Política de limitación primero y luego préstamo.
El "Aviso sobre un mayor fortalecimiento de la gestión del crédito para vivienda personal" emitido recientemente por la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Shanghai cubre ocho puntos, incluyendo la fuente de los fondos para el pago inicial y la solvencia. Uno de los puntos más graves. atrajo la atención del mundo exterior: " Debe centrarse en apoyar las necesidades de préstamos de los prestatarios para comprar su primera vivienda independiente pequeña y mediana, y sólo puede utilizarse para comprar préstamos para vivienda con la estructura principal limitada. "
Este reglamento se promulgó ya en 2003 y su dirección es muy clara. De hecho, las casas nuevas sólo se pueden prestar si el límite máximo está limitado, pero por diversas razones, la aplicación no es lo suficientemente estricta. Si esta política se implementa estrictamente, tendrá un impacto tanto en los compradores como en los promotores de viviendas en el futuro.
Al mismo tiempo, la conferencia de trabajo de 2021 de la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Anhui mencionó claramente el mismo contenido que el anterior en Shanghai: "Está estrictamente prohibido para préstamos al consumo, préstamos operativos (préstamos para vivienda) y otros fondos fluyan hacia el mercado inmobiliario en violación de las regulaciones".
Phoenix Weekly Real Estate ha sabido que, debido al sistema de gestión centralizada de préstamos inmobiliarios introducido a finales de 2020, las cuotas de hipotecas personales en ciudades como Guangzhou y Shenzhen han sido significativamente ajustadas desde 2021, y los plazos de los préstamos Se han ampliado y las tasas de interés han aumentado para los compradores de viviendas, especialmente la ansiedad de los compradores de viviendas que compran su primera vivienda, y el mercado de viviendas de segunda mano en algunas ciudades incluso ha visto el fenómeno de la "discriminación por necesidades rígidas".
Durante un tiempo, circularon en WeChat Moments y Weibo vídeos cortos y fotografías de personas haciendo cola frente al Banco Shenzhen, lo que provocó acaloradas discusiones. Para imprimir el informe crediticio antes de que se cerrara el sistema del banco central, el nuevo ejército no dudó en hacer cola frente al banco.
Es más, Shanghai llevará a cabo inspecciones especiales del negocio de préstamos inmobiliarios basadas en la implementación de las políticas inmobiliarias y autoinspecciones de los bancos, y tomará medidas de supervisión de acuerdo con la ley para los problemas descubiertos. Además, Shanxi fue castigada porque un banco concedió ilegalmente préstamos a "propiedades sin límite".
De hecho, ya en 2003, el documento "Nº 121" emitido por el banco central decía claramente: "Para reducir la carga de intereses innecesaria sobre los prestatarios, los bancos comerciales sólo pueden otorgar préstamos a individuos que compran casas con estructuras principales limitadas. Emisión de préstamos personales para vivienda”
Pero no se ha implementado en la práctica. Los conocedores de la industria dijeron que se debió principalmente a la lucha por las ganancias entre los bancos. "Aunque la tasa de interés para los préstamos es relativamente baja, el riesgo es pequeño y la ganancia es considerable una vez establecida la escala", dijo un jefe de departamento de un banco comercial a Phoenix Weekly Real Estate.
Tomemos como ejemplo el comportamiento de la construcción. En 2065438+2009, el monto de los préstamos personales para vivienda fue de 5.255724 millones de yuanes, lo que representa el 81,9% de los préstamos personales y el 35% del total de préstamos. El enorme volumen de préstamos hipotecarios personales es una enorme tentación de obtener ganancias para los bancos, y la estricta aplicación de las normas significa que pueden estar un paso por detrás de sus competidores cuando se trata de captar clientes.
En los últimos años, con la intensificación de la regulación del mercado inmobiliario y el aumento gradual de edificios sin terminar en el mercado inmobiliario, se han producido casos extremos de propietarios que se mudan a casas sin terminar. Además, para controlar los riesgos, los bancos han comenzado a fermentar nuevamente esta política.
