¿Debo verificar si el contrato de venta de la casa no es válido? ¿En qué circunstancias puede un comprador de vivienda solicitar el pago?
Las condiciones pactadas se refieren a las condiciones de salida acordadas entre el comprador de la vivienda y el promotor en el contrato de compraventa. Si el administrador retrasa la entrega de la casa por más de un período de tiempo determinado, el comprador puede solicitar la salida. Además, el comprador de la vivienda también puede estipular en el contrato que si el plan residencial o las instalaciones de apoyo no cumplen con el anuncio de venta o el folleto de venta, el certificado de propiedad no podrá obtenerse dentro de un cierto período de tiempo después de la entrega de la casa. Según los principios básicos estipulados en la ley de contratos, ambas partes han acordado las condiciones específicas para el check-out, y el comprador puede probar que las condiciones están establecidas. Si el comprador no puede llegar a un acuerdo con el desarrollador y demanda al tribunal para solicitar el pago, el tribunal generalmente lo respaldará.
Las condiciones legales se refieren a las condiciones bajo las cuales el comprador puede realizar el pago según las disposiciones legales cuando una de las partes se niega a cumplir con sus obligaciones derivadas del contrato de compra de vivienda sin motivos justificables. En resumen, los compradores de viviendas pueden solicitar el pago en las siguientes circunstancias:
(1) El desarrollador retrasa la entrega. Este escenario es actualmente el más probable para los compradores. En un contrato de compraventa de vivienda, las dos partes generalmente acuerdan el momento en que el promotor entregará la casa y la responsabilidad por incumplimiento del contrato si la casa se entrega fuera del plazo acordado. En circunstancias normales, el promotor y el comprador de la vivienda acuerdan el tiempo de entrega en el contrato de compra de la vivienda, pero el comprador de la vivienda no ha recibido el aviso de mudanza del promotor durante mucho tiempo. En este momento, los compradores de viviendas pueden enviar un recordatorio al desarrollador. Si el promotor incumple su obligación de entregar la propiedad durante más de tres meses, el comprador de la vivienda podrá rescindir el contrato de compraventa con el promotor y exigirle el pago.
(2) Si el desarrollador no obtiene una licencia de preventa de vivienda comercial para la preventa de la casa, y el desarrollador no obtiene una licencia de preventa de vivienda comercial dentro del período prescrito, el comprador puede solicitar el check out. Como se mencionó anteriormente, los desarrolladores deben obtener la aprobación de los departamentos pertinentes al realizar la preventa de casas, especialmente una licencia de preventa de viviendas comerciales emitida por el departamento de construcción. Es ilegal que un desarrollador prevenda una casa sin obtener un permiso de preventa para viviendas comerciales, y el contrato de compra firmado con el comprador no es válido (pero si el desarrollador obtiene un permiso de preventa para viviendas comerciales antes de presentar un demanda, puede considerarse válida). Un contrato de compra de vivienda inválido debe restablecerse a su estado original, es decir, el comprador debe desalojar la casa o rescindir el contrato de subasta con el desarrollador, y el desarrollador debe devolver el pago de la casa y los intereses pagados por el comprador al comprador. Las situaciones anteriores no incluyen casos en los que el desarrollador oculta deliberadamente la falta de obtención de un permiso de preventa de vivienda comercial.
(3) El contrato de compra firmado entre el desarrollador y el comprador no es válido y el comprador puede solicitar el pago. Según las disposiciones pertinentes de los Principios Generales del Derecho Civil y del Derecho Contractual, la consecuencia directa de un contrato inválido es la devolución de los bienes adquiridos como resultado del contrato. En concreto, en el contrato de compraventa de vivienda, el comprador realiza el check out y el promotor devuelve el precio de compra. Desde una perspectiva práctica, las situaciones comunes que conducen a la invalidación de un contrato de compra de vivienda incluyen: ① El promotor no tiene derecho a disponer de la propiedad. La situación principal es que la casa es propiedad de * * * sin el consentimiento escrito de otros * * * titulares de derechos, la propiedad de la casa está en disputa y las agencias judiciales o administrativas deciden sellar o restringir de otra manera los derechos a la casa conforme a la ley. (2) El promotor ha cometido fraude. El comprador de la vivienda solicitó comprobarlo por este motivo, pero en la práctica el tribunal no lo apoyó mucho, principalmente porque al comprador de la vivienda le resultó difícil probar la intención y los hechos para defraudar al promotor. Para evitar que esto suceda, los compradores de vivienda deben hacer todo lo posible para pedirle al desarrollador que ponga cada promesa por escrito y la firme.
