¿La propiedad comercial será propiedad permanente del comprador cuando se compre? También hay un cierto número de años.

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Hoy en día, ha bajado el telón de la asignación de viviendas sociales, se está intensificando la política de asignación monetaria de viviendas y los ciudadanos individuales que compran viviendas comerciales se han convertido en una tendencia inevitable. Sin embargo, cuando un ciudadano compra una casa comercial y obtiene un certificado de bienes raíces comerciales, ¿disfruta realmente de los derechos de propiedad permanentes de la casa comercial? Este es un tema que preocupa a todos los ciudadanos en la actual reforma del sistema de vivienda. Este artículo intenta discutir la cuestión de los derechos de propiedad permanente de viviendas comerciales con base en las leyes y regulaciones actuales de derechos de propiedad inmobiliaria de mi país.

1. Reforma del sistema inmobiliario de China y disposiciones legales importantes pertinentes

La tierra es la madre de la riqueza, y los bienes raíces basados ​​en la tierra son una de las riquezas más importantes de la humanidad. A finales de los años 1980, China comenzó a reformar su sistema inmobiliario urbano. En la segunda mitad de 1987, la Zona Económica Especial de Shenzhen tomó la iniciativa de probar la transferencia pagada de derechos de uso de la tierra. Posteriormente, Fuzhou, Haikou, Guangzhou, Xiamen, Shanghai y otras ciudades siguieron el modelo de Shenzhen e introdujeron mecanismos de mercado en el desarrollo y utilización de la tierra. En abril de 1988, en la primera sesión del Noveno Congreso Nacional del Pueblo, se revisaron las normas pertinentes sobre el uso de la tierra en mi país, estipulando claramente que los derechos de uso de la tierra pueden transferirse de conformidad con la ley. Posteriormente, también se revisó en consecuencia la "Ley de Gestión de Tierras de la República Popular China" (en adelante, la "Ley de Gestión de Tierras"). En mayo de 1990, el Consejo de Estado promulgó el "Reglamento Provisional de la República Popular China sobre la Asignación y Transferencia de Derechos de Uso de Tierras Urbanas de Propiedad del Estado" (en adelante, el "Reglamento Provisional"). La promulgación de esta serie de leyes no sólo estandarizó la forma y los principios de la transferencia de derechos de uso de la tierra, sino que también promovió el rápido desarrollo de la industria inmobiliaria de mi país.

2. Los derechos de propiedad inmobiliaria actuales de China

Los derechos de propiedad inmobiliaria se refieren al derecho exclusivo del propietario de la propiedad inmobiliaria a controlar directamente la propiedad inmobiliaria y disfrutar de sus ingresos. En la actualidad, los derechos de propiedad real con base legal en mi país incluyen la propiedad estatal de tierras, los derechos estatales de uso de tierras y la propiedad de viviendas. La constitución estipula que el suelo urbano pertenece al estado. Esto demuestra que el Estado es el sujeto unificado y único de propiedad estatal de la tierra. Ninguna unidad o individuo puede apropiarse, comprar, vender o transferir ilegalmente tierras de otras formas, pero los derechos de uso de la tierra pueden transferirse de conformidad con la ley. Es el único derecho sobre la tierra que puede utilizarse como objeto negociable en nuestro país en esta etapa. Según las diferentes adquisiciones y efectividad de los derechos, los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal se pueden dividir en derechos de uso de la tierra transferidos, derechos de uso de la tierra asignados y derechos de uso de la tierra privados urbanos. La propiedad de la vivienda significa que el propietario tiene derecho a poseer, utilizar, aprovechar y disponer de todas sus viviendas en el ámbito previsto por la ley. Generalmente se divide en propiedad de vivienda estatal, propiedad de vivienda corporativa y propiedad de vivienda individual. Entre ellos, la propiedad de vivienda de los ciudadanos individuales es la propiedad más pura y comercial. Sin embargo, debido a la imperfección del mercado inmobiliario de mi país, el contenido y la efectividad de los derechos de los ciudadanos individuales varían según la fuente y el costo de obtener la propiedad inmobiliaria. Como la propiedad de viviendas privadas urbanas, la propiedad de viviendas públicas autoconstruidas (compradas) y la propiedad de viviendas comerciales.

