La adquisición de terrenos genera un aumento del 64% en los préstamos, la reestructuración de decenas de miles de millones de COFCO Real Estate se vuelve difícil

"La reorganización de COFCO Real Estate y Joy City Real Estate ayudará a mejorar aún más la competitividad central de COFCO Real Estate", dijo Zhou Zheng, presidente de COFCO Real Estate (000031.SZ), en el informe provisional de 2018. Conferencia de resultados, Lleno de confianza.

Sin embargo, después de más de un año de espera, la Comisión Reguladora de Valores de China anunció que el tan esperado caso de reestructuración de COFCO Real Estate por más de 10 mil millones fue rechazado. En la tarde del 25 de octubre, la Comisión Reguladora de Valores de China emitió oficialmente un anuncio de que la transacción de COFCO Real Estate no fue aprobada porque la equidad del precio de los activos subyacentes carecía de una base razonable y no cumplía con las disposiciones pertinentes del Artículo 11. de las "Medidas Administrativas para la Reestructuración Importante del Patrimonio de las Sociedades Cotizadas". En este momento, solo queda aproximadamente un año antes del objetivo estratégico de COFCO Real Estate de "esforzarse por lograr la cotización de todos los segmentos para 2020".

En respuesta, COFCO Real Estate respondió: "Los asuntos de seguimiento de esta importante reestructuración de activos están sujetos a estudio y determinación por parte del directorio de la empresa. Por favor presten atención al anuncio de la empresa a través de los medios designados. por la Comisión Reguladora de Valores de China."

"La reestructuración de Joy City por parte de COFCO Real Estate enfrenta resistencia y se ve afectada por muchos factores", dijo Yan Yuejin, director de investigación del E-House Research Institute, a un periodista de El Changjiang Business Daily dijo: "Desde la perspectiva de proteger los derechos e intereses de los pequeños y medianos accionistas, si el precio de adquisición es injusto, entonces Además, no está claro si dichas empresas pueden lograr un crecimiento de rendimiento estable después de la adquisición. y cómo la propia COFCO transformará proyectos de activos como Joy City después de la adquisición es menos convincente. Si es débil, la probabilidad de aprobación disminuirá. Adquisiciones similares también están bajo la presión de la reforma de las empresas centrales, y aún se considerará la reorganización. en el futuro, pero se necesitarán nuevas consideraciones en términos de organización empresarial y rentabilidad”

Una gran reorganización está llena de giros y vueltas

El camino de COFCO Real Estate hacia la reestructuración. Joy City ha estado llena de giros y vueltas.

La información muestra que ya en 2011 había una idea preliminar dentro del Grupo COFCO de "fusionar el negocio inmobiliario e integrar el método A+H para cotizar en bolsa". Sin embargo, esta importante reestructuración de activos no se concretó oficialmente. implementado hasta 2017. Encender.

El 24 de julio de 2017, las acciones de COFCO Real Estate (Group) Co., Ltd. fueron suspendidas de cotización debido a la planificación de una importante reestructuración de activos. En la noche del 21 de agosto, COFCO Real Estate emitió un anuncio de información privilegiada indicando que COFCO Real Estate está explorando la adquisición de la participación mayoritaria en Joy City Real Estate de COFCO (Hong Kong) o adquirentes relevantes de COFCO Group Co., Ltd. o la adquisición de participaciones relevantes de Joy City Real Estate Equity La posibilidad de poseer directamente acciones en una empresa.

Después de más de ocho largos meses, no fue hasta marzo de este año que se implementó inicialmente el plan de reestructuración de COFCO Real Estate y Joy City. Sin embargo, no pasó mucho tiempo para recibir una carta de consulta de la empresa. Bolsa de Valores de Shenzhen. Según la carta de consulta, la Bolsa de Valores de Shenzhen planteó 18 preguntas, incluido el precio de las acciones emitidas para la adquisición de Joy City Real Estate, el estado de aprobación y el progreso de los departamentos de ultramar involucrados, la racionalidad del diseño del plan de transacción, la base para la fijación de precios y los efectos de sinergia generados después de la reestructuración. Afectada por esto, COFCO Real Estate sufrió un golpe desde el límite tras la reanudación de la negociación.

