El impacto de la burbuja inmobiliaria en la industria financiera y las contramedidas relacionadas

Algunos economistas económicos y financieros de los países occidentales creen que es precisamente debido a la continua caída de los mercados bursátiles en varios países en los últimos años, especialmente la caída de las acciones de alta tecnología, que una gran cantidad de fondos han salido del mercado bursátil. y recurrió al sector inmobiliario, lo que hizo que el mercado inmobiliario inevitablemente se pusiera de moda. Algunos expertos económicos y financieros creen que el mercado inmobiliario ha caído en una "exuberancia irracional" como el mercado de valores. Porque fundamentalmente, el aumento de los precios inmobiliarios no es un cambio en la relación entre oferta y demanda, y la demanda de vivienda no ha aumentado significativamente. En cambio, la gente compra casas como una forma de ganar dinero. En particular, algunos fondos de pensiones, diversas fundaciones y sociedades fiduciarias también se han retirado de los mercados de acciones y bonos y están cada vez más involucrados en el sector inmobiliario. Esto ha hecho subir aún más los precios inmobiliarios, pero el "excedente" de viviendas también ha aumentado espectacularmente, lo que ha provocado un aumento de la proporción de viviendas desocupadas en muchas ciudades y la inflación de burbujas.

El último "Índice Nacional de Auge de la Vivienda" calculado por la Oficina Nacional de Estadísticas muestra que la superficie vacante de viviendas comerciales en todo el país aumentó un 14,1% de junio a agosto de 2005, un aumento del 13,2% con respecto al mismo período el año pasado. Entre ellos, la superficie de viviendas comerciales desocupadas durante más de un año fue de 43,97 millones de metros cuadrados, un incremento interanual del 11,5%. En julio de 2002, los edificios comerciales desocupados ascendían a más de 250 mil millones de yuanes, ocupando el primer lugar entre los activos improductivos en todas las industrias. Sin embargo, la inversión en desarrollo inmobiliario continúa creciendo rápidamente y se espera que alcance alrededor del 25% a finales de año. La presión sobre las viviendas desocupadas ha aumentado considerablemente.

Según el Informe Trimestral de la Industria Fiduciaria de China, en el cuarto trimestre de 2003, 34 compañías fiduciarias emitieron 87 productos fiduciarios colectivos, recaudando un total de 8,66 mil millones de yuanes. Entre ellos, hay 37 fideicomisos inmobiliarios, que recaudaron 3.500 millones de yuanes, ocupando el primer lugar entre todos los tipos de productos fiduciarios, y los fideicomisos inmobiliarios también tienen altos rendimientos. Tomemos como ejemplo la docena de productos de inversión lanzados recientemente por Beijing. La mayoría de los rendimientos anuales esperados están por encima del 4%. Entre ellos, el "Plan Fiduciario de Préstamos para el Proyecto de Edificio de Oficinas de Financial Street" tiene una tasa de retorno esperada del 4,6%, el proyecto inmobiliario número 1 de Auchan Tianjin francés tiene una tasa de retorno anual esperada del 6% y la inversión inmobiliaria en la "Primera Ciudad". y el proyecto de gestión financiera ha llegado incluso al 8%. El rendimiento esperado es mucho más alto que la tasa de interés de los depósitos bancarios durante el mismo período y, en general, es más alto que el rendimiento de la inversión en bonos del tesoro.

Pero lo que sí es seguro es que detrás de los altos rendimientos hay grandes riesgos. Zhao Xijun, subdirector del Instituto de Finanzas y Valores de la Universidad Renmin de China, dijo que según las disposiciones de la Ley de Fideicomisos, los productos fiduciarios no equivalen a una relación acreedor-deuda como un depósito. El rendimiento de los productos fiduciarios es el rendimiento esperado, no el rendimiento final. Esto significa que el rendimiento esperado mencionado por los promotores y las empresas fiduciarias en sus folletos promocionales no es en absoluto "seguro" y es probable que cambie debido a diversos factores de riesgo. Incluso si el rendimiento final es mucho menor, los inversores sólo pueden aceptarlo porque la ley no protege el rendimiento esperado de los productos fiduciarios.

