Cómo leer los anexos al contrato de compraventa de vivienda comercial

Es decir, la determinación del comprador y la opinión del vendedor. Determinar a nombre de quién se comprará la casa puede implicar cuestiones como su transferencia y herencia en el futuro. Al mismo tiempo, tenga cuidado de no comprar una casa a nombre de otros fácilmente, lo que puede dar lugar a muchas disputas entre el vendedor y el promotor, salvo algunas excepciones; Los compradores de viviendas deben solicitar la licencia comercial original, verificar si ha pasado la última inspección anual, si está estampada con la marca de inspección anual y si hay desarrollo y ventas de bienes raíces en el ámbito comercial. Sin las calificaciones correspondientes, se producirá un desarrollo y ventas ilegales, y dichas propiedades no se pueden comprar.

2. Los anuncios de ventas son aún más sorprendentes.

Muchas demandas por compra de viviendas son causadas por anuncios. En la promoción de bienes raíces, se ha convertido en una tendencia que los desarrolladores utilicen demasiadas palabras elogiosas. El desarrollador hizo todo lo posible para empaquetar el entorno de planificación y el precio de la propiedad inmobiliaria, y la vendedora que se enfrentó directamente a los clientes compradores de viviendas hizo un escándalo por construir un modelo de mesa de arena, lo que hizo que los compradores de viviendas sintieran que la compra era "barata". ": el entorno es hermoso, el precio es bajo y pueden disfrutar del meticuloso servicio del desarrollador, atención humanística. De hecho, una vez que los compradores obtienen las llaves y entran a sus casas, a menudo descubren que las hermosas escenas descritas por los desarrolladores están lejos de la realidad y surgen una serie de disputas. Al no poder llegar a un consenso, tuvieron que recurrir a los tribunales para mantener conversaciones.

Para evitar problemas innecesarios, es mejor que los compradores de viviendas soliciten al desarrollador que escriba el contenido del compromiso publicitario en el acuerdo entre las dos partes al firmar el contrato, o como un archivo adjunto al contrato, de modo que se obligue al desarrollador a implementar el contenido publicitario.

3. La revisión de los cinco certificados debe ser estricta.

En la actualidad, en el proceso de venta de viviendas comerciales, los desarrolladores generalmente no toman la iniciativa de producir los "Cinco Certificados" originales. Sólo unos pocos desarrolladores muestran expresamente los "Cinco Certificados" o parte del original. "Cinco Certificados" al vender. Hay muchas razones para no presentar los "Cinco Certificados" originales. Algunas se deben a la actitud laboral y al sentido de responsabilidad. Algunas evitan deliberadamente los defectos registrados en los "Cinco Certificados", como la existencia de hipotecas. hacer afirmaciones falsas, como describir la primera fase de un proyecto como la segunda fase.

Para quienes compran por primera vez, es difícil distinguir la autenticidad de los "cinco certificados" y darse cuenta de los posibles beneficios del contenido grabado. Es mejor utilizarlo como anexo al contrato, exigiendo al desarrollador que garantice la autenticidad de los "cinco certificados" en el contrato; de lo contrario, asumirá cierta responsabilidad por incumplimiento del contrato.

Los cinco certificados se refieren al certificado de uso de suelo de propiedad estatal, la licencia de planificación de proyecto de construcción, la licencia de planificación de terreno de construcción, la licencia de inicio de proyecto de construcción y la licencia de preventa de vivienda comercial (o licencia de venta de vivienda comercial).

El "Certificado de uso de tierras de propiedad estatal" oficial está sellado con el sello oficial del gobierno popular, el sello oficial del departamento de vivienda y administración de tierras y el sello especial del certificado de uso de tierras pagado. El nombre del usuario de la tierra en el certificado debe ser exactamente el mismo que el nombre del desarrollador. Preste atención a si existe algún registro de hipoteca de los derechos de uso de la tierra. El certificado temporal de uso de suelo de propiedad estatal sólo se puede utilizar para el permiso de preventa y el permiso de inicio de construcción, y no significa que se hayan obtenido los derechos finales de uso de suelo. Generalmente, los promotores pagan parte del precio del terreno por adelantado. Si el pago posterior no se puede pagar en su totalidad, no se obtendrá el certificado de uso de terrenos de propiedad estatal. Este es un gran peligro oculto para los compradores de viviendas al solicitar un certificado de bienes raíces.

El "Permiso de Planificación de Proyecto de Construcción" emitido por la Oficina de Planificación es el certificado legal de que el proyecto de construcción cumple con los requisitos de planificación urbana. Una vez obtenido este certificado, podrás realizar los trámites para empezar a trabajar.

