos de negocios comunitarios y han recibido elogios unánimes de la industria. Es previsible que en Guangzhou, algunas formas comerciales adecuadas para el desarrollo empresarial comunitario, incluidos centros comerciales comunitarios, centros vecinales, plazas de vida moderna, etc., se desarrollen rápidamente y gradualmente se conviertan en nuevos aspectos destacados del sector inmobiliario comercial.
4. Los intereses a largo plazo se convertirán en el tema más importante para los desarrolladores.
El éxito de Guangzhou Teemall es el éxito del negocio de arrendamiento, que ha sido ampliamente reconocido en la industria. A medida que los modelos de operación de bienes raíces comerciales vuelvan a la racionalidad, habrá cada vez más modelos de operación basados en arrendamiento, y su proporción será cada vez mayor. Los desarrolladores se darán cuenta cada vez más de que perseguir ganancias a corto plazo no es realista. Obtener rendimientos razonables e intereses a largo plazo hará que el mercado se desarrolle de manera más ordenada.
Por ejemplo, Guangzhou Tianhe Jiazheng Plaza, que se inauguró oficialmente a finales de 2004, tiene una superficie comercial de 400.000 metros cuadrados, la mayor parte de la cual está alquilada, lo que facilita la gestión unificada por parte de los desarrolladores. Al mismo tiempo, los promotores pueden obtener ingresos a largo plazo mediante el arrendamiento. Otro ejemplo es Baiguang New Wing, dirigida por Ling Jun. A excepción del primer y segundo piso, el tercer piso y el primero al noveno se utilizan para operaciones de alquiler, lo que genera ingresos estables a largo plazo para el desarrollador.
5. La cantidad de desarrollo es cada vez mayor y los tipos se diversifican.
Con la prosperidad de los bienes raíces comerciales en Guangzhou, más desarrolladores inmobiliarios de Guangzhou, especialmente compañías inmobiliarias de grandes marcas, se han "transformado" del simple desarrollo residencial a operaciones de bienes raíces comerciales y han intensificado el desarrollo de bienes raíces comerciales. bienes raíces. Por lo tanto, la cantidad de desarrollo inmobiliario comercial en Guangzhou aumentará significativamente en 2005. Al mismo tiempo, el tipo de desarrollo se diversificará desde simples edificios de oficinas, tiendas y mercados profesionales, con múltiples proyectos como hoteles, condominios y plazas comerciales. apareciendo.
Se informa que Hesheng está intensificando la construcción de un proyecto inmobiliario comercial de alto nivel en Yuehua Road; Poly International Plaza de Poly Group, un edificio de oficinas súper A junto al Centro de Convenciones y Exposiciones de Pazhou. También se ha puesto la primera piedra y se pondrá en funcionamiento en 2006. Swire Group tiene un proyecto comercial con una inversión de 4 mil millones y más de 200.000 metros cuadrados en Tianhe, Guangzhou. Huahua World, un gran centro comercial integral ubicado en Dongpu, tiene un área total de construcción de 270.000 metros cuadrados y actualmente se encuentra en construcción. Hesheng Chuangzhan también inaugurará tiendas con una superficie de más de 100.000 metros cuadrados en 2005. También hay muchos terrenos comerciales en Zhujiang New Town que han sido requisados por importantes promotores inmobiliarios. Solo R&F Group ha adquirido 7 terrenos comerciales en Zhujiang New Town. Además, también hay tiendas como Urban Construction Group, Times Development Group, China Shipping Group y Li Xun Industrial Co., Ltd. que se están lanzando o se lanzarán pronto al mercado. Se puede ver que en 2005 se lanzarán muchos proyectos comerciales y se diversificarán los tipos de productos.
6. Los centros comerciales conjuntos se convertirán en la tendencia de desarrollo de bienes raíces comerciales en Guangzhou.
Guangzhou ya cuenta con un corredor aéreo que conecta el Friendship Mall y el World Trade Center. Su "expansión oeste" está conectada con el edificio Baiyun Hotel Group y Liberty Square, creando una boutique internacional centrada en Guangzhou Friendship Huanshi. East Main Store El "modelo de fusión empresarial" en el círculo comercial ha logrado buenos resultados comerciales.
En la actualidad, los departamentos comerciales pertinentes han propuesto el concepto estratégico de "unirse" con los dos principales centros comerciales en el eje central de la nueva ciudad de Guangzhou, Teem Plaza y Jiazheng Plaza, para formar el mayor centro comercial conjunto. centro comercial en China. Aunque todavía se encuentra en la etapa de aprobación y aún no se ha implementado oficialmente, desde la perspectiva de las perspectivas del mercado y la construcción de distritos comerciales, esta idea sin duda revela que los centros comerciales conjuntos se convertirán en una nueva tendencia en el desarrollo de bienes raíces comerciales en Guangzhou.
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Hay más de 654,38 millones de metros cuadrados de edificios de oficinas desocupados en Dongguan, y los alquileres en el área central han caído colectivamente.
