Cómo aprender a convertirse en contador de costos inmobiliarios

Si quieres aprender bien la contabilidad en una industria, básicamente no existen atajos. Solo tienes que comenzar desde lo básico.

Conferencias de contabilidad sobre empresas de desarrollo inmobiliario (1).

El alcance de la inversión y la estimación de costos del proyecto de desarrollo inmobiliario incluye todas las inversiones, como el costo de adquisición del terreno, el costo del desarrollo del terreno, el costo del proyecto de construcción, los gastos de gestión, los gastos de venta, los gastos financieros y los impuestos durante el período de desarrollo. La composición de los distintos costos de los proyectos de construcción inmobiliaria es compleja, con muchos factores cambiantes y gran incertidumbre. Tienen sus propias características según el tipo de proyecto de construcción, por lo que los diferentes tipos de proyectos de construcción tienen ciertas diferencias en su composición de inversiones y costos. .

Para proyectos de desarrollo inmobiliario en general, inversión y costos. Consta de dos partes: costo de desarrollo y gasto de desarrollo.

(1) Hay ocho costos de desarrollo:

1. Tasa de transferencia de derechos de uso de suelo. Como propietario de la tierra, el Estado transfiere los derechos de uso de la tierra a los usuarios de la tierra durante un cierto período de tiempo con compensación. La estimación de la tarifa de transferencia de tierras pagada por los usuarios de la tierra puede referirse al monto de la tarifa de transferencia de parcelas de tierra similares previamente transferidas por el gobierno y a factores como el tiempo, la ubicación, el uso, el frente a la calle, la proporción de superficie construida, el período de transferencia de la tierra, los alrededores. condiciones ambientales y estado actual del terreno. También se puede corregir con base en el precio de referencia del suelo urbano o el precio promedio del suelo demarcado promulgado por el gobierno popular de la ciudad donde se ubica el proyecto, y en base a factores. tales como el grado, el uso, la proporción de área de piso y la vida útil de la ubicación del proyecto.

2. Tasas de compensación por adquisición y demolición de terrenos y reasentamiento. (1) Honorarios de adquisición de terrenos. Los gastos incurridos en la requisición de tierras rurales para la construcción nacional incluyen principalmente tarifas de compensación de tierras, subsidios de reasentamiento laboral, asignaciones para mantenimiento de instalaciones de conservación de agua, tarifas de compensación de cultivos jóvenes, impuestos sobre ocupación de tierras agrícolas, fondos de recuperación de tierras agrícolas, tarifas de gestión de adquisición de tierras, etc. La estimación de las tarifas de adquisición de tierras rurales se puede hacer con referencia a las regulaciones nacionales y locales pertinentes. (2) Cuota de compensación por demolición y reasentamiento. En las zonas urbanas, los gobiernos nacional y local pueden transferir tierras de reserva de propiedad estatal o tierras utilizadas por empresas, instituciones o individuos para proyectos de desarrollo inmobiliario u otros proyectos de construcción de conformidad con los procedimientos legales. Si la unidad de usuario de la tierra original o el individuo sufre pérdidas económicas debido a la transferencia de la tierra, la nueva unidad de usuario de la tierra deberá proporcionar una compensación de acuerdo con las regulaciones. En realidad, incluye dos partes de los costos, a saber, los honorarios de demolición y reasentamiento y los honorarios de compensación por demolición.

3. Honorarios de ingeniería preliminar. Los honorarios de ingeniería preliminar incluyen principalmente: (1) Costos requeridos para la planificación, diseño y estudios de factibilidad del proyecto. Generalmente, se puede estimar como un cierto porcentaje de la inversión total del proyecto. Por lo general, la tarifa de planificación y diseño es aproximadamente el 3% de la tarifa del proyecto de construcción e instalación. La tarifa de exploración hidrogeológica se puede estimar en función de la carga de trabajo requerida y los estándares de cobro relevantes. (2) Gastos de urbanización como “tres conexiones y una nivelación”. Incluye principalmente el costo de desmantelar los edificios y estructuras originales en el terreno, las tarifas de nivelación del sitio y los costos de agua, electricidad y caminos de acceso, etc. Estos costes pueden estimarse en función de la carga de trabajo real y con referencia a las normas de facturación pertinentes.

4． Honorarios de proyectos de construcción e instalación. Se refiere al costo total utilizado directamente para proyectos de construcción e instalación. Incluye principalmente honorarios de ingeniería de construcción (honorarios de ingeniería de construcción y decoración especial), honorarios de ingeniería de equipos e instalación (suministro y drenaje de agua, iluminación eléctrica, ascensores, aire acondicionado, tuberías de gas, protección contra incendios, protección contra rayos, corriente débil y otros equipos e instalaciones). y honorarios de ingeniería de decoración de interiores, etc. Durante la etapa de estudio de viabilidad, los costos del proyecto de construcción e instalación se pueden estimar utilizando el método de estimación unitaria, el método de estimación del índice unitario, el método de aproximación de la cantidad del proyecto, el método de estimación del índice presupuestario y métodos similares de estimación de la experiencia del proyecto.

5. Tarifas de infraestructura. También se denomina tarifa del proyecto dentro de la línea roja, que incluye el suministro de agua, el suministro de energía, el suministro de gas, las carreteras, la ecologización, las aguas residuales, el drenaje de inundaciones, las telecomunicaciones, el saneamiento y otros costos del proyecto. Generalmente se calcula utilizando el método de estimación del indicador unitario.

