Modelo de gestión de la propiedad de parques industriales
Se define el concepto de modelo de gestión de propiedad desde la perspectiva de los titulares e implementadores de derechos de gestión de propiedad, se resumen los modelos comunes de gestión de propiedad en los parques industriales y se analizan y analizan las connotaciones, ventajas y desventajas de varios modelos. comparado. Esta figura desglosa los principales tipos de modelos de gestión encomendada: modelo de gestión unificada totalmente autorizado, modelo de supervisión de agencia y modelo de gestión encomendada paralelo revela ejemplos típicos de selección de modelos de gestión de propiedades en parques industriales; El objetivo es promover el reconocimiento y optimización de los modelos de gestión inmobiliaria por parte de la industria y promover la mejora de la eficiencia de la gestión inmobiliaria en los parques industriales.
Palabras clave: parque industrial, gestión de propiedades, modelo
Número de clasificación de la Biblioteca de China: F290
Código de identificación del documento: b
Artículo número: 1001-9138-(2012)06-0045-52.
Existen dos tipos principales de parques industriales: parques industriales multiusuario y parques industriales monousuario. Los parques industriales multiusuario suelen ser desarrollados a gran escala por gobiernos locales o grupos de inversión y luego arrendados a muchas empresas o empresas en diferentes regiones y unidades. Los parques industriales de un solo usuario suelen ser desarrollados de forma independiente por una gran empresa o conglomerado y se utilizan total o principalmente para uso interno. En general, la demanda de servicios inmobiliarios entre ellos es obviamente diferente de uno a muchos (una empresa de servicios inmobiliarios (en adelante, la empresa de servicios inmobiliarios) a múltiples empresas de usuarios del parque) y uno a uno (los servicios inmobiliarios son sólo para una unidad de un solo propietario). Independientemente del tipo de parque industrial, es necesario elegir un modelo de gestión inmobiliaria adecuado para mejorar la eficiencia del servicio del parque industrial y garantizar su funcionamiento normal y eficiente.
1. Definición y división de los modelos de gestión de propiedades de parques industriales
"Modelo" generalmente se refiere a la forma estándar de algo o de una determinada obra, que puede ser "manejada" por otros. serie de métodos y soluciones a problemas similares. Para discutir el modelo de gestión inmobiliaria de los parques industriales, primero es necesario aclarar y definir algunos conceptos. El primero es definir modelos de gestión diferenciados desde la perspectiva de los sujetos de derechos y de implementación (responsabilidad). Desde esta perspectiva, existen tres modalidades principales de gestión inmobiliaria en los parques industriales: autoconstrucción, autogestión, gestión cooperativa y gestión encomendada. Entre ellos, para hacer que los servicios de administración sean más seguros o tengan más influencia de marca, la unidad de construcción (unidad propietaria) a veces contrata empresas nacionales o extranjeras reconocidas como consultores para ayudar, lo que se denomina modelo de gestión de consultores: otro modelo de gestión de propiedades. parte de los servicios de gestión Divididos desde la perspectiva de formas o medios, como la gestión cerrada y los modelos de gestión abierta. Modelo de gestión de red inteligente, modelo de gestión estilo hotel, modelo de gestión de propiedad estilo mayordomo, modelo de gestión integral, etc. También hay modelos clasificados en función de diferentes métodos de cálculo de tarifas de servicios inmobiliarios: principalmente modelos basados en contratos y modelos basados en incentivos. También hay otros modelos de gestión de propiedades clasificados desde múltiples perspectivas, como fuentes de beneficios comerciales, naturaleza organizativa y modelos de gobernanza; Este artículo se centra en explorar el modelo de gestión inmobiliaria desde la perspectiva del sujeto de derechos de gestión inmobiliaria y del sujeto de implementación de operaciones (responsabilidad). En este sentido, diferentes combinaciones de participantes en la gestión inmobiliaria constituyen diferentes modelos de gestión inmobiliaria. Este artículo se centra en las diferentes subdivisiones del modelo de gestión encomendada. Además, para evitar complicar demasiado el tema, este artículo no distingue los modelos de administración de propiedades desde la perspectiva de si el tema del servicio de administración de propiedades y el tema de administración de propiedades están separados.
