No estamos destinados a vivir en casas hacinadas.
Sin embargo, la mayoría de la gente también entenderá la situación actual. Después de todo, China es vasta y está escasamente poblada, y sus recursos terrestres per cápita son relativamente escasos. Esto es de sentido común. Junto con políticas para proteger las tierras agrícolas, se requiere un uso intensivo de la tierra. Los habitantes de la ciudad viven en un lugar abarrotado, un lugar pequeño, este es un hecho objetivo, está destinado y no se puede cambiar. Especialmente en las grandes ciudades y megaciudades, la superpoblación, la congestión del tráfico y los precios anormalmente altos de la vivienda son fenómenos comunes en todo el mundo. Aunque los precios de la vivienda en las grandes ciudades de China están aumentando cada vez más rápido, mucha gente lo atribuye a las políticas financieras, la especulación inmobiliaria, la falta de otros canales de inversión, etc. Creen que la solución sólo puede resolverse endureciendo las restricciones a las compras y préstamos, controlando estrictamente las calificaciones para la compra de viviendas e incluso controlando estrictamente los flujos de población. Sin embargo, este artículo utilizará una gran cantidad de datos para ilustrar que los chinos no están "destinados a vivir en casas hacinadas":
Las malas condiciones de vida en las grandes ciudades se deben a la falta de coincidencia de los recursos de la tierra. La mayoría de los problemas actuales que enfrentan la economía, la población y la deuda provienen de políticas territoriales que restringen la expansión de las grandes ciudades. Estos problemas pueden resolverse sin los esfuerzos de los jóvenes ni la mejora de nuevas industrias económicas. Fomentar la natalidad requiere más espacio habitable, mejorar el consumo requiere más espacio habitable, y la educación, la atención médica y la infraestructura de transporte también requieren más oferta de tierra.
Primero, echemos un vistazo a las condiciones de vida de los residentes en las megaciudades. Antes de enumerar los datos, primero experimentemos un ejemplo que nos rodea. Tengo dos amigos de la misma edad, ambos de unos 30 años, que trabajan en la misma empresa. Uno vive en Nanshao, Changping y el otro vive en el condado de Changping. Tomemos como ejemplo al Nanshao, un poco más cercano. En metro, el tiempo de ida desde Nanshao hasta la empresa es de 1 hora y 50 minutos.
Uno de estos dos amigos tiene matrícula de Beijing, y el otro tiene matrícula de Hebei. Si conduce al trabajo, la distancia de ida es de 46 kilómetros...
Algunas personas pueden preguntar, ya que trabajo en el Tercer Anillo Este, ¿por qué no vivo en el Este y por qué? ¿Debería vivir en el Sexto Anillo Norte? Porque todas sus esposas trabajan en el norte; ahora suelen elegir la dirección más cercana al lugar de trabajo de la mujer.
Además de las combinaciones anteriores, es más común que la mujer trabaje en el Distrito Financiero del Tercer Anillo Este y el hombre trabaje en el Parque de Software del Quinto Anillo del Noroeste. En este caso, la casa suele comprarse en Tongzhou, en la sexta carretera de circunvalación este, que es más larga que el tiempo de viaje de dos de mis amigos. Esta es la ruta de trabajo de la esposa de un amigo mío. Aunque es solo desde el Sexto Anillo Norte hasta el Quinto Anillo Norte, debido a que no hay metro directo, primero debe tomar el metro y luego el autobús. 1 hora y 40 minutos de ida.
Esta es la situación actual en la gran ciudad de Taotao. De 2005 a 2019, viajé de ida y vuelta durante casi tres o cuatro horas todos los días. Algunas personas pueden preguntar: ¿Por qué hay que comprar una casa fuera del Sexto Anillo Norte en lugar de una casa más cerca de la ciudad? Da la casualidad de que conozco muy bien las experiencias de compra de vivienda de estos dos amigos. Comenzaron en 2014 y los precios de las viviendas eran la mitad más baratos que ahora. El precio de transacción reciente del mismo apartamento en Nanshao es el siguiente: 82 metros cuadrados, 4,05 millones.
Si compra una casa más cerca de casa, como mudarse desde el Sexto Anillo Norte a una casa antigua en el área de Qinghe fuera del Quinto Anillo Norte, el precio es el siguiente: 77 metros cuadrados, 5,25 millones de yuanes.