6. Tasa de instalaciones públicas. Incluye principalmente gastos incurridos en instalaciones públicas de apoyo en la comunidad de desarrollo que no pueden transferirse mediante una tarifa. La estimación puede referirse al método de estimación de "costos del proyecto de construcción e instalación".

7． Cargos imprevistos. Incluye tarifa de reserva básica y tarifa de reserva de aumento de precio. Dependiendo de la complejidad del proyecto y de la precisión de las estimaciones de costos antes mencionadas, se utilizará como base la suma de los puntos 1 a 6 anteriores y se calculará entre un 3% y un 5%.

8. Impuestos durante el desarrollo. Las estimaciones de inversión para proyectos de desarrollo deben tener en cuenta diversos impuestos y tasas cobrados por los gobiernos locales o departamentos pertinentes durante el proceso de desarrollo. En algunas ciudades grandes y medianas, esta parte del costo representa una gran proporción de la inversión en proyectos de desarrollo y construcción. La evaluación debe basarse en las regulaciones y estándares locales pertinentes.

(2) Gastos de desarrollo Los gastos de desarrollo se refieren a gastos de gestión, gastos de venta y gastos financieros relacionados con proyectos de desarrollo inmobiliario.

1. gastos administrativos. Se puede calcular en base a la suma de los primeros 1 a 6 elementos de la composición de costos de desarrollo del proyecto, que es aproximadamente el 3%.

2. Gastos de venta. Se refiere a diversos gastos incurridos en el proceso de venta de productos en proyectos de desarrollo y construcción, así como a diversos gastos incurridos por agencias de ventas dedicadas o agentes de ventas confiados. Incluye principalmente los siguientes tres conceptos: (1) Gastos de publicidad. Aproximadamente del 2% al 3% de los ingresos por ventas; (2) Honorarios de agencia de ventas. Aproximadamente del 1,5% al ​​2% de los ingresos por ventas (3) Otros gastos de ventas. Aproximadamente del 0,5% al ​​1% de los ingresos por ventas. En total, los gastos de ventas representan aproximadamente entre el 4% y el 6% de los ingresos por ventas.

3. cargas financieras. Se refiere a diversos gastos incurridos para recaudar fondos, principalmente intereses de préstamos y otros gastos financieros (como pérdidas cambiarias, etc.).

(3) Resumen de los resultados de la estimación de costos e inversiones Para facilitar el análisis y la comparación de diversos gastos en proyectos de construcción de bienes raíces, los resultados de la estimación a menudo se enumeran en forma de una tabla resumen, con un formato omitido.

3. El papel de la estimación de inversión del proyecto de desarrollo inmobiliario: (1) Es la base para recaudar fondos para la construcción y la aprobación de préstamos por parte del departamento financiero (2) Es la base para determinar el monto de la inversión; del informe de diseño y control del presupuesto de diseño preliminar (3) Es la base para los estudios de viabilidad y análisis técnicos y económicos en la evaluación de proyectos;

IV.Características de la contabilidad de las empresas promotoras inmobiliarias Debido a las circunstancias especiales y requisitos de gestión de sus actividades comerciales, en comparación con las empresas constructoras, la contabilidad de las empresas promotoras inmobiliarias tiene las siguientes circunstancias especiales: 1. Existen muchos tipos de productos terminados y diferentes métodos de contabilidad. 2. La contabilidad de costos del producto es compleja. 3. La contabilización de los ingresos operativos y sus impuestos asociados es diferente.

Conferencia 2: Contabilidad de Inventarios de Empresas de Desarrollo Inmobiliario

Los inventarios de empresas de desarrollo inmobiliario se dividen en las siguientes categorías:

1. Inventarios de materias primas.

Se refiere a diversos materiales e insumos utilizados para desarrollar terrenos, casas, edificios y otros productos de desarrollo, como acero, madera, arena y grava, cemento, etc.

2. Inventario de equipos.

Se refiere a diversos equipos adquiridos por empresas para el desarrollo y operación de bienes raíces, como equipos eléctricos, sanitarios, de ventilación, etc.

3. Inventario de trabajos en curso.

Se refiere a diversos terrenos, viviendas y otros productos de desarrollo que aún no se han completado (es decir, proyectos en construcción).

4． Inventario de productos terminados.

Se refiere a diversos productos de desarrollo que han completado todo el proceso de desarrollo y construcción y han pasado la inspección de aceptación, y pueden entregarse para su uso o venderse externamente de acuerdo con el contrato, incluidos terrenos desarrollados, casas, soporte. instalaciones y construcción de agencias Ingeniería y productos de desarrollo de cobro a plazos, productos de desarrollo de alquiler y facturación de viviendas, etc.

5. Inventario de suministros para el desarrollo.

Se refiere a diversos suministros necesarios para que las empresas realicen actividades de desarrollo inmobiliario y comerciales, incluidos consumibles y otros suministros de bajo valor.

Los inventarios especiales de las empresas de desarrollo inmobiliario son principalmente inventarios de equipos y diversos productos de desarrollo.

Nota: Las viviendas de alquiler temporal y las viviendas en rotación se consideran inventario.

