Cómo interpretar los estados financieros de empresas inmobiliarias y realizar análisis de riesgo fiscal relevantes

La exactitud de los beneficios contables de las empresas afectará directamente al cálculo de los resultados de las remesas del impuesto sobre la renta de las empresas. En la gestión tributaria diaria, especialmente en el proceso de declaración y revisión, los estados contables financieros se utilizan para realizar análisis lógicos entre los sujetos clave y sus sujetos (proyectos), que pueden determinar inicialmente si el pago de impuestos de la empresa es normal y encontrar pistas para la gestión tributaria. puntos de riesgo. 1. Características de los estados financieros de las empresas inmobiliarias. En comparación con otras empresas, las empresas inmobiliarias tienen las características de un largo ciclo de desarrollo, una gran inversión de capital y un largo ciclo de recuperación de la inversión. En comparación con la información convencional, la información que se muestra en sus estados financieros es. A menudo son difíciles de entender y juzgar, lo que puede dar lugar a grandes desviaciones. Por tanto, la interpretación de los estados financieros de las empresas inmobiliarias no puede limitarse completamente a los métodos convencionales de los estados financieros corporativos generales. En comparación con los estados financieros generales de las empresas, las limitaciones de los estados financieros de las empresas inmobiliarias son las siguientes: 1. Una gran cantidad de ingresos anticipados conduce a un fuerte aumento de los pasivos a corto plazo, lo que afecta el juicio sobre la solvencia de la empresa. La mayoría de las empresas promotoras de bienes raíces reciben parte del pago de la vivienda por adelantado en forma de depósitos o pagos iniciales, que se contabilizan en la cuenta de cobros anticipados. Dado que las empresas de bienes raíces requieren un largo período de tiempo desde el establecimiento del proyecto, la construcción, la aceptación hasta las ventas formales y el desarrollo de productos, los recibos anticipados han estado pendientes durante mucho tiempo, formando pasivos nominales a largo plazo para la empresa, lo que resulta en un alto activo. -Ratio de responsabilidad, que incide en el Juicio de solvencia empresarial. 2. Es difícil medir y asignar con precisión los costos de desarrollo, lo que afecta el juicio sobre los verdaderos activos totales de la empresa. En términos generales, los proyectos inmobiliarios tienen ciclos de desarrollo largos y períodos de tiempo prolongados, junto con la existencia de factores complejos como la incertidumbre y la incomparabilidad, es difícil medir y asignar con precisión los costos de desarrollo, lo que afecta directamente la contabilidad de las ganancias contables corporativas y la rentabilidad. Recaudación y gestión del Impuesto sobre Sociedades. No solo eso, debido a las diferencias en la escala de desarrollo, el ciclo de desarrollo, el estado de financiamiento, la comprensión de las políticas, el nivel contable, etc., los objetos de la contabilidad de costos, la recopilación y distribución de costos y gastos y el ciclo de la contabilidad de costos también son diferentes entre empresas promotoras inmobiliarias de gran tamaño. Aunque algunos proyectos de desarrollo empresarial se han completado, no pueden pagar a tiempo las unidades de apoyo a la construcción debido a limitaciones financieras. Como resultado, muchos costos que deberían incluirse en la contabilidad de costos de desarrollo no se pueden pagar a tiempo y el desarrollo. los costos no se pueden convertir en productos desarrollados a tiempo. Como resultado, existe una gran discrepancia entre el número contable de productos desarrollados de la empresa y el número real. 3. Todos los gastos del período se incluyen en las pérdidas y ganancias actuales, lo que afecta el juicio sobre los resultados operativos de la empresa. Según el sistema contable actual para las empresas de desarrollo inmobiliario, los gastos de gestión, los gastos financieros y los gastos operativos incurridos por la empresa en el proceso de desarrollo y operación se consideran gastos del período y se incluyen directamente en las pérdidas y ganancias corrientes. Las empresas inmobiliarias sufrirán enormes pérdidas antes de que se complete y acepte el proyecto, y una gran cantidad de pagos anticipados no se han transferido a los ingresos por ventas. Especialmente para las empresas con un desarrollo continuo y continuo, es difícil analizar el verdadero nivel de ganancias de la empresa. a través de estados financieros, lo que inevitablemente afectará a un fiel reflejo y juicio subjetivo de las condiciones operativas de la empresa. 