¿Es legal que una junta vecinal contrate una empresa de administración de propiedades?

1. ¿Puede la junta vecinal firmar un contrato de propiedad?

La junta vecinal no tiene derecho a contratar una empresa administradora de fincas para la comunidad. Los comités vecinales son organizaciones masivas autónomas de base para que los residentes se gestionen, se eduquen y se sirvan a sí mismos. Trabajan bajo la orientación y el apoyo del gobierno o sus agencias. El comité de vecinos no es propietario de la comunidad, no disfruta de los derechos de los propietarios y no necesita asumir las obligaciones de los propietarios. Cuando hay una disputa entre los propietarios o el comité de propietarios y la empresa administradora de propiedades sobre el contrato de propiedad, el comité vecinal puede mediar, pero no puede reemplazar a los propietarios o al comité de propietarios en la selección de una empresa administradora de propiedades. Por lo tanto, el comité vecinal no tiene derecho a firmar un contrato de propiedad con la comunidad, pero la comunidad puede crear una oficina de propiedad para administrar la comunidad sin una empresa inmobiliaria.

2. ¿Cuáles son las características de un contrato de servicios inmobiliarios?

1. El contrato de servicios inmobiliarios es un contrato civil basado en la igualdad y la voluntariedad. Tradicionalmente, los contratos de servicios inmobiliarios también se denominan contratos de gestión de bienes, pero son esencialmente diferentes de los contratos administrativos firmados por los organismos administrativos con las unidades pertinentes para ejercer sus facultades administrativas.

2. El contrato de prestación de servicios inmobiliarios es un contrato de encomienda especial. El contrato de servicios inmobiliarios se basa en la encomienda de la junta de propietarios y del comité de propietarios, pero es diferente del contrato de encomienda general. Según las disposiciones del Código Civil de la República Popular China, "un contrato de encomienda es un contrato en el que el mandante y el fiduciario acuerdan que el fiduciario se encargará de los asuntos del mandante. Un contrato de encomienda se basa en la confianza mutua entre los dos". dos partidos. Si alguna de las partes del contrato de encomienda pierde la confianza en la otra parte, la relación de encomienda puede terminar en cualquier momento.

3. El contrato de servicios inmobiliarios es un contrato que tiene por objeto el trabajo. La obligación de las empresas de servicios inmobiliarios es prestar servicios laborales tales como reparación de viviendas, mantenimiento de equipos, seguridad pública, saneamiento y paisajismo según lo estipulado en el contrato. Las empresas de servicios inmobiliarios tienen derecho a recibir una remuneración después de cumplir con las obligaciones acordadas. También existen diferencias esenciales entre los contratos de servicios inmobiliarios y los contratos que implican la prestación de servicios laborales. Un contrato es un contrato en el que el contratista completa el trabajo de acuerdo con los requisitos del personalizador, entrega los resultados del trabajo y el personalizador paga una remuneración. Aunque el contrato también implica la prestación de servicios laborales, los servicios laborales prestados por el contratista son sólo el medio y no el objeto del contrato. El contratista debe utilizar sus servicios para producir resultados tangibles y asumir los riesgos del trabajo. El contratista no exigirá pago si la obra no está terminada. Los contratos de servicios inmobiliarios contienen como contenido servicios específicos. Siempre que la empresa de servicios inmobiliarios cumpla con el comportamiento de servicio acordado, los riesgos restantes correrán a cargo del propietario.

4. Los contratos de servicios inmobiliarios son contratos pactados, contratos retribuidos, contratos bilaterales y contratos obligatorios. Un contrato de servicios inmobiliarios se establece cuando el comité de propietarios y la empresa de servicios inmobiliarios llegan a un acuerdo sobre los términos del contrato, sin que como condición la entrega real del inmueble. Una empresa de servicios inmobiliarios es una persona jurídica con fines de lucro que obtiene una licencia comercial, participa en la competencia del mercado, opera de forma independiente y es responsable de sus propias ganancias y pérdidas. No existen servicios inmobiliarios gratuitos, por lo que el contrato de servicios inmobiliarios es un contrato remunerado. Según el contenido del contrato de servicios inmobiliarios, los propietarios, la conferencia de propietarios, el comité de propietarios y la empresa de servicios inmobiliarios tienen derechos y cumplen obligaciones, por lo que el contrato de servicios inmobiliarios es un contrato bidireccional. El contrato de servicios inmobiliarios tiene una amplia gama de servicios integrales, intereses importantes y un período de ejecución del contrato relativamente largo. Para evitar la debilidad de los contratos orales que son difíciles de obtener evidencia, las regulaciones de administración de propiedades requieren claramente que los contratos de servicios de propiedad se celebren por escrito y se informen al departamento administrativo de administración de propiedades para su archivo, por lo que es un contrato necesario.