A principios del año pasado, la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Shanxi emitió el "Aviso sobre una mayor estandarización de la gestión de hipotecas personales para viviendas". Las instituciones financieras bancarias solo pueden otorgar préstamos para vivienda a personas que compren viviendas cuya estructura principal haya sido limitada. Cuando las instituciones bancarias financieras tramiten préstamos hipotecarios para viviendas en forma de viviendas comerciales nuevas, ventas de viviendas de segunda mano, etc., utilizarán el contrato de hipoteca presentado ante el departamento de gestión de bienes raíces como una de las bases para los préstamos.
Al mismo tiempo, se reforzará la revisión de las calificaciones para los préstamos para la compra de vivienda, se reforzará la supervisión del flujo de préstamos personales integrales al consumo y se prohibirá estrictamente la apropiación indebida de fondos para la compra de vivienda.
El precio de las casas nuevas en Taiyuan se mantendrá estable en 2019. La introducción de esta política ha desconcertado a muchos lugareños. Un internauta compró la propiedad del lago Vanke Jade Jinyang a finales de marzo de 2020 y firmó el contrato en línea el 13 de abril. Cuando compré una casa, me enteré de que se había implementado la política de límite de préstamos. El comprador de la vivienda dijo que había recibido llamadas constantes del China Construction Bank, cambiando de dirección y accediendo a prestar dinero. Posteriormente, recibió llamadas del promotor para presionar por el préstamo, amenazándolo con que si el banco no prestaba el dinero, el. Es posible que el dinero del depósito entregado previamente al desarrollador para préstamos similares no se reembolse.
El comprador dejó un mensaje a los líderes de Taiyuan en julio de 2020.
La respuesta de la Oficina del Gobierno Municipal de Taiyuan es: Después de la verificación por parte de la Autoridad de Vivienda Municipal, según los documentos pertinentes, las empresas inmobiliarias y los bancos han firmado un acuerdo de supervisión del fondo de preventa, y el banco regulador está Responsable de la supervisión del fondo de preventa. Según afiliación, informar a la Comisión Reguladora Bancaria Provincial o al buzón del gobernador provincial.
Casualmente, esta nueva regla se está extendiendo. Según estadísticas incompletas, Beijing, Hangzhou, Fuzhou, Wenzhou y otras ciudades del país han implementado políticas de "restricción de préstamos". La mayoría de estas ciudades son puntos calientes con mercados inmobiliarios relativamente activos y aumentos significativos en los precios de la vivienda.
En Anhui, que también ha introducido la política de que "los préstamos para vivienda sólo pueden concederse a personas que compren casas con estructuras principales limitadas", algunos bancos han comenzado a implementar esta política. Un internauta que trabaja en un banco en Hefei dio la noticia de que el Banco de Comunicaciones ya comenzó a implementarlo, el Banco Shanghui comenzará a implementarlo en marzo y el ICBC puede ser el próximo.
El precio de las casas de segunda mano en Guiyang ha caído durante dos años consecutivos, y las nuevas propiedades han seguido "recortando los precios de manera elegante". Sin embargo, hace un año hubo rumores en el sector de que se habían implementado nuevas regulaciones sobre préstamos bancarios después de que se tapara el edificio. Según los informes, tres bancos en Guiyang han decidido implementar nuevas regulaciones de préstamos bancarios una vez finalizado el proyecto, a saber, el Banco de Guiyang, el Banco de China y el Banco Agrícola de China.
El personal de la sucursal de Guiyang del Banco de Construcción de China dijo que la política sobre hipotecas después de que la casa esté limitada aún está en discusión y que se puede consultar al banco o al departamento de bienes raíces; China también expresó comprensión por esta política, pero aún no se ha implementado; el Banco de Comunicaciones dijo que el proceso de préstamo depende del proyecto de cooperación específico.
