Detrás de la "transfusión de sangre" de la financiación de Gree Real Estate: el pago de la deuda está bajo presión y el mercado se está quedando atrás

La presión financiera se ha convertido en un problema importante para la pequeña empresa inmobiliaria Gree Real Estate Co., Ltd. (600185.SH, en adelante denominada "Gree Real Estate"). Hace unos días, Gree Real Estate emitió un anuncio aclaratorio, afirmando que los informes relevantes que afirmaban que la empresa era "insolvente" y "es posible revertir las pérdidas este año" eran declaraciones falsas. Gree Real Estate dijo que la situación financiera de la empresa es buena y las operaciones de la empresa son estables. Sin embargo, además de la caída en el desempeño, una reducción significativa en los fondos monetarios, un flujo de efectivo neto negativo a largo plazo proveniente de las actividades operativas y una gran cantidad de deuda que está a punto de vencer, Gree Real Estate ha aumentado sus esfuerzos de financiamiento para pagar. deudas y complementar la liquidez de los fondos sexuales. Con respecto a los pasivos de la empresa, una persona de Gree Real Estate le dijo a un periodista de China Business News: "En cuanto a los informes recientes, la empresa ha emitido anuncios relevantes. Como empresa que cotiza en bolsa, toda nuestra información es abierta y transparente. La presión financiera". Se ha intensificado a partir de ahora. Al final del tercer trimestre de 2018, el ratio activo-pasivo de Gree Real Estate era del 73%. Sin embargo, el periodista se enteró de que, aunque el nivel de deuda de Gree Real Estate no es alto, está bajo cierta presión en términos de fondos, lo que también es la razón principal de su financiación continua reciente. A finales de septiembre de 2018, los fondos monetarios de Gree Real Estate ascendían a 1.493 millones de yuanes, una disminución del 46,58% con respecto al saldo de 2.795 millones de yuanes a principios de 2018. El cambio se debió principalmente al reembolso de las cuentas por pagar a largo plazo vencidas. dentro de un año. Además, el flujo de caja neto de las actividades operativas de Gree Real Estate ha disminuido significativamente y ha sido negativo durante mucho tiempo. De 2015 a 2017 y los primeros tres trimestres de 2018, el flujo de caja neto de las actividades operativas de la compañía fue de 180 millones de yuanes, -1,2 mil millones de yuanes, -2,1 mil millones de yuanes y -1,3 mil millones de yuanes, respectivamente. Recientemente, Gree Real Estate ha aumentado sus esfuerzos de financiación. En abril de 2018, Gree Real Estate declaró que emitiría bonos corporativos de forma no pública por un total de no más de 3 mil millones de yuanes a inversores calificados en cuotas. Además, en 2018 también se emitieron sucesivamente pagarés a mediano plazo con un monto total de emisión registrado de no más de 2.800 millones de yuanes en 2017. En el prospecto de la nota a mediano plazo correspondiente, Gree Real Estate declaró que, según cálculos basados ​​en las "Medidas provisionales para la gestión de préstamos de capital de trabajo" promulgadas por el Banco Popular de China, se supone que los ingresos por ventas de bienes raíces de Gree Real Estate en 2018 crecerá un 10% en comparación con 2017, lo que corresponde a La cantidad de capital de trabajo es de 16.701 millones de yuanes después de deducir los préstamos de capital de trabajo existentes y otras financiaciones de 5.153 millones de yuanes y los fondos propios del prestatario, la financiación a corto plazo de Gree Real Estate. La diferencia es de 11.970 millones de yuanes. Además, según la planificación de Gree Real Estate, hay una inversión prevista de 8.244 millones de yuanes en proyectos en construcción y previstos de 2018 a 2020. Cabe señalar que las múltiples financiaciones de Gree Real Estate en 2018 fueron principalmente para complementar el capital de trabajo y pagar deuda. Entre ellos, a finales de julio de 2018, Gree Real Estate también emitió dos bonos corporativos por un total de 1.200 millones de yuanes. Según el plan anterior, después de deducir los gastos de emisión, 800 millones de yuanes de los fondos recaudados se utilizarán para pagar deudas que devengan intereses a corto plazo y 400 millones de yuanes para pagar préstamos a largo plazo. Gree Real Estate admitió que desde julio de 2018 hasta