2. Análisis de la connotación, ventajas y desventajas de varios modelos principales.
2.1 Autoconstrucción, autogestión, gestión cooperativa y modelos de gestión encomendada
2.1.1 Autoconstrucción y autogestión
Autoconstrucción y La autogestión, es decir, la unidad constructora (La unidad propietaria) administra directamente las propiedades que invierte y construye, y tiene diferentes formas como la creación de filiales, departamentos de proyectos o centros de gestión (que luego deben convertirse en empresas con personalidad jurídica independiente). personalidad según los requisitos legales). La ventaja de este modelo es que la comunicación entre superiores y subordinados es conveniente. Las unidades superiores pueden comandar directamente departamentos o empresas subordinadas. Las unidades de servicios de gestión específicas pueden realizar directamente operaciones de gestión de propiedades de acuerdo con las intenciones de los superiores, y las intenciones de los superiores pueden ser. mejor implementado. Al mismo tiempo, las unidades de construcción respaldan más fácilmente diversos recursos necesarios para los servicios de gestión y los planes de trabajo se aprueban e implementan más fácilmente. La unidad constructora no estará sujeta a empresas profesionales y podrá ahorrarse las retribuciones o beneficios que deban pagarse a empresas profesionales. Pero sus desventajas son: su propio equipo puede no cumplir con los estándares, el efecto del servicio de gestión es deficiente y el costo es alto; la unidad de construcción y sus unidades subordinadas deben asumir todas las responsabilidades y riesgos de gestión de las relaciones humanas internas de la empresa; son complicados y es fácil para los empleados comparar los salarios y beneficios del personal principal de la empresa, y es difícil La gestión coordinada dificulta la responsabilización de la dirección y no favorece que las empresas se centren en su negocio principal. Este modelo requiere que la unidad de construcción tenga una sólida experiencia en administración de propiedades y reserve suficientes talentos de administración profesional. Generalmente los parques industriales no cuentan con las condiciones para una gestión independiente.
2.1.2 Gestión cooperativa
La gestión cooperativa se refiere a la gestión de la propiedad de proyectos en los que la unidad de construcción (unidad propietaria) coopera con una empresa inmobiliaria profesional. Una forma común de cooperación es que ambas partes * * * inviertan conjuntamente para establecer una empresa de gestión de proyectos. Por lo general, la unidad de construcción envía al gerente general y a los operadores, y la empresa profesional envía gerentes profesionales clave para realizar tareas de servicios de gestión de proyectos. En el proceso de servicios de gestión, las empresas profesionales brindan orientación y capacitación al personal de la unidad de construcción. En la etapa posterior, la unidad de construcción se irá independizando gradualmente a medida que vaya acumulando experiencia. Este modelo es adecuado para situaciones en las que la unidad de construcción tiene personal excedente que necesita ser reubicado y está dispuesto a involucrarse en la industria de administración de propiedades.
La ventaja de este modelo de gestión es que puede utilizar conjuntamente los recursos de ambas partes. Para la unidad de construcción, no sólo puede desviar a algunos empleados, sino también capacitar al equipo, cultivar talentos y acumular experiencia. Para las empresas inmobiliarias es más conveniente obtener proyectos de gestión y ampliar el ámbito de negocio. Las desventajas son que diferentes empresas tienen diferentes culturas, diferentes hábitos de trabajo, canales deficientes de comunicación y coordinación entre los empleados, facilidad para generar disputas de intereses y responsabilidades poco claras.