Un empleado de base de la Cooperativa de Crédito Rural de Guizhou dijo a Phoenix Weekly Real Estate: "En la actualidad, algunas propiedades están implementadas y otras no, y están completamente controladas por administradores específicos".
“Dado que los préstamos hipotecarios personales de nuestro banco representan menos del 1%, y la mayoría de ellos son préstamos de consumo, siempre hemos implementado estrictamente la política de otorgar préstamos solo después de que el inmueble haya sido cerrado. Las autoridades reguladoras no están aquí, muchos bancos siguen esta política "No tiene nada que ver con la implementación". Un miembro del personal del Banco de Ningbo dijo a Phoenix Weekly Real Estate: "La tendencia general en el futuro es seguir siendo estricta. y la cuota ya es muy ajustada."
Los expertos de la industria dijeron que en ventas de bienes raíces anteriores, siempre que el desarrollador obtuviera el certificado de preventa, firmara un contrato de venta con el comprador de la vivienda y tuviera documentos personales completos, como el certificado de ingresos y el registro del hogar. libro, el banco completaría la transacción en tan solo un mes. Puede prestar dinero. En este momento, solo hipoteca el contrato de compra de vivienda al banco. Una vez emitido el certificado de propiedad inmobiliaria, utilizará el certificado de propiedad inmobiliaria para cambiar el contrato de compra de vivienda al banco. Si el préstamo tiene un límite máximo, la "casa sobre plano" se convierte en una "casa existente".
Para los compradores de vivienda, esta operación evita eficazmente el riesgo de tener asuntos pendientes y huir. Por ejemplo, un comprador de vivienda ha pagado un anticipo al comprar una casa mientras espera un préstamo bancario, si el proyecto de construcción en curso no está terminado, el comprador de vivienda también puede evitar mayores pérdidas.
Sin embargo, para los desarrolladores y los departamentos relevantes, es inevitable emitir préstamos después de que se limite la estructura principal de la casa, lo que tendrá un impacto en la cadena de capital del desarrollador. Se informa que el ciclo de construcción desde el inicio de la construcción hasta el límite es de aproximadamente un año y medio, y la política de "préstamo de límite" conducirá a una extensión del ciclo de pago de la empresa.
La persona a cargo de un desarrollador en Guizhou le dijo a Phoenix Weekly Real Estate que Guizhou había estipulado previamente que los edificios de varios pisos pueden solicitar certificados de preventa después de completar más del 25% de la inversión, pero no Se puede operar internamente. En primer lugar, algunos materiales de declaración son sospechosos de fraude y algunos se comunican directamente con los departamentos pertinentes de forma privada a través de fotografías de PS u otras fotografías robadas. Si desea tener problemas, incluso si cumple con todos los requisitos, es posible que no pueda obtener un permiso de preventa ni solicitar un préstamo.
El fortalecimiento continuo del macrocontrol ha hecho que las cadenas de capital de los desarrolladores sean cada vez más frágiles. Si un desarrollador sólo puede obtener un préstamo bancario después de que el cuerpo principal de la casa esté cubierto, tomando como ejemplo un edificio de 20 pisos de altura, a un desarrollador capaz le tomaría 7 días como máximo construir el primer piso, y más de 140 días para el piso 20. Esto no incluye factores irresistibles como el clima y las políticas.
Basándonos en el pago inicial actual del 30% para una vivienda de primera vivienda, significa que los promotores tendrán que esperar al menos medio año para recuperar el 70% restante, lo que supone otro gran problema para algunos. Prueba de las cadenas de capital de los desarrolladores.
Un desarrollador de bienes raíces le dijo a Phoenix Weekly Real Estate que los desarrolladores básicamente "sacan diez de uno" y usan nueve macetas para cubrir diez macetas. En circunstancias normales, 100 millones de yuanes pueden iniciar un proyecto inmobiliario de 10 mil millones. Uno de los secretos es que la unidad constructora adelanta los fondos; el otro es que el promotor obtenga el certificado de preventa lo antes posible, venda el dinero rápidamente y compre un terreno rápidamente. Si se desarrolla el próximo proyecto, el desarrollador tendrá que reducir el ritmo.