3. La naturaleza de la propiedad de la vivienda comercial

Los derechos sobre bienes raíces comerciales se refieren al derecho del propietario de una vivienda comercial a ocupar exclusivamente toda su propiedad dentro del alcance prescrito por la ley. Los propietarios de viviendas comerciales pueden ejercer los derechos de posesión, uso, beneficio y disposición de las casas que poseen, y pueden excluir a otros de interferir con su propiedad en contra de su voluntad. Es el derecho de propiedad o derecho de propiedad más pleno y completo. Sin embargo, dado que las viviendas comerciales actuales de mi país generalmente se construyen en terrenos arrendados, su propiedad está restringida por las siguientes leyes y contratos de transferencia pertinentes.

De acuerdo con las disposiciones pertinentes del "Reglamento Provisional", el Estado, como propietario de la tierra, transfiere los derechos de uso del suelo urbano a los usuarios de la tierra dentro de un cierto período de tiempo de acuerdo con el principio de separación de propiedad. y derechos de uso. Los usuarios de la tierra deberán El estado paga tarifas de transferencia de derechos de uso de la tierra. El período de transferencia del derecho de uso de la tierra es generalmente de 40 a 70 años. Es decir, el estatus del Estado como propietario de la tierra permanece sin cambios, mientras que el cesionario del derecho de uso de la tierra obtiene derechos de propiedad independientes, incluido el derecho de posesión, uso, ingresos y un cierto grado de derechos de disposición. Los derechos de uso de la tierra son derechos de propiedad independientes separados de la propiedad de la tierra, y los derechos de uso de la tierra tienen un límite de duración. El período durante el cual los usuarios de la tierra disfrutan de derechos de uso de la tierra se limita al período de transferencia, y el período máximo de transferencia está estipulado por ley. El plazo real se encuentra dentro del plazo máximo estipulado en el contrato entre el cedente del derecho de uso del suelo y el cesionario.

Como se mencionó anteriormente, los derechos de propiedad de productos básicos actuales de mi país son muy complejos y muy poco estandarizados en comparación con los sistemas inmobiliarios extranjeros maduros. Se puede decir que los derechos de propiedad de las viviendas comerciales no son permanentes, sino limitados, lo que lleva a las dos cuestiones legales siguientes: primero, la contradicción entre los derechos limitados de uso de la tierra y la propiedad ilimitada de la vivienda; segundo, la propiedad privada de los ciudadanos protegida por; la constitución La contradicción entre la permanencia de la propiedad inmobiliaria y la naturaleza limitada de la propiedad de la vivienda comercial.

IV. Consecuencias jurídicas de los derechos inmobiliarios comerciales tras la expiración de los derechos de uso del suelo en mi país

La propiedad del suelo en mi país no entra en el ámbito de la circulación, por lo que los derechos de propiedad de Las casas comerciales se componen de propiedad de la vivienda y derechos de uso del suelo. Actualmente existe en nuestro país un sistema de uso del suelo de doble vía, es decir, se pueden establecer dos derechos de propiedad independientes sobre un mismo objeto inmobiliario, a saber, el derecho de uso del suelo y la propiedad de la vivienda. Antes de la reforma del sistema de uso de la tierra, ya existía una contradicción entre la propiedad pública de la tierra y la propiedad legal o privada de los bienes inmuebles en la transferencia de bienes raíces, pero esto no ha llamado la atención de la gente en el pasado. Con la implementación experimental del sistema de uso remunerado de la tierra, la contradicción entre los derechos limitados de uso de la tierra y la propiedad ilimitada de la vivienda se ha vuelto cada vez más prominente.