2.1.3 Gestión encomendada
Gestión encomendada significa que la unidad de construcción confía a empresas inmobiliarias profesionales o empresas profesionales como mecánica y eléctrica, limpieza y ecología para participar en la gestión del proyecto, incluida encomienda total (la empresa inmobiliaria puede encargarse de los servicios de gestión general también se pueden subcontratar), supervisión de agencia encomendada (se confían diferentes tareas a diferentes empresas profesionales, y la selección y supervisión de las empresas profesionales son responsabilidad de la unidad de construcción), a tiempo parcial encomienda (algunos trabajos importantes de administración de propiedades, como administración de viviendas, administración de equipos e instalaciones, mantenimiento de pedidos, administración de estacionamientos, administración de limpieza y ecologización, servicio al cliente, etc.). Todos se confían a empresas de administración de propiedades (algunas empresas de administración de propiedades de proyectos pueden subcontratar), y el negocio principal, como el mantenimiento de equipos especiales, se confía a empresas profesionales). La ventaja de este modelo es que el cliente puede centrarse en el negocio principal, elegir ampliamente empresas inmobiliarias o empresas profesionales destacadas de la sociedad para realizar servicios de gestión de proyectos y aprovechar al máximo las ventajas de la división profesional socializada del trabajo. derechos y responsabilidades, sólidos servicios de gestión profesional y es aplicable Tiene un amplio alcance y alta eficiencia, los riesgos corren a cargo principalmente de empresas profesionales y la supervisión es relativamente fácil. La desventaja es el costo adicional de los servicios de gestión profesional. Además, las unidades de construcción pueden estar sujetas a un bloqueo de información por parte de empresas profesionales, lo que dificulta la comprensión de los verdaderos costos y condiciones de las operaciones del proyecto. Es fácil que surjan problemas de transferencia al cambiar de proveedor de servicios una vez que expire el contrato.
2.2 Modelos de gestión cerrada y abierta
2.2.1 Gestión cerrada
La característica de la gestión cerrada es que todo el inmueble es un sistema cerrado Los accesos y. Las salidas están custodiadas por personal de seguridad especial, y los propietarios y usuarios tienen pases especiales. Los forasteros deben obtener el consentimiento de los propietarios y usuarios y pasar por los procedimientos de registro antes de poder ingresar. Este método es adecuado para algunos departamentos clave, como agencias gubernamentales, unidades o villas militares, edificios de oficinas de alto nivel, parques industriales de alto nivel y otras propiedades o administración de propiedades de alto nivel donde los propietarios y usuarios tienen requisitos especiales de seguridad. Su ventaja es la estricta seguridad, que garantiza la seguridad y el orden, y los propietarios y usuarios pueden estar tranquilos. La desventaja es que hay muchos profesionales de la seguridad y una gran proporción de costos laborales, que a veces causan molestias a los propietarios, usuarios y visitantes, crean una sensación de restricción y falta de respeto y causan disputas.
Gestión abierta
En el modelo de gestión abierta, no sólo los propietarios y usuarios no necesitan solicitar pases especiales para entrar y salir de la propiedad, sino que también pueden entrar y salir personas ajenas. libremente siempre y cuando estén bien vestidos y se comporten normalmente. Este método es adecuado para algunos edificios comerciales públicos, áreas residenciales sin condiciones de cerramiento, parques industriales, parques universitarios, etc. No hay muchas propiedades que implementen una gestión de propiedad completamente abierta. Algunos edificios comerciales públicos también adoptan una gestión cerrada fuera del horario de oficina para garantizar la seguridad de la propiedad de los propietarios y usuarios. En comparación con la gestión cerrada, la gestión abierta no afectará la velocidad de entrada y salida de las personas, lo que les dará una sensación de libertad y afinidad. No requiere mucha mano de obra, pero puede provocar fácilmente pérdida de orden y accidentes de seguridad.