1. Análisis de cuentas de fondos monetarios. Si el saldo al final del período es grande, debe analizarse junto con la ganancia estimada reportada por el impuesto a la renta corporativa si existe un fenómeno en el que el aumento de los fondos monetarios multiplicado por la tasa de ganancia bruta estimada es menor. Se debe verificar la ganancia estimada reportada para el período actual, la cuenta de recibo anticipado de la empresa, si el pago de preventa de la casa no se ha registrado a través de la cuenta de recibo anticipado y si la ganancia estimada se ha declarado insuficientemente. Se requieren extractos bancarios para verificar si hay fondos monetarios que se han gastado pero no registrados en la cuenta, y averiguar si el gasto es sustancial en empresas relacionadas. Si el saldo al final del período es pequeño, es necesario analizar si puede haber una situación en la que los fondos monetarios no se registren en la cuenta. Se debe exigir a las empresas que proporcionen extractos bancarios para verificar con los detalles de los depósitos bancarios de la empresa si hay fondos transferidos que no estén registrados en la cuenta y que no estén registrados en otras cuentas por cobrar ni en otras cuentas corrientes, sino que se coloquen en las cuentas no contabilizadas del banco. Además, también se puede hacer un inventario sorpresa en el sitio del inventario de efectivo de la empresa y verificarlo con el número del libro de diario de caja. Si hay una gran diferencia, se deben analizar las razones específicas para ver si hay operaciones fuera de libro. . 2. Análisis de cuentas por cobrar. Dado que la industria inmobiliaria ha entrado en el mercado de vendedores en los últimos años, la oferta de productos inmobiliarios supera la demanda. Algunos promotores inmobiliarios incluso exigen a los compradores que paguen una suma global antes de obtener una licencia de preventa. Las cuentas por cobrar de las empresas de bienes raíces son generalmente relativamente pequeñas y deben realizarse un análisis detallado de las cuentas por cobrar de las empresas de bienes raíces. Si el saldo final de la cuenta detallada de las cuentas por cobrar al final del período es el saldo acreedor, el análisis debe. estar enfocado a evitar que la empresa coloque los anticipos recibidos en la cuenta de cuentas por cobrar en lugar de colocarlos en la cuenta de cuentas por cobrar. En la cuenta de anticipos, es necesario analizar el método de pago, período de pago, etc. estipulado en. el correspondiente contrato de compraventa para determinar si es verdadero o falso, y si existe evasión de pago anticipado del Impuesto sobre Sociedades. 3. Análisis de otras cuentas por cobrar. En general, el monto final de esta cuenta no es grande y los detalles deben analizarse detenidamente. Si se descubre que el saldo al final del período es grande y las transacciones en el período actual son frecuentes y grandes, es necesario revisar el momento en que ocurrió el negocio, la naturaleza de las transacciones y si están relacionadas. empresas y para evitar que algunas empresas inmobiliarias con abundantes fondos utilicen fondos inactivos. Los préstamos externos gratuitos a sus empresas afiliadas se incluirán en otras cuentas por cobrar, y los ingresos por intereses no se acumularán como transacciones comerciales entre empresas afiliadas ni entre empresas independientes. 4. Análisis de la cuenta de inventario. Esta cuenta refleja principalmente los productos de desarrollo completados al final del período y los productos de desarrollo inacabados al final del período. El saldo de productos terminados al final del período generalmente está relacionado con la cuenta de cobros anticipados.