Ya el año pasado, con el aumento de edificios de oficinas en el área central del CDB, como Yuanmei Plaza, Huakai Plaza y First International Phase 2, la gente en general estaba preocupada por si demasiados edificios de oficinas causarían una burbuja en el mercado de oficinas de Dongguan. En el primer año de 2006, los precios de alquiler de edificios de oficinas en las zonas centrales mostraron una tendencia colectiva a la baja. ¿Se trata de una falta de vigor en el mercado de oficinas o de un cuello de botella en el arrendamiento?
El número de edificios de oficinas en el distrito central es el mayor de la ciudad.
Al hablar de la tendencia futura de los edificios de oficinas en la zona central de Dongguan, Chen Minqiang, responsable de Hefu Huanghui, responsable del proyecto del Centro Hongxi, dijo que más de diez Hace años, Guangzhou y Shenzhen ni siquiera pensaban que el mercado de oficinas en Tianhe y Huaqiang sería tan próspero como lo es hoy. Asimismo, el centro administrativo de Dongguan era un páramo hace cinco años. Mucha gente no cree en la valorización de los edificios de oficinas porque existen algunas incertidumbres sobre el desarrollo futuro de la ciudad. Una gran parte de la razón por la que los compradores quieren comprar edificios de oficinas es que compararán la ubicación de los edificios de oficinas. Los compradores adoptarán una actitud de esperar y ver qué pasa antes de tomar una decisión. Actualmente, los recursos de espacio para oficinas en el área central son muy limitados. Desde el punto de vista de la ubicación, la dirección futura de esta zona debería estar bastante clara.
De hecho, como dijo Chen Minqiang, en 2005, el ritmo de ventas de los edificios de oficinas en el área central no se desaceleró debido a productos más homogéneos. Por el contrario, debido al enorme atractivo del potencial de apreciación, todavía se ha convertido en un producto de moda en el mercado inmobiliario de Dongguan.
Según las estadísticas de la Oficina Municipal de Estadísticas de Dongguan en el primer semestre del año pasado, el área de construcción de los edificios de oficinas de Dongguan alcanzó los 193.022 metros cuadrados, de los cuales 63.912 Este año se iniciaron nuevos metros cuadrados; el área de preventa aprobada por la Oficina de Construcción Municipal el año pasado. Los edificios de oficinas se distribuyen en los distritos de Guancheng y Chengnan, y también se liberan pequeñas cantidades en Zhangmutou, Liaobu, Dalingshan, Humen y otros lugares. El número de edificios de oficinas en la zona central alcanza el nivel más alto de la ciudad.
Desde este punto de vista, la situación del mercado de oficinas en el área central parece ser muy buena, pero a juzgar por la reciente situación del arrendamiento del mercado de oficinas, este brillante mercado parece estar mezclado con algunas nubes oscuras. . First International, una inmobiliaria ubicada en la zona central de edificios de oficinas en el distrito central de Dongguan, tiene actualmente un precio de alquiler de mercado de entre 25 y 35 yuanes por metro cuadrado, siendo el más bajo de 18 yuanes por metro cuadrado. ¿Es este precio un fenómeno aislado o es un nivel común en el mercado de oficinas de Dongguan?
Bei Haibin, gerente de ventas de First International, dijo que los precios de los edificios de oficinas en alquiler y venta dependen principalmente de los inquilinos. En la actualidad, es un hecho reconocido en la industria que hay una gran cantidad de edificios de oficinas en el área central, especialmente First International. Esta es también la razón por la cual la prosperidad de los edificios de oficinas no se puede lograr en el corto plazo. Por lo tanto, muchos inquilinos tienen que bajar los precios de su alquiler para aumentar su probabilidad de alquiler.
Las ventas de oficinas no se ven afectadas.
En la actualidad, los edificios de oficinas de la zona central aún se encuentran en construcción intensiva, y este año se lanzará al mercado la tercera fase de First International. No sólo First International, este año y el próximo también se lanzarán muchas propiedades comerciales planificadas en el área central. ¿Esta situación ejercerá mayor presión sobre las ventas de oficinas en la zona central?
Lei Feifei, gerente del Departamento de I+D de Dongguan Commercial Center Development Co., Ltd., dijo que la mejora empresarial de Dongguan es un proceso. Chengnan es un distrito nuevo y llevará algún tiempo crear un nuevo entorno empresarial. Con la mejora de las instalaciones residenciales y comerciales en el área central y la prosperidad del distrito comercial, los alquileres en el mercado de oficinas de Dongguan naturalmente aumentarán. "Actualmente, nuestro Centro Baian se está vendiendo muy bien y está a punto de finalizar. Podemos comprar edificios de oficinas al mismo precio que casas, lo cual es inimaginable en Guangzhou y Shenzhen. El bajo umbral de precios de los edificios de oficinas sigue siendo muy bueno para los inversores. Atractivo, junto con los recursos irreplicables de los edificios de oficinas en el área central, los bajos alquileres actuales de los edificios de oficinas no tendrán un impacto en las ventas generales.
