Principales problemas y contramedidas en la gestión de propiedades residenciales

Con la aceleración de la urbanización, cada vez hay más gente en la zona urbana principal, y también hay cada vez más comunidades residenciales y empresas inmobiliarias. Los frecuentes conflictos entre empresas inmobiliarias y propietarios de comunidades residenciales se han convertido en un factor importante que afecta la calidad de la urbanización, la civilización urbana y la estabilidad social. Existe una necesidad urgente de fortalecer la gestión de la propiedad comunitaria, mejorar la calidad de los servicios inmobiliarios, explorar y establecer un nuevo mecanismo de servicios inmobiliarios de "orientación gubernamental, mediación social, autonomía de los propietarios, armonía y orden, integración urbana y rural", salvaguardar eficazmente la derechos e intereses legítimos de los propietarios y las empresas, y hacer que la gestión de la propiedad comunitaria se embarque en el camino benigno de la estandarización, la estandarización y el estado de derecho.

1. Problemas destacados que enfrenta actualmente la administración de propiedades

(1) Las empresas de administración de propiedades tienen disputas constantes con los propietarios. En primer lugar, la división de las áreas de gestión de propiedades no está clara. Algunas comunidades ni siquiera cuentan con salas para servicios inmobiliarios y reuniones del comité de propietarios. La mayor parte de los ingresos operativos de instalaciones públicas como plazas de aparcamiento, piscinas y campos deportivos de la comunidad pertenecen a promotores o empresas de gestión inmobiliaria, y la competencia entre propietarios y promotores es destacada. En segundo lugar, la entrega de instalaciones operativas profesionales no estaba estandarizada. La entrega de instalaciones de operación profesional, como suministro de agua, suministro de energía y suministro de gas, no está estandarizada, lo que da como resultado que las entidades responsables de su mantenimiento, conservación, renovación y gestión no estén claras, y que las unidades de construcción, las unidades de operación profesional y los propietarios se echen la culpa entre sí. entre sí. En tercer lugar, los cambios en la planificación residencial y el diseño de las casas no son abiertos ni transparentes. Después de que algunos propietarios de la comunidad se mudaron, la planificación y el diseño no coincidieron con la situación real, lo que generó conflictos entre los propietarios y los desarrolladores.

(2) Al comité de propietarios le resulta difícil desempeñar su papel. Primero, es difícil prepararse. Debido a la calidad desigual del personal del comité de propietarios y de los diversos representantes, los protocolos de gestión y otros documentos que formulan a menudo no son operables y no cumplen con las leyes y regulaciones, lo que dificulta la formación de un consenso de trabajo; difícil de operar. El comité de propietarios es simplemente una organización autónoma sin personalidad. Su condición jurídica no está clara y le resulta difícil asumir la responsabilidad civil de forma independiente. La falta de un mecanismo operativo dificulta que la reunión del comité de propietarios alcance una "doble mayoría" en términos de superficie y número de participantes.

(3) Debido al mal desempeño de la empresa de administración de la propiedad, el propietario se negó a pagar la tarifa de administración de la propiedad. Primero, la calidad del servicio no es alta. No se realizan inspecciones de seguridad en la comunidad, no se implementan servicios sanitarios y de limpieza, no se mantienen las instalaciones y equipos en su lugar y no se cuenta con áreas verdes ni iluminación. En segundo lugar, la resolución de disputas es ineficaz. Problemas como vehículos dañados, propiedad perdida, lesiones en instalaciones públicas y construcciones aleatorias por parte de propietarios individuales son difíciles de resolver. En tercer lugar, los cargos no son razonables. Las empresas de administración de propiedades tienen poca transparencia en el cobro de tarifas y diferentes estándares de cobro. La mayoría de las empresas de administración de propiedades no tienen una base relevante para cobrar.

2. Análisis de las causas de los problemas que enfrenta la gestión inmobiliaria.

(1) Inadecuada supervisión departamental. Uno es la mala coordinación organizacional. La gestión de la propiedad comunitaria es un proyecto sistemático que involucra a los departamentos de planificación, gestión urbana, construcción, suministro de energía y otros. La Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural del distrito tiene funciones incompletas y el trabajo del gobierno, las calles y las comunidades no está completamente coordinado y no hay sinergia. En segundo lugar, el apoyo del departamento judicial es insuficiente. Si el propietario se niega a pagar la tarifa de administración de la propiedad, la empresa de administración de la propiedad no tiene otra forma más efectiva que apelar ante el tribunal. El procedimiento del tribunal de apelación es complejo, costoso, difícil de ejecutar y, al final, lleva mucho tiempo. , sólo creará una situación en la que todos pierden.

(2) Los problemas que quedan del desarrollo y la construcción afectan el funcionamiento normal de la empresa de administración de propiedades. El primero es planificar el cambio. La distribución de la casa y el entorno de la comunidad no coinciden con la compra del propietario. Por ejemplo, en cierta zona residencial se agregaron pisos ilegalmente, dejando el área sin propiedad. Los representantes de los propietarios han solicitado repetidamente a los gobiernos municipales y distritales, llegando incluso a bloquear el tráfico rodado. El segundo es la falta de vivienda e instalaciones de apoyo. La calidad de las viviendas en la comunidad es mala, las instalaciones de apoyo están incompletas y los propietarios no pueden encontrar promotores. Toda la culpa recae en las empresas de gestión inmobiliaria.