diciembre de 2019, la empresa tuvo que reembolsar varios préstamos por un total de 7.626 millones de yuanes, con un reembolso mensual promedio de 424 millones de yuanes. En respuesta a las responsabilidades relevantes, el personal de la marca Gree Real Estate solo dijo a los periodistas: "Con respecto a los informes recientes, la compañía ha emitido anuncios relevantes. Como empresa que cotiza en bolsa, toda nuestra información es abierta y transparente cuando el periodista entrevistó más sobre temas relacionados". , La persona dijo que prevalecerá la información del anuncio. Vale la pena señalar que el entorno financiero actual para las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias no es optimista. Liu Feifan, analista de Guotai Junan, dijo recientemente a los periodistas: "El entorno financiero para las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias está empeorando cada vez más, porque con el aumento de la concentración industrial, la competitividad de las pequeñas empresas inmobiliarias se está debilitando. "Las desventajas competitivas están surgiendo gradualmente. Los datos muestran que el negocio de Gree Real Estate incluye bienes raíces, industrias económicas portuarias, industrias económicas marítimas, industrias de servicios modernos y finanzas modernas. industrias. Sin embargo, los principales ingresos comerciales de Gree Real Estate provienen principalmente del desarrollo y las ventas de bienes raíces. En 2017, Gree Real Estate logró unos ingresos operativos de 3.130 millones de yuanes, mientras que los ingresos del sector inmobiliario alcanzaron los 2.969 millones de yuanes, lo que representa el 95% de los ingresos operativos totales. Esta proporción superó el 97% en 2015 y 2016. En general, el crecimiento de los ingresos de Gree Real Estate se ha desacelerado en los últimos años. De 2015 a 2017, los ingresos operativos de Gree Real Estate fueron de 2.540 millones de yuanes, 3.120 millones de yuanes y 3.130 millones de yuanes, respectivamente. Las ventas de inmuebles sufrieron una importante caída. De 2015 a 2017, las áreas de ventas contratadas de Gree Real Estate fueron de 162.200 metros cuadrados, 152.100 metros cuadrados y 63.000 metros cuadrados respectivamente; El diseño nacional de Gree Real Estate aún no se ha lanzado. En 2017, los ingresos operativos solo de Zhuhai alcanzaron los 3.110 millones de yuanes. A finales de marzo de 2018, los proyectos inmobiliarios a la venta de Gree Real Estate incluyen principalmente los proyectos Gree Plaza, Gree Coast y Pingsha de Zhuhai, con un área vendible total de 909,100 metros cuadrados, un área vendida de 567,900 metros cuadrados. y una superficie restante comercializable de arroz de 341.200 metros cuadrados.

En ese momento, Gree Real Estate tenía 8 proyectos en construcción, con un área total planificada de 1,2137 millones de metros cuadrados, y 8 proyectos planificados con un área total de construcción de 1,2796 millones de metros cuadrados, distribuidos principalmente en ciudades como Zhuhai. , Shanghái y Chongqing. Gree Real Estate no reveló sus ventas de bienes raíces en 2018. El Centro de Investigación CRIC publicó recientemente el "Ranking de las 200 principales ventas de empresas inmobiliarias chinas de 2018", y Gree Real Estate no estaba en la lista. El Centro de Investigación CRIC señaló que en 2018, la escala de cada escalón de las empresas inmobiliarias TOP200 siguió creciendo y la concentración del monto de las ventas aumentó significativamente en comparación con el mismo período del año pasado. "Actualmente, las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias. mantener su escala por debajo de los 30 mil millones de yuanes, y todavía hay un cierto espacio habitable, pero si desea expandir la escala a 30 mil millones de yuanes, requiere un diseño de inversión, capacidades de financiamiento, control interno, etc. extremadamente altos, por lo que "Este rango es el cuello de botella actual para el desarrollo de las empresas inmobiliarias", dijo Liu Zhongling, un experto en bienes raíces. Al periodista, para buscar desarrollo, las pequeñas empresas inmobiliarias deben hacer planes estratégicos. Para que la empresa no pueda resistir la competencia en el futuro, deben desplegar rápidamente otras áreas con potencial y ventajas propias y prepararse para la transformación.