Dado que los proyectos de desarrollo actuales de las empresas inmobiliarias deben alcanzar un cierto grado de finalización antes de poder obtener una licencia de preventa, y los proyectos de desarrollo inmobiliario requieren inversiones de capital relativamente grandes, los constructores también deben facturar y liquidar los pagos del proyecto con las empresas inmobiliarias. de manera oportuna de acuerdo con el progreso del proyecto, por lo tanto, las empresas de bienes raíces deben completar el proyecto al final del período. El saldo del producto generalmente corresponde a la cuenta de ingresos anticipados, y el monto del inventario debe mantener una cierta proporción de. correlación positiva con el monto de los ingresos anticipados. Si es mucho menor que el monto final de los ingresos anticipados, puede haber un desajuste entre ingresos, costos y gastos, y existe la posibilidad de que se trasladen más costos de ventas en el período inicial. En este momento, es necesario analizar los métodos de cálculo y la base de asignación de los costos totales de desarrollo de productos de la empresa, los costos de desarrollo por unidad de área, etc., y si la tarifa de transferencia de terreno, las tarifas de apoyo al proyecto preliminar, etc., deben incluirse en los costes preliminares en un solo pago. Cuando algunas empresas de bienes raíces transfieren los costos de venta, no los transfieren de acuerdo con el método de transferencia de costos estipulado por los impuestos, sino que lo transfieren en función de la tasa de beneficio bruto integral del desarrollo terminado. Esto puede causar costos excesivos. se trasladará en las ventas anticipadas de casas frontales; si el monto final del inventario es mucho mayor que el monto final de los ingresos anticipados, existe la posibilidad de que los ingresos anticipados no se contabilicen a través de la cuenta de ingresos anticipados; otras cuentas. Al mismo tiempo, al revisar la cuenta de inventario, también se debe prestar atención a comparar el crédito del producto desarrollado terminado con el débito del costo comercial principal. Si son mayores, es posible que el. El producto desarrollado se utiliza para pagar deudas, regalar, etc. y no se considera la misma situación de ventas. 5. Análisis de cuentas de activo fijo. En circunstancias normales, el importe contable de los activos fijos de una empresa de bienes raíces no es muy grande en comparación con el capital registrado y la escala de desarrollo de la empresa. Si la cantidad es grande, se deben analizar los detalles específicos. El contenido de la contabilidad de activos fijos de las empresas inmobiliarias incluye principalmente automóviles, fotocopiadoras, ordenadores, impresoras, escritorios, etc. En comparación con otras empresas industriales, las empresas inmobiliarias tienen las características de un ciclo de desarrollo largo, pero su liquidez también es relativamente grande. Una vez completado el desarrollo de un edificio, se trasladará al siguiente lugar para su desarrollo, por lo que los edificios de oficinas generalmente se alquilan. Algunas empresas inmobiliarias que se han estado desarrollando durante mucho tiempo también pueden tener edificios de oficinas, como oficinas de ventas y salas de muestras. Sin embargo, de acuerdo con las normas fiscales, el costo de construcción de una oficina de ventas debe contabilizarse por separado; de lo contrario, debe considerarse. como un producto de desarrollo y no como un activo fijo. Según las características del desarrollo de empresas inmobiliarias, la unidad de desarrollo y la unidad de construcción generalmente no son la misma empresa. Por lo tanto, generalmente no debe haber maquinaria de construcción ni otros equipos en la cuenta detallada de activos fijos. Si se encuentra, se requerirán procedimientos de revisión adicionales y un inventario en el sitio para identificar su autenticidad. Algunas empresas constructoras que implementan la evaluación y recaudación del impuesto sobre la renta de las sociedades colocan las facturas de la maquinaria y el equipo adquiridos en las cuentas de las empresas de bienes raíces y emiten menos facturas de construcción para lograr el propósito de pagar menos impuestos y recargos comerciales. 6. Análisis de cuentas de préstamos a corto plazo. La mayoría de empresas inmobiliarias suelen disponer de préstamos bancarios debido a la gran cantidad de fondos de inversión. La revisión de las cuentas de préstamos a corto plazo debe centrarse en dos aspectos: en primer lugar, si la empresa ha registrado cobros anticipados en nombre de las cuentas de préstamos a corto plazo en nombre del préstamo para evitar pagar el impuesto sobre la renta de las empresas por adelantado. En términos generales, los préstamos corporativos a corto plazo son números redondos y se miden en unidades de 10.000 yuanes. Si durante el análisis se descubre que el monto del endeudamiento a corto plazo de la empresa es inferior a mil, debe centrarse en revisar si los registros de endeudamiento a corto plazo son verdaderos y estandarizados, y si existe algún pago por adelantado para la compra de vivienda. fuera del contrato que fue transferido a la cuenta debido a las necesidades operativas de la empresa e incluido en esta cuenta. En