(3) La conciencia de consumo y el sentido de responsabilidad de los propietarios son débiles. En primer lugar, hay una falta de concienciación de los consumidores. La falta de conciencia de los propietarios sobre el pago de tarifas genera dificultades financieras para las empresas de administración de propiedades, lo que a su vez conduce a una baja calidad del servicio y los servicios de administración de propiedades entran en un círculo vicioso. El segundo es la falta de responsabilidad. Los miembros del comité de propietarios tienen pocos conocimientos sobre la gestión de propiedades y carecen de entusiasmo por el trabajo. Además, es difícil convocar el comité de propietarios, lo que dificulta la comunicación entre los propietarios y las empresas y crea peligros ocultos para la gestión normal de la comunidad.

3. Contramedidas y sugerencias para fortalecer la gestión de la propiedad

(1) Cada departamento debe desempeñar sus funciones. El primero es establecer un sistema de participación total. Los departamentos, ciudades y empresas pertinentes deben participar en todas las etapas de planificación y demostración, construcción y desarrollo de la comunidad. El segundo es establecer un sistema de licencias. En la etapa de aceptación integral de áreas residenciales, las autoridades de construcción tomarán la iniciativa, con la participación de las autoridades de administración de propiedades y los municipios (subdistritos) La aceptación integral de áreas residenciales y los permisos de uso de propiedades se llevarán a cabo de acuerdo con los principios que se establecen. beneficioso para las empresas de gestión de propiedades.

(2) Las calles deben tener derechos y responsabilidades. Primero, tenemos que formar una organización. La oficina del subdistrito debe establecer una "oficina de administración de propiedades" con personal familiarizado con la mediación de disputas, las elecciones generales y la planificación y construcción, e implementar las garantías de financiación necesarias para mediar en conflictos y disputas, brindar orientación para las elecciones generales y supervisar la planificación y la construcción. en segundo lugar, las responsabilidades deben estar claramente definidas. La “oficina de administración de propiedades” del subdistrito debe, de conformidad con las disposiciones pertinentes del “Reglamento de administración de propiedades de la provincia de Sichuan”, asumir efectivamente la responsabilidad de “organizar, orientar y coordinar el establecimiento de conferencias y comités de propietarios en las áreas de administración de propiedades dentro de su jurisdicción, supervisar las conferencias de propietarios y los comités de propietarios para que desempeñen sus funciones de acuerdo con la ley, y coordinar la relación entre la construcción comunitaria y la administración de propiedades, y la responsabilidad de mediar y manejar las disputas de administración de propiedades de terceros; , se debe establecer un sistema de reglas y regulaciones.

La “oficina de administración de propiedades” del subdistrito debe establecer un sistema de registro del comité de propietarios y mejorar los documentos correspondientes, debe tomar la iniciativa en la redacción de los textos normativos de anuncios, avisos públicos, métodos electorales, votaciones, cartas de representación y; otros documentos y materiales necesarios para el establecimiento de la junta de propietarios y la elección del comité de propietarios es necesario. Con base en las condiciones reales de la propiedad en la jurisdicción, formularemos textos modelo como reglamentos de administración y reglas de procedimiento; la asamblea de propietarios, y * * * reglas de manejo, uso y funcionamiento de algunas partes, para que sirvan de referencia al grupo preparatorio y a la asamblea de propietarios.

(3) Las empresas deberían adoptar un enfoque múltiple. Uno es mejorar continuamente la calidad del servicio. Las empresas inmobiliarias deben respetar plenamente a los propietarios, establecer un sistema de cobro de gestión de propiedades transparente, divulgar los niveles de contenido de los servicios y los estándares de cobro, publicar periódicamente los ingresos y gastos financieros y aceptar la supervisión de los propietarios y departamentos gubernamentales. Establecer canales de comunicación fluidos, implementar un sistema de visitas periódicas y mejorar continuamente la calidad y el nivel de los servicios inmobiliarios. En segundo lugar, debemos innovar los métodos de cobro de la propiedad. Los gobiernos y departamentos deben promulgar regulaciones locales pertinentes lo antes posible para que las tarifas de administración de propiedades realmente puedan cumplirse de manera legal y sistemática. Las empresas de administración de propiedades deberían innovar en los métodos de cobro, desde esperar a que lleguen los propietarios hasta cobrar activamente por teléfono o puerta a puerta. En tercer lugar, debemos cambiar enérgicamente el concepto de propietario. Es necesario llevar a cabo diversas formas de actividades de publicidad de la gestión inmobiliaria, popularizar los conocimientos jurídicos relacionados con la gestión inmobiliaria, inculcar sutilmente el concepto de servicio inmobiliario en la mente de los propietarios, para que la mayoría de los propietarios puedan comprender plenamente la importancia de la gestión inmobiliaria, y guiar a los propietarios para que establezcan "servicios pagos" y "El concepto de "consumo pago" mejora la conciencia del consumo, la conciencia de la gestión, la conciencia de los contratos y la conciencia legal de la gestión de propiedades.

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