1. Contabilidad de la adquisición, recepción y entrega de equipos

En circunstancias normales, el departamento de suministros es responsable de preparar los planes de suministro de equipos, firmar contratos y verificar la implementación de los contratos; el almacén de equipos es responsable de la recepción y recepción de equipos, la emisión, el almacenamiento, el inventario y otros trabajos; el departamento de contabilidad es responsable de la liquidación de los precios de los equipos, el cálculo de los costos de los equipos y la contabilidad de la entrega y recepción de los equipos.

La compra, entrega y recepción de equipos se cotizan y contabilizan en función de los costos reales. Para calcular el costo de compra de equipos y reflejar y evaluar la compra, recepción, emisión y saldo de equipos, se debe configurar una cuenta detallada de "Equipos" en la cuenta "Adquisición de materiales" y una cuenta "1242 Inventario" dedicada. Se debe configurar la cuenta "Equipo". Calcule el costo de compra real de varios equipos adquiridos por la empresa y el costo real de todos los equipos del inventario por separado.

Ejemplo 1 Una empresa de desarrollo inmobiliario compró un ascensor con un precio de compra (incluido el impuesto soportado) de 800.000 yuanes y gastos de transporte y varios de 20.000 yuanes. El precio y los gastos de transporte y varios se pagaron con depósitos bancarios. .

①Realice los siguientes asientos en base a facturas de compra, comprobantes de liquidación bancaria, etc.:

Débito: Compra de material - equipo 820.000

Crédito: depósito bancario 820.000

② Suponiendo que la tasa de asignación planificada de las tarifas de adquisición y almacenamiento de materiales y equipos de la empresa es del 2%, las tarifas de adquisición y almacenamiento que deben asignarse para la compra de ascensores son 16.400 yuanes.

Débito: Adquisición de materiales - equipo 16,400

Crédito: Tarifa de adquisición y almacenamiento 16,400

③El elevador se inspecciona y se coloca en el almacén, y el costo real de el ascensor se calcula en 836.400 yuanes.

Débito: Inventario de equipos 836400

Crédito: Adquisición de materiales - equipos 836400

2. Contabilidad de productos desarrollados

Los productos desarrollados son Se refiere a la empresa que ha completado todo el proceso de desarrollo y construcción, ha pasado la inspección de aceptación y cumple con los estándares nacionales de construcción y los requisitos de diseño. Puede entregarse a la unidad de pedido de acuerdo con las condiciones estipuladas en el contrato, o. se puede utilizar como producto para venta o arrendamiento externo, incluidos terrenos (sitio de construcción), casas, instalaciones de apoyo y proyectos de construcción. El producto de desarrollo completo es en realidad el final del proceso de desarrollo y construcción y el comienzo del proceso de ventas.

Para contabilizar correctamente el aumento, disminución y saldo de los productos desarrollados, la empresa desarrolladora debe configurar una cuenta de tipo activo "1285 Productos de Desarrollo". El lado del débito de esta cuenta registra el costo real de los productos de desarrollo que se han completado y aceptado, y el lado del crédito registra el costo real de los productos de desarrollo que se han vendido, transferido, liquidado o arrendado y arrastrado al final de el mes. El saldo deudor de fin de mes representa el costo real de varios productos desarrollados que aún no han sido vendidos, transferidos, liquidados o arrendados. Esta cuenta debe configurar cuentas detalladas según los tipos de productos de desarrollo, como terrenos, casas, instalaciones de apoyo y proyectos de construcción, etc., y en las cuentas detalladas, configurar páginas de cuentas según los objetos de contabilidad de costos.

1. Contabilización del mayor desarrollo de productos.

Cuando los productos desarrollados por la empresa sean completados y aceptados, se debe debitar la cuenta "Productos Desarrollados" y acreditar la cuenta "Costos Desarrollados" de acuerdo con el costo real.

Ejemplo 2: Según el formulario de aceptación de finalización, la empresa de desarrollo inmobiliario descubrió que el costo real de los productos desarrollados este mes fue de 33,05 millones de yuanes. Entre ellos: 650.000 yuanes para terrenos, 25,9 millones de yuanes para casas, 5 millones de yuanes para proyectos de construcción y 1,5 millones de yuanes para instalaciones de apoyo.

Préstamo: productos de desarrollo - terreno 650 000

- casas 25 900 000

- proyectos de construcción 5 000 000

- instalaciones de apoyo Instalación 1 500 000

Préstamo: Coste desarrollo 33.050.000

2. Contabilización de la reducción del producto en desarrollo.

Los productos desarrollados por la empresa se verán reducidos por transferencias externas, ventas y otros motivos. Para productos de desarrollo reducido, el tratamiento contable debe realizarse de manera oportuna según las diferentes situaciones.

Cuando una empresa transfiere y vende productos desarrollados a otros, debe debitar la cuenta de "costo comercial principal" y acreditar la cuenta de "productos desarrollados" al final del mes con base en el costo real de los productos desarrollados. productos.

Si el producto de desarrollo se vende mediante el método de liquidación de pago a plazos, después de que el producto de desarrollo se entrega a la unidad de usuario o se completa el contrato de venta de pago a plazos, el costo real del producto de desarrollo se cobra en cuotas. se debitará de "Pago a plazos". Recibirá el pago de la cuenta "Productos de desarrollo" y acreditará la cuenta "Productos de desarrollo".