Hasta ahora, la mayoría de los ciudadanos no saben mucho sobre este tema. Cuando muchos ciudadanos compran viviendas comerciales, a menudo sólo se dan cuenta de la importancia del certificado de propiedad e ignoran la cuestión de los derechos de uso del suelo. El "Reglamento Provisional" estipula que el plazo de transferencia de los derechos de uso del suelo urbano varía en función del uso del suelo, siendo el plazo máximo de 70 años. Este período es el período de exclusión, que es el período durante el cual se transfieren los derechos de uso del suelo urbano. Al expirar el período, se extinguen los derechos de uso del suelo. El artículo 40 del "Reglamento Provisional" estipula claramente la disposición de los objetos aéreos después de la expiración del derecho de uso de la tierra: "Cuando expire el derecho de uso de la tierra, el derecho de uso de la tierra y la propiedad de los edificios sobre el suelo y otros anexos serán obtenidos por el estado de forma gratuita. Los usuarios de la tierra deberán devolver el certificado de uso de la tierra y gestionar la baja del registro de acuerdo con las regulaciones". Sin embargo, la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China" promulgada en 1994 (. En lo sucesivo denominada "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos") elude las disposiciones del "Reglamento Provisional" sobre edificaciones elevadas u otros anexos. El artículo 21, párrafo 2, de la Ley sólo estipula la recuperación de los derechos de uso del suelo: “. La vida útil especificada en el contrato de transferencia de derecho de uso de la tierra expira y el usuario de la tierra no solicita la renovación o no cumple con el párrafo anterior. Se estipula que si se presenta una solicitud de renovación y el usuario de la tierra no la solicita. renovación o no solicita la renovación de conformidad con lo dispuesto en el párrafo anterior, el derecho de uso de la tierra será recuperado por el Estado sin compensación "La nueva ley no lo prevé, lo que significa que no niega el contenido de la misma. la ley anterior, por lo que el "Provisional" de recuperación gratuita previsto en el Reglamento sigue vigente, pero es sólo para el caso de recuperación al vencimiento. Se puede ver que hay dos consecuencias legales después de la terminación de los derechos de uso de la tierra: primero, el usuario de la tierra ya no disfruta de los derechos de uso de la tierra y los derechos y obligaciones entre el cesionario de los derechos de uso de la tierra y el propietario de la tierra o su representante se rescinde en consecuencia. El derecho de uso es recuperado por el Estado de forma gratuita. En segundo lugar, los edificios y otros anexos del terreno serán adquiridos por el Estado de forma gratuita una vez finalizados los derechos de uso del suelo. El cesionario del derecho de uso del suelo no podrá reclamar la propiedad de las edificaciones y demás anexos del terreno por ningún motivo, ni podrá destruirlos sin autorización. Debería haber dudas sobre las disposiciones de la primera categoría de consecuencias legales, pero las disposiciones de la segunda categoría de consecuencias legales tienen los siguientes defectos: Primero, en principio, el objeto del contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra solo tiene los derechos de uso de la tierra. , y no tiene la propiedad de los objetos sobre el suelo pertenece a los usuarios de la tierra. Al ser propiedad, no hay límite de tiempo. Cuando expira el plazo de los derechos de uso de la tierra, el Estado adquiere la propiedad de los edificios y otros anexos del terreno de forma gratuita. Su propiedad está sujeta a límites de tiempo, lo que no es razonable desde el punto de vista legal. En segundo lugar, el artículo 47 del "Reglamento Provisional" estipula: "... cuando se recupere el derecho a utilizar el terreno asignado sin compensación, los gobiernos populares municipales y de condado proporcionarán una compensación adecuada por los edificios y otros anexos del terreno sobre la base del situación real ". Para la adquisición de tierras asignadas, es obviamente injusto proporcionar una compensación gratuita a los usuarios de la tierra con derechos de uso de la tierra, en lugar de pagar una compensación a los usuarios que han obtenido derechos de uso de la tierra, pero recuperar las propiedades de la tierra de forma gratuita. En tercer lugar, no respeta el principio de equidad. En la relación jurídica de transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal, el Estado existe como sujeto civil especial y debe estar en pie de igualdad con el cesionario. Es justo que el Estado transfiera los derechos de uso de la tierra y el cesionario debe pagar la tarifa de transferencia. La ley otorga al Estado el derecho de recuperar los derechos de uso de la tierra por adelantado en función de las necesidades de los intereses sociales y públicos, lo que obviamente es beneficioso para el Estado, y luego estipula que los edificios y anexos en el terreno se recuperarán de forma gratuita. Es evidentemente injusto y viola el principio de igualdad del derecho civil. En cuarto lugar, el objetivo de la reforma del sistema inmobiliario de mi país es desarrollar vigorosamente el mercado secundario de bienes raíces. Las actividades legales en el mercado secundario, como la transferencia de derechos de uso de la tierra y las hipotecas, están obligadas a estar limitadas por el número de años para la transferencia de la tierra. derechos de uso en el mercado primario. Si los derechos de uso de la tierra expiran, las entidades de transacción en el mercado inmobiliario deben considerar los costos de transacción y si las inversiones futuras se pueden recuperar dentro de un número limitado de años. De esta forma, el desarrollo del mercado inmobiliario secundario es sin duda limitado.

