Cómo investigar la gestión inmobiliaria en zonas residenciales urbanas
1. Información básica
Tras el desarrollo de los últimos años, la gestión de la propiedad urbana en nuestra ciudad ha configurado una situación de diversos tipos, amplios niveles y diversas formas. Según la encuesta, existen cinco métodos principales de gestión de las comunidades residenciales en nuestra ciudad: en primer lugar, las empresas de gestión inmobiliaria más servicios de limpieza comunitaria; en segundo lugar, la gestión postventa de las propiedades por parte de los promotores, en cuarto lugar, la gestión conjunta e independiente por parte de los propietarios; gestión de recaudación de fondos por parte de agencias gubernamentales; quinto, no gestión de personas.
Existen 15 empresas de administración de propiedades calificadas en el área urbana, incluidas 10 empresas calificadas de segundo nivel y 5 empresas calificadas de tercer nivel con 338 empleados, hay 18 grandes áreas residenciales en el área urbana con un total; Área de construcción de 1,5 Miles de metros cuadrados. Entre ellas, 16 comunidades han establecido comités de propietarios. En áreas residenciales donde se implementa la administración de propiedades, si se establece un comité de propietarios, el comité de propietarios deberá firmar un contrato de servicios de propiedad con la empresa de administración de propiedades; si no se establece un comité de propietarios, la unidad de desarrollo y construcción deberá firmar un contrato; Contrato previo de servicio de administración de la propiedad o contrato de encomienda con la empresa administradora de la propiedad.
Para hacer un buen trabajo en la gestión inmobiliaria, nuestra ciudad ha tomado principalmente las siguientes medidas en los últimos años: aumentar la publicidad y mejorar la conciencia de los propietarios sobre el consumo inmobiliario. Mediante la distribución de materiales promocionales, consultas sobre políticas y regulaciones y la celebración de simposios, se da amplia publicidad a la Ley de Propiedad, el Reglamento de Administración de Propiedades y las políticas y regulaciones relacionadas, de modo que los ciudadanos puedan aprender más sobre la administración de propiedades, participar y apoyarlas, y crear un buen ambiente de administración de propiedades. Fortalecer la capacitación y mejorar la calidad del personal de administración de propiedades. Organizar cursos de formación para directivos y directivos de diversas empresas de gestión inmobiliaria para mejorar la calidad de los empleados. Organizar al personal relevante para aprender de la experiencia extranjera avanzada, estandarizar los servicios inmobiliarios, mejorar la calidad de la gestión y lograr buenos resultados, fortalecer la supervisión y promover el desarrollo saludable de la industria de gestión inmobiliaria. Se promulgaron las "Medidas provisionales para la administración de propiedades de la ciudad de Huanghua" y las "Medidas para la administración de fondos de mantenimiento de cuentas especiales", que brindan garantías políticas para el desarrollo saludable de la industria de administración de propiedades en nuestra ciudad. De acuerdo con las "Medidas de gestión de calificaciones para empresas de administración de propiedades" emitidas por el Ministerio de Construcción, se han formulado procedimientos operativos estandarizados para excluir por adelantado a las empresas de administración de propiedades no calificadas, lo que garantiza mejor la calidad del servicio de las empresas de administración de propiedades y promueve una administración de propiedades saludable. desarrollo de la industria. Fortalecer la orientación y mejorar el sistema de autonomía del propietario. Es necesario brindar más orientación a los comités de propietarios de complejos residenciales, crear activamente las condiciones para el establecimiento de comités de propietarios, formular convenciones civilizadas de propietarios, aclarar derechos y obligaciones, de modo que la mayoría de los propietarios comprendan mejor sus derechos y obligaciones, y mejorar aún más su comprensión de la importancia de implementar una gestión autónoma. La mayoría de los propietarios apoyan y cooperan activamente con el comité de propietarios y las empresas de administración de propiedades en la realización de su trabajo, y poco a poco se va formando una fuerte atmósfera de construcción y gestión profesional en la comunidad. Gracias al trabajo mencionado anteriormente, se ha mejorado considerablemente el nivel general de gestión de la propiedad urbana.
