¿Es válido el contrato de compraventa de pequeña propiedad?
Pregunta 2: ¿Es legalmente vinculante el contrato de compraventa de viviendas para pequeñas propiedades? ¡Hola!
La ley estipula:
(1) El artículo 10 de la Constitución establece que el suelo urbano pertenece al Estado. Las tierras de las zonas rurales y los suburbios urbanos, excepto las tierras de propiedad estatal estipuladas por la ley, son de propiedad colectiva; las granjas, las parcelas privadas y las colinas privadas también son de propiedad colectiva; Ninguna organización o individuo puede apropiarse, comprar, vender o transferir ilegalmente tierras de otra manera.
(2) El artículo 2 del "Aviso de la Oficina General del Consejo Estatal sobre el Fortalecimiento de la Gestión de Transferencias de Tierras y la Prohibición de la Especulación de Tierras" (Guobanfa (1999) No. 39) estipula: Fortalecer la gestión de los agricultores ' transferencia colectiva de tierras y prohibir la transferencia ilegal de tierras. Ocupar tierras colectivas de los agricultores para el desarrollo inmobiliario; los derechos colectivos de uso de la tierra de los agricultores no pueden transferirse, transferirse ni arrendarse para la construcción de casas de agricultores no agrícolas; A los residentes, ni a los residentes urbanos se les puede permitir ocupar tierras colectivas de agricultores para construir casas, y los departamentos pertinentes no deben emitir ilegalmente certificados de uso de la tierra y certificados de bienes raíces para las casas construidas y compradas.
(3) "Aviso de la Oficina General del Consejo de Estado sobre la estricta implementación de leyes y políticas sobre terrenos de construcción colectiva rural" (Guobanfa (2007) No. 71) estipula que solo se pueden asignar terrenos para viviendas rurales a los aldeanos de las aldeas y a los residentes urbanos no se les permite comprar fincas, casas de agricultores o "pequeñas casas con derechos de propiedad" en las zonas rurales.
Explicación:
Con base en las disposiciones legales anteriores, se puede ver que las leyes de nuestro país estipulan claramente que las casas rurales, las llamadas pequeñas casas con derechos de propiedad, solo pueden asignarse a aldeanos del pueblo y tienen prohibida su venta a residentes de ciudades y pueblos, pero no existe prohibición sobre la circulación y venta de casas pequeñas entre miembros de una misma organización colectiva. Según el principio del derecho privado, se puede hacer si no está prohibido por la ley. Las leyes y reglamentos de nuestro país no prohíben la venta de casas con pequeños derechos de propiedad entre los miembros colectivos. Por lo tanto, siempre que los miembros de un mismo colectivo tengan la correspondiente capacidad de derechos civiles y conducta cívica, y al firmar un contrato de compraventa de viviendas de pequeña propiedad, sus intenciones sean verdaderas y no violen disposiciones legales ni intereses públicos, las pequeñas- El contrato de compraventa de una casa inmobiliaria se considera generalmente válido.
2. Generalmente se cree que el contrato de compraventa de viviendas para pequeñas propiedades entre un colectivo y miembros de otras organizaciones colectivas no es válido.
3. Los contratos entre miembros de organizaciones colectivas y residentes urbanos sobre la compra y venta de casas con derechos de propiedad pequeños generalmente se consideran inválidos.
4. Normas para la tramitación de un contrato de compraventa de vivienda pequeña después de que se considere inválido.
La ley estipula:
(1) El artículo 58 de la "Ley de Contratos de la República Popular China" estipula que después de que el contrato sea inválido o rescindido, la propiedad obtenida como resultado del contrato será devuelto; si se devuelve o no hay necesidad de devolverlo, se le compensará con un descuento en el precio; La parte culpable deberá compensar a la otra parte por los perjuicios sufridos por ella. Si ambas partes tienen la culpa, cada una debe asumir la responsabilidad.