3 Contramedidas para prevenir burbujas inmobiliarias en la industria financiera

En general, las contramedidas actuales para que la industria financiera de China evite burbujas inmobiliarias incluyen principalmente los dos aspectos siguientes:

3.1 Mejorar el sistema financiero inmobiliario y establecer un sistema de alerta temprana para cortar los problemas de raíz.

La industria bancaria de mi país se involucró en el negocio del crédito inmobiliario cuando el sistema financiero era imperfecto. Desde la perspectiva del entorno externo, el sistema de crédito personal, el sistema hipotecario y el mecanismo de seguro hipotecario de mi país son imperfectos; desde la perspectiva de los mecanismos internos, los bancos de mi país tienen muchas vulnerabilidades, como capital insuficiente, altos activos improductivos y bajos; niveles de gestión de activos y pasivos, lo que aumentará el riesgo de riesgo de crédito inmobiliario. Sin embargo, frente al impacto de la globalización financiera y la presión de reducir repetidamente los diferenciales de las tasas de interés, la industria bancaria de mi país necesita urgentemente encontrar nuevos puntos de crecimiento de ganancias. Los créditos inmobiliarios emergentes, especialmente los préstamos hipotecarios para viviendas personales, se han convertido en una opción ideal para la banca. industria. Las hipotecas sobre viviendas personales son buenos activos, pero si se mantienen demasiado altas, también aumentarán los costos de capital y los riesgos operativos. Éste es el principio de que "no se pueden poner huevos en la misma canasta". En Estados Unidos, los préstamos hipotecarios residenciales personales representan sólo el 18% de los activos de los bancos comerciales y el 50% de los activos de los bancos hipotecarios. Los fondos bancarios de diferentes fuentes tendrán diferentes usos. En Hong Kong, los bancos deberían realizar un seguimiento dinámico y oportuno de la calidad de los préstamos. Por lo tanto, la industria bancaria de mi país debe comenzar con la construcción de infraestructura para mejorar su capacidad de resistir los riesgos financieros; las autoridades reguladoras financieras deben comenzar con la construcción del sistema, mejorar el desarrollo del sistema de crédito, el sistema de préstamos hipotecarios, el seguro de préstamos hipotecarios y el mercado secundario de préstamos hipotecarios. y promover la industria inmobiliaria y el desarrollo simultáneo de la industria financiera.

3.2 Utilizar con flexibilidad los tipos de interés y las políticas fiscales para regular el mercado inmobiliario.

En los últimos dos años, el boom inmobiliario se ha formado en cierta medida gracias al estímulo de las políticas de macrocontrol del gobierno.

Es comprensible que las tasas de interés bajas y las políticas de desgravación fiscal sean útiles para estimular la demanda efectiva durante una contracción económica. Sin embargo, implementar una política durante un largo período de tiempo o ignorar a los beneficiarios puede enviar una señal equivocada al mercado. Los repetidos recortes de las tasas de interés y los bajos costos de capital inducirán a muchas empresas e individuos a realizar inversiones de alto riesgo, lo que provocará errores en la asignación de recursos del mercado. Para orientar la inversión y el desarrollo empresarial de manera que estén más en consonancia con la demanda del mercado, el gobierno debería aumentar oportunamente las tasas de interés de los préstamos para inversiones en villas, apartamentos de lujo, instalaciones de entretenimiento de alto nivel y edificios de oficinas, y aumentar el monto de los préstamos. tasas de interés para personas que no están ocupadas por sus propietarios, de modo que la política de bajos intereses pueda favorecer mejor a los grupos de bajos ingresos; los gobiernos de las ciudades también deberían imponer impuestos inmobiliarios a las propiedades de alto nivel y pueden adoptar impuestos progresivos. Para China, que todavía se encuentra en la etapa de desarrollo, esto ayudará a frenar la extravagancia y el despilfarro rampantes y a utilizar recursos limitados y preciosos para lograr la urbanización y la industrialización.