Desde la venta de Central Plaza el año pasado, las ventas han aumentado. estable, según Shilian Real Estate El responsable, Lan Zun, dijo que a principios de este año solo quedaban unos pocos apartamentos grandes y de gran altura en Central Plaza, que también eran los productos más caros del mundo. Lo que el desarrollador no esperaba era que se vendieran 12 unidades de estos productos en tres días ". No es difícil ver que los inversores en Dongguan generalmente no prefieren los edificios de oficinas en el área central. Los edificios de oficinas en la zona central siguen siendo sus mayores puntos de venta.
Además, las continuas ventas de las tiendas el año pasado han estabilizado gradualmente la relación de oferta y demanda de las tiendas, y el retorno de la inversión de las tiendas se ha mantenido entre el 5% y el 6%. El precio promedio actual de los edificios de oficinas es de 3.800 a 4.300 yuanes por metro cuadrado, y el alquiler es de 35 a 45 yuanes por metro cuadrado. La tasa de retorno es generalmente de alrededor del 6% al 12%, que es más alta que la de las tiendas. Y en comparación con los edificios residenciales, los inquilinos de oficinas son relativamente estables y los alquileres se pagan a tiempo. Independientemente del precio de alquiler o de venta, los edificios de oficinas en Dongguan tienen un precio relativamente bajo y hay un margen considerable de mejora.
Las vacantes son un gran problema.
La prosperidad del mercado de oficinas se beneficia de la construcción urbana a gran escala de Dongguan y del acelerado proceso de urbanización, y también está estrechamente relacionada con el ajuste de la estructura industrial de Dongguan. Sin embargo, el crecimiento explosivo durante dos años consecutivos es sin duda una dura prueba para Dongguan, un mercado que acaba de crecer y que necesita ser cultivado.
Se entiende que, según los datos publicados por el sistema de alerta temprana y monitoreo del mercado inmobiliario de la Asociación de Vivienda de Dongguan en 2005, el área vacante de los edificios de oficinas de Dongguan era de 6.5438+002.600 metros cuadrados, lo que era más que los 6.5438+070.800 metros cuadrados a finales de 2004. 84.800 metros cuadrados, un aumento de casi cinco veces. Sin embargo, el área vacante en estas estadísticas son solo los datos del sistema de preventa, y todavía hay mucha área que se ha vendido pero no alquilado. Además, la distribución centralizada de los edificios de oficinas es muy evidente. La mayoría de los edificios de oficinas recientemente desarrollados se concentran en el área central, principalmente a lo largo de Wandai Avenue y Hongfu Road.
Xu Yinzhou, vicedecano de la Escuela de Negocios de Guangdong, dijo en una entrevista con periodistas que, a juzgar por varias inspecciones en profundidad de Dongguan, no es fácil para Dongguan centrarse en el desarrollo de la industria manufacturera para la industria del comercio y la circulación y el desarrollo de la economía municipal. El desarrollo diferenciado también ha tenido un cierto impacto en su entorno empresarial centralizado general.
Después de un ciclo de desarrollo de aproximadamente dos años, muchos edificios de oficinas han surgido como hongos después de una lluvia, y los hermosos edificios de oficinas se han convertido en un paisaje en Dongguan. En el caso de estos edificios de oficinas, la mayoría tiene buenos resultados en ventas, especialmente en las primeras etapas. Para el mercado de Dongguan, los edificios de oficinas han logrado un éxito envidiable al comienzo de las ventas por lotes. Ahora que el ciclo de desarrollo ha llegado a una coyuntura, el mercado de alquiler que digiere estos productos de inversión no está tan activo como la gente esperaba. Como resultado, el mercado de oficinas ha caído en un período de enfriamiento y los inversores también están esperando y observando.
Destacar la diferenciación puede ser una buena forma de solucionar la brecha.
Quizás bajar los alquileres sea la solución al problema de desocupación, pero desde una perspectiva regional, aumentar el ambiente empresarial de la zona central es la medida más necesaria en la actualidad. En las entrevistas, fortalecer la planificación gubernamental y resolver la diferenciación funcional entre regiones se han convertido en las aspiraciones más comunes de los desarrolladores.
El crecimiento del área central no puede depender de uno o dos desarrolladores, sino que también requiere la distribución y coordinación general del gobierno. Si sólo planificamos y construimos e ignoramos los asuntos posteriores, sin cierta orientación científica, el crecimiento regional se desacelerará, por lo que las ventajas centrales del área central quedarán fuera de discusión.
Por supuesto, en tales circunstancias, los desarrolladores deben mantener la mente clara y no fabricar más productos de oficina del mismo tipo en un área determinada, lo que inevitablemente conducirá a una competencia feroz. Sin embargo, mantener la mente clara es lo más importante para los desarrolladores.
Desarrollar nuevos productos y resaltar la diferenciación es responsable del entorno de inversión de todo el mercado de oficinas en Dongguan, y también es una necesidad urgente para el desarrollo saludable de la industria inmobiliaria en Dongguan.