(2) El 14 de septiembre de 2006, el Tribunal Popular Superior de Beijing emitió los "Principios para la confirmación de la validez y el manejo de casos de contratos de venta de viviendas privadas rurales", que aclaraban que el vendedor asumirá la responsabilidad principal de las causas de la nulidad del contrato, el comprador asume la responsabilidad secundaria cuando se trate de la nulidad del contrato, los intereses del vendedor derivados de la apreciación del terreno o la demolición y la indemnización, así como las pérdidas causadas por la diferencia entre el valor actual; de la casa y el precio original de compra y venta, deben considerarse de manera integral, y los intereses del comprador y del vendedor deben equilibrarse y evitar el desequilibrio de intereses causado por la nulidad del contrato.
(3) Las "Opiniones orientativas sobre el manejo de disputas sobre contratos de venta de viviendas comerciales" emitidas por el Tribunal Popular Superior Provincial de Hainan en 2011 estipulan que el contrato de venta entre residentes urbanos y otras personas para casas con pequeños derechos de propiedad construidas la tierra colectiva rural es inválida, las pérdidas resultantes serán compartidas por ambas partes según la responsabilidad por culpa.
(4) El Tribunal Superior de Shandong también dejó claro en las "Actas de la Conferencia de Trabajo de Juicio Civil Provincial" publicadas el 30 de octubre de 201165438: En casos de disputas sobre la compra y venta de casas con derechos de propiedad pequeños desarrollado en terrenos de propiedad colectiva, se deben implementar estrictamente las políticas públicas nacionales y el orden de transacciones de buena fe, y se debe confirmar que el contrato de venta de casas con pequeños derechos de propiedad no es válido de acuerdo con la ley.
(5) En abril de 2065 438+2003, el Tribunal Popular Superior de Beijing resolvió una serie de cuestiones relativas a las leyes actuales aplicables a los juicios civiles y una vez más aclaró que al determinar la compensación por la pérdida del comprador, el post-litigio Si la casa ya está en el proceso de demolición, el precio de reemplazo de la casa y la compensación de ubicación se pueden determinar haciendo referencia a los resultados de la evaluación en el proceso de demolición; si la casa no ha entrado en el proceso de demolición, el precio de reemplazo de la casa; y la compensación por ubicación se puede determinar mediante una evaluación encargada.
5. Regulaciones especiales sobre disputas sobre derechos de pequeña propiedad
Reglamentos relevantes:
Shanghai Shenlian 2008 No. 1
(1) Para la venta de casas rurales entre miembros de organizaciones económicas rurales dentro del municipio, se considera válido el contrato de compraventa de la casa;
(2) Vender la casa a...> & gt
Pregunta 3: ¿Es válido el contrato de transferencia de vivienda pequeña? Las sentencias judiciales sobre contratos de transferencia de viviendas pequeñas varían de un lugar a otro, como se detalla a continuación.
(1) Los contratos legales de venta de casas con derechos de propiedad pequeños generalmente son legalmente vinculantes.
Las casas legales de pequeña propiedad se refieren a los aldeanos que tienen derecho a usar la tierra, obtuvieron permiso de planificación y construcción y solicitaron certificados de derechos de propiedad de la vivienda.
1. Este tipo de pequeña casa con derechos de propiedad tiene un certificado de derechos de propiedad legal y puede transferirse entre miembros de organizaciones económicas colectivas (es decir, aldeanos de la misma aldea) de acuerdo con las disposiciones legales.
2. Respecto al comportamiento de venta a otros pueblos y vecinos urbanos, la referencia de análisis es la siguiente:
Artículo 63 de la "Ley de Ordenación del Territorio" "Uso del suelo de propiedad colectiva rural derechos “No se traspasará, traspasará ni arrendará para construcción no agrícola”,
Artículo 38 de la “Ley de Ordenación Inmobiliaria Urbana” “Bienes inmuebles que no hayan sido registrados conforme a la ley y recibido un certificado de propiedad no será transferido",
Las leyes y reglamentos existentes, como el "Aviso de la Oficina General del Consejo Estatal sobre la estricta implementación de leyes y políticas sobre terrenos de construcción colectiva rural" todavía tienen propiedades prohibitivas. disposiciones, pero estas disposiciones no son obligatorias y no pueden utilizarse para confirmar la validez de un contrato de compraventa de una vivienda.