(4) Si el desarrollador cambia el plan de diseño sin autorización, afectando el tipo estructural, el tipo de unidad, el tamaño del espacio y la orientación de la casa, y afectando la residencia del comprador de la vivienda, el comprador de la vivienda puede Solicitud de salida. Según el artículo 24 de las "Medidas para la administración de las ventas de viviendas comerciales": "Las empresas de promoción inmobiliaria planificarán, diseñarán y construirán viviendas comerciales de conformidad con el plan aprobado. Después de la venta de viviendas comerciales, las empresas de promoción inmobiliaria No cambiará la planificación y el diseño sin autorización. Cambios de planificación aprobados por el departamento de planificación. Si los cambios de diseño acordados con la unidad de diseño conducen a cambios en el tipo estructural, tipo de unidad, tamaño del espacio y orientación de la vivienda comercial, u otras circunstancias. que afecten la calidad o funciones de uso de la vivienda comercial según lo acordado por las partes del contrato, la empresa promotora inmobiliaria tardará 65 días a partir de la fecha de establecimiento del cambio, se notificará al comprador por escrito dentro de los 438+00. días El comprador tendrá derecho a dar una respuesta por escrito dentro de los 15 días posteriores a la entrega del aviso sobre si desea realizar el pago. Si el comprador no da una respuesta por escrito dentro de los 15 días posteriores a la recepción del aviso, se considerará que lo ha hecho. ha aceptado el plan si la empresa de desarrollo inmobiliario no notifica al comprador el cambio de diseño y el cambio resultante en el precio de la casa, el comprador tiene derecho a realizar el pago: si el comprador realiza el pago, la empresa de desarrollo inmobiliario deberá. asumir la responsabilidad por incumplimiento de contrato De acuerdo con las disposiciones anteriores, el desarrollador deberá notificar al comprador por escrito el hecho de cambiar el plan de diseño después de la aprobación del departamento de planificación y el consentimiento de la unidad de diseño. Si los cambios de diseño y planificación afectan la calidad o funcionalidad de la casa, el comprador tiene derecho a realizar el check-out. En este momento, el desarrollador debe devolver el dinero de la compra al comprador de la vivienda y pagar intereses.
(5) No poder obtener un préstamo de un banco o centro de gestión de fondos de previsión. Al firmar un contrato de compra de vivienda, además del pago único o el pago a plazos, generalmente hay un contrato de préstamo comercial o de préstamo de fondo de previsión en el contrato de compra de vivienda. Si se trata de un préstamo de un fondo de previsión, el desarrollador debe proporcionar información relevante y enviarla al departamento de gestión de fondos de previsión para su revisión. Si la información proporcionada por el desarrollador no cumple con las condiciones del préstamo del fondo de previsión, el comprador de la vivienda no podrá obtener un préstamo del fondo de previsión y el comprador de la vivienda puede solicitar el pago.
El artículo 23 de la Interpretación del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de la ley en el juicio de disputas sobre contratos de venta de viviendas comerciales establece: "El contrato de compraventa de viviendas comerciales estipula que, por razones de una de las partes, el comprador no celebró un acuerdo contrato de préstamo garantizado para vivienda comercial, lo que da como resultado que la casa comercial sea Si el contrato de venta no puede continuar ejecutándose, la otra parte puede solicitar rescindir el contrato y compensar las pérdidas. Si el contrato de préstamo garantizado para vivienda comercial no puede celebrarse por motivos. que no sean imputables a ambas partes, resultando en que el contrato de compraventa de vivienda comercial no pueda continuar ejecutándose, la otra parte podrá solicitar rescindir el contrato y vender. El comprador deberá devolver el principal, intereses o depósito de la casa comprada. el comprador "De acuerdo con las disposiciones anteriores, se puede ver que si el comprador no obtiene un préstamo comercial del banco, lo que resulta en que el contrato de compraventa de la casa comercial no pueda continuar ejecutándose, las dos partes pueden rescindir la casa. contrato de compra. Es decir, el comprador de la vivienda puede solicitar el pago y el desarrollador también debe devolver el precio de compra y los intereses pagados por el comprador de la vivienda.