Esta comunidad existe desde hace más de 20 años y no existe una administración formal de la propiedad. La sala de estar de arriba tiene solo una ventana pequeña, que ya es un buen tipo de casa transparente de norte a sur en la comunidad.
Entonces, para mi buen amigo, si puedo gastar más de un millón y reducir los requisitos de calidad y espacio habitable de la comunidad, con la ayuda de disfrutar de las bicicletas, el tiempo de viaje de ida de mi amigo se puede reducir. Se reducirá a 1 hora; esta es una situación ideal para los jóvenes de las ciudades de primer nivel actuales.
Uno de estos dos amigos se graduó en la Universidad de Tsinghua y el otro obtuvo una maestría en 1985. Ambos trabajan en conocidas empresas nacionales bien remuneradas y tienen un hijo. La pareja pasa unas 14 horas al día trabajando y viajando. Ambos padres vinieron a Beijing para cuidar de sus hijos. Hay cinco personas en la familia y la superficie per cápita es inferior a 20 metros cuadrados. Todos tienen mucha suerte. Obtuvieron el hukou de Beijing después de graduarse y se subieron al autobús antes de que los precios de la vivienda se duplicaran. Ahora estoy pensando en trabajar duro unos años más y vender mi casa para mudarme a una más cercana. Y algunos de mis jóvenes amigos ahora no tienen esperanzas de subirse al autobús en Beijing.
Los anteriores son graduados de las mejores escuelas y empresas de primer nivel en industrias populares. Para la gran mayoría de los jóvenes que no están en las mejores universidades o empresas de industrias populares, el hecho de que puedan subirse al autobús en Beijing básicamente ya no depende de si trabajan lo suficiente. Anteriormente enumeré los "horrores" de los mejores estudiantes internacionales que vienen a Beijing para estudiar y trabajar en Zhihu. Alguien dejó un mensaje que decía: "No deberías decir la verdad; de lo contrario, los buenos estudiantes de lugares pequeños estudiarán mucho. >Entra en una buena universidad ->Es muy inútil quedarse en una gran ciudad y encontrar un buen trabajo".
Esto es lo que suele decir Tao Tao. Tener dinero y poder comprar una casa en Beijing es más importante que ser admitido en la Universidad de Pekín. Después de ser admitido en la Universidad de Pekín, no podía permitirse una casa en Beijing. En resumen, como lo representan los casos de mis dos buenos amigos, las megaciudades tienen dos problemas comunes: una superficie habitable pequeña y largas distancias de viaje.
En cuanto a las megaciudades de China, estos dos problemas son particularmente graves debido a factores humanos y están avanzando hacia la "Hong Kongización" de la que se ha hablado mucho últimamente. Para discutir mejor este tema, después de leer los ejemplos anteriores, echemos un vistazo a los datos estadísticos para ver cómo nacieron estos dos "problemas".
Hablemos primero del calibre de los datos. Las "familias residentes urbanas" se refieren a familias registradas y no registradas en Beijing que han vivido en Beijing durante más de medio año, con un promedio de 2,7 personas por familia (los adultos solteros también se cuentan como familia). Estos datos no incluyen estudiantes, soldados y otras personas que viven en dormitorios. En otras palabras, la encuesta no incluye dormitorios y el muestreo de espacios grupales/ilegales no es lo suficientemente completo. Generalmente refleja las condiciones de vida de la población permanente migrante Jinghu + que normalmente vive en Beijing.
Como se puede ver en la tabla anterior, el 52,1% de los hogares permanentes en Beijing viven en apartamentos de una y dos habitaciones, y el 11,7% de los hogares viven en bungalows/bungalows (vivienda mixta). . Sólo el 17,5% tiene tres dormitorios y sólo el 2,2% tiene cuatro dormitorios. En otras palabras, hasta el 63,8% de los hogares permanentes de Beijing tienen peores condiciones de vida que un apartamento de dos habitaciones, lo que está en consonancia con el sentido común de la gente de que la vida en las ciudades de primer nivel es pobre.