2. Problemas existentes
Aunque la gestión inmobiliaria de las zonas residenciales urbanas ha logrado algunos logros, no se pueden ignorar las dificultades y problemas existentes. Se manifiesta principalmente en los siguientes aspectos:
En primer lugar, los conflictos entre propietarios y empresas de gestión inmobiliaria se han agudizado y han comenzado a aparecer factores de inestabilidad. Como ciudad en desarrollo, la mayoría de los primeros edificios residenciales en Huanghua se encuentran en la etapa de no administración de propiedad y administración de propiedad irregular. El entorno de una comunidad así dista mucho de ser bonito. Sólo puede garantizar unas condiciones de vida básicas. Los propietarios tienen pocas exigencias y los conflictos están ocultos. La otra parte es el conjunto residencial con gestión inmobiliaria construido en los últimos años. La mayoría de ellos tienen problemas de un tipo u otro, como la calidad de la casa, la calefacción no calienta, la presión del agua es insuficiente, la ecología no está a la altura y la seguridad no está garantizada. Estos problemas afectan directamente la vida normal de los propietarios, pero la empresa administradora de la propiedad no puede solucionarlos y los propietarios están muy descontentos. Por tanto, existen muchos conflictos entre propietarios y empresas de gestión inmobiliaria, y la relación es relativamente tensa. Algunos propietarios tienen poca conciencia sobre el consumo, todavía tienen conciencia de la economía planificada y las propiedades de bienestar, y dependen del gobierno y los departamentos pertinentes. Esto ha llevado a algunos propietarios a pelear con la empresa de administración de propiedades y a algunos a presentar peticiones a los departamentos pertinentes. Durante la investigación, algunos residentes de la comunidad se negaron colectivamente a entregar la tarifa de administración. Los conflictos no pueden resolverse de manera oportuna e irracional, lo que lleva a la expansión de los efectos adversos. Para sobrevivir, las empresas de administración de propiedades tienen que reducir personal e inversiones, bajar los estándares de servicio o incluso retirarse, lo que resulta en un estado de parálisis en algunas comunidades donde nadie ha participado en la administración de propiedades. Este círculo vicioso no sólo provoca que las empresas de gestión inmobiliaria sufran pérdidas generalizadas, sino que también genera inconvenientes en la vida de los propietarios y afecta la armonía y la estabilidad social.
La segunda es que los propietarios carecen de conciencia de autogestión y el comité de propietarios no cumple realmente su papel. El comité de propietarios es elegido democráticamente por todos los propietarios y es una organización autónoma para los propietarios. Desempeña un papel importante a la hora de conectar a los propietarios y las empresas de gestión inmobiliaria, eliminando barreras y mejorando el entendimiento.
Sin embargo, algunos propietarios son indiferentes a la gestión de la propiedad, la junta de propietarios no puede celebrarse sin problemas y el papel de la toma de decisiones democrática no puede desempeñarse eficazmente. Algunas comunidades no han celebrado una reunión de propietarios ni han establecido un comité de propietarios después de mudarse durante varios años, y la administración de la propiedad aún se encuentra en la etapa inicial de la administración de la propiedad. Los conflictos entre propietarios y empresas administradoras de propiedades no se pueden resolver por falta de canales de comunicación. Aunque algunas comunidades han establecido comités de propietarios, estos no son elegidos por la asamblea de propietarios, sino que a menudo son nombrados por la unidad de construcción o el desarrollador. Sus miembros saben poco sobre la administración de propiedades, sus responsabilidades no están claras y carecen de conocimientos, energía y entusiasmo suficientes. El comité de propietarios es sólo nominal y no puede desempeñar el papel que le corresponde. Incluso sólo se preocupan por su propia exposición y no protegen los derechos de los propietarios.