De acuerdo con el "Permiso de planificación de terrenos de construcción" de la Autoridad de Vivienda, verifique si el uso del suelo, la ubicación y los límites utilizados por el desarrollador son consistentes con el permiso de planificación de terrenos de construcción.

El “Permiso de Inicio de Proyecto de Construcción” emitido por el Comité de Construcción es el certificado legal de que el proyecto puede iniciar. Los promotores que venden propiedades sobre plano deben presentar pruebas previa solicitud. Si se trata de una casa existente, debe consultar el formulario de registro de finalización del proyecto de construcción emitido por el comité de construcción.

La "Licencia de Preventa de Vivienda Comercial" y la "Licencia de Venta de Vivienda Comercial" emitidas por el Negociado de Bienes Raíces son certificados de preventa y venta. Preste atención a si está dentro del período de validez y si la casa que compró está dentro del rango de preventa. Algunas empresas inmobiliarias han obtenido grandes derechos de propiedad. En este momento depende de si la casa comprada está incluida en el certificado de propiedad inmobiliaria.

El artículo 2 de las "Interpretaciones del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de la ley en el juicio de casos relativos a disputas sobre contratos de venta de viviendas comerciales" que entró en vigor el 1 de junio de 2003 estipula que El contrato de preventa de vivienda comercial celebrado entre el comprador y el vendedor se considerará inválido, pero si se obtiene un certificado de preventa de vivienda comercial antes de presentar una demanda, se considerará válido.

4. Sala modelo.

Durante el proceso de preventa de viviendas comerciales, algunos desarrolladores han instalado casas modelo o habitaciones modelo. Además, las casas modelo tienen diseños y decoraciones exquisitos, lo que a menudo hace que los compradores se imaginen como si estuvieran en sus propias casas futuras. Estar confundidos por las casas modelo relaja muchas cuestiones a las que se debe prestar atención al comprar una casa. Como resultado, después de comprar una casa, descubrí que había una gran brecha entre la casa y la casa modelo.

Aunque el artículo 31 de las “Medidas para la Administración de las Ventas de Vivienda Comercial” estipula que cuando los desarrolladores instalen casas modelo, deberán explicar si la calidad, equipamiento y decoración de las casas comerciales realmente entregadas son consistente con las casas modelo. Si no se da ninguna explicación, la casa comercial efectivamente entregada deberá ser consistente con la casa modelo. Pero es obvio que el comprador de la vivienda debe soportar una cierta carga de prueba para demostrar la existencia de la casa modelo y su estructura interna, equipamiento y estándares de decoración. Por lo tanto, los compradores deben tener en cuenta las casas modelo. Si la casa comprada es la misma que la casa prefabricada, se debe indicar que la calidad, el equipamiento y la decoración de la casa comercial realmente entregada son consistentes con la casa modelo, y la situación de la casa modelo debe determinarse en el contrato. . Teniendo en cuenta que la casa modelo puede ser demolida o el contenido estructural puede cambiarse, se recomienda que el comprador de la vivienda arregle la casa modelo en forma de fotografías, videos y otras pruebas.

Además, presta atención a la estructura de todo el edificio. El Tribunal de Shunyi aceptó una disputa sobre un contrato de venta de una vivienda comercial provocada por un ruido excesivo. La demandante, la Sra. Hu, solicitó al demandado, Beijing Real Estate Development Co., Ltd., que reemplazara la casa con una casa de la misma área y precio que la casa comprada por el demandante de forma gratuita, y que compensara al demandante por pérdidas económicas de 12.485 yuanes. En abril de 2002, el demandante se mudó allí después de una renovación y pronto descubrió vibraciones y ruidos debajo de su casa. Se informa que el demandado diseñó e instaló el sistema de suministro de agua subterráneo debajo de la casa del demandante. A medida que aumentaba el número de residentes, las vibraciones y los ruidos se hacían más fuertes y frecuentes, haciéndolo inhabitable para el demandante. El 20 de agosto de 2003, el demandante encomendó a la Estación de Monitoreo Ambiental de la Oficina de Protección Ambiental del Distrito de Shunyi la realización de una evaluación. El informe de seguimiento emitido por la emisora ​​mostró que el ruido subterráneo del demandante excedía el estándar, por lo que el demandante presentó una demanda.