2.3 Modelo de gestión de contratos e incentivos
2.3.1 Modelo de producción de contratos
El sistema de contrato significa que el propietario paga una tarifa fija por servicios inmobiliarios a la empresa inmobiliaria Las ganancias y pérdidas son disfrutadas o soportadas por la sociedad inmobiliaria. La responsabilidad de la contratación crea frugalidad en la empresa de administración de propiedades debido a todos los gastos. Cuanto más ahorres, más ganancias te quedarán. Pero debido a esto, durante el período del contrato, puede haber problemas que la empresa administradora de la propiedad no debería reparar o ahorrar dinero, lo que resulta en que algunas instalaciones y equipos no reciban mantenimiento a tiempo, pequeñas fallas se acumulen en grandes problemas y reparaciones menores se conviertan en reparaciones importantes (las reparaciones de revisión pueden utilizar fondos o reservas de mantenimiento de proyectos especiales), o incluso accidentes. La forma de superar esto es formular contratos y requisitos de trabajo detallados, y tener un estricto sistema de supervisión y control.
2.3.2 Modelo de sistema de compensación
El sistema de remuneración del contrato se refiere al pago de la remuneración del contrato a la empresa inmobiliaria de acuerdo con la proporción o cantidad acordada de los fondos del servicio inmobiliario recibidos por adelantado. y el resto se utiliza. Método de facturación de servicios inmobiliarios en el que el saldo o déficit de los honorarios pactados en el contrato de servicios inmobiliarios es disfrutado o asumido por el propietario. A diferencia del sistema de contratos, las empresas inmobiliarias que implementan un sistema salarial no tendrán mucho impulso para ahorrar. En cambio, pueden hacer planes para gastar dinero generosamente. Porque cuanto más trabajas, más gastas y más te pagan (la remuneración suele pagarse según una determinada proporción del gasto total). La solución es restringir a las empresas de administración de propiedades a formular planes de gastos estrictamente de acuerdo con las necesidades reales, anunciar rápidamente el uso de los fondos y los presupuestos anuales y las cuentas finales a los propietarios, y aceptar la inspección y supervisión de los propietarios. También pueden implementar contratos de honorarios fijos para frenar. el impulso de las empresas de servicios a gastar dinero.
Ya sea un sistema contractual o un sistema salarial, si ambas partes cumplen el contrato de buena fe, habrá poca diferencia en el efecto de implementación. Pero hay dos diferencias obvias:
Primero, de acuerdo con las "Medidas de gestión de tarifas de servicios de propiedad", las tarifas de servicios de propiedad bajo el sistema de contrato deben pagarse al estado, y las tarifas de servicios de propiedad bajo el sistema de remuneración de contrato debe pagarse al estado. No se requiere ningún pago al estado.
En segundo lugar, según el sistema de contratos, las leyes y reglamentos no exigen que las empresas inmobiliarias anuncien los costos y gastos a los propietarios, pero según el sistema de incentivos, las leyes y reglamentos estipulan claramente que las empresas de servicios deben anunciar los gastos de servicio a los propietarios. al menos una vez al año.
Por eso, la mayoría de las empresas de servicios eligen actualmente el sistema de contrato (las autoridades fiscales deben reconocer si el sistema salarial está realmente libre de impuestos durante el proceso de implementación).
3. Segmentación y selección de modelos de gestión encomendados
El modelo de gestión científica es garantía de calidad y eficiencia. La elección debe ser realizada por el propietario en función de factores como el tamaño de la propiedad, sus propias capacidades, las calificaciones de la empresa inmobiliaria, los recursos, las calificaciones profesionales de la empresa, las necesidades del servicio de gestión y otros factores, y desde la perspectiva de maximizar la eficiencia del servicio de gestión de la propiedad. y beneficios. Confiar la gestión de propiedades a una empresa profesional es un producto inevitable de la división del trabajo en la sociedad moderna. Es una tendencia generalizada en la gestión de propiedades en el país y en el extranjero, y también es una elección inevitable para la mayoría de los modelos de gestión de propiedades de parques industriales. Dependiendo de la escala específica, la composición del proyecto y los servicios de gestión del parque industrial, el modelo de gestión encomendado se puede subdividir en los siguientes tipos.