A juzgar por la práctica judicial actual, el derecho contractual se aplica principalmente a la determinación de la validez de los contratos de compraventa de viviendas para pequeñas propiedades. El espíritu básico del derecho contractual es la autonomía de la voluntad y la buena fe. Si se confirma que este tipo de contrato es inválido, es probable que el vendedor reclame que el contrato es inválido por motivos como apreciación del terreno, compensación por demolición, etc. después de vender ilegalmente la casa. principio de buena fe sufrir pérdidas, dañando así el orden social, las buenas costumbres y la integridad social. Por lo tanto, la compraventa legal de casas con derechos de pequeña propiedad refleja el principio de autonomía de las partes, y las decisiones judiciales generalmente se inclinan a confirmar que el contrato es válido. La base legal principal incluye:
Las Opiniones Orientadoras del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas al juicio de casos de disputas contractuales civiles y comerciales en la situación actual (Fafafa [2009] No. 40)
Artículo Decimoquinto "El Tribunal Popular, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 14 de la Interpretación de la Ley de Contratos (2), prestará atención a distinguir las disposiciones imperativas de eficacia y las disposiciones imperativas de carácter administrativo. Si el se violan las disposiciones obligatorias, el tribunal popular determinará que el contrato es inválido. Si es obligatoria, el tribunal popular determinará su validez en función de las circunstancias específicas."
Aviso de el Tribunal Popular Superior Provincial de Shandong sobre la publicación del "Acta de la Conferencia de Trabajo sobre Juicios Civiles de la Provincia de Shandong" (Lu Gaofa [2011] No. 297)
El artículo 2 (3) estipula: “Las disposiciones de los artículos 38 y 39 de la Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos restringen la transferencia de viviendas que no hayan sido registradas de conformidad con la ley y no hayan obtenido un certificado de propiedad. Las normas administrativas, en lugar de las normas vigentes, los contratos de compraventa de viviendas sin certificados de propiedad no violan la obligación. disposiciones de la ley y deben considerarse válidos de conformidad con la ley."
(2) Los contratos ilegales de compraventa de viviendas de pequeña propiedad son generalmente válidos. No tienen ningún efecto legal o se encuentran en un estado de validez pendiente. .
Las pequeñas casas ilegales con derechos de propiedad ocupan ilegalmente tierras colectivas o tierras inactivas de propiedad estatal, transfieren derechos de uso de tierras colectivas rurales de forma encubierta o cambian la naturaleza del uso de tierras de propiedad estatal, sin certificados de uso de la tierra ni planificación. permisos y permisos de construcción Los "tres noes" la construcción ilegal se llevó a cabo ilegalmente y se vendió directamente en el mercado. A diferencia de las casas rurales propiedad legal de agricultores, este tipo de casas de pequeña propiedad no cuentan con certificados de derechos de uso de la tierra ni documentos de aprobación de los departamentos de planificación, tierras y construcción. Cuando se construyó, violó las disposiciones de la "Ley de Ordenación Urbana" y la "Ley de Ordenación del Territorio". Es una construcción ilegal y no puede registrarse como derecho de propiedad de la vivienda. Es ilegal en sí mismo. Generalmente hay dos formas de lidiar con este contrato ilegal de compraventa de viviendas pequeñas:
1. Determinar directamente que el contrato no es válido: la casa objeto del contrato de compraventa, es decir, la ilegal. La casa de pequeña propiedad construida en sí misma es una construcción ilegal, no puede tener el efecto legal de establecer derechos de propiedad, no puede transferirse en absoluto, no puede realizarse como objeto de un contrato y no puede tener efecto legal. Además, la mayoría de estas pequeñas propiedades ilegales se compran y venden a expensas de la planificación urbana, la protección del medio ambiente, las empresas de bienestar público y los intereses colectivos de las ciudades y pueblos. Si el contrato se considera válido, equivale a fomentar la construcción ilegal encubierta, por lo que el principio básico es determinar que el contrato no es válido. Base jurídica principal:
El Ministerio de Tierras y Recursos y el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural emitieron el "Aviso de emergencia para frenar resueltamente la construcción y venta ilegal de "casas con derechos de propiedad pequeña"" en de octubre de 2011, afirmando que "la construcción y venta de casas con derechos de pequeña propiedad" "Vivienda" viola gravemente las leyes y reglamentos sobre suelo y gestión de la construcción urbana y rural, no cumple con el plan general de uso del suelo y la planificación de la construcción urbana y rural, y no cumple con el sistema de control del uso de la tierra. Altera el orden del mercado de tierras y el mercado inmobiliario, daña los intereses de las masas y afecta la nueva urbanización y el sano desarrollo de la nueva construcción rural. Los derechos de pequeña propiedad de las casas no están protegidos por la ley."