En tercer lugar, las empresas de administración de propiedades operan de manera irregular, brindan servicios inadecuados y tienen empleados de baja calidad. La investigación encontró que es muy difícil para nuestra ciudad promover la comercialización de la administración de propiedades, lo que ha obstaculizado gravemente el desarrollo saludable de la industria de administración de propiedades. En la actualidad, entre las 18 zonas residenciales donde se implementa la gestión inmobiliaria en el área urbana, casi ninguna empresa de gestión inmobiliaria se selecciona mediante licitación. La mayoría de las áreas residenciales son administradas por la empresa promotora original a la que les confiaron sus subsidiarias o por empresas de administración de propiedades designadas por las autoridades inmobiliarias. La consecuencia directa de este modelo de gestión de "autoconstrucción y autogestión" es la falta de competencia en el mercado de la gestión inmobiliaria, la falta de vitalidad de las empresas de gestión inmobiliaria y la dificultad para satisfacer a los propietarios con los niveles de gestión. Incluso si la dirección de la filial de la empresa promotora muestra vitalidad y prosperidad temporales, es sólo porque la empresa promotora quiere utilizar esta "vitalidad y prosperidad" para mostrar las ventas posteriores de una gran cantidad de viviendas comerciales, que son propiedad preliminar de la construyendo comunidad. Una vez que las empresas promotoras y las empresas de administración de propiedades se desvinculen, la administración de propiedades será muy difícil y las comunidades residenciales enfrentarán una situación en la que no habrá nadie que las administre. Algunos administradores de propiedades carecen de conciencia de servicio, su actitud de servicio no es lo suficientemente correcta y su lenguaje de servicio no es civilizado. Parte del personal de administración de propiedades tiene pocas habilidades técnicas, el mantenimiento de la propiedad no es oportuno ni realizado y los propietarios están muy insatisfechos. Algunas empresas de administración de propiedades buscan beneficios económicos unilateralmente y reducen sus estándares para llevar a cabo la administración de propiedades, dejando peligros ocultos para la futura administración de propiedades.
En cuarto lugar, el papel regulador de los departamentos no se ha ejercido plenamente. El "Reglamento de administración de propiedades" estipula claramente las responsabilidades de los departamentos pertinentes en la administración de propiedades, pero en el trabajo real, algunas regulaciones no se han implementado bien. En primer lugar, la gestión inmobiliaria necesita mayor atención. En algunas zonas residenciales de gran escala, incluso después de varios años de depuración, no se han establecido comités vecinales, lo que no favorece la orientación del trabajo de gestión de la propiedad y también ha traído grandes inconvenientes a la vida de los propietarios. En segundo lugar, la construcción y aceptación de zonas residenciales deben ser más estrictas. En algunas zonas residenciales construidas en fases, las instalaciones de apoyo no se construyen simultáneamente como se requiere. Por ejemplo, la mayoría de los proyectos de construcción residencial, como Qingqingjiayuan, no se inspeccionan completamente una vez finalizados, lo que genera incidentes grupales e incluso peticiones. Algunos edificios de administración de propiedades residenciales no se han implementado, algunos proyectos ecológicos no han cumplido con los estándares y algunas instalaciones de apoyo no se han construido. Estos problemas no se corrigieron a tiempo, lo que provocó que la construcción de la comunidad no cumpliera con los requisitos de planificación generales. En tercer lugar, es necesario mejorar aún más la conciencia de la comunidad sobre la planificación y el diseño. Esto es especialmente cierto en algunas zonas residenciales que se construyeron antes. Algunas comunidades no tienen estacionamientos ni espacios de estacionamiento reservados. Con el rápido desarrollo de la economía social y la mejora continua del nivel de vida de las personas, el número de automóviles privados ha aumentado considerablemente. Una gran cantidad de automóviles privados han llegado a las zonas residenciales, superpoblando muchas zonas residenciales y provocando conflictos y disputas de vez en cuando. Además, algunas instalaciones de agua, electricidad, calefacción y otras instalaciones no pueden realizar "un hogar, un medidor (válvula)", lo que genera grandes inconvenientes para la administración de propiedades y también afecta en cierta medida la relación entre los propietarios y las empresas de administración de propiedades. En cuarto lugar, varios departamentos necesitan generar más sinergias de gestión. Algunos propietarios tiran basura a voluntad, tienen mascotas ilegalmente, construyen edificios sin permiso y algunos cambian el uso de sus casas sin autorización, destruyendo la seguridad estructural del edificio o provocando fugas durante la decoración, afectando la vida normal de los propietarios vecinos. , que es difícil de gestionar para las empresas de administración de propiedades, y los departamentos funcionales relevantes rara vez preguntan al respecto. Algunos departamentos sólo cobran tarifas pero se niegan a asumir el costo del mantenimiento de las instalaciones y eluden la responsabilidad cuando las instalaciones sufren daños, lo que deja a las empresas de administración de propiedades en una situación pasiva.