El responsable del departamento de préstamos personales de un banco dijo que la falta de reglas para que los desarrolladores presten por adelantado también es una razón. El préstamo es un eslabón en todo el proceso de compra de una vivienda con hipoteca personal. Los proyectos inmobiliarios deberán lanzarse dentro de los tres días siguientes a la recepción del certificado de preventa. Tan pronto como se abra el mercado, habrá demanda de préstamos hipotecarios por parte de los compradores de viviendas. Además, en el contrato de compraventa generalmente se estipula claramente que dentro de los 7 días posteriores a la firma del contrato, el comprador de la vivienda debe presentar la información pertinente al banco prestamista y dentro de los 45 días, el saldo debe pagarse en la cuenta del desarrollador. Si los bancos no prestan, los compradores de viviendas estarán ansiosos. Por otro lado, el mismo banco ofrece préstamos de desarrollo y préstamos personales para vivienda para muchos proyectos. Los préstamos anticipados impulsarán las ventas a los promotores y ayudarán a reembolsar los préstamos para el desarrollo.
¿Qué impacto tendrán los préstamos después de los límites a la construcción en los compradores de viviendas, los bancos y los promotores?
“En la actualidad, los primeros proyectos que se ven afectados son aquellos que ni siquiera son subterráneos. Estos proyectos presentan el mayor riesgo y son los más fáciles de descubrir”. compradores, la política pospone el pago del préstamo, lo que les permite ahorrar más dinero y pagar anticipadamente, lo que es beneficioso a corto plazo para los bancos, ya que reduce los riesgos del préstamo;
Un vendedor de un nuevo proyecto en Foshan, Guangdong, dijo a Phoenix Weekly Real Estate que, en general, el sistema de preventa no ha cambiado. Las empresas de bienes raíces pueden continuar vendiendo propiedades sobre plano, pero el ciclo de pago. de los compradores de viviendas y el reembolso de las ventas por parte de las empresas inmobiliarias. El progreso de los pagos de los préstamos se ralentizará aún más y la adquisición de terrenos por parte de los promotores también se verá afectada en cierta medida. Él cree que los desarrolladores pueden enfrentar ciertas presiones financieras.
En las entrevistas, algunos desarrolladores creían que restringir los préstamos y retirar el dinero de las ventas también era previsible, y que Wang Mei aún podía saciar su sed. Es más, esto es algo seguro y aún debería ser asequible para algunos desarrolladores fuertes. Además, en el mercado inmobiliario actual, también es común que las empresas constructoras paguen una compensación por adelantado, por lo que mucha gente cree que el impacto de los límites a los préstamos no es tan grave como se imagina.
Además, según una fuente del banco, aunque el banco ha implementado esta política, muchos promotores ya han firmado otro acuerdo con el banco. Antes de que se cierre el edificio, si el comprador de la vivienda no puede hacer frente al pago mensual, la empresa inmobiliaria será responsable del pago, de modo que el promotor pueda obtener una hipoteca del banco después de obtener el certificado de preventa.
Phoenix Weekly Real Estate ha sabido que algunos inversores en Shenzhen, Chongqing, Guiyang y otros lugares están vendiendo sus casas debido a la superposición de varias políticas. "Los precios de las viviendas en Guiyang no han aumentado, pero los alquileres han bajado debido a la epidemia y otras razones. Algunos inversores extranjeros están vendiendo sus casas a precios bajos", dijo un agente.
Se informa que ya a finales de 2006, la Oficina Reguladora Bancaria de Beijing detuvo urgentemente el negocio de préstamos hipotecarios para edificios sin límites. Medio mes después de la implementación de la política, las ventas de viviendas usadas no fueron tan activas como se esperaba, pero cayeron ligeramente.