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Pregunta 4: Derechos de pequeña propiedad. ¿Es válido el contrato de compra y venta de la casa? ? El contrato de compraventa de casas con derechos de pequeña propiedad no es válido y las casas con derechos de pequeña propiedad no están protegidas por la ley.
Las casas de pequeñas propiedades generalmente se refieren a casas construidas para la venta en terrenos de propiedad colectiva de agricultores en áreas rurales y suburbanas de China. Dado que la tierra colectiva no pagó tarifas de transferencia de tierras ni otras tarifas al transferir los derechos de uso, este tipo de casa no puede obtener el certificado de derechos de propiedad emitido por el departamento nacional de administración de vivienda, sino que lo emite el gobierno municipal o el comité de la aldea, por lo que También se llama casa de derechos de propiedad del municipio.
La "vivienda con derechos de pequeña propiedad" no es un concepto legal, sino un término consuetudinario formado por las personas en la práctica social. Este tipo de casa no cuenta con certificado de uso de suelo ni permiso de preventa emitido por el estado, y el contrato de compra no se registrará en la Oficina de Administración de Tierras y Vivienda. El llamado certificado de derechos de propiedad no es realmente legal ni válido.
La aparición de viviendas pequeñas es inseparable del aumento vertiginoso de los precios de la vivienda urbana. Desde 2007, el rápido aumento de los precios de la vivienda se ha convertido en un tema candente de preocupación social. Según los requisitos nacionales pertinentes, a las "pequeñas casas con derechos de propiedad" no se les permite emitir certificados y no están protegidas por la ley.
2013 12. La Oficina Municipal de Tierras y Recursos de Beijing y la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing emitieron conjuntamente avisos pertinentes para frenar resueltamente la construcción y venta ilegal de "viviendas con derechos de pequeña propiedad".
Pregunta 5: ¿Es válido el contrato de compra de una casa con derechos de pequeña propiedad? Debido a que no existe un proceso de aprobación por parte de los departamentos estatales pertinentes y no existen disposiciones legales pertinentes para protegerlo, incluso si el comprador firma un contrato de compra, el contrato no es válido.
Una razón importante para la existencia de casas de pequeñas propiedades es que son muy baratas, lo que proporciona un atajo para muchas personas que no pueden permitirse una casa pero tienen necesidades de vivienda. Sin embargo, la compra de este tipo de casa no está garantizada por ley ni política e implica grandes riesgos. Por ello, debes tener precaución a la hora de comprar este tipo de casas.
Riesgos de comprar una casa con derechos de propiedad pequeños
1. Falta de "Cinco Certificados"
Si no tienes los "Cinco Certificados", no se puede solicitar un certificado de bienes raíces. Sin derechos de propiedad no hay protección legal.
2. Es difícil compensar la demolición.
Siempre que se realicen los trámites de aprobación correspondientes conforme a la ley, se trata de una construcción legal. Sin embargo, no se excluye que los edificios ilegales fuera del ámbito * * * puedan ser demolidos si entran en conflicto con la planificación nacional, y los propietarios no recibirán compensación por la demolición y el reasentamiento.
3. La calidad es difícil de garantizar
Estas casas son baratas y la calidad de las casas no está supervisada. Algunos desarrolladores hacen recortes para ganar dinero, lo que plantea riesgos de seguridad. Este tipo de casa suele ser urbanizada por el pueblo donde se ubica el terreno. Además de la dificultad para garantizar la calidad de la vivienda y la garantía postventa de la misma, también es muy fácil que surjan problemas en la gestión de la propiedad tras la mudanza.
