Introducción detallada a la secuencia hipotecaria.
Explicación detallada de la secuencia hipotecaria 1. Incrementalismo secuencial
La doctrina ascendente significa que una vez establecidos los derechos hipotecarios, el orden de los derechos hipotecarios no es fijo. Si se elimina la primera secuencia de promesas, la última secuencia de promesas se puede actualizar. Es decir, cuando se elimina la hipoteca de primer orden, la hipoteca de segundo orden pasa a primer orden, la hipoteca de tercer orden pasa a segundo orden, y así sucesivamente.
En segundo lugar, la doctrina de la fijación del orden
La doctrina de la fijación del orden significa que una vez establecido el derecho hipotecario, el estado secuencial del derecho hipotecario permanece sin cambios. Cuando se extinga el derecho hipotecario de primera prioridad, el derecho hipotecario de última prioridad no se promoverá, sino que se fijará en la secuencia original y permanecerá inalterado.
El sistema de hipoteca del propietario es un compromiso entre las dos teorías anteriores. Algunos estudiosos sostienen que, aunque la legislación de nuestro país debería adoptar el principio del aumento de los derechos hipotecarios, si hay circunstancias especiales en las que se confunden los derechos hipotecarios y la propiedad, para evitar que los acreedores hipotecarios de menor rango obtengan beneficios indebidos debido al aumento de los derechos hipotecarios, nuestro país Se debe establecer un sistema de Hipoteca para propietarios.
Según el artículo 199 de la Ley de Propiedad: Si un mismo inmueble está hipotecado a más de dos acreedores, el producto del remate o venta del inmueble hipotecado se liquidará de conformidad con las siguientes disposiciones:
(1) Si el derecho hipotecario ha sido inscrito, se cancelará secuencialmente según el orden de inscripción y en proporción a los derechos del acreedor;
(2) Si la hipoteca registrada se liquida antes que la hipoteca no registrada;
(3) Si la hipoteca no está registrada, se liquidará en proporción a los derechos del acreedor. Debido a que las hipotecas sobre bienes raíces adoptan la doctrina de los requisitos de registro, los principios para determinar el orden de las hipotecas sobre bienes raíces son (1) el principio de prioridad de registro, es decir, la hipoteca registrada primero es mejor que la hipoteca registrada después (2) el principio; de orden simultáneo, es decir, si los derechos hipotecarios se inscriben al mismo tiempo, los derechos hipotecarios se inscribirán al mismo tiempo. ¿Cómo se consigue la hipoteca? ¿Pago prorrateado? .
En tercer lugar, analice la secuencia hipotecaria a partir de dos tipos de problemas
(1) Aunque se realizan varias hipotecas sobre la misma hipoteca en el orden establecido, la hipoteca anterior Los derechos del acreedor garantizados por el derecho no necesariamente madura primero. Si el crédito garantizado por una hipoteca anterior se establece después del crédito garantizado por una hipoteca posterior y este último no se liquida, ¿cómo se reembolsará la hipoteca?
¿Siempre y cuando podamos entender completamente el problema? ¿Primero el registro, primero los derechos? Los principios se pueden resolver. En realidad, este principio estipula que la primera inscripción de un derecho hipotecario tendrá efectos exclusivos como derecho real. Es decir, la importancia del orden de los derechos hipotecarios es que el derecho hipotecario preestablecido no es sólo la prioridad en el valor del bien hipotecado. , sino también la prioridad en el orden de reembolso.
Debido a que el acreedor hipotecario de segundo nivel aún acordó constituir una hipoteca sobre el objeto a pesar de que sabía que el objeto había sido hipotecado, significa que el acreedor hipotecario de segundo nivel en realidad aceptó el derecho a hipotecar. el tema Varios riesgos que pueden surgir al establecer múltiples hipotecas.
(2) Si se elimina el derecho hipotecario de primer orden, ¿se puede ascender a su vez al acreedor hipotecario de último orden y modificar en consecuencia los derechos de orden del acreedor hipotecario?
Esta cuestión es más complicada. Como se mencionó anteriormente, la teoría hipotecaria y las reglas de determinación de secuencia incluyen la escalada de hipotecas, la doctrina de fijación y el sistema hipotecario del propietario.