5. Piensa antes de suscribirte a este libro.

En el proceso actual de transacción de viviendas comerciales, muchos desarrolladores exigen a los compradores que firmen una carta de suscripción y paguen la tarifa de suscripción antes de firmar un contrato formal de venta de viviendas comerciales con el comprador. Aquí queda claro que firmar una carta de suscripción no es un trámite necesario para la preventa o venta de una casa. Se recomienda que los compradores de vivienda no firmen fácilmente el formulario de suscripción. Si a algunos compradores de vivienda realmente les gusta una casa en un determinado proyecto pero les preocupa perderse algo, deben firmar una carta de suscripción y luego deben prestar atención a las siguientes cuestiones:

En primer lugar, Según el artículo 5 del 1 de junio de 2003 de la vigente "Interpretación del Tribunal Supremo Popular sobre diversas cuestiones relativas a la aplicación de la ley en el juicio de controversias sobre contratos de compraventa de viviendas comerciales", se estipula que el acuerdo sobre la suscripción, ordenación y reserva de propiedades comerciales La vivienda estará sujeta al contrato de compraventa de viviendas comerciales estipulado en el artículo 16 de las "Medidas para la administración de las ventas de viviendas comerciales". El contenido principal (incluido el nombre y dirección de las partes; información básica sobre la casa comercial; el método para hacerlo). determinar el precio y el precio total de la casa comercial, el método de pago y el tiempo de pago y las condiciones y fecha de entrega, etc.), y el vendedor ha aceptado el dinero de la compra según lo acordado, entonces este acuerdo debe considerarse como una venta de vivienda comercial; contrato.

En segundo lugar, independientemente de si la carta de suscripción no cumple con las condiciones para convertirse en un contrato de compraventa de vivienda, su validez debe determinarse en función de si el desarrollador ha obtenido un certificado de licencia de preventa de vivienda comercial y su propia contenido.

En tercer lugar, el comprador de la vivienda debe especificar en la carta de suscripción si el pago es un "pago inicial" o un "pago inicial". Las consecuencias legales de ambos son diferentes.

6. Condiciones del contrato.

Al firmar un contrato de compraventa de vivienda comercial, debido a la asimetría de conocimientos profesionales entre el comprador y el vendedor, en ocasiones el comprador no tiene su intención original o no sabe captar el contrato, por lo que se encuentra en definitiva en una posición pasiva en la ejecución del contrato.

Antes de firmar un contrato de venta de vivienda comercial, los compradores de vivienda deben leer y comprender detenidamente los términos del contrato y los términos profesionales, y consultar con abogados inmobiliarios y autoridades de desarrollo inmobiliario cuando sea necesario.

Los principales términos del contrato son los siguientes:

(1) Provisiones sobre la superficie de la vivienda.

El precio de la vivienda comercial se calcula en función del área de construcción, que consta del área de construcción dentro de la suite y el área de construcción asignada dentro de la suite. El contrato deberá estipular el área de construcción y el área de construcción asignada dentro de la suite, y estipular el método para manejar el error en el área de construcción dentro de la suite y el error en el área de construcción dentro de la suite.

En la actualidad, cuando se entregan casas, muchas veces el área de construcción aumenta, no más de 3, pero el área de construcción dentro de la unidad disminuye y el área compartida aumenta. Para evitar esta situación desfavorable para los compradores de vivienda, es necesario estipular en el contrato cuánto no se puede reducir el área de construcción del apartamento y cuánto no se puede aumentar el área compartida, por ejemplo 2. Qué hacer si excede este rango, si debe realizar el pago; ¿qué tarifas están incluidas en el pago? ¿Cómo asumir la responsabilidad por incumplimiento de contrato si no realiza el pago?

La otra es calcular el precio de la vivienda en función de la superficie construida de la unidad. Si la superficie construida del apartamento es incompatible con el contrato, generalmente se manejará de acuerdo con los principios generales establecidos por la interpretación judicial del Tribunal Supremo, es decir, si excede de 3.

(2) Términos y condiciones del mismo precio, tarifa y monto de pago.

Los términos de fijación de precios deben ser claros y se deben utilizar proyectos detallados para impedir que los desarrolladores aumenten los precios a voluntad o incluyan otras tarifas irrazonables. En las condiciones del método de pago, el método de pago debe ser claro y detallado, como el momento y monto del pago del depósito, los pasos, el momento y monto del pago a plazos, etc.

Puedes indicar que el comprador solicitará un préstamo a una entidad financiera a los pocos días de que el contrato entre en vigor. Si esto falla, el comprador puede cancelar el contrato y recuperar el depósito en su totalidad. Se recomienda que el comprador, independientemente de si necesita pedir dinero prestado, intente incluir esta cláusula para darse un período de reflexión.

(3) Condiciones de calidad de la vivienda.