4. Las casas con derechos de propiedad pequeños no pueden ser hipotecadas ni listadas para su reventa.
Debido a que no existe un certificado formal de derechos de propiedad, las casas con derechos de propiedad pequeños no pueden usarse como garantía ni pueden incluirse en la lista de monopolio. Lo anterior es a lo que los compradores de viviendas deben prestar atención al comprar una casa pequeña.
5. Las casas con derechos de propiedad pequeños no pueden ser hipotecadas.
Las casas con derechos de propiedad pequeños no pueden registrarse en el departamento de administración de bienes raíces y no pueden solicitar hipotecas ni otros derechos. Sin otros derechos, significa que no hay garantía legal para hipotecar al banco y el préstamo bancario no puede aprobarse, lo que significa que debe liquidar la casa en una sola suma.
Pregunta 6: ¿Es válido el contrato de compraventa de una casa con derechos de pequeña propiedad? Funciona como recibo. El papel de los recibos es evidente.
Pregunta 7: ¿Es válido el contrato de compra de una casa con derechos de pequeña propiedad? Primero, es fácil juzgar si se trata de una casa con grandes derechos de propiedad:
1. Las casas comerciales de las que estamos hablando (casas con grandes derechos de propiedad) deben tener los cinco certificados y pueden ser hipotecadas. mientras que las casas con derechos de pequeña propiedad no podrán registrarse ni comercializarse en el mercado de valores ni podrán adquirirse con hipoteca.
2. no se pueden solicitar certificados de uso de suelo).
3. Se pueden obtener certificados de preventa para casas con grandes derechos de propiedad, mientras que las casas con pequeños derechos de propiedad tienen prohibida la compra y venta, sin mencionar que no hay certificado de preventa.
4. Las casas con grandes derechos de propiedad se pueden firmar en línea y presentar ante la Autoridad de Vivienda, mientras que las casas con pequeños derechos de propiedad no se pueden registrar ante la Autoridad de Vivienda.
5. Las casas con grandes derechos de propiedad pueden respaldar préstamos hipotecarios bancarios, mientras que las casas con pequeños derechos de propiedad no pueden respaldar préstamos hipotecarios bancarios.
2. Los llamados "derechos de pequeña propiedad" se refieren a casas construidas en tierras colectivas de agricultores sin pagar tarifas de transferencia de tierras. Los certificados de derechos de propiedad no son emitidos por el departamento nacional de gestión de viviendas, sino por el Departamento de Vivienda. municipio * * * o pueblo * * *, por lo que se denomina "derechos de propiedad del municipio", también llamados "derechos de pequeña propiedad".
En tercer lugar, los llamados derechos de pequeña propiedad emitidos por el gobierno municipal en realidad no tienen derechos de propiedad reales. Este tipo de casa no cuenta con certificado de uso de suelo ni permiso de preventa emitido por el estado, y el contrato de compra no se registrará en la Oficina de Administración de Tierras y Vivienda. El llamado certificado de derechos de propiedad no es un certificado de derechos de propiedad real, legal y válido.
Espero que te ayude y también espero que puedas hacer clic para adoptar.
Pregunta 8: ¿Es legal y válido el contrato de compraventa de una pequeña propiedad? (1) Validez jurídica
En términos generales, la validez del contrato de compraventa de "viviendas de pequeña propiedad" se considera inválida. Además, deben distinguirse diferentes situaciones:
1. Para las ventas de casas rurales entre miembros de organizaciones económicas colectivas rurales dentro del municipio, se considera válido el contrato de compraventa de casas.
2. Si la casa se vende a alguien fuera de la ciudad de origen, el contrato puede considerarse válido con la aprobación de las organizaciones y departamentos pertinentes.
3. Si la casa se vende a alguien fuera de la ciudad natal sin la aprobación de las organizaciones y departamentos pertinentes, el contrato no se ejecuta realmente, o el comprador no vive ni utiliza la casa, el contrato. será inválido.