Debido a que el sistema progresivo hipotecario está más acorde con el principio de flexibilidad de la propiedad y es más propicio para el acceso de todos a la financiación, nuestro país ha adoptado el sistema progresivo secuencial en la legislación y la práctica judicial. La teoría de la escalada sostiene que cuando los derechos hipotecarios de primer orden se eliminan por motivos distintos a la realización, los derechos hipotecarios de segundo orden deben promoverse en secuencia.
Dado que la garantía real es el atributo esencial del derecho hipotecario, esta teoría considera que la existencia de los derechos del acreedor garantizado es la premisa básica para la constitución de los derechos del acreedor garantizado. Por tanto, los derechos hipotecarios prioritarios desaparecerán junto con los derechos del acreedor, y entonces surgirán definitivamente los derechos hipotecarios prioritarios (el autor aboga por confundir derechos hipotecarios y propiedad o renunciar absolutamente a los derechos hipotecarios).
En cuarto lugar, analizar la secuencia de las hipotecas desde una perspectiva jurídica
Artículo 194 de la "Ley de Derechos de Propiedad": El acreedor hipotecario podrá renunciar al derecho hipotecario o al orden de los derechos hipotecarios. El acreedor hipotecario y el deudor hipotecario pueden acordar cambiar el orden de los derechos hipotecarios y el monto de los créditos garantizados, pero sin el consentimiento por escrito de otros acreedores hipotecarios, el cambio de los derechos hipotecarios no tendrá un impacto adverso en otros acreedores hipotecarios.
Si el deudor hipoteca su propia cosa y el acreedor hipotecario abandona la hipoteca, el orden de la hipoteca o el derecho a hipotecar, los demás fiadores quedarán exentos de responsabilidad de garantía en la medida en que los derechos de prioridad de la hipoteca se pierden, pero los demás garantes prometen seguir ofreciendo garantías excepto. Este artículo estipula claramente los requisitos legales para que el acreedor hipotecario pueda cambiar o abandonar la secuencia de la hipoteca.
Primero, veamos los cambios en la secuencia hipotecaria. Dado que el registro de una hipoteca inmobiliaria se basa en los requisitos de registro, del análisis directo de la ley se desprende que el cambio de orden de la hipoteca debe cumplir al mismo tiempo los siguientes requisitos:
(1 ) Los acreedores hipotecarios intercambian sus rangos mediante un acuerdo;
(2) El registro es un requisito efectivo para los cambios en el orden de la hipoteca inmobiliaria;
(3) Sin el consentimiento por escrito de otros acreedores hipotecarios, no tendrá efectos adversos sobre otros acreedores hipotecarios.
Por ejemplo, la empresa A toma prestados 6,543,8 millones de yuanes del banco A, 3 millones de yuanes del banco B y 5 millones de yuanes del banco C, y gestiona el registro de hipotecas en secuencia.
Posteriormente, el Banco C y el Banco A acordaron intercambiar sus respectivos documentos hipotecarios y registraron el cambio, sin que el Banco B lo supiera. Si la empresa A no puede pagar las deudas vencidas de los tres bancos, los bancos subastarán su casa y sólo podrán obtener 6 millones de yuanes. Intente analizar la distribución de precios de tres bancos.
Dado que el Banco A y el Banco C intercambiaron la secuencia de la hipoteca, el Banco B no lo sabía y solo pudo compensar al Banco C por el precio de intercambio de 6,5438 millones de yuanes, y luego el Banco B compensaría Sin embargo, porque. En este momento, las reclamaciones del Banco C no se han pagado en su totalidad y su orden de hipoteca ha precedido a la del Banco A, por lo que aún puede compensar el precio restante. Como resultado, el Banco A no pudo pagar, el Banco B tenía 3 millones de yuanes y el Banco C tenía 300 yuanes.
En segundo lugar, se analiza el abandono de los derechos hipotecarios. Esto significa que el primer acreedor hipotecario sobre el mismo inmueble renuncia a su derecho de prioridad de pago en beneficio del segundo acreedor hipotecario. Debido a que el abandono secuencial no afectará negativamente a otros acreedores hipotecarios, el abandono secuencial puede ser efectivo sin el consentimiento de otros acreedores hipotecarios. Se trata de un solo acto jurídico.