3.1 Modelo de gestión unificado completo
En este modelo, el propietario confía todos los asuntos de gestión inmobiliaria en el parque industrial a una empresa inmobiliaria profesional, que gestiona directamente todos los proyectos o algunos servicios de gestión. subcontratados a empresas profesionales, y las empresas administradoras de propiedades supervisan directamente a las empresas profesionales, como se muestra en la Figura 1.
En este modelo, el propietario firma un contrato general con la empresa inmobiliaria, que requiere que la empresa inmobiliaria tenga sólidas capacidades de servicio de gestión integral y esté familiarizada con cómo seleccionar y contratar subcontratistas profesionales para la supervisión. Cabe señalar que un subcontratista no sólo corresponde a un proyecto, sino que también puede ser un equipo de proyecto. Este modelo es adecuado para situaciones en las que los asuntos de administración de propiedades en el parque no son demasiado complejos y los propietarios no están familiarizados con los asuntos de administración de propiedades o no tienen tiempo para ocuparse de ellos.
3.2 Modelo de Supervisión de Agencia
Es decir, el propietario confía a una empresa de administración de propiedades autorizada la subcontratación de todos los proyectos, selecciona a los subcontratistas y supervisa su trabajo. El contrato de servicio de administración encomendado lo firma directamente. el propietario con el profesional Firmado por el subcontratista. Las empresas de administración de propiedades solo son responsables de la supervisión y no tienen nivel operativo. Es una sociedad puramente gestora, que desempeña el papel de agente, integrador y supervisor de servicios inmobiliarios. Esta es una práctica principal en el extranjero, pero en China no hay muchos ejemplos prácticos debido a las limitaciones de las capacidades y la profesionalidad de las empresas inmobiliarias y las empresas profesionales. Esta situación se muestra en la Figura 2.
3.3 Modelo de gestión encomendada paralela
Es decir, el propietario confía los principales proyectos del servicio de gestión inmobiliaria a la sociedad gestora de la propiedad para una gestión profesional unificada (algunos proyectos pueden ser subcontratados por la sociedad inmobiliaria). ), y Algunos proyectos importantes en los que las empresas inmobiliarias no son buenas se confían a empresas profesionales y son supervisados directamente por los propietarios. Esta situación se muestra en la Figura 3.
4. Casos de aplicación del modelo de gestión encomendada
El siguiente es el modelo de gestión de propiedad encomendada que diseñamos para un parque industrial de una sede de comunicaciones. La propiedad del parque cuenta con muchas instalaciones de comunicación profesional, y la provisión y gestión de comidas en el comedor también están incluidas en la gestión del parque. Dado que la empresa de administración de propiedades no es buena en la administración y supervisión de comedores e instalaciones de comunicación específicas, el propietario ha acumulado experiencia en la contratación y supervisión de empresas de agencias de comunicación en operaciones reales a largo plazo, al elegir el modelo de administración de propiedades en el. parque, preferimos el modelo de gestión encomendada paralela, su modelo de gestión real se muestra en la Figura 4.
