Cómo captar los tipos de valores inmobiliarios en proyectos de tasación forense
Debido a los diversos motivos de presentación de demandas, el inmueble en la valoración judicial tiene diferentes comportamientos en cuanto a objeto físico, ubicación, derechos e intereses, etc. La determinación del objeto de valoración incluye tres aspectos: condiciones físicas, condiciones de ubicación y condiciones de derechos e intereses.
En la tasación diaria, la definición del alcance de los objetos de tasación incluye principalmente la determinación de la composición física, los derechos e intereses y el alcance espacial. La definición del alcance de los objetos físicos depende principalmente de si el objeto de valoración son derechos de uso de la tierra y edificios separados, o bienes inmuebles que integran terrenos y edificios, y si también incluye la autodecoración, maquinaria y equipo, etc. Para la definición del alcance del patrimonio hay que considerar si incluye derechos de franquicia, créditos y deudas, etc. La definición de rango espacial implica ubicación, cuatro direcciones, altura, profundidad, etc. Se debe prestar especial atención al hecho de que la propiedad involucrada en el caso tiene muchos problemas, como hipotecas, embargos, atrasos en los pagos de avance del proyecto y atrasos en impuestos. y los permisos suelen estar incompletos. Los tasadores no sólo deben conocer el alcance del patrimonio existente, sino también el alcance del patrimonio que debe establecerse en la valoración con base en el propósito específico de la valoración. Cuando el rango de patrimonio establecido es inconsistente con el rango de patrimonio real del objeto de tasación, el tasador debe explicar completamente la diferencia en el informe y explicar la base para establecer el rango de patrimonio en la evaluación.
(2) Aclarar el tiempo de evaluación.
La valoración de bienes inmuebles toma un determinado momento en el tiempo como momento de valoración y estima el valor actual del inmueble en ese momento. Dado que los daños, pérdidas, infracciones y comportamientos económicos involucrados en los casos de litigio judicial generalmente ocurrieron en el pasado, y la sentencia y ejecución ocurrieron en el presente o en el futuro, el tiempo de identificación involucrado en el proyecto de identificación judicial se basará en los diferentes requisitos de los asuntos específicos del litigio y el uso final de la conclusión de identificación. Utilice un momento en el pasado, presente o futuro como tiempo de identificación. El tasador deberá comunicarse oportunamente con el juez para aclarar el tiempo de tasación y especificarlo en la carta de encomienda de tasación judicial.
(3) Aclarar el propósito de la valoración
Debido a las diferentes etapas del litigio y al cliente, el propósito específico del informe de valoración inmobiliaria también es diferente, por lo que el propósito de la valoración al que solemos referirnos es una expresión relativamente amplia y general, que es un término general para varios propósitos específicos de aplicación de valoración en procedimientos judiciales. Por ejemplo, en el juicio de un caso de corrupción y soborno, el propósito de la identificación forense puede ser proporcionar una base para la sentencia y la condena, o también puede proporcionar una base sobre cómo abordar en última instancia la adquisición de bienes inmuebles a través de la corrupción y soborno. Dado que el propósito de la evaluación final es diferente, la selección del tiempo de evaluación y el tipo de valor también será diferente, lo que afectará los resultados de la evaluación. Por lo tanto, en la identificación forense, el propósito de la identificación debe elaborarse más de acuerdo con su propósito específico último.
En la valoración real, el cliente a menudo no puede proponer con precisión un propósito de valoración claro y específico que cumpla con los requisitos de valoración. Esto requiere que el tasador se comunique activamente con el cliente y comprenda cuidadosamente sus verdaderas necesidades de valoración. Una vez que el evaluador comprenda el propósito de la evaluación del cliente, debe expresarlo en una declaración que cumpla con los requisitos de la evaluación y pedirle al cliente que lo confirme.
(4) Tipo de valor claro
La definición de tipo de valor se refiere a definir el tipo específico de valor que se evaluará. A diferencia de otras definiciones de valor empresarial de valoración, la definición de valor de las tasaciones forenses a menudo difiere mucho según el propósito y el objeto de la valoración. Por ejemplo, cuando se utiliza para la ejecución de subastas, a menudo se evalúa el valor de mercado de los bienes inmuebles en condiciones de transferencia legal; si se utiliza para compensar deudas con activos, es el valor de compensación para la transferencia del acuerdo, puede ser el acuerdo de transferencia propuesto; valor o el valor de realización rápida. Sin embargo, para muchas valoraciones destinadas a dividir la propiedad, los objetos de valoración suelen ser incompletos o limitados (como las propiedades), lo que requiere que los tasadores y jueces elijan una definición de valor adecuada basada en el propósito de la valoración y se adhieran a la objetividad, la equidad y la El principio de razonabilidad se basa en el principio de resolver conflictos y disputas y salvaguardar los derechos e intereses legítimos. Una definición razonable de valor requiere que los tasadores sigan la teoría básica de la valoración, la combinen con el propósito fundamental de la valoración, eviten el "valor de mercado" irreflexivo y comprendan profundamente que el valor de mercado es sólo una forma de valor.
Después de determinar el tipo de valor, el tasador debe dar una definición clara del tipo de valor en el informe de tasación, y resaltarlo en la carta al cliente, para que tanto el juez como las partes puedan entender el definición de valor. Evitar que los resultados de la evaluación y los informes de evaluación sean utilizados indebidamente y causen disputas innecesarias.
La selección y definición de los tipos de valor considerados por los tasadores deben basarse en las normas y especificaciones técnicas nacionales y de la industria vigentes. Si las normas y especificaciones pertinentes existentes tienen disposiciones claras, la definición prevalecerá y no se requerirá ninguna definición adicional. Si no existen disposiciones claras en las normas y especificaciones pertinentes actuales, se deben considerar teorías y resultados de investigación generalmente aceptados y, si es necesario, se deben adjuntar teorías y resultados de investigación relevantes al informe de evaluación. Por ejemplo, las "Opiniones sobre la aplicación de las leyes en el tratamiento de casos penales de soborno" del Tribunal Popular Supremo y de la Fiscalía Popular Suprema (Fafa [2007] Nº 22) estipulan que el monto del soborno transaccional se calcula de acuerdo con la diferencia entre el precio del mercado local en el momento de la transacción y el precio real pagado. Los precios incluyen los precios de descuento más bajos establecidos de antemano por los operadores de productos básicos y no están dirigidos a grupos específicos de personas. En el proceso de transacción de viviendas comerciales nuevas, el precio de venta de mercado fijado por el promotor no es decisivo y normalmente sólo tiene un valor de referencia. Lo que realmente determina el importe de la contraprestación para la compra y venta de viviendas comerciales es el precio de descuento vigente en el mercado. transacción. El rango preferencial para las transacciones de viviendas comerciales nuevas es incierto y los desarrolladores establecerán diferentes derechos preferenciales según la posición del personal encargado.
Por lo tanto, en la práctica judicial, se cree generalmente que el “precio preferencial más bajo” del vendedor de viviendas comerciales de nueva construcción debe utilizarse como “precio de mercado” para juzgar si el precio realmente pagado por los trabajadores estatales es “significativamente más bajo” que el el precio de mercado.