“Envié los materiales de solicitud relevantes para préstamos hipotecarios personales al banco en junio + octubre de 2020 al 065438. Posteriormente, me pidieron que aumentara mi flujo personal y volviera a enviar mi informe de crédito personal hasta junio de 2021, enero. , el gerente de cuentas dijo que los materiales habían sido aprobados y estaban en la etapa de espera del préstamo. También dijo que deberían haber sido aprobados antes, pero que el pago aún no se había realizado. muy confuso.
De hecho, en general, las cuotas de préstamos para viviendas personales se están ajustando gradualmente. Ya en septiembre del año pasado, el Banco Popular de China ya había emitido nuevos préstamos para viviendas personales (incluidos préstamos del fondo de previsión para viviendas). 70 ciudades grandes y medianas en 2019. ) llevó a cabo una investigación exhaustiva con prestatarios y bancos comerciales. En ese momento, el banco central afirmó que la investigación tenía como objetivo principal fortalecer el seguimiento del mercado inmobiliario y obtener una comprensión profunda del mismo. las características del comportamiento de compra y préstamo de viviendas de los residentes, así como las condiciones y procesos de revisión de los préstamos de los bancos comerciales, y comprender con precisión la situación de los préstamos
Al final del año, el Banco Popular de. China y la Comisión Reguladora Bancaria de China emitieron el "Aviso sobre el establecimiento de un sistema de gestión centralizado para préstamos inmobiliarios de instituciones financieras bancarias" (en adelante, el "Aviso"), estableciendo las dos líneas rojas para préstamos hipotecarios, "préstamos inmobiliarios " y los "préstamos personales para vivienda" se implementarán en enero de 2021.
Los bancos se dividirán en cinco grados y se establecerán indicadores claros de "dos líneas rojas". Los bancos limitan la proporción de préstamos inmobiliarios para individuos y empresas. Sobre la base de la oferta y la demanda de fondos de la industria, podemos optimizar la asignación de recursos financieros y fortalecer el apoyo financiero a la economía real.
Esta política ha permitido a muchas personas "pasar la línea". ". Los bancos han reducido los límites de los préstamos personales para vivienda. Un informe de investigación de Guosheng Securities muestra que, según las estadísticas reveladas en el informe provisional de 2020, 13 bancos han "cruzado la línea" en diversos grados, según datos publicados en informes financieros bancarios anteriores. El cálculo encontró que 4 de los grandes bancos estatales y bancos comerciales por acciones excedieron los estándares en diversos grados, y algunos bancos excedieron ambas líneas rojas.
Tomemos el China Merchants Bank como ejemplo. Según los datos de rendimiento provisionales de 2020, se supone que se alcanzará en 4 años. Según los requisitos reglamentarios, la escala de nuevos préstamos hipotecarios minoristas se reducirá a 75,6 mil millones de yuanes en 2021, una disminución de aproximadamente 126,8 mil millones de yuanes con respecto al año pasado; la escala de nuevas inversiones en préstamos inmobiliarios corporativos se reducirá a 34,8 mil millones de yuanes, una disminución de aproximadamente 56 mil millones de yuanes con respecto al año pasado.
Después de la emisión del "Aviso", el tema "# Muchos bancos estuvieron expuestos a suspender préstamos para vivienda" se convirtió directamente en un tema de búsqueda candente en Weibo.