segundo lugar, para préstamos relativamente grandes, se debe analizar cuidadosamente el monto del préstamo y el método de pago de intereses. Especialmente en el caso de préstamos de particulares o entidades no financieras, se debe revisar cuidadosamente la autenticidad del contrato de préstamo. No se deben permitir gastos antes de impuestos para los intereses gastados porque la tasa de endeudamiento excede la tasa de interés de referencia. Es necesario analizar cuidadosamente si existe una relación entre la empresa y el prestatario. Los gastos por intereses incurridos cuando la relación entre la inversión de deuda y la inversión de capital recibida por la empresa de sus partes relacionadas excede los estándares prescritos no se deducirán al calcular la empresa. impuesto sobre la renta. 7. Análisis de otras cuentas por pagar. En términos generales, el monto al final del período de esta cuenta no es grande. Si el monto al final del período de esta cuenta es grande, los detalles deben analizarse cuidadosamente. La primera es ver si se contabilizan otras cuentas por pagar en transacciones entre empresas afiliadas. Para las transacciones entre empresas afiliadas, es necesario prestar atención a los siguientes aspectos: En primer lugar, algunas empresas de bienes raíces colocarán los préstamos de empresas afiliadas en esta cuenta y los acumularán. Interés antes de impuestos. Lista de artículos. Es necesario examinar si la relación entre la inversión de deuda y la inversión de capital aceptada por la empresa de sus partes relacionadas excede los estándares prescritos y si el tipo de interés devengado excede el tipo de interés del préstamo bancario para el mismo período. La segunda es ver si otras cuentas por pagar representan los impuestos recaudados en nombre de otros departamentos. Los impuestos y tasas recaudados por las empresas inmobiliarias en nombre de otros departamentos generalmente también se contabilizan en esta cuenta. Al recaudar impuestos y tasas, es necesario analizar quién emite el recibo y si forman parte del precio de la vivienda. Si forma parte del precio de la vivienda y el recibo cobrado por la inmobiliaria lo emite ella misma, esta parte debe reconocerse como ingreso. En tercer lugar, es necesario analizar si otras deudas llevan mucho tiempo impagas. Por ejemplo, para pagar menos impuesto sobre la renta empresarial, algunas empresas inmobiliarias firman contratos de construcción falsos. La empresa inmobiliaria paga el impuesto empresarial y los recargos, lo que permite a la empresa constructora emitir más facturas del sector de la construcción y registrar el importe en sus cuentas. Debido al negocio falso, las cantidades a pagar correspondientes, naturalmente, están en los libros desde hace mucho tiempo. En cuarto lugar, cuando algunas empresas inmobiliarias y compradores firman un contrato de compra de una casa, para lograr el propósito de que ambas partes paguen impuestos y tasas menos relevantes, el precio real de transacción de la casa suele ser más alto que el precio de venta, y algunos bienes raíces Las empresas suelen cobrar la diferencia en forma de recibos. En el sector inmobiliario, cuando la empresa necesita una rotación de capital, se incluye en esta cuenta a nombre de préstamos o recaudación de fondos. 8. Análisis de cuentas recibidas por adelantado. Este es el tema fiscal más delicado en el sector inmobiliario.

Debe analizarse exhaustivamente junto con el inventario, los principales ingresos comerciales, los principales impuestos y recargos comerciales, el impuesto sobre la renta corporativo a pagar y otros temas. Existe una cierta correspondencia entre estos temas contables. En el análisis, el primer paso es analizar y determinar el momento en el que se deben reconocer los ingresos del negocio principal a través de la cuenta detallada de cobros anticipados y la forma de pago indicada en el correspondiente contrato de compra de vivienda. El segundo es comparar los datos de la cuenta de los cobros anticipados en el balance con los datos del formulario de declaración corporativa y analizar si los cobros anticipados recibidos han pagado el impuesto sobre la renta corporativo en su totalidad y en el momento oportuno. El método específico consiste en multiplicar el aumento del período actual en la cuenta de ingresos anticipados en el balance por el margen de beneficio bruto fiscal estimado, y el saldo del aumento del impuesto en los ingresos anticipados menos la disminución del impuesto en los ingresos anticipados en el formulario de declaración corporativa. Compárelos y las cantidades deben ser consistentes. 9. Análisis de las cuentas de reserva de capital. Compare el número inicial con el número final. Si hay un gran aumento, debe analizar el motivo del aumento y si se trata de ingresos por reestructuración de deuda. La gran mayoría de empresas inmobiliarias necesitan financiación bancaria. Para reducir la relación activo-pasivo en los libros y facilitar los préstamos bancarios, algunas empresas convierten directamente los préstamos de la oficina central en reservas de capital después de que la oficina central emite un documento renunciando a los derechos del acreedor. 