(6) El promotor no obtuvo el certificado de propiedad de la casa dentro del tiempo estipulado en el contrato de compraventa de la vivienda. Según la ley, si un comprador de vivienda no puede obtener un certificado de propiedad dentro de un año como se especifica en el contrato de compra de la vivienda debido a culpa del desarrollador, el comprador de la vivienda puede solicitar el pago y exigir al desarrollador que compense las pérdidas. Además, debido al funcionamiento irregular de algunos proyectos inmobiliarios en los últimos años, se han producido problemas como el incumplimiento de las tarifas gubernamentales de transferencia de tierras por parte de algunos promotores. Como resultado, los compradores de estos proyectos inmobiliarios no han podido obtener certificados de propiedad. Después de mudarme durante muchos años. En este caso, el comprador de la vivienda también puede solicitar el check out y dejar que el promotor asuma la responsabilidad por el incumplimiento del contrato.
(7) Si el error en el área de la casa supera el 3%, el comprador puede optar por realizar el pago. El artículo 14(2) de la "Interpretación del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de la ley en el juicio de disputas sobre contratos de venta de viviendas comerciales" estipula: "Si el valor absoluto del índice de error de área excede el 3%, el comprador solicitará rescindir el contrato y devolver el dinero pagado por la casa. Si el comprador acepta continuar ejecutando el contrato, el error de área dentro del 3% (incluido el 3%a) será compensado por el comprador al precio acordado. La parte que exceda del 3% correrá a cargo del vendedor y la propiedad pertenecerá al comprador. Si el área real de la casa es menor que el área estipulada en el contrato, la parte con un error de área dentro del 3% (. inclusive) será devuelto al comprador por el vendedor y se calculará en consecuencia de acuerdo con las regulaciones anteriores, si el valor absoluto de la relación de error entre el área medida real cuando el desarrollador entrega la casa y el área medida tentativamente al firmar el contrato. El contrato está dentro del 3% (inclusive), el comprador de la vivienda no puede solicitar el pago si el valor absoluto del índice de error excede el 3%. 3%, los compradores de la vivienda pueden solicitar al desarrollador el pago y tienen derecho a solicitarlo. devolver el precio de compra y los intereses. Sin embargo, en la práctica, si el índice de error absoluto del área de la casa excede el 3%, los compradores de viviendas rara vez optan por pagar en este momento. Será más beneficioso para los compradores de viviendas si el promotor asume la responsabilidad legal. responsabilidad de compensación, especialmente durante un período en el que los precios aumentan significativamente
(8) La estructura principal de la casa es de calidad deficiente y no se puede entregar para su uso, o la casa ha sido entregada para su uso. Se verifica que la calidad de la estructura principal de la casa es realmente incondicional. Es un "fallo" de la casa. En la actualidad, rara vez ocurre en el mercado inmobiliario de Beijing, el principal. La estructura de la casa construida por el desarrollador no es de buena calidad. A menudo ocurren situaciones calificadas. Si ocurre la situación anterior, es difícil para el desarrollador obtener el "Formulario de registro de finalización" y no puede entregar la casa al comprador. el tiempo de entrega acordado. En este momento, el comprador de la vivienda puede solicitar la rescisión del contrato de compra de la vivienda. El promotor debe asumir la responsabilidad de indemnización
(9) Si la calidad de la vivienda afecta gravemente la vida normal. y uso, el comprador de la vivienda puede optar por la salida. El párrafo 1 del artículo 13 de "Interpretación de determinadas cuestiones" estipula: "Debido a que la calidad de la casa se ha visto gravemente afectada, la solicitud del comprador de rescindir el contrato y compensar las pérdidas será válida. ser apoyado. "De acuerdo con las disposiciones anteriores, se puede ver que si la calidad de la casa afecta gravemente la vida y el uso normales, el comprador puede pedir al promotor que la revise y tiene derecho a pedirle que compense sus pérdidas económicas. y sus reclamaciones ante el tribunal también serán respaldadas. Sin embargo, en general se cree que los problemas de calidad de la vivienda afectan gravemente la vida y el uso normales, refiriéndose principalmente a situaciones en las que la calidad del aire interior es deficiente o el ruido interior es fuerte después de mudarse. que afecta la salud y la vida de los compradores de vivienda.
(10) El promotor hipoteca la casa en venta a un tercero o vende la casa a un tercero si el promotor hipoteca la casa en venta antes de venderla. La casa o la hipoteca después de venderla al comprador a otros, o la vende directamente a un tercero, el comprador puede pedirle al desarrollador que revise la casa después de descubrir que la situación es cierta y tiene la autoridad. derecho a exigir al promotor la indemnización por pérdidas y la responsabilidad por incumplimiento del contrato.