5. Deficiencias actuales en la normativa pertinente de mi país sobre derechos de uso de la tierra.

La Constitución china estipula: "El Estado protege los ingresos legítimos, los ahorros, la propiedad de la vivienda y otros bienes legítimos de los ciudadanos". Desde la perspectiva del principio de propiedad del derecho civil, la propiedad es la propiedad más suficiente y completa. derecho Individuos La propiedad de viviendas comerciales también debería ser una propiedad de ese tipo. Según los Principios Generales del Derecho Civil, la pérdida absoluta de propiedad de la vivienda comercial sólo se produce en las siguientes situaciones: "Primero, por renuncia del propietario a la propiedad; segundo, por expropiación estatal, en este caso, el propietario de la vivienda". la casa generalmente recibirá una compensación; tercero, debido a la pérdida de propiedad del objeto (como incendio, terremoto, etc. Excepto en las tres situaciones anteriores, el propietario de la casa ejercerá la propiedad indefinidamente y no será privado de ella). Sin embargo, dado que la casa comercial está construida en el terreno arrendado, el titular del derecho de uso de la tierra solo puede ejercer la propiedad dentro del período de uso de la tierra. Después de la expiración del período, el estado recupera los derechos de uso de la tierra. La propiedad de viviendas comerciales pierde su base para la supervivencia. Actualmente, la duración de los derechos de uso de la tierra en mi país es de 40 a 70 años, y la duración máxima de las viviendas comerciales residenciales generales es de 70 años. Los edificios se han mejorado enormemente. Algunas estructuras de acero y hormigón se pueden utilizar durante más de 100 años. Incluso las estructuras de ladrillo y hormigón no se pueden perder de forma natural después de 70 u 80 años de uso. sigue siendo valioso, los derechos e intereses del propietario de la casa en realidad no recibirán la protección necesaria.

Se puede ver que existen varias regulaciones sobre la duración de los derechos de uso de la tierra en mi país: Primero, entra en conflicto con los principios generales de propiedad del derecho civil y no refleja plenamente el espíritu legislativo de la Constitución y el derecho civil para proteger la propiedad privada de los ciudadanos. Aunque la propiedad de viviendas comerciales es un derecho basado en los derechos de uso de la tierra, una vez establecido, debería tener propiedad. Su atributo básico es la incertidumbre.

Si se entiende como una facultad con un límite temporal limitado, no es la propiedad, sino un derecho de uso de la casa que se pierde al mismo tiempo que el derecho de uso del terreno. En segundo lugar, provocará algunas consecuencias negativas en la práctica. En primer lugar, los promotores sólo estarán interesados ​​en las inversiones a corto plazo y evitarán las inversiones a largo plazo, sobre todo teniendo en cuenta que el Estado recuperará los terrenos y las propiedades de superficie de forma gratuita una vez que expiren los derechos de uso del suelo. tierras antes de la expiración del período de uso de la tierra, lo que no es propicio para el desarrollo de la economía social. En segundo lugar, los ciudadanos que gastan enormes sumas de dinero sólo pueden obtener el derecho a utilizar viviendas comerciales durante un período limitado (aunque nominalmente es propiedad de la vivienda), y el Estado se lo recuperará sin compensación cuando expire. Sin embargo, dado que las viviendas sociales vendidas por el gobierno a un precio preferencial se basan en terrenos asignados administrativamente, sus derechos de propiedad no están limitados por el período de uso del suelo y pueden ejercerse hasta que la casa se destruya naturalmente. Al invertir en bienes raíces, la gente suele tener dudas y mantener una actitud de esperar y ver qué pasa, lo que no favorece la promoción de la comercialización de viviendas ni el establecimiento y mejora del mercado inmobiliario. En tercer lugar, es incompatible con la práctica internacional. Según las investigaciones, la mayoría de los países del mundo no cuentan con este tipo de regulaciones. Los países con sistemas de derecho civil generalmente establecen leyes superficiales, como las leyes civiles de Alemania y Japón. Según estas leyes civiles, la superficie se refiere al derecho a utilizar la tierra de otra persona para construir edificios, otros animales de trabajo y bambú y a obtener la propiedad de sus edificios y bambú. La característica más significativa del derecho de superficie es que excluye la posibilidad de que el propietario del terreno obtenga la propiedad del edificio basándose en el principio de embargo, permitiendo que el propietario del derecho de superficie disfrute únicamente de la propiedad del edificio.

6. ¿Se puede permitir la renovación para evitar conflictos entre la propiedad de viviendas comerciales y los derechos de uso del suelo?