1. Análisis de las principales partidas de ingresos empresariales. Analizar si los ingresos por ventas de los productos desarrollados vendidos se trasladan de manera oportuna. Generalmente, las empresas inmobiliarias intentarán posponer el reconocimiento de los ingresos del negocio principal tanto como sea posible. La base y el monto del reconocimiento son generalmente iguales al monto de la factura oficial de venta de la vivienda emitida. La comprensión de la mayoría de las empresas de bienes raíces sobre el momento del reconocimiento de ingresos es que deben reconocerse cuando se emite una factura formal de venta de una casa, y los ingresos obtenidos antes de la emisión de la factura solo se consideran ingresos anticipados. De acuerdo con el espíritu del Nuevo Documento No. 31 de 2009, el momento y el monto de los ingresos reconocidos por las empresas inmobiliarias varían en muchas situaciones, y es necesario analizar cuidadosamente los métodos de venta de las empresas inmobiliarias y el contenido de la compra y Contratos de compraventa de compradores de vivienda. 2. Análisis de las principales cuentas de costes empresariales. El mayor problema posible con esta cuenta es que los principales costes empresariales arrastrados se incrementan o adelantan artificialmente. Para las empresas inmobiliarias con desarrollo continuo o continuo, muchas empresas inmobiliarias no siguen el principio de igualación de ingresos y costos y no pueden recopilar ni asignar costos y gastos por proyecto o tipo de desarrollo. Como resultado, las ganancias de los proyectos de desarrollo iniciales son artificiales. reducido y no se puede lograr garantizar la recaudación equilibrada del impuesto sobre la renta de las empresas en el tesoro. Al realizar un análisis de costos operativos, es necesario realizar un análisis integral basado en el área total de desarrollo, el área completada, el área vendida y otros datos del informe topográfico y cartográfico de la empresa. El costo del terreno y el costo de construcción e instalación representan cada uno alrededor del 30% del costo inmobiliario. Al analizar los costos de la tierra, observe los métodos y las bases para prorratearlos. En particular, al analizar los costos de construcción e instalación por unidad de área, se debe hacer una comparación cuidadosa basada en el nivel promedio local para el mismo período, el mismo tipo de habitación y la misma ubicación. Si los costos de construcción e instalación por unidad de área de algunas empresas son relativamente altos, es necesario profundizar en las razones de los altos costos basados ​​en las prácticas de construcción. 3. Análisis de los principales impuestos empresariales y cuentas adicionales. Esta cuenta tiene una cierta relación lógica con las principales cuentas de ingresos comerciales y cobros anticipados. Teóricamente calculado, el aumento actual en los ingresos del negocio principal y los ingresos anticipados se multiplica por la tasa del impuesto comercial del 5%, más el impuesto al valor agregado real de la tierra y las tarifas integrales locales pagadas en el año. Esta cantidad debe ser igual al principal declarado. El impuesto comercial y los adicionales son básicamente los mismos. Si la diferencia es grande, habría que analizar los motivos para ver si hay algún aumento artificial de impuestos y recargos. 5. Análisis de cuentas de gastos del período. Puede haber problemas si los gastos de gestión son demasiado altos o demasiado bajos. Si los gastos son demasiado altos, puede haber gastos falsos. Es necesario revisar la legalidad de las facturas y la autenticidad del negocio para gastos grandes. Si los gastos de gestión son demasiado bajos, también es posible que la empresa haya incluido todos los gastos de entretenimiento comercial, gastos de promoción comercial y gastos de publicidad incurridos en la etapa inicial en los gastos de ingeniería iniciales en el costo de desarrollo, sin cobrar esta parte de los gastos por separado. Para los gastos financieros, se debe analizar la racionalidad de los gastos por intereses en función del objeto del préstamo. Cabe señalar que algunas empresas piden prestado grandes cantidades de dinero a bancos y otras unidades y, por un lado, pagan intereses elevados y, por otro lado, proporcionan sus propios fondos a las empresas afiliadas de forma gratuita y sin ingresos por intereses. 6. Análisis de partidas de ingresos no operacionales. El primero es analizar si los gastos de tramitación, como la recaudación del impuesto sobre la escritura, se registran con precisión. Hoy en día, los gobiernos locales generalmente confían a las empresas inmobiliarias la recaudación de impuestos sobre la escritura y otras tarifas al cobrar los pagos de la vivienda. Los gobiernos locales proporcionan un cierto porcentaje de reembolsos. Algunas empresas inmobiliarias han incluido esta tarifa de gestión devuelta en su pequeña tesorería y han ocultado esta parte de sus ingresos. El segundo es analizar si el excedente de inventario de activos fijos, los ingresos por enajenación de activos fijos, los ingresos por transacciones de activos no monetarios, los ingresos por la venta de activos intangibles, los ingresos netos por multas y otras partidas que deben incluirse en los ingresos no operativos están dentro del alcance. que deben reconocerse como ventas consideradas.