Si una empresa utiliza los terrenos y las casas desarrollados para operaciones de arrendamiento, o utiliza las casas desarrolladas para reubicar y demoler a los residentes para su facturación, debe debitar los "Productos de desarrollo de alquiler" en función del costo real del terreno y casas cuando se entregan para su uso ” o “vivienda de facturación” y otras cuentas, acreditar la cuenta “Producto de desarrollo – Terreno (o casa)”.

Las instalaciones de apoyo comercial desarrolladas por la empresa y utilizadas para los negocios de la empresa en la industria terciaria se tratarán como construcción de activos fijos, es decir, el costo real de las instalaciones de apoyo se cargará a Cuenta "Activos Fijos", acreditar la cuenta "Productos de Desarrollo - Instalaciones de Apoyo".

Conferencia 3: Contabilidad de los costos de producto de las empresas de desarrollo inmobiliario (Parte 1)

El proceso de desarrollo inmobiliario generalmente se divide en cuatro etapas, a saber, la etapa de análisis de la decisión de inversión, la etapa de ingeniería preliminar, y la etapa de construcción y las etapas de arrendamiento y venta. Durante el desarrollo y operación de las cuatro etapas anteriores, la empresa incurrirá en muchos gastos, como honorarios de estudios de viabilidad, honorarios de ingeniería preliminar, honorarios de construcción e instalación, honorarios de publicidad, honorarios de ventas, honorarios de intereses de fondos de crédito y los esfuerzos de la empresa para organizar y gestionar los gastos de producción y operaciones incurridos, etc.

Algunos de estos gastos pueden incluirse en el coste de desarrollo de productos, mientras que otros no pueden incluirse en el coste de desarrollo de productos. Los gastos que pueden incluirse directamente en el costo de desarrollo de productos se denominan gastos directos de desarrollo; los gastos que pueden incluirse en el costo de desarrollo de productos después de la asignación se denominan gastos indirectos de desarrollo; los gastos que no pueden incluirse en los costos de desarrollo son; llamados gastos del período.

1. Contenido de los costos de desarrollo de productos

Los costos de desarrollo de productos se refieren a diversos gastos incurridos por las empresas de desarrollo inmobiliario en el proceso de desarrollo de productos.

Refleja todo el trabajo físico y vital consumido por las empresas de desarrollo inmobiliario en el proceso de desarrollo del proyecto. Es un indicador integral para evaluar la calidad del trabajo de desarrollo inmobiliario y la base para formular el precio de venta de los productos desarrollados.

El coste de desarrollo de productos se puede dividir en las siguientes cuatro categorías según sus usos:

1. Costos de desarrollo del suelo.

Los costes de promoción de suelo se refieren a los diversos gastos en los que incurren las empresas promotoras inmobiliarias en el desarrollo de suelo (es decir, suelo de construcción).

2. Costos de desarrollo de viviendas.

Los costos de desarrollo de viviendas se refieren a diversos gastos incurridos por las empresas de desarrollo inmobiliario en el desarrollo de diversas viviendas (incluidas viviendas comerciales, viviendas de alquiler, viviendas en rotación, viviendas de construcción de agencias, etc.).

3. Apoyar los costos de desarrollo de las instalaciones.

Se refiere a los diversos gastos incurridos por las empresas de desarrollo inmobiliario en el desarrollo de instalaciones de apoyo que pueden transferirse por una tarifa e instalaciones públicas de apoyo que no pueden transferirse por una tarifa y no pueden incluirse directamente en el costo de productos desarrollados.

4． Costos de desarrollo del proyecto de construcción.

Se refiere a los diversos gastos en que incurren las empresas promotoras de bienes raíces cuando aceptan la encomienda de la unidad encomendadora para desarrollar otros proyectos (como proyectos municipales) distintos de terrenos y viviendas.

2. Objetos de contabilidad de costos de desarrollo inmobiliario

Los objetos de contabilidad de costos de productos de desarrollo se refieren a los portadores de costos determinados con el fin de recaudar y asignar los gastos de desarrollo en el cálculo de los costos de productos de desarrollo. Las empresas deben seleccionar los objetos de contabilidad de costos en función de las características y condiciones reales de sus proyectos de desarrollo y de acuerdo con los siguientes principios:

1. Para proyectos de desarrollo general, el objeto de contabilidad de costos se basa en los proyectos individuales enumerados en cada estimación presupuestaria preparada de forma independiente o presupuesto de dibujo de construcción.

2. Los proyectos de desarrollo grupales en el mismo sitio de desarrollo y con el mismo tipo estructural, con tiempos de inicio y finalización similares y construidos por la misma unidad de construcción, se pueden combinar en un objeto de contabilidad de costos.

3. Para proyectos de desarrollo individuales con mayor escala y período de construcción más largo, los objetos de contabilidad de costos se pueden dividir según ciertas áreas y partes del proyecto de desarrollo según las necesidades del sistema de responsabilidad económica.

Los objetos de contabilidad de costos deben determinarse antes del inicio del proyecto de desarrollo. Una vez determinados, no se pueden cambiar a voluntad, y mucho menos confundirse entre sí.

3. Partidas de costos de desarrollo inmobiliario

Las partidas de costos de productos de desarrollo generalmente se pueden dividir en tarifas de compensación por adquisición de terrenos y demolición, tarifas de ingeniería preliminar, tarifas de infraestructura, tarifas de ingeniería de construcción e instalación. público * **Tarifas de instalaciones de apoyo y tarifas generales de desarrollo, etc.