En quinto lugar, los problemas dejados por los promotores provocan disputas entre los propietarios y las empresas de gestión inmobiliaria. Los resultados de la encuesta muestran que la mayoría de los motivos de las disputas entre propietarios y empresas de administración de propiedades están relacionados con problemas dejados por los promotores. Algunos desarrolladores son deshonestos y toman atajos durante el proceso de construcción, causando serios problemas con la calidad de sus casas. Algunos han cambiado el diseño y la planificación sin autorización, y la construcción de la comunidad es inherentemente insuficiente. Algunas promesas sobre el suministro de agua y gas no se pueden cumplir al vender la casa, lo que se ha convertido en la razón por la que los propietarios se niegan a pagar las tarifas de propiedad. . Los propietarios no pueden resolver estos problemas de manera oportuna con el desarrollador y solo pueden negociar con la empresa administradora de la propiedad, lo que genera conflictos y disputas entre las dos partes. Cuando algunas áreas residenciales fueron entregadas para su uso, las instalaciones de apoyo, como áreas verdes y caminos, estaban incompletas, y los propietarios no recibieron los beneficios prometidos, lo que generó conflictos entre las empresas de administración de propiedades y los propietarios. En algunas comunidades, la propiedad de las instalaciones públicas como garajes, sótanos, centros de actividades y clubes no está clara, lo que lleva a los propietarios a hacer valer firmemente los derechos de propiedad, lo que también genera muchos conflictos, como la asunción de responsabilidades de mantenimiento, el reparto de la gestión de la propiedad honorarios y la distribución de los ingresos por administración de propiedades.
En tercer lugar, algunas sugerencias
Con el desarrollo de la economía social y la mejora del nivel de vida de las personas, la importancia de la gestión de la propiedad en las zonas residenciales es cada vez más importante. Según los correspondientes análisis de expertos, la principal contradicción en las ciudades del futuro se centrará en la gestión inmobiliaria de las zonas residenciales. Por lo tanto, para construir una sociedad armoniosa y promover el desarrollo ordenado y eficiente de la gestión inmobiliaria en las zonas residenciales urbanas de nuestra ciudad en los próximos 3 a 5 años, se recomienda:
1. las perspectivas de desarrollo urbano, poner a las personas en primer lugar, integrar áreas residenciales y construir una comunidad armoniosa.
El primero es fusionar comunidades para solucionar la situación actual de pequeña escala, altos costos de gestión y gestión desfavorable de la mayoría de comunidades de nuestra ciudad. Las vías planificadas en el área urbana deben dividirse en cuatro zonas y la escala debe controlarse entre 15.000 y 20.000 metros cuadrados, lo que reducirá en gran medida los costos de gestión de la propiedad. El segundo es la calefacción centralizada y el establecimiento de empresas de calefacción a gran escala en toda la ciudad para resolver eficazmente las contradicciones causadas por la calefacción invernal en las comunidades urbanas y reducir los costos de vida de los residentes. En tercer lugar, debemos promover vigorosamente la renovación de agua, electricidad, gas y calefacción de "una habitación, un metro (válvula)" para evitar conflictos entre propietarios y empresas de gestión de propiedades debido a cuestiones de costes. Cuarto, planear establecer centros centralizados de servicios inmobiliarios en comunidades residenciales, especialmente comunidades de nueva construcción, para aumentar la función hematopoyética de las empresas de administración de propiedades. En las zonas residenciales, las empresas de administración de propiedades se dedican a supermercados, verduras, desayunos, tintorerías, clínicas médicas, guarderías, salones de belleza, electrodomésticos y reparaciones de automóviles y otras industrias estrechamente relacionadas con las necesidades de los residentes en las zonas residenciales, cobran diversas tarifas y retiran; tarifas de administración (como televisión por cable, agua purificada, gas licuado, etc.) no solo aumenta la función autohematopoyética de las empresas de administración de propiedades, sino que también facilita las necesidades diarias de los residentes de la comunidad y, al mismo tiempo, reduce la propiedad. Costos de gestión de los residentes de la comunidad. Quinto, los departamentos pertinentes deben trabajar juntos para investigar seriamente y abordar la construcción ilegal, la decoración ilegal, el uso no autorizado de casas y otros malos comportamientos que infringen los intereses de otros propietarios, y esforzarse por construir una comunidad armoniosa.