Veamos otro dato: en 2013, la superficie de construcción residencial en terrenos de propiedad estatal en Beijing era de 476.654,38+ metros cuadrados (los datos posteriores a 2013 ya no se publicarán), y la población urbana permanente en Beijing en 2018 fue de 251.000. En otras palabras, excluyendo a la población migrante que ha vivido en Beijing durante menos de medio año y a los residentes permanentes de otros lugares que no se pueden contar, el área de construcción residencial per cápita de la población permanente de Beijing es de 26,1 metros cuadrados, y la El promedio para una familia de tres personas es de 78,3 metros cuadrados (superficie de construcción).
Entre las fuentes de vivienda de los residentes de Beijing, las viviendas comerciales representan poco más de 1/4, las viviendas renovadas representan 1/5, las viviendas de alquiler representan el 14,5% y las viviendas asequibles o de reasentamiento representan el 10,6%. Una gran parte son casas autoconstruidas (aldeas en tierras colectivas en zonas rurales y casas con patio en callejones en antiguas zonas urbanas), que representan casi 65.438+.
Cualquiera que compre o alquile una casa en Beijing debe tener en cuenta las siguientes situaciones básicas: El número de casas nuevas y subnuevas en Beijing es muy pequeño. Para una zona económica y demográfica de Beijing con una población permanente de 3 a 4 millones de habitantes, lo que equivale a la población de una capital provincial de tamaño mediano, el número de nuevos edificios abiertos al año se puede contar con una mano, y no todo el edificio, normalmente sólo uno o dos. En comparación con otras capitales en auge, la vivienda en Beijing en general está envejeciendo, incluso en sus suburbios ricos en tierra.
La comunidad donde vive el autor fue construida en 2009 y está ubicada en el borde del Quinto Anillo Norte. Esta comunidad, que tiene casi 10 edificios, ya es la famosa "segunda casa nueva" que escasea en una gran superficie. Y los edificios antiguos que pertenecen al ámbito de la reconstrucción de la antigua ciudad en otras áreas urbanas todavía están muy extendidos en Beijing. En los últimos años, un importante proyecto de sustento en Beijing ha sido proporcionar refuerzo sísmico gratuito, renovación de tuberías e instalación de ascensores para estos edificios de 30 a 30 años de antigüedad.
Muchos jóvenes que acaban de graduarse y están expuestos al mercado inmobiliario de Beijing tendrán esta pregunta: el ingreso promedio en Beijing es mucho más alto que el de su ciudad natal, las condiciones de vivienda de todos son muy malas y la demanda es tan fuerte, incluso en el área urbana, ¿por qué no construir más viviendas nuevas en los suburbios? El precio de la casa es 65.438+100.000 y el costo de construir una casa es sólo de unos pocos miles de yuanes. ¿Por qué estos viejos edificios no se derriban para construir otros nuevos, sino que se reconstruyen con fondos fiscales?
Se puede observar que el año 2005 fue un parteaguas. Hoy en día, la oferta de viviendas comerciales en Beijing se ha reducido a casi la mitad desde su punto máximo, volviendo al nivel de 265.438+ a principios del siglo XX, mientras que la población permanente de Beijing ha aumentado de 130.00 a principios del siglo XX. a 2,1 millones+ ahora. La siguiente es la superficie habitacional terminada per cápita de la población urbana permanente de Beijing. También fue un punto de inflexión en 2005. Ahora ha superado el período pico.
Para que las cifras anteriores sean más vívidas, veamos estas dos cifras: el área total delimitada por el Sexto Anillo de Beijing es de 2.200 kilómetros cuadrados, y el área delimitada por el Quinto Anillo es de aproximadamente 700 kilómetros cuadrados. En otras palabras, una gran cantidad de espacio dentro del Sexto Anillo de Circunvalación de Beijing e incluso del Quinto Anillo de Circunvalación está sin desarrollar. La superficie de tierra cultivada y jardín existente en Beijing es 2,5 veces mayor que la del área urbana edificada. No hablemos primero de los suburbios exteriores. Tomemos como ejemplo el distrito de Haidian, una importante zona urbana principal de Beijing. En las zonas montañosas de Haidian, dentro del Sexto Anillo de Circunvalación, todavía hay una gran cantidad de espacios abiertos y tierras de cultivo que pueden convertirse en zonas residenciales.
La siguiente es el área de Huilongguan (Huilongguan + Huo Ying), alguna vez conocida como "la comunidad más grande de Asia". Está al lado del distrito de Haidian. El área total edificada tiene menos de 11 kilómetros cuadrados y tiene capacidad. cientos de miles de personas. Según el plan general de uso de la tierra del distrito de Haidian, para 2020, el distrito de Haidian aún necesitará conservar 148 kilómetros cuadrados de tierra agrícola.