En este caso específico de administración, el propietario del parque contrató a una empresa de administración de propiedades con calificaciones de primer nivel para realizar la mayoría de los servicios de administración de propiedades del proyecto, los principales servicios de propiedad en el parque, como reparaciones menores del parque. La propiedad en sí, el mantenimiento regular de las instalaciones y equipos, el servicio general al cliente (aceptación de servicios, aceptación de quejas, recepción de piso, servicio de conferencias, recepción de visitantes, etc.), mantenimiento de pedidos y servicios de apartamentos son todos implementados directamente por el centro de servicios afiliado al primero. Empresa de gestión inmobiliaria cualificada de nivel. Algunos servicios profesionales de administración de propiedades (como revisión de casas, mantenimiento de ascensores, revisión de instalaciones de protección contra incendios, revisión parcial de equipos, limpieza, ecologización, envío y recepción de correo, adquisición de productos básicos, lavandería, etc.) son subcontratados por empresas inmobiliarias a empresas profesionales. empresas Dirigir el centro de servicio para supervisar. Los proyectos en los que la empresa administradora de la propiedad no es buena (comunicaciones y mantenimiento de equipos eléctricos relacionados, servicios de catering, etc.) son contratados directamente por el propietario a una empresa profesional para su supervisión directa, y la empresa administradora de la propiedad coopera. Dado que las comunicaciones y los equipos eléctricos relacionados están relacionados con la seguridad de la red y tienen un mayor impacto, las empresas de administración de propiedades no son buenas en la administración y los propietarios también tienen experiencia en cooperación de supervisión a largo plazo, por lo que es mejor contratar la supervisión directamente.
La profesionalidad en la prestación y gestión de catering de comedor no la poseen las empresas de propiedad general. Las empresas de catering profesionales pueden garantizar la calidad de los servicios de gestión. En la Figura 4, el comité de administración de la propiedad está compuesto por representantes de los propietarios, usuarios comunes del parque, empresas inmobiliarias y centros de servicios. Su propósito es comunicar y negociar servicios de administración de propiedades de manera oportuna, presentar rápidamente opiniones y sugerencias para mejorar los servicios de administración de propiedades, supervisar a los proveedores de servicios de administración para que brinden servicios de administración de propiedades calificados e instar a los propietarios a brindar el apoyo laboral y la cooperación necesarios.
5. Conclusión
El modelo de gestión de propiedades implica la forma combinada de los participantes del servicio de propiedad, los métodos de implementación del servicio y los procedimientos y acuerdos contractuales correspondientes. Formalmente, es un modelo de asignación contractual para tareas de administración de propiedades. Esencialmente, es la transferencia de los derechos operativos específicos y las responsabilidades relacionadas con la gestión de la propiedad (lo que también significa la transferencia de riesgos). Es una forma de división profesional del trabajo y cooperación elegida para mejorar la eficiencia de los servicios de administración de propiedades en la etapa actual (división social del trabajo, nivel técnico, estado de calificación de los propietarios y empresas profesionales, escala de la propiedad y complejidad del servicio, requisitos legales y regulatorios). fondo). La optimización del modelo de gestión de la propiedad no sólo favorece la apreciación y preservación de la propiedad en sí, sino que también mejora la eficiencia operativa general de la propiedad (creando valor tanto para los propietarios como para los clientes). El modelo de gestión encomendada que se analiza en este artículo también es adecuado para la gestión de propiedades de grandes proyectos públicos y comerciales en la mayoría de los casos.
Materiales de referencia:
1. ¿Cómo brindar servicios de administración de propiedades en parques industriales de ciencia y tecnología? Gestión de propiedades en China. 2007.7
2. Modelo integrador: Liderando el futuro modelo de negocio de las empresas de servicios inmobiliarios. Desarrollo Urbano (Gestión de la Propiedad). 2010.3
3. Análisis comparativo del sistema salarial y del sistema contractual. Desarrollo Urbano (Gestión de la Propiedad). 2008.8
4. El modelo de gestión inmobiliaria ha entrado en una era de cambio e innovación. China Property Management. 2010.4
Proyecto del Fondo:
Este artículo es el resultado de la investigación del Proyecto de Ciencias Sociales de la Universidad Municipal de Guangzhou (08B076).
Acerca del autor:
Chen Dehao es profesor y tutor de maestría en el Departamento de Gestión de Ingeniería de la Escuela de Negocios de la Universidad de Guangzhou. Se dedica principalmente a la investigación sobre bienes raíces y. administración de propiedades.