2. Fortalecer la supervisión para promover el sano desarrollo de la industria de administración de propiedades. Fortalecer la supervisión de la industria de administración de propiedades por parte de la Autoridad Municipal de Vivienda y crear un buen ambiente para ello. De acuerdo con el espíritu del "Reglamento de administración de propiedades" y documentos relacionados, combinado con la situación real de nuestra ciudad, los detalles de implementación deben formularse lo antes posible para proporcionar una base política para la administración de propiedades. Es necesario normalizar aún más el comportamiento de licitación de la gestión inmobiliaria, en particular introducir un mecanismo de competencia, cambiar completamente la situación de "autoconstrucción y autogestión" de la gestión inmobiliaria por parte de las unidades de desarrollo y construcción, promover la supervivencia del más fuerte en empresas de administración de propiedades y acelerar el proceso de comercialización de la administración de propiedades. Es necesario fortalecer la supervisión de las empresas de administración de propiedades, hacer grandes esfuerzos para cultivar un número de empresas de administración de propiedades de demostración con alta calidad, buen servicio y administración estandarizada, y liderarlas y promoverlas con el ejemplo. Rectificar y estandarizar el orden del mercado de administración de propiedades, fortalecer la gestión de calificaciones de las empresas de administración de propiedades, controlar estrictamente el acceso, la autorización y las quejas, e investigar y abordar con prontitud las quejas e informes de los propietarios. Es necesario ampliar aún más el alcance del trabajo y esforzarse por fortalecer la orientación sobre la gestión inmobiliaria de las comunidades residenciales de autoconstrucción.
3. Incrementar la publicidad y crear un buen ambiente de administración de propiedades. La gestión de la propiedad afecta a miles de hogares y es una parte importante de la construcción de una sociedad armoniosa. Es necesario dar amplia y profunda publicidad a la "Ley de propiedad" y al "Reglamento de administración de propiedades", fortalecer la educación de los residentes sobre el consumo de propiedades y permitir que los participantes directos en la administración de propiedades (propietarios y empresas de administración de propiedades) comprendan racionalmente la ley y aclaren sus respectivos derechos en las actividades y obligaciones de administración de bienes, y utilizar normas para regular su comportamiento. Es necesario orientar a cada comunidad residencial para que establezca comités de propietarios lo antes posible de acuerdo con los procedimientos legales, promover la autodisciplina de los propietarios, salvaguardar sus derechos e intereses de acuerdo con la ley, comunicar y coordinar activamente entre los propietarios y la administración de la propiedad. empresas y eliminar malentendidos y diferencias entre ellas. Se debe educar a los propietarios para que cumplan activamente sus obligaciones en las actividades de administración de propiedades, cumplan conscientemente las regulaciones pertinentes sobre administración de propiedades, mantengan el orden público y el saneamiento ambiental, paguen los honorarios de administración de propiedades a tiempo y resuelvan disputas con las empresas de administración de propiedades a través de los canales adecuados. Deben existir métodos y medidas para tratar con aquellos que no cumplen con sus obligaciones para evitar afectar el desarrollo normal de los servicios de administración de propiedades en toda la comunidad debido al incumplimiento de algunas personas de sus obligaciones. Es necesario educar y orientar a las empresas de administración de propiedades para que operen de acuerdo con la ley, cobren tarifas razonables, acepten la supervisión y se esfuercen por brindar servicios eficientes y de alta calidad a la mayoría de los propietarios.