3. ¿Cuáles son los términos principales del contrato de servicios inmobiliarios?

En términos generales, los términos principales de un contrato de administración de propiedad consisten en los siguientes aspectos:

1. La situación básica de las partes y la propiedad, principalmente para confirmar y dejar constancia de las calificaciones. e Información básica sobre el tema de las actividades de administración de propiedades.

2. Los derechos y obligaciones de ambas partes son principalmente los términos en los que el propietario o usuario paga los honorarios de administración de la propiedad y la empresa administradora de la propiedad brinda los servicios correspondientes. Esta es la cláusula más importante del contrato de administración de propiedades y el contenido específico varía según el tipo de proyecto de administración. Existe una diferencia entre la gestión inmobiliaria que generalmente se centra en los servicios de gestión y la gestión inmobiliaria que presta la misma atención a las operaciones de arrendamiento y a la gestión encomendada.

3. Servicios de gestión inmobiliaria y calidad del servicio. Esto generalmente lo acuerdan las propias partes, y la mayoría de las regulaciones locales en varios lugares también estipulan el resultado final, pero las regulaciones varían de un lugar a otro. Como referencia, la Organización Internacional de la Salud (OMS) ha formulado estándares de entorno de vida seguros, saludables, convenientes y confortables para la gestión de todos los edificios, que se pueden resumir en: (1) Prevención de incendios, como el fortalecimiento de la gestión de extinción de incendios. equipos e instalaciones; (2) Limpieza y mantenimiento, retirada periódica de basura, limpieza de zanjas, limpieza de paredes exteriores, etc. (3) Mantenimiento de instalaciones públicas, mantenimiento de maquinaria de agua y electricidad, inspección periódica de ascensores públicos y equipos de aire acondicionado (4) Arreglo de flores y árboles, poda de flores y árboles y reemplazo de ramas y hojas muertas; en cualquier momento. Estos cuatro puntos de referencia también deberían ser requisitos estándar para la gestión de propiedades.

4. Normas y métodos de cobro de los honorarios del servicio de administración de propiedades. Los contratos de administración de propiedades son todos contratos remunerados, por lo que los términos de precio y remuneración son naturalmente los términos principales.

5. Métodos de utilización, gestión y asignación de costes de los servicios de gestión inmobiliaria. Se trata de una cláusula especial del contrato de administración de propiedades, principalmente para facilitar que la unidad de administración de propiedades cumpla con sus obligaciones de administración.

6. Cobro de tarifas de mantenimiento y condiciones de uso. Las tarifas de mantenimiento son generalmente independientes de las tarifas del servicio de administración de la propiedad y sus métodos de cobro los acuerdan principalmente ambas partes del contrato.

7. El período de validez del contrato, la rescisión del contrato y asuntos relacionados después de la rescisión del contrato son principalmente la transferencia de información inmobiliaria.

Existe una diferencia entre la terminación de los servicios de administración de propiedades y la terminación de un contrato general. En circunstancias normales, ambas partes de un contrato de administración de propiedades no podrán rescindir el contrato en ningún momento. Si una de las partes propone rescindir el contrato dentro del período contractual, debe negociar de acuerdo con los términos específicos del contrato, llegar a un acuerdo mediante negociación o hacer que el tribunal o la institución de arbitraje confirme la efectividad de la rescisión del contrato.

8. Responsabilidad por incumplimiento de contrato y métodos de resolución de conflictos. Si bien la relación de administración de la propiedad solo tiene efectos entre el propietario, el usuario y la empresa administradora de la propiedad, debido a la particularidad de la relación de administración de la propiedad, la junta vecinal, el departamento de construcción urbana y los departamentos municipales relacionados donde se encuentra la propiedad también gozan de cierta gestión administrativa y funciones de supervisión, por lo tanto, la resolución de disputas y la terminación de las relaciones de administración de propiedades difieren de otros contratos.

9. Otros términos importantes acordados por ambas partes en función de circunstancias específicas. Por lo tanto, en comparación con otros contratos, los contratos de administración de propiedades tienen sus propias particularidades en muchos aspectos, pero en la teoría y la práctica, los académicos y jueces no han prestado la atención correspondiente. En cuanto a la naturaleza de los contratos de administración de propiedades, actualmente existen dos opiniones populares: el contrato de administración de propiedades es una especie de contrato de encomienda, o la relación de propiedad es un tipo especial de sistema de agencia en el derecho civil, y el contrato de administración de propiedades también es un contrato. establecimiento de una relación de agencia. Estas dos opiniones se analizan a continuación.

Como organización de base autónoma, los comités vecinales no tienen derecho a firmar contratos de propiedad con empresas inmobiliarias. Sólo la unidad de construcción o la junta de propietarios tienen derecho a firmar un contrato de propiedad.