1. Honorarios de compensación por adquisición de terrenos y demolición:

Se refiere a diversos gastos incurridos por la adquisición de terrenos durante el desarrollo inmobiliario, incluidos honorarios de transferencia de terrenos, honorarios de reasentamiento laboral, honorarios de compensación de cultivos jóvenes, honorarios de compensación de tierras, honorarios de compensación de demolición y otros. Gastos incurridos por adquisición de tierras (como el impuesto de ocupación de tierras agrícolas).

2. Honorarios de ingeniería preliminar:

Se refiere a diversos gastos incurridos por la empresa en la etapa de preparación preliminar, incluidos los honorarios generales de planificación y diseño, honorarios de estudios de viabilidad, diversos honorarios recaudados y pagados por el gobierno, honorarios de estudio y diseño, y otros costos de proyectos temporales (agua temporal, electricidad temporal, caminos temporales, etc.), siete conexiones y un metro cuadrado o tres conexiones y un metro cuadrado, etc.

3. Tarifas de infraestructura:

Se refiere a los costos incurridos en la construcción de diversas infraestructuras. La infraestructura se refiere principalmente a carreteras, instalaciones de calefacción, instalaciones de suministro de agua, instalaciones de suministro de energía, instalaciones de suministro de gas, instalaciones de comunicación, instalaciones de iluminación y ecologización (incluidas descargas de aguas residuales, descargas de inundaciones, saneamiento), etc., relacionados con los productos desarrollados. Los costes generados por estas instalaciones y los derechos de instalación están incluidos en el concepto de canon de infraestructura.

4． Honorarios de proyectos de construcción e instalación:

Se refiere a los honorarios de proyectos de construcción e instalación pagados por la empresa al contratista en forma de subcontratación y los honorarios de construcción e instalación incurridos por los proyectos autooperados de la empresa.

5. Tarifas de instalaciones de apoyo:

Se refiere a los costos de varias instalaciones públicas de apoyo que sirven al proyecto de desarrollo y no pueden transferirse mediante una tarifa, como salas de calderas, torres de agua, baños públicos, cobertizos para bicicletas, etc. Cualquier instalación pública de apoyo que pueda transferirse mediante una tarifa, como tiendas, oficinas de correos, escuelas, hospitales, barberías, etc., no se puede incluir en esta partida de coste.

6. Gastos indirectos de desarrollo: se refiere a diversos gastos incurridos por el departamento de desarrollo o el departamento de mando de ingeniería de la empresa para organizar y gestionar el proyecto de desarrollo, incluidos salarios, gastos de bienestar, gastos de oficina, gastos de viaje, gastos de depreciación, gastos de reparación, gastos de agua y electricidad. y tasas de protección laboral, amortización de viviendas provisionales, etc. Los diversos gastos incurridos por los distintos departamentos administrativos de la empresa para gestionar la empresa no están incluidos en esta lista y deben contabilizarse en "gastos administrativos".

Actualmente, las empresas promotoras inmobiliarias en mi país tienen diferentes escalas de negocio, alcances de negocio y métodos de negocio. Por ejemplo, en términos de desarrollo del terreno, algunas empresas solo limpian y nivelan el sitio de construcción y eliminan los edificios y obstáculos originales para completar el desarrollo del terreno, mientras que algunas empresas no solo limpian y nivelan el terreno, sino que también llevan a cabo varios proyectos de construcción subterránea; El tendido de tuberías y la construcción de caminos de tierra deben garantizar siete conexiones y una nivelación antes de que se pueda completar el desarrollo del terreno. Por lo tanto, cada empresa de desarrollo debe establecer selectivamente partidas de costos basándose en los principios de fijación de partidas de costos antes mencionados y combinados con las condiciones específicas del proyecto de desarrollo.

IV. Procedimientos de contabilidad de costos de productos de desarrollo

(1) Se deben establecer cuentas

Para calcular los costos de desarrollo de las empresas de desarrollo, las empresas pueden calcularlos. los costos de desarrollo de acuerdo con sus propias operaciones para cumplir con los requisitos comerciales de desarrollo, configure las siguientes cuentas:

1. Cuenta "4301 Costo de Desarrollo".

Esta cuenta contabiliza diversos gastos incurridos por empresas de desarrollo inmobiliario en el proceso de desarrollo de terrenos, casas, instalaciones de apoyo y proyectos de construcción. El lado del débito de esta cuenta registra diversos gastos incurridos por la empresa en el proceso de desarrollo de terrenos, viviendas, instalaciones de apoyo y proyectos de construcción, y el lado del crédito registra el costo real de los productos de desarrollo que se han completado y aceptado. El saldo deudor refleja el costo real del proyecto de desarrollo inacabado. Esta cuenta debe establecer cuentas secundarias detalladas según los tipos de costos de desarrollo, como "desarrollo de terrenos", "desarrollo de viviendas", "desarrollo de instalaciones de apoyo" y "desarrollo de ingeniería de construcción", etc., y bajo las cuentas secundarias detalladas, calcular según el costo Los objetos están sujetos a una contabilidad detallada.