(2) Transferencia de bienes inmuebles
Las "pequeñas casas con derechos de propiedad" no pueden obtener un certificado inmobiliario formal, por lo que no constituyen derechos inmobiliarios en el sentido legal. Es decir, las casas de pequeña propiedad sólo tienen derecho de uso, pero no de propiedad.
Según la "Ley de Ordenación de Tierras de la República Popular China", las casas con derechos de pequeña propiedad no pueden transferirse ni venderse a terceros que no sean miembros del colectivo, es decir, no pueden ser legalmente transferido después de la compra. Al mismo tiempo, también tiene un cierto impacto en la conservación y valoración de la casa.
Riesgos de política
Después de comprar una casa con pequeños derechos de propiedad en construcción, después de que el comprador firma un contrato con el desarrollador y paga el precio de la casa, si los departamentos pertinentes hacen rectificaciones en el Proyecto de construcción de casas con derechos de propiedad rural, algunas El proyecto puede ser detenido o incluso obligado a ser demolido. Los compradores de vivienda se enfrentarán a la embarazosa situación de no poder conseguir la casa ni reclamar el pago de la misma a tiempo.
Después de comprar una casa, si hay adquisición de tierras y demolición por parte del estado, dado que las casas con derechos de propiedad rurales no tienen derechos de propiedad legales reconocidos por el estado, el comprador de la casa no es propietario legal de la propiedad y no puede obtener compensación por demolición de derechos de propiedad La compensación por demolición y la compensación por derechos de propiedad se considerarán como compensación del usuario real en comparación.
Falta de supervisión
No existen regulaciones claras que restrinjan el desarrollo y la construcción de viviendas con derechos de propiedad rural, y la falta de supervisión del desarrollo y la construcción tiene un cierto impacto en los intereses de compradores de vivienda. Al mismo tiempo, sin las calificaciones de un promotor, es difícil garantizar la calidad de la casa y la garantía postventa de la misma.
Pregunta 9: ¿Es válido el contrato de compraventa de "casa con derechos de pequeña propiedad"? Ya sea que compre o no un derecho de propiedad pequeña, es una propiedad sin certificado de propiedad inmobiliaria. Quien la compra no se deja engañar, porque el Estado prohíbe la venta en el mercado de pequeñas casas con derechos de propiedad.
Pregunta 10: ¿Es válido el contrato de compraventa de casa con certificado de pequeña propiedad?
(1) El artículo 10 de la Constitución establece que el suelo urbano pertenece al Estado. Las tierras de las zonas rurales y los suburbios urbanos, excepto las tierras de propiedad estatal estipuladas por la ley, son de propiedad colectiva; las granjas, las parcelas privadas y las colinas privadas también son de propiedad colectiva; Ninguna organización o individuo puede apropiarse, comprar, vender o transferir ilegalmente tierras de otra manera.
(2) El artículo 2 del "Aviso de la Oficina General del Consejo Estatal sobre el Fortalecimiento de la Gestión de Transferencias de Tierras y la Prohibición de la Especulación de Tierras" (Guobanfa (1999) No. 39) estipula: Fortalecer la gestión de los agricultores ' transferencia colectiva de tierras y prohibir la transferencia ilegal de tierras. Ocupar tierras colectivas de los agricultores para el desarrollo inmobiliario; los derechos colectivos de uso de la tierra de los agricultores no pueden transferirse, transferirse ni arrendarse para la construcción de casas de agricultores no agrícolas; A los residentes, ni a los residentes urbanos se les puede permitir ocupar tierras colectivas de agricultores para construir casas, y los departamentos pertinentes no deben emitir ilegalmente certificados de uso de la tierra y certificados de bienes raíces para las casas construidas y compradas.
(3) "Aviso de la Oficina General del Consejo de Estado sobre la estricta implementación de leyes y políticas sobre terrenos de construcción colectiva rural" (Guobanfa (2007) No. 71) estipula que solo se pueden asignar terrenos para viviendas rurales a los aldeanos de las aldeas y a los residentes urbanos no se les permite comprar fincas, casas de agricultores o "pequeñas casas con derechos de propiedad" en las zonas rurales.