El artículo 21 de la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos" estipula que antes de la expiración del derecho de uso de la tierra, los usuarios de la tierra pueden solicitar la renovación. Algunos creen que esta disposición puede evitar conflictos. Creo que aunque el sistema de renovación es un remedio legal para que los usuarios eviten recuperar cosas en el terreno de forma gratuita, es sólo una medida temporal y no puede resolver fundamentalmente el conflicto en sí. El profesor Zhao Hongmei de la Universidad de Ciencias Políticas y Derecho de China analizó esta cuestión desde cuatro aspectos y concluyó que el sistema de renovación todavía tiene limitaciones considerables y no puede resolver fundamentalmente el conflicto entre la propiedad y los derechos de uso de la vivienda comercial.

Siete. Sugerencias legislativas

El sistema de transferencia de derechos de uso de la tierra solo se ha implementado en nuestro país desde hace unos años. Las cuestiones legales después de la expiración del período de transferencia no están pendientes en la actualidad, pero involucra directamente los derechos y. intereses de los titulares de derechos de uso de la tierra, los propietarios de viviendas y los intereses del Estado. En vista de esto, es necesario modificar las normas pertinentes sobre la expiración de los derechos de uso de la tierra, la práctica de adquirir edificios y otros anexos en la tierra del Estado de forma gratuita y el período de transferencia.

En primer lugar, debemos aprender del sistema superficial del sistema de derecho civil. Los países de derecho civil generalmente establecen superficies en la ley, mientras que en el derecho civil las superficies se establecen para edificios y son indefinidas o se presumen indefinidas. La propiedad de los edificios y otros anexos del terreno pertenece al usuario del mismo. Por ejemplo, Alemania y Japón tienen dos prácticas maduras de las que podemos aprender al abordar las consecuencias jurídicas de la desaparición de los derechos de superficie: el derecho civil japonés estipula que cuando los derechos de superficie desaparecen, la obligación básica del propietario de los derechos de superficie es restaurar el terreno a su estado original, pero tiene derecho a retirar el propio trabajo. Permite a los propietarios un derecho de preferencia para comprar a los precios vigentes si la recuperación de la obra fuera financieramente desventajosa. El derecho civil alemán estipula que cuando los derechos sobre la tierra desaparecen, el propietario debe compensar al propietario de la tierra por los derechos sobre la tierra basándose en el precio actual del edificio. Si la obligación de compensación unilateral para el propietario del terreno es demasiado severa, el propietario del terreno puede extender los derechos de superficie durante la vida útil del edificio, y el propietario de los derechos de superficie que se niega a extender no puede solicitar una compensación.

En segundo lugar, ampliar adecuadamente la duración de los derechos de uso del suelo para que supere o se acerque a la vida útil de los edificios ordinarios. Por ejemplo, en Hong Kong, excepto en el caso de los parques de atracciones y los muelles, los plazos de arrendamiento de terrenos son generalmente de 999, 99 o 75 años. Entre ellos, el contrato de arrendamiento de 999 años tiene la naturaleza de propiedad permanente. El contrato de arrendamiento de 99 años generalmente puede satisfacer las necesidades del propietario del edificio en el terreno para ejercer la propiedad, y el contrato de arrendamiento de 75 años generalmente puede renovarse.

El tercero es no extender más el plazo de los derechos de uso de la tierra, sino formular las correspondientes regulaciones administrativas o interpretaciones judiciales para hacer que "después de la expiración de los derechos de uso de la tierra, el Estado adquiera la propiedad de la tierra por una tarifa". " como ley, y para "la Ley de Gestión Inmobiliaria urbana juega un papel complementario, al mismo tiempo, se modifican las disposiciones pertinentes del contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra, o se cambia el "estado obtiene sin compensación" por "el estado; obtiene con compensación" o "los términos de propiedad de la propiedad sobre el suelo se enumeran como términos acordados" para estipular el uso de la tierra. Cuando el derecho expira y la propiedad sobre el suelo todavía es valiosa, el titular del derecho de uso de la tierra puede optar por renovar el contrato de transferencia de derechos de uso de la tierra con el gobierno o rescindir el contrato y solicitar una compensación al gobierno. Este método es más aplicable cuando una propiedad completa es propiedad de una o más personas, pero los propietarios están de acuerdo; cuando una propiedad es propiedad de varios propietarios y los múltiples propietarios no están de acuerdo, es más problemático y requiere más investigación. .