2. Cuenta “4302 Gastos indirectos de desarrollo”.

Esta cuenta representa diversos gastos indirectos incurridos por unidades contables independientes dentro de empresas de desarrollo inmobiliario para desarrollar productos, incluidos salarios, gastos de bienestar, gastos de depreciación, gastos de reparación, gastos de oficina, gastos de agua y electricidad, protección laboral. gastos, Amortización de salas de facturación, etc. El lado del débito de esta cuenta registra varios gastos indirectos incurridos por la unidad de contabilidad independiente dentro de la empresa para desarrollar productos, y el lado del crédito registra los gastos indirectos de desarrollo incluidos en los costos de desarrollo de cada objeto de contabilidad de costos. No hay saldo en esta cuenta al final del mes. Esta cuenta debe configurar cuentas detalladas según las diferentes unidades y departamentos (sucursales) dentro de la empresa.

(2) Procedimientos de contabilidad de costos de productos de desarrollo

El procedimiento de contabilidad de costos de productos de desarrollo se refiere a los pasos y secuencia que las empresas desarrolladoras de bienes raíces deben seguir al calcular los costos de productos de desarrollo. El procedimiento general es:

1. Recoger los costos del producto de desarrollo.

(1) Los diversos gastos directos de desarrollo incurridos durante el desarrollo del proyecto se incluirán directamente en cada objeto de contabilidad de costos, es decir, se debitarán la cuenta del libro mayor general de "costo de desarrollo" y la cuenta del libro mayor detallado, y se debitarán los gastos correspondientes. las cuentas serán acreditadas.

(2) Varios gastos indirectos de desarrollo incurridos por los servicios de desarrollo de proyectos se pueden cobrar primero en la cuenta "Gastos indirectos de desarrollo", es decir, debitar la cuenta del libro mayor general y la cuenta del libro mayor detallado de "Gastos indirectos de desarrollo". acreditar la cuenta correspondiente.

(3) Los gastos indirectos de desarrollo recaudados en la cuenta "Gastos indirectos de desarrollo" se distribuirán e incluirán en cada objeto contable de costos de desarrollo de acuerdo con un método determinado, es decir, el libro mayor general de "Costos de desarrollo". Se debitará la cuenta y la cuenta detallada, se acreditará la cuenta "Gastos generales de desarrollo".

A través de los procedimientos anteriores, los gastos de desarrollo de cada contabilidad de costos objeto del devengo se recogen en la cuenta del libro mayor "costo de desarrollo" y en la cuenta del libro mayor detallado.

2. Calcular y trasladar los costos reales de los productos desarrollados.

Calcule el costo total de desarrollo de un proyecto de desarrollo completado desde la preparación hasta la aceptación de su finalización. Y se transferirá a la cuenta "Productos de Desarrollo", es decir, se debitará la cuenta "Productos de Desarrollo" y se acreditará a la cuenta "Costos de Desarrollo".

3. Según las funciones reales y el destino de los productos desarrollados, los costos reales de los productos desarrollados se transferirán a las cuentas correspondientes.

Es decir, los "costos operativos", "productos de desarrollo de cobro a plazos", "productos de desarrollo de alquiler", "swing room" y otras cuentas se debitan, y se acredita la cuenta de "productos de desarrollo".

Conferencia 4: Contabilidad de los costos de producto de las empresas de desarrollo inmobiliario

V. Contabilidad de costos del desarrollo de terrenos

El desarrollo de terrenos también se denomina desarrollo de sitios de construcción. Generalmente hay dos situaciones: una es un sitio de construcción de uso propio desarrollado por una empresa con el propósito de desarrollar viviendas comerciales, viviendas de alquiler y otros edificios; el otro es un sitio de construcción comercial desarrollado por una empresa para su venta o transferencia pagada. Los sitios de construcción para uso propio son productos intermedios de la empresa y sus gastos deben registrarse en el costo del producto de viviendas comerciales o viviendas de alquiler. Los sitios de construcción comerciales son los productos finales de la empresa y sus costos de desarrollo del terreno deben contabilizarse. por separado.

(1) Recaudación y asignación de costos de desarrollo de terrenos

Los diversos gastos incurridos por una empresa en el proceso de desarrollo de terrenos, excepto los terrenos de uso propio que pueden incluirse directamente en el costo del desarrollo de viviendas. Además de los gastos de desarrollo que se contabilizan en la cuenta “Costos de desarrollo – Desarrollo de viviendas”, otros gastos de desarrollo de terrenos deben contabilizarse a través de la cuenta “Costos de desarrollo – Desarrollo de terrenos”. Configure cuentas secundarias detalladas de acuerdo con "desarrollo de terrenos para uso propio", "desarrollo de terrenos comerciales", etc., y configure páginas de cuentas de acuerdo con los objetos de contabilidad de costos seleccionados por la empresa para llevar a cabo una contabilidad detallada de los gastos de desarrollo de terrenos.

1. Recaudación y distribución de honorarios de compensación por adquisición de terrenos y demolición, honorarios de ingeniería preliminar, honorarios de infraestructura y honorarios de construcción e instalación.

Estos gastos generalmente pueden identificar a los beneficiarios y pueden incluirse directamente en los objetos de contabilidad de costos, debitando la cuenta "Costo de Desarrollo - Desarrollo de Terrenos" y cuentas detalladas relacionadas, y acreditando "Depósitos Bancarios" y "Cuentas por Pagar". ". "depósito" y otras cuentas.