Los compradores deben anotar los requisitos de calidad detalladamente al firmar un contrato. Por ejemplo: normas de decoración y calidades de dormitorios, cocinas y baños; lista y calidad de materiales de construcción; lista de equipos interiores de agua, electricidad, gas y defectos en puertas, ventanas y muebles; como niveles de resistencia sísmica del edificio. El contrato también puede estipular el período de garantía de la casa y el período de almacenamiento del equipo auxiliar.

En el contrato entre ambas partes se indicaba que se trataba de "piso de mármol, pared exterior de granito y utensilios de baño y cocina importados, sin embargo, cuando el propietario se mudó, descubrió que el mármol". El material del piso era mármol artificial, y los artículos de baño y cocina importados eran en realidad productos nacionales, simplemente con marcas extranjeras. Cuando se conoció el caso, el uso de mármol artificial por parte del desarrollador no violó el contrato porque no se indicó que se debía utilizar mármol natural al firmar el contrato. Los artículos sanitarios importados son producidos por una fábrica conjunta. De hecho, son de marca extranjera y cumplen con el acuerdo. Por supuesto, el uso de estos productos hace que el costo y el grado de decoración sean muy diferentes de la imaginación del propietario. En el caso de que los términos de decoración no estén claramente acordados y las partes tengan opiniones diferentes sobre la interpretación de los términos, prevalecerá la interpretación de los términos estándar que no sea favorable para el proveedor del contrato, es decir, el promotor, de conformidad con las disposiciones pertinentes de la Ley de Contratos.

Algunos compradores de viviendas creen que la casa comercial ha pasado la inspección de finalización organizada por el departamento gubernamental competente después de su finalización y se le permite entregarla para su uso solo después de pasar la inspección. Por lo tanto, la casa comercial no debería. Tiene problemas de calidad. Además, existe una "Garantía de Calidad Residencial" y un "Manual de Instrucciones Residenciales" que ya estipulan los detalles de la calidad de la vivienda comercial, y no es necesario estipular la calidad de la vivienda comercial en el contrato. Pero ese no es el caso.

La aceptación de finalización de viviendas comerciales se lleva a cabo mediante inspección aleatoria, por lo que no se puede garantizar la calidad de cada vivienda comercial. Puede haber una brecha entre los estándares de calidad para la aceptación de finalización y los requisitos de calidad esperados por la vivienda. compradores. En cuanto a las disposiciones sobre la calidad de la vivienda en la "Garantía de Calidad Residencial" y el "Manual de Instrucciones Residenciales", son redactadas por el promotor y se centran en proteger los intereses del promotor, por lo que es necesario estipular la calidad de la vivienda. en el contrato de compraventa de vivienda.

Cuando sea necesario se deberá acordar la lisura de paredes, suelos y techos, impermeabilización de techos, cocinas y baños, y fisuras superficiales.

(4) Normativa sobre gestión postventa de inmuebles.

Esto es algo que los compradores tienden a pasar por alto al firmar un contrato. Se debe tener cuidado para evitar que la empresa administradora de la propiedad cambie las tarifas de la propiedad.

El artículo 13 de las "Medidas de gestión de ventas de viviendas comerciales" que entraron en vigor el 1 de junio de 2006 estipula: "Cuando se vende una vivienda comercial, si la empresa de desarrollo inmobiliario selecciona una empresa de gestión de propiedades, el comprador no Al firmar un contrato, se celebrará un acuerdo de administración de la propiedad con la empresa de administración de la propiedad seleccionada por la empresa de desarrollo inmobiliario.

”

Sin embargo, en las firmas reales, muchas empresas inmobiliarias no aceptan firmar acuerdos de administración de propiedades relevantes con los compradores al firmar contratos de venta de viviendas comerciales. En este sentido, el comprador debe intentar impedir que la empresa inmobiliaria. de modificar el contrato de administración de la propiedad cuando se entrega la casa.

(5) Disposiciones sobre el plazo y forma de ejecución del contrato.

La fecha de entrega. de la casa se debe indicar la fecha, monto y forma de pago de la casa. Por ejemplo, si es un pago único ¿la casa se debe pagar en su totalidad o en cuotas? 6) Disposiciones sobre registro de derechos de propiedad.