Según el Plan Maestro Urbano de Beijing 2035, el terreno edificable de Beijing disminuirá gradualmente: “desarrollo reducido” es el tema de Beijing en el futuro. Sin embargo, Beijing no era así antes. Hace más de diez años, Beijing era una ciudad en rápida expansión: la superficie construida de Beijing aumentó de 488 kilómetros cuadrados en 1998 a 1.182 kilómetros cuadrados en 2004, con una tasa de crecimiento anual promedio de 16.544 entre 1998 y 2004. En 2016, la superficie construida de Beijing aumentó a 1.420 kilómetros cuadrados. De 2004 a 2016, la tasa de crecimiento anual promedio fue de solo 14 kilómetros cuadrados, lo que representó el 12% de la tasa anterior y un orden de magnitud menor. La raíz de este problema proviene de dos políticas importantes: la "Licitación, Subasta y Listado de Tierras" implementada el 31 de agosto de 2004, que prohíbe la transferencia de tierras mediante acuerdo y deben ser compradas y vendidas por el gobierno. En el "Plan Maestro de Uso de la Tierra (2006-2020)" revisado en 2005, la "línea roja de tierras cultivadas" se convirtió en el KPI central.
De 1998 a 2003, la superficie de tierra cultivada en Beijing aumentó rápidamente, lo que corresponde al aumento de la superficie de zonas urbanizadas durante el mismo período. Desde 2004, la disminución de la tierra cultivada en Beijing se ha desacelerado significativamente y la tasa de crecimiento de las áreas urbanizadas ha disminuido en un orden de magnitud. En términos generales, desde mediados de la década de 1990 hasta 2004, el rápido desarrollo económico de Beijing estuvo acompañado de una rápida expansión urbana y un rápido crecimiento en la construcción de viviendas, y los precios de las viviendas se mantuvieron en general estables. Desde 2005, los precios de la vivienda en Beijing se han disparado: un importante freno a la oferta de tierras ha provocado que el crecimiento del ingreso nominal de la gente esté muy por debajo del aumento de los precios de la vivienda. Desde 2005, los precios de la vivienda en la mayoría de las zonas de Beijing se han multiplicado por 10, mientras que el ingreso disponible per cápita solo ha aumentado 5,2 veces (Anuario Estadístico de Beijing 2017). En relación con el poder adquisitivo por unidad de superficie de vivienda, correspondiente a la oferta de vivienda per cápita durante el mismo período, los ingresos de las personas se han reducido a la mitad.
Además de Beijing, la situación en Shanghai es similar: 2004-05 se convirtió en un punto de inflexión en la oferta de terrenos de construcción en Shanghai, y ahora Shanghai también propone un "desarrollo reducido": ciudades de segundo nivel. no son mucho mejores. Tomando a Hangzhou como ejemplo, su plan general de uso del suelo requiere: "El suelo de construcción urbana y rural aumentó de 107.004 hectáreas en 2005 a 126.900 hectáreas en 2020. Si se analizan los datos de Nanjing, al igual que Beijing y Shanghai, "tomando 2005 como el punto de inflexión, el La escala del suelo de construcción urbana ha experimentado un proceso de crecimiento rápido y crecimiento lento, con una tasa de crecimiento anual promedio del 55,87% de 2000 a 2005, de 2006 a 2014, la tasa de crecimiento anual promedio fue de solo el 4,7%, y el período inicial fue de solo el 4,7%. 11,89 veces la del período posterior. “En la memoria de muchas personas, los precios de la vivienda en las principales ciudades comenzaron a aumentar alrededor de 2004-2005; primero se achacó a los especuladores inmobiliarios, luego exigieron restricciones a las compras y los préstamos, y en los últimos años restringieron directamente los precios; hasta ahora, la mayoría No uno se da cuenta de que la razón fundamental es que la tasa de crecimiento del suelo edificable en las megaciudades ha disminuido en un orden de magnitud desde 2005. Entre muchas grandes ciudades, Chongqing es una excepción, ya que utiliza su famoso sistema de "billetes de tierras" para reemplazar las cuotas de tierras de las zonas rurales. Se han proporcionado suficientes recursos de terrenos para la construcción urbana, lo que ha provocado que los precios de la vivienda en Chongqing sean lentos a largo plazo. Sin embargo, en los últimos dos años, incluso la oferta de terrenos residenciales de Chongqing ha comenzado a reducirse significativamente. Luego, la planificación irrazonable ha creado un problema. Veamos otro ejemplo: echemos un vistazo a la planificación territorial del norte de Haidian, un "suburbano" ubicado dentro de la Quinta Circunvalación del Noroeste. Se necesitan 32 kilómetros para conducir desde el centro de Beijing hasta el punto A. El punto B necesita 36 kilómetros.