2. Recaudación y distribución de tarifas de instalaciones de apoyo.

La construcción de instalaciones de apoyo puede realizarse sincrónicamente con el desarrollo del terreno, o no sincrónicamente, por lo que el método de cobro de costos tiene las dos situaciones siguientes:

(1) Con desarrollo de terrenos Los gastos por el desarrollo simultáneo de las instalaciones de apoyo, si se pueden distinguir los objetos beneficiarios, se incluirán directamente en los objetos contables de costos correspondientes, debitando la cuenta "Costo de Desarrollo - Desarrollo de Terrenos" y acreditando el "Depósito Bancario" y otras cuentas; cuando no se pueden distinguir los objetos beneficiarios, primero deben recaudarse a través de la cuenta "Costos de desarrollo - Desarrollo de instalaciones de apoyo" y luego distribuirse entre los beneficiarios pertinentes de acuerdo con un método determinado cuando se completen los proyectos de apoyo.

(2) Los costos de desarrollo de las instalaciones de apoyo que no están sincronizadas con el desarrollo del terreno generalmente se pueden recaudar primero a través de la cuenta "Costos de desarrollo - Desarrollo de instalaciones de apoyo" y luego transferirse a la cuenta "Costos de desarrollo". cuenta cuando se completen las instalaciones de apoyo. Cuenta de Costos – Desarrollo de Tierras. Si el desarrollo del terreno se ha completado y está a la espera de ser vendido o arrendado, pero las instalaciones de apoyo aún no se han completado, para liquidar rápidamente los costos de desarrollo del terreno terminado, primero se pueden incluir las tarifas aprobadas para dichas instalaciones de apoyo. en los costos de desarrollo del suelo de acuerdo con sus costos planificados (o costos presupuestados) Retención. Al realizar la acumulación, se debita la cuenta "Costos de desarrollo - Desarrollo de terrenos" y se acredita la cuenta "Gastos acumulados - Tarifas de instalaciones de apoyo acumuladas". Los costos reales de desarrollo de las instalaciones de apoyo se calculan a través de la cuenta "Costo de desarrollo - Desarrollo de instalaciones de apoyo". Una vez finalizadas las instalaciones de apoyo, los costos de desarrollo del terreno pertinentes deben ajustarse por la diferencia entre las tarifas acumuladas de las instalaciones de apoyo y las reales. Tarifas de instalaciones de apoyo.

3. Recopilación y asignación de costos generales de desarrollo.

Los gastos incurridos por unidades contables independientes dentro de la empresa para organizar y gestionar proyectos de desarrollo se contabilizan primero a través de la cuenta "gastos indirectos de desarrollo" al final del mes, luego se distribuyen e incluyen en la cuenta. objetos de contabilidad de costos de desarrollo relevantes de acuerdo con ciertos estándares de distribución. Si el coste de urbanización debiera ser asumido, se transferirá de la cuenta “Costes Indirectos de Urbanización” a la cuenta “Costos de Urbanización - Urbanización”. Si el departamento que organiza y gestiona directamente el proyecto de desarrollo es un departamento de contabilidad no independiente dentro de la empresa, sus costos se incluirán directamente en los gastos indirectos de desarrollo relacionados con los costos de desarrollo del terreno.

(2) Transferencia de costos de desarrollo de terrenos completados

Los proyectos de desarrollo de terrenos terminados deben adoptar diferentes métodos de arrastre de costos según sus usos:

1 ． Sitios de construcción comercial desarrollados para venta o transferencia pagada.

Una vez finalizado el desarrollo, su costo real debe transferirse a la cuenta "Productos de desarrollo - Terreno".

2. Una vez completado el desarrollo, se utilizará directamente como sitio de construcción para la construcción de viviendas comerciales de la empresa.

El costo real debe trasladarse a los costos relevantes del desarrollo de viviendas cuando el desarrollo esté terminado y puesto en uso. Los gastos de desarrollo de terrenos que se arrastran e incluyen en los costos de desarrollo de viviendas se pueden arrastrar mediante el método de arrastre paralelo detallado o el método de arrastre clasificado y centralizado.

(1) Método de arrastre paralelo detallado.

Es decir, los costos de desarrollo de terrenos que deben transferirse se transfieren en paralelo a las partidas de costos relevantes del costo de desarrollo de viviendas de acuerdo con las partidas de costos.

Los asientos contables son:

Débito: costo de desarrollo - casa - tarifa de adquisición de terreno y demolición al

- tarifa de ingeniería preliminar a2

—— Tarifa de infraestructura a3

——Cuota de construcción e instalación a4

——Cuota de instalaciones de apoyo a5

——Costo indirecto de desarrollo a6

Préstamo: Costo de desarrollo - terreno - tarifa de adquisición y demolición de terreno al

- tarifa de ingeniería preliminar a2

- tarifa de infraestructura a3

—— Tarifa de construcción e instalación a4

——Tarifa de instalación de apoyo a5

——Costo indirecto de desarrollo a6

Este método de transferencia es principalmente adecuado para uso comercial convertido a uso propio. Transferencia de costos para el sitio de construcción. Porque el costo de desarrollo del sitio de construcción comercial original incluye todos los gastos que el sitio debe soportar.

(2) Método de arrastre centralizado de clasificación.

Se trata de clasificar y combinar varios costos de desarrollo de terrenos que deben trasladarse a dos partidas de costos: "tarifas de compensación por adquisición de terrenos y demolición" y "tarifas de infraestructura", y luego transferirlos al desarrollo de viviendas correspondiente. gastos de "tarifas de compensación por adquisición de terrenos y demolición" y "tarifas de infraestructura".