La hipoteca es una especie de garantía real y el acreedor tiene derecho a disponer de los derechos de propiedad. El abandono de la orden hipotecaria por parte del acreedor puede considerarse como una disposición de los intereses privados del acreedor hipotecario. Bajo la premisa de no abusar de los derechos, el abandono del acreedor hipotecario es sin duda una manifestación de su ejercicio del derecho de disposición. El artículo 194 de la "Ley de Derecho de Propiedad" afirma la conducta enajenante del acreedor hipotecario. Por un lado, respeta la libertad del acreedor hipotecario y, por otro, también permite a las partes alcanzar el objetivo de financiación.
La renuncia de los derechos hipotecarios se divide en rescate relativo y rescate absoluto. ¿El abandono relativo significa que el primer acreedor hipotecario se encuentra sobre el mismo inmueble hipotecado? ¿Especial? El acto de renunciar al derecho de prioridad de pago en beneficio del acreedor hipotecario.
La renuncia relativa de los derechos hipotecarios tendrá tal efecto jurídico: el acreedor hipotecario de menor rango va en primer lugar y está en el mismo rango que el renunciante según la proporción de sus respectivos créditos. ¿Qué priorizan los marginados? ¿Cuáles son los intereses de los demás acreedores hipotecarios al ejercer su derecho de prioridad? ¿No afectado? .
Por ejemplo: la Parte A utiliza su propia casa para establecer derechos hipotecarios para la Parte B, la Parte C y la Parte D en secuencia, y el monto de sus derechos garantizados es de 600.000 yuanes, 200.000 yuanes y 200.000 yuanes respectivamente. . Como el Partido A no pudo pagar sus deudas vencidas, el precio de subasta de la casa fue de 800.000 yuanes. La Parte B renuncia ahora a la orden de hipoteca (abandono relativo) en beneficio de la Parte D.
En primer lugar, con respecto a los 800.000 yuanes obtenidos en la subasta, la prioridad del Partido B para recibir el reembolso es 600.000 yuanes. Ahora que el Partido B ha renunciado a sus derechos hipotecarios contra el Partido D, el Partido B y el Partido D tendrán prioridad para recibir el reembolso de los 600.000 yuanes según sus respectivas reclamaciones, lo que significa que el Partido B puede recibir una compensación de 450.000 yuanes [60? (60/80)], Ding Can recibió una compensación de 15.000 yuanes [60? (20/80)].
En segundo lugar, la clasificación hipotecaria de C no se verá afectada y él disfruta del derecho de prioridad a recibir el pago del precio de subasta de 200.000 yuanes.
Por último, existe orden de renuncia absoluta. ¿El llamado abandono absoluto significa que el primer acreedor hipotecario no pertenece exclusivamente al mismo inmueble hipotecado? ¿Especial? El interés del acreedor hipotecario pasa a segundo plano, pero ¿para el mismo bien hipotecado? ¿todo? El interés de un acreedor hipotecario con una calificación más baja renuncia a su calificación anterior. El efecto jurídico de un compromiso absoluto es que los acreedores hipotecarios inferiores ascienden secuencialmente; el desertor se convierte en el último acreedor hipotecario.
Por ejemplo: la Parte A utiliza su propia casa para establecer derechos hipotecarios para la Parte B, la Parte C y la Parte D en secuencia, y el monto de sus derechos garantizados es de 600.000 yuanes, 200.000 yuanes y 200.000 yuanes respectivamente. . Como el Partido A no ha pagado sus deudas vencidas, el precio de subasta de la casa es de 800.000 yuanes. La Parte B renuncia ahora a la orden hipotecaria en beneficio de la Parte C y la Parte D (abandono absoluto).
1. C se convierte en el primer acreedor hipotecario y tiene prioridad para recibir el reembolso de 200.000 yuanes; 2. D se convierte en el segundo acreedor hipotecario y tiene prioridad para recibir el reembolso de 200.000 yuanes;
3. La parte B se convierte en el tercer acreedor hipotecario y tiene prioridad para recibir el reembolso de los 400.000 yuanes restantes, y los derechos de acreedor de los 200.000 yuanes restantes se convierten en derechos de acreedores ordinarios.