4. Las empresas de gestión inmobiliaria deberían cambiar sus conceptos y mejorar los niveles de servicio. El éxito o el fracaso de una empresa de gestión inmobiliaria depende en gran medida de su calidad. Por lo tanto, las empresas de administración de propiedades deben educar y capacitar concienzudamente a los empleados, cambiar constantemente los conceptos de servicio y mejorar la calidad y las habilidades de servicio de los empleados. Es necesario establecer y mejorar el sistema de gestión interna de las empresas, mejorar el mecanismo operativo y reducir los costos operativos. Es necesario emprender la administración de la propiedad de las comunidades residenciales de acuerdo con las políticas y firmar rápidamente un "Contrato preliminar de servicios de propiedad" o "Contrato de servicios de propiedad" con los propietarios para aclarar los derechos, obligaciones y responsabilidades de ambas partes. Prestar igual atención a los beneficios económicos y sociales, tratar de cumplir con los requisitos razonables de los propietarios, poner fin resueltamente a cualquier comportamiento que dañe los intereses de los propietarios y manejar diversos conflictos y disputas en las actividades de administración de propiedades de acuerdo con la ley.
5. Mejorar la organización, aclarar responsabilidades y prestar mucha atención a * * * para brindar garantía favorable para la administración de la propiedad. En primer lugar, el gobierno debería crear un grupo dirigente de gestión de propiedades. La gestión inmobiliaria es un proyecto sistemático y algunos problemas no pueden ser resueltos únicamente por el departamento competente. Por ejemplo, los precios de la calefacción han aumentado este año. Por lo tanto, el gobierno de la ciudad debe darle gran importancia y incluirlo en su agenda. Es necesario aprender de las prácticas de otras ciudades. El alcalde responsable debe actuar como líder del grupo dirigente y establecer una oficina para atraer a los departamentos pertinentes para estudiar y resolver los problemas de gestión de la propiedad de manera oportuna. Todas las unidades relevantes deben, bajo el liderazgo unificado del grupo líder, asumir efectivamente sus responsabilidades, cooperar entre sí, apoyarse mutuamente, coordinarse y vincularse y trabajar juntos para responsabilizar a los departamentos funcionales irresponsables y brindar una protección favorable para la administración de propiedades. El segundo es explorar la integración de los comités de propietarios y los comités de vecinos y aceptar el mecanismo de liderazgo de las oficinas de calle. Las oficinas de subdistrito deberían fortalecer aún más la orientación sobre la gestión de propiedades en áreas residenciales dentro de su jurisdicción. Las áreas residenciales con condiciones adecuadas deben establecer comités de residentes y comités de propietarios bajo la dirección de las oficinas de los subdistritos, explorar la integración de los comités de propietarios y los comités de residentes y otorgar a los comités de propietarios las funciones de los comités de residentes, con uno conjunto de personas y dos marcas, para resolver conflictos a nivel de base y trabajar duro para mantener la armonía y la estabilidad social. En tercer lugar, adherirse al principio de desarrollo sostenible y planificar el futuro con altos estándares.
Los departamentos de planificación y construcción deben considerar plenamente las cuestiones de gestión de la propiedad después de la finalización de los proyectos residenciales en la planificación y construcción urbanas, y resolver problemas como la dificultad para estacionar, la dificultad para caminar y las instalaciones públicas en las áreas residenciales desde la fuente. Es necesario fortalecer la supervisión de las unidades de desarrollo y construcción y formular estándares integrales de aceptación para proyectos de administración de propiedades. Cuando el área residencial esté completa y aceptada, se implementará un sistema de responsabilidad de aceptación basado en el hogar para controlar estrictamente la calidad de la vivienda, las instalaciones de apoyo, el agua y la electricidad, etc. para garantizar que el área residencial totalmente calificada se entregue al sociedad. Es necesario aclarar los derechos de propiedad de la infraestructura, castigar de acuerdo con la ley el comportamiento de los privados que cambian los planes de construcción y ocupan espacios verdes e instalaciones públicas, y eliminar las disputas sobre la gestión de la propiedad comunitaria causadas por los problemas dejados por los promotores desde la fuente.