Ambas partes deberán tramitar los trámites de transferencia de propiedad de manera conjunta o encomendándola a un agente en una fecha señalada. El vendedor deberá emitir un informe escrito sobre la transferencia de derechos de propiedad y el pago. factura de impuestos al comprador

De acuerdo con el "Reglamento sobre la Administración de Ventas de Viviendas Comerciales", el plazo acordado para solicitar un certificado de propiedad es de 60 días, cuando el contrato esté efectivamente vigente. firmado, el vendedor debe extender este período, generalmente 90 días, 180 días, etc. El comprador debe intentar estipular en el contrato que el vendedor solicitará el certificado de título de propiedad para el comprador dentro de los 60 días. es demasiado largo, por ejemplo, si excede los 365 días, significa que es probable que el terreno o la casa de este proyecto esté hipotecado y la hipoteca no se pueda liberar en un corto período de tiempo, lo que tendrá un gran impacto en el. el uso por parte del comprador de préstamos de fondos de previsión y la adquisición de certificados inmobiliarios lo antes posible.

(7) En cuanto a los impuestos, se aplicarán las disposiciones sobre responsabilidad. por separado de acuerdo con la ley y deberá incluirse claramente en el contrato.

Incluidas las disposiciones sobre responsabilidad por incumplimiento del contrato. La responsabilidad del comprador por mora o no compra del inmueble se establece con carácter general. contrato de compraventa de inmuebles respecto de la responsabilidad por incumplimiento del contrato: “El vendedor no será responsable del retraso en la entrega por causa de fuerza mayor”. La expresión “responsabilidad” Según el artículo 153 de los “Principios Generales del Derecho Civil”, “fuerza mayor”. "se refiere a circunstancias objetivas como terremotos, incendios y guerras que no pueden preverse, son inevitables y no pueden superarse. Según esta disposición, el contrato de compraventa de bienes inmuebles. Sin embargo, el vendedor no puede atribuir faltas propias al promotor, como un juicio inexacto. del mercado, modificaciones inadecuadas del diseño del proyecto, etc., a fuerza mayor, ni se pueden atribuir a fuerza mayor efectos estacionales imprevistos, acciones superiores o acciones gubernamentales y otros factores, eximiéndose así de responsabilidad por incumplimiento de las normas. Por lo tanto, al firmar un contrato, preste especial atención a cómo se define la "fuerza mayor" en el contrato.

Hoy en día, los desarrolladores tratarán la propiedad vencida en el contrato de compra de vivienda. generalmente 2/10.000 o 3/10.000 del precio total de la vivienda como indemnización por daños y perjuicios por cada día de retraso. La proporción de indemnización por daños y perjuicios es baja, equivalente al interés pagado sobre el precio de la vivienda por un préstamo bancario, y la multa por daños y perjuicios es. no es suficiente para los compradores de viviendas, se deben hacer esfuerzos para aumentar la proporción entre 0,5 y 1.

(9) Respecto a la fuerza mayor

Al firmar un contrato, preste atención a cómo "fuerza". "Fuerza mayor" se define en el contrato. /p>

"Fuerza mayor" se refiere a circunstancias objetivas que son imprevistas, inevitables e insuperables (limitadas a desastres naturales, excluyendo acciones gubernamentales o eventos sociales anormales). Ninguna parte podrá ampliar esta interpretación, de lo contrario, la interpretación no será vinculante. También se debe acordar un plazo de preaviso.

Los vendedores a veces presentan las siguientes cláusulas de exención, y se recomienda a los compradores que no estén de acuerdo: retrasos en la emisión de los documentos de aprobación relevantes por parte de los departamentos correspondientes debido a razones no causadas por el vendedor, condiciones climáticas inusualmente malas durante la construcción, y grandes; Problemas técnicos que no pueden resolverse a tiempo.

7. No te molestes con el acuerdo complementario.

Los acuerdos complementarios a los contratos de venta de viviendas comerciales generalmente incluyen métodos de pago, planos de las casas, descripciones de partes públicas y áreas comunes de viviendas públicas, estándares de decoración, explicaciones de razones especiales para la entrega retrasada, propiedad de instalaciones públicas y espacios verdes, administración de propiedades, etc. Se recomienda que al firmar un contrato, los compradores de viviendas no se limiten al contenido de las cláusulas estándar, sino que negocien con el vendedor la redacción de las cláusulas que sean perjudiciales para sus propios intereses y complementen las cláusulas que faltan.

A la hora de firmar un contrato, el comprador deberá reflejar en el contrato las cuestiones pactadas entre él y el promotor. Sólo de esta manera se podrán encontrar pruebas cuando surjan disputas en el futuro y se podrán salvaguardar al máximo los derechos e intereses legítimos de las partes involucradas. El comprador debe pedirle al promotor que le proporcione, en la medida de lo posible, planos de planta de electricidad, agua, calefacción y otros cables y decoración.