Después de entrar en 2021, muchos bancos en Shanghai, Guangzhou y Shenzhen. La cuota se ha reducido significativamente. Un banquero dijo: “En En el pasado, los préstamos bancarios se concertaban trimestralmente y se controlaban progresivamente mensualmente. Este año se ha cambiado a mensual. Junto con la orientación de la ventana regulatoria, la supervisión se ha vuelto más estricta y la cuota es obviamente ajustada. ”
Según una encuesta oficial, las tasas de interés de los préstamos personales para vivienda de los principales bancos comerciales de Guangzhou han aumentado desde principios de octubre de este año. Las tasas de interés de primer nivel de la mayoría de los bancos comerciales han aumentado. basado en el precio de mercado del préstamo a cinco años 55 puntos básicos a 5,20% (LPR); el segundo conjunto de tasas de interés aumentó en 75 puntos básicos a 5,40% basado en el LPR a cinco años. tasas de interés hipotecarias de los cuatro principales bancos > Según los datos de seguimiento de las tasas de interés hipotecarias de 674 sucursales bancarias en 41 ciudades clave de todo el país realizadas por el Rong360 Big Data Research Institute, en 2021 (el período de seguimiento de los datos es del 20 de octubre de 2021 al 2021). 18 de febrero de 2021), el préstamo promedio para primera vivienda a nivel nacional La tasa de interés es del 5,56%, un aumento intermensual de 3BP
Según los informes, desde junio 5438 + octubre, debido a. Desde la introducción de dos líneas rojas, muchos bancos en Chengdu han tenido cuotas hipotecarias relativamente ajustadas y algunas las han liquidado en un corto período de tiempo. Algunas empresas han suspendido directamente los préstamos hipotecarios personales para casas de segunda mano, incluido China Construction Bank, Bank. de Comunicaciones y del Banco Industrial.
El analista inmobiliario Zhang Dawei señaló que esta ronda de políticas de control es de arriba a abajo, centrándose en la vivienda. La mejora bajo la supervisión del Ministerio de Construcción ayudará a frenar. las ciudades actuales y evitar que el mercado pierda el control en el corto plazo.
Otros expertos de la industria creen que “de acuerdo con el entorno político actual, para retirar fondos rápidamente, puede haber descuentos. para clientes de pago único o pago inicial de alta proporción en el mercado en marzo. ”
La Conferencia Central de Trabajo Económico de finales del año pasado y el reciente informe de trabajo del gobierno reiteraron una vez más la orientación de que “la vivienda es para vivir, no para especular”. Además, muchos lugares han realizado inspecciones. sobre la implementación de políticas inmobiliarias y autoinspecciones de los bancos comerciales dentro de sus jurisdicciones. Se llevaron a cabo inspecciones especiales y se tomaron medidas de supervisión de manera oportuna
65438 El 29 de octubre, la Banca y Seguros de Shanghai. La Oficina Reguladora emitió un aviso exigiendo a los bancos comerciales dentro de su jurisdicción que realicen inspecciones de los préstamos al consumo emitidos desde junio de 2020. Realizar autoexámenes completos sobre préstamos operativos y préstamos personales para vivienda, y presentar informes de autoinspección y rectificación al Regulador de Banca y Seguros de Shanghai. Mesa antes del 28 de febrero de 2021.
Al día siguiente, la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Beijing hizo una declaración similar y exigió a los bancos que rectificaran de inmediato los problemas descubiertos y fortalecieran la responsabilidad interna.
Vale la pena mencionar que el año pasado, la sucursal de Taiyuan del Banco de Construcción de China fue multada con 350.000 yuanes por violar reglas comerciales prudentes y otorgar préstamos ilegales a personas que compraron casas con estructuras principales sin límite. Las multas fueron dirigidas a la sucursal de Taiyuan del China CITIC Bank y a la sucursal de Taiyuan del China Merchants Bank, y fueron acusadas de "emitir préstamos hipotecarios para viviendas personales sin firmar contratos en línea y propiedades sin límites".
Base legal:
Aviso de la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Shanxi sobre una mayor regulación de la gestión de préstamos hipotecarios para viviendas personales Artículo 1 Las instituciones bancarias y financieras solo pueden otorgar préstamos a personas que compren viviendas con estructura principal tope Concesión de préstamos para vivienda.
Artículo 2 Al manejar negocios de préstamos personales para vivienda, las instituciones bancarias financieras utilizarán el contrato en línea firmado por el departamento de administración de bienes raíces y los resultados de la investigación de la unidad de venta de la casa como base para la revisión, y el precio de el contrato en línea y el precio de la casa se utilizarán como base para la revisión. El valor más bajo entre los precios tasados se utilizará como base para calcular el monto del préstamo.