¿Cómo operar el "pago inicial cero" para bienes raíces?
Por ejemplo:
Yang Sheng tiene una propiedad B de cinco años en Xincheng, que está finamente decorada y tiene electrodomésticos completos. El precio de venta es 450.000 (es decir, el precio de mercado), el préstamo hipotecario se canceló. El comprador Liang Jie no tenía suficiente dinero, pero tenía una propiedad antigua A y el precio de mercado actual era de aproximadamente 15.000, por lo que Yang. Sheng propuso un "método de transacción" creativo para lograr un método de transacción "cero".
Primero, la hermana Liang solicitó un "préstamo para vivienda de segunda mano" del banco y obtuvo casi el 70%. del pago de la casa (* * * 310.000). Luego utilizó la antigua propiedad A como hipoteca para pedirle a Yang Sheng que pidiera prestado 6,5438+0,4 millones de yuanes (es decir, el pago inicial de 6,5438+0,4 millones de yuanes no estaba respaldado en ese momento). de transacción), y basándose en una tasa de interés anual del 4%, pagó el préstamo de 6,5438+0,4 millones de yuanes a Yang Sheng en tres años (una vez después de cuatro años se reembolsaron el capital y los intereses (calculados en 400 yuanes).
De esta manera, Yang Sheng no solo vendió la propiedad rápidamente, sino que también obtuvo un ingreso de inversión superior al de los depósitos bancarios.
La hermana Liang también está garantizada. Se benefició mucho durante toda la transacción. La hermana Liang obtuvo la propiedad B sin pagar un pago inicial y no perdió los derechos de propiedad de A (es decir, la retuvo durante los cuatro años. El derecho de ingresos por apreciación de A
En cuatro años, la hermana Liang devolvió alrededor de 2.670 yuanes al banco cada mes. Los 162.400 yuanes que Yang Sheng necesita pagar después de cuatro años se pueden obtener revendiendo un.
Esto es algo típico. Caso de ajuste de "reventa de hipoteca + pago inicial a plazos".
Ambas partes tienen sus propias necesidades y protecciones, y es realmente una situación en la que todos ganan.
2) "Arrendamiento". en lugar de alquilar". Plan "En venta"
Chen Sheng compró una propiedad por 200.000 yuanes, con una decoración moderada. El propietario anterior dejó todos los muebles y electrodomésticos; Chen Sheng solicitó un préstamo hipotecario a 10 años. de 120.000 yuanes, con una tasa de interés anual del 6,84 % (actualmente, la mayoría de los bancos utilizan la tasa de interés anual real del 5,814 % basándose en el múltiplo límite inferior de 0,85. En aras de la simplicidad, en este caso todavía se utiliza el 6,84 %. pero el principio es el mismo).
El alquiler mensual promedio de casas similares en la ubicación de la propiedad es de 1200 yuanes. Chen Sheng adoptó el modelo de "alquiler con venta" y llegó a un acuerdo con el comprador. T: el nuevo alquiler era de 1.500 yuanes, de los cuales 500 yuanes se utilizaron como pago inicial para futuras compras de vivienda. El acuerdo tenía una validez de 3 años y el precio de la vivienda acordado después de 3 años era de 230.000 yuanes cuando se firmó el acuerdo. El 5% del pago inicial, que es de 11.500 yuanes, más un depósito de alquiler de un mes de 1.500 yuanes. También se acuerda que si no está satisfecho, puede mudarse en cualquier momento, pero el pago inicial del 5% y el alquiler no se pueden pagar. reembolsado.
El pago inicial en este método es sólo del 5%, que es 11.500 yuanes en comparación con el pago inicial del 20% para una hipoteca ordinaria (para una propiedad de 230.000 yuanes, el pago inicial del 20%). es 46.000 yuanes), lo que reduce considerablemente el umbral de "compra". Puede atraer a muchos jóvenes sin pago inicial ni pagos mensuales.
Al mismo tiempo, aunque el alquiler es "alquiler para la venta". es aproximadamente un 25% más alto que el precio de mercado, el alquiler real de 1000 es menor que el precio de mercado de 1200. Un tercio de esta cantidad se puede utilizar para compensar el precio de la propiedad durante la compra final.
Así, de hecho, el comprador paga menos alquiler y vive en la propiedad de su elección.