Débito: costo de desarrollo - casa - tasa de adquisición de terreno y demolición al

- tasa de infraestructura a2+ a3+ a4

Préstamo: costo de desarrollo - Terreno - adquisición de terreno y tarifa de demolición al

- tarifa de ingeniería preliminar a2

- tarifa de infraestructura a3

- tarifa de construcción e instalación a4

Esta transferencia El método se aplica principalmente a la transferencia de costes de obras de construcción para uso propio. Debido a que las tarifas de apoyo a las instalaciones y los costos indirectos de desarrollo generalmente no se recaudan para los sitios de construcción de uso propio, este método se puede utilizar para trasladarlos a fin de simplificar los procedimientos contables.

Para los sitios de construcción de uso propio desarrollados por empresas que no se utilizarán en un futuro próximo después de que se complete el desarrollo, los costos reales primero deben transferirse a la cuenta "Productos de desarrollo - Terreno".

El siguiente es un ejemplo de cómo calcular los costos de desarrollo del terreno.

Ejemplo 4 La empresa de desarrollo inmobiliario A desarrolló un terreno en Liangyuan en mayo de 2001, con una superficie de 40.000 metros cuadrados. Una vez finalizado el desarrollo, 30.000 metros cuadrados del mismo se cederán a terceros y los 10.000 metros cuadrados restantes serán desarrollados por la propia empresa. Supongamos que solo se produjeron las siguientes transacciones económicas durante el proceso de desarrollo de tierras de Liangyuan:

① Se pagó la tarifa de transferencia de tierras de 25.000.000 de yuanes y los asientos contables se realizaron de la siguiente manera:

Débito: Costo de desarrollo - terreno - —Liang Yuan (adquisición de terrenos y honorarios de demolición) 25.000.000

Préstamo: depósito bancario 25.000.000

②Para pagar una compensación por demolición de 5.500.000 yuanes, los asientos contables son los siguientes siguiente:

Débito: Costo de desarrollo - terreno - Liangyuan (tarifa de adquisición y demolición del terreno) 5 500000

Préstamo: depósito bancario 5 500000

③ Encuesta salarial y tarifa de diseño de 210.000 yuanes. Los asientos contables son los siguientes:

Débito: costo de desarrollo - terreno - Liangyuan (tarifa de ingeniería preliminar) 210.000

Crédito: depósito bancario 210.000

④ Pague el costo del movimiento de tierras 5 500000 yuanes y realice los asientos contables de la siguiente manera:

Débito: Costo de desarrollo - Terreno 1 - Liangyuan (tarifa de ingeniería preliminar) 5 500000

Crédito: depósito bancario 5 500000

⑤El proyecto de instalación de tuberías subterráneas contratado por una empresa constructora se ha completado y el precio a pagar es 1 500.000 yuanes:

Débito: Costo de desarrollo - terreno - Liangyuan (tarifa de infraestructura) 1 500000

Crédito: Cuentas por pagar - X empresa constructora 1 500000

⑥A finales de septiembre, se completó el proyecto de desarrollo territorial de Liangyuan. Suponiendo que el costo total de desarrollo recopilado en la cuenta "Costo de desarrollo - Desarrollo de tierras - Liangyuan" es de 37.710.000 yuanes, el costo unitario de desarrollo de tierras es de 942,75 yuanes/m2. De ellos, 10.000㎡ de terreno para uso propio aún no se han puesto en uso y los 30.000㎡ restantes se han transferido por completo, y el costo de desarrollo de este terreno se transferirá a fin de mes.

Los asientos contables son los siguientes:

Débito: Producto de desarrollo - terreno (Liang Yuan) 9427 500

Costo comercial principal - costo de transferencia de terreno 28 282 500

Préstamo: Costo de desarrollo - terreno - Liangyuan 37710000

Ejemplo 5 Continuando con el ejemplo anterior, si el terreno de 10,000㎡ para uso propio se destina a la construcción del proyecto de desarrollo de viviendas inmediatamente después de que se complete el desarrollo, el la empresa puede adoptar lo siguiente: Hay dos métodos para trasladar los costos de desarrollo del terreno;

① Cuando se utiliza el método de transferencia centralizado para trasladar los costos del terreno:

Préstamo: costo de desarrollo - casa - Liangyuan (tarifa de adquisición y demolición de terrenos) 7 625 000

——Liang Yuan (tarifa de infraestructura) 1 802 500

Préstamo: costo de desarrollo——Terreno——Liang Yuan (adquisición de terrenos) y tarifa de demolición) 7625 000

——Liang Yuan (tarifa de ingeniería preliminar) 1 427 500

——Liang Yuan (tarifa de infraestructura) 375 000

②Adoptado Al trasladar el costo del terreno utilizando el método de traslado paralelo detallado:

Débito: Costo de desarrollo - Casa - Liang Yuan (tarifa de adquisición y demolición del terreno) 7 625000

- Liang Yuan (tarifa de ingeniería preliminar) 1 427 500

——Liangyuan (tarifa de infraestructura) 375000

Préstamo: Costo de desarrollo——Terreno——Liangyuan (tarifa de adquisición y demolición de terreno) 7 625 000

——Liang Yuan (tarifa de ingeniería preliminar) 1 427 500

——Liang Yuan (tarifa de infraestructura) 375 000