Características de la hipoteca (1) La prenda es una especie de garantía real. El derecho hipotecario es una especie de derecho real fijado sobre el valor de cambio de un bien. Es esencialmente un derecho de valor. Su finalidad es garantizar el reembolso de los derechos de los acreedores garantizando el valor de cambio de un bien. Por tanto, desde la perspectiva de la naturaleza y finalidad de la hipoteca, la hipoteca es una garantía mobiliaria.
(2) Una hipoteca es una garantía mobiliaria creada sobre la propiedad específica del deudor o de un tercero. Deuda
Un acreedor no necesita crear una hipoteca sobre su propiedad para pagar su deuda, pero se crea una hipoteca para garantizar el pago de su deuda. Sólo puede existir con un deudor distinto de acreedor o con un tercero que esté dispuesto a aportar bienes para garantizar el cumplimiento de la deuda por parte del deudor.
(3) La hipoteca es una garantía mobiliaria acordada, no una garantía mobiliaria legal. Según los artículos 181 y 185 de la Ley de Propiedad y los artículos 33, 38 a 43 de la Ley de Garantías, el derecho hipotecario se establece mediante el contrato hipotecario de las partes. Las partes son libres de acordar el bien hipotecado, el plazo de la hipoteca, el alcance de la garantía hipotecaria y demás materias que las partes estimen necesario acordar, y éstas se especificarán en los términos hipotecarios del contrato hipotecario o del contrato de derechos del acreedor principal.
(4) El derecho hipotecario es un derecho de propiedad que no transfiere la posesión de la cosa, y la publicidad del derecho hipotecario implica principalmente la inscripción. La constitución y existencia de una hipoteca sólo puede registrarse sin transferir la posesión de la materia.
(5) El contenido del derecho hipotecario es el derecho a hacer frente a las variaciones de precio y el derecho a recibir prioridad en el pago. El derecho hipotecario tiene dos contenidos: primero, el derecho a disponer del bien hipotecado por un precio valioso; segundo, el derecho a recibir prioridad en el pago del precio de venta del bien hipotecado;
El derecho a disponer del bien hipotecado a precio de descuento significa que cuando el deudor no paga sus deudas vencidas, el acreedor hipotecario tiene derecho a rematar o vender el bien hipotecado conforme a la ley o acordar con el deudor hipotecario el uso del bien hipotecado. propiedad a un precio con descuento para pagar la deuda. El derecho de prioridad para recibir el pago del precio de venta del bien hipotecado se refiere a:
(1) Para los créditos garantizados con hipoteca, el acreedor podrá ser reembolsado con el precio del bien hipotecado con prioridad sobre el del deudor. acreedores ordinarios;
(2) El derecho de prioridad a recibir el pago del precio de venta de un inmueble hipotecado también se refleja entre dos derechos reales, esto es, si sobre un mismo hipotecado existen más de dos derechos hipotecarios. propiedad, el primer acreedor hipotecario tiene prioridad sobre la segunda persona hipotecada y debe ser reembolsada;
(3) El acreedor hipotecario goza del derecho de exclusión en el procedimiento de quiebra y otros procedimientos del deudor, es decir, la propiedad hipotecada debe. será sustraído de los bienes concursados del deudor, y el acreedor hipotecario tendrá derecho a excluir los bienes hipotecados. El precio tiene prioridad para ser reembolsado.
La realización de los derechos hipotecarios se basa en las leyes de nuestro país. La realización de los derechos hipotecarios debe cumplir las siguientes cuatro condiciones:
(1) La hipoteca debe existir efectivamente. Si la hipoteca no es válida o ha sido revocada, no se puede liquidar.
(2) Debe ser la expiración del plazo de cumplimiento del deudor. El tiempo estándar para determinar si el deudor ha cumplido la deuda es si ha expirado el plazo para que el deudor cumpla con la deuda.
(3) No se ha pagado al acreedor. Si el acreedor no ha sido pagado al vencimiento del período de cumplimiento de la deuda, significa que el deudor no ha cumplido sus obligaciones a tiempo. Independientemente de que la deuda se retrase o se niegue a ejecutarse, el acreedor puede ejercer el derecho de hipoteca para satisfacer la deuda.
(4) La deuda impaga no es causada por el acreedor. El acreedor hipotecario sólo puede ejercer el derecho hipotecario si el deudor no paga la deuda y el acreedor permanece impago. Si el impago del acreedor es por culpa suya, el acreedor hipotecario no puede ejercer el derecho hipotecario.
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