La idea de Beijing no es “repartir el pastel”, separar los subcentros suburbanos de la ciudad principal, y sí. organizar la vida y el trabajo en grupos separados para evitar una “expansión desordenada”.
Al igual que en el ejemplo anterior de Haidian, siempre que encuentre empleo en el sexto distrito de la ciudad (incluso si está hasta el sexto anillo de circunvalación, es solo un parque industrial), puede abandonar el registro de su hogar y mudarse a otros distritos. Además, viajar hacia y desde el trabajo requiere atravesar enormes áreas de tierras de cultivo y barreras verdes, lo que aumenta en vano la distancia de viaje, pero no hace realidad la idea de que todos trabajen y estén empleados en sus propios grupos.
Provisión generosa de suelo industrial, suministro a bajo precio o incluso gratuito a unidades industriales y comerciales, y provisión extremadamente tacaña de suelo residencial. Ésta es la situación actual de la oferta de suelo en las ciudades de China: la industria y el comercio pueden aportar. un flujo constante de ingresos fiscales, mientras que terrenos residenciales Compre y venda de una sola vez y maximice sus ganancias mientras se reprime un poco. Un parque de software gigante estilo jardín con una proporción de superficie de sólo 1,1 está rodeado de altos precios de vivienda de 80.000 a 65.438+100.000 metros cuadrados. Los empleados disfrutan del pequeño puente y del césped de la planta baja y regresan a casa para vivir en paz y tranquilidad.
Echemos un vistazo al plano general del distrito de Qingpu en los suburbios de Shanghai: también tiene una gran proporción de tierras agrícolas (verde claro) + una proporción muy pequeña de tierras de construcción. el suelo es suelo industrial (marrón-rojo), y una pequeña parte es suelo residencial (amarillo).
Ahora incluso las ciudades de cuarto y quinto nivel, e incluso las nuevas áreas urbanas en muchos condados pequeños, sólo pueden construir torres y rascacielos de treinta o cuarenta pisos porque el control del suelo para la nueva construcción urbana es extremadamente estricto. Esto es lo que dijo el profesor Fan Gang: "Estamos destinados a vivir en una casa llena de gente". El artículo aquí explica la causa fundamental de la vida hacinada entre los residentes urbanos. Creo que todos deberían tenerla muy clara.
La oferta de suelo en las grandes ciudades es como la planificación familiar: planificación del espacio y la población. Al fin y al cabo, no estamos "destinados a vivir en casas hacinadas", sino que es la política agraria la que ha causado esto. Ya se trate de tierras cultivables o de recursos hídricos, estas son sólo excusas y no razones científicas. Al menos no deberíamos vivir peor que los japoneses. Este no es un asunto técnico menor, sino un evento importante que afectará el destino del país y de la nación.
La última pregunta del alma: ¿Fue esto inesperado o intencional? Tao Tao personalmente siempre se ha inclinado por lo último, por lo que Shang Feng siempre ha sido muy claro acerca de los bienes raíces y espera que los precios de la vivienda crezcan de manera constante. Ni arriba ni abajo. Si sube, habrá indignación pública, pero si baja, el banquero no podrá soportarlo. Chongqing ha demostrado con hechos que los precios de la vivienda son controlables. Si no funciona, no funcionará.
Mucha gente debate cada día sobre la subida y bajada del precio de la vivienda. Estás hablando de regular los bienes raíces de precio limitado. ¿Por qué no puedes creer en un hecho más simple? Es decir, como corredor de apuestas, ¡lo único que quieres es que los precios de la vivienda suban! Es sólo que el banquero es optimista y no puede convencer a otros jugadores de que él es optimista. ¿No ve la verdad obvia en los hechos concretos de los últimos 20 años?