Después del ajuste, el 22 de mayo, COFCO Real Estate anunció nuevamente que la compañía planeaba emitir acciones para comprar acciones de Joy City Real Estate y planeaba emitir acciones a inversores para recaudar 2.426 millones de yuanes.

Debido al ajuste de la contraprestación de la transacción debido a la distribución de dividendos de Joy City. El 24 de julio, COFCO Real Estate emitió otro anuncio, ajustando el precio de transacción original de la emisión de acciones para comprar activos de 14.756 millones de yuanes a 14.447 millones de yuanes. El número y el precio de las acciones emitidas también se ajustaron en consecuencia.

A principios de septiembre, COFCO Real Estate recibió la aprobación de la Comisión Nacional de Reforma y Desarrollo, lo cual es una rara buena noticia para COFCO Real Estate. Sin embargo, hace poco más de un mes, la Comisión Reguladora de Valores de China denegó la reestructuración, y el camino de reestructuración de COFCO Real Estate vuelve a estar lleno de incertidumbre.

El ratio de endeudamiento ha ido aumentando año tras año, lo que obstaculiza la rápida expansión.

COFCO Real Estate y Joy City Real Estate son empresas que cotizan en bolsa bajo el Grupo COFCO. Las dos empresas cotizan de forma independiente en dos bolsas de valores nacionales y extranjeras, y no existe ninguna relación cruzada en el patrimonio de la empresa. El 18 de marzo de 2010, COFCO Real Estate se convirtió en una de las 16 empresas centrales retenidas por la Comisión de Administración y Supervisión de Activos del Estado con el sector inmobiliario como su negocio principal.

Según la lista de áreas de ventas y monto de ventas de 2017 publicada por Kerui, Poly, China Shipping y China Resources se ubicaron firmemente entre los 10 primeros, mientras que COFCO Real Estate se ubicó fuera del puesto 20 en ambos datos.

El informe financiero muestra que los pasivos totales de COFCO Real Estate de 2015 a 2017 fueron de 44,2 mil millones de yuanes, 50 mil millones de yuanes y 64 mil millones de yuanes respectivamente, y los índices de activos y pasivos fueron del 80%, 81,6% y 84,5% respectivamente. Entre ellos, la tasa de crecimiento en 2017 fue la mayor. Al 30 de septiembre de 2018, los pasivos no corrientes de COFCO Real Estate con vencimiento en un año eran de 3.498 millones de yuanes, una disminución del 55,04% con respecto al final del año anterior, y los préstamos a largo plazo fueron de 19.952 millones de yuanes, un aumento de 64,10 % respecto al final del año anterior.

Al mismo tiempo, debido a la loca adquisición de terrenos en 2017, el flujo de caja generado por las actividades operativas de COFCO Real Estate en 2017 (el importe neto fue de 1.718 millones de yuanes) disminuyó un 70,95% interanual. , y el ratio corriente cayó 29,88 puntos porcentuales, el ratio rápido cayó 5,75 puntos porcentuales.

Por el contrario, Joy City no es solo la plataforma operativa y de tenencia de bienes raíces comerciales del Grupo COFCO, sino también la empresa líder en bienes raíces comerciales a nivel nacional. Según la "Lista de los 100 principales bienes raíces comerciales de 2017" publicada por la Academia del Índice de Bienes Raíces de China, Joy City ocupó el tercer lugar en bienes raíces comerciales nacionales después de China Resources Land y Wanda Group.

Los datos del informe anual muestran que en términos de desempeño operativo, los ingresos operativos totales de Joy City Real Estate en 2017 fueron de 11.658 millones de yuanes, un aumento del 66,8% con respecto al año anterior; Fue de aproximadamente 2.575 millones de yuanes, un aumento interanual del 66,8%. Un aumento del 101,9%. Al mismo tiempo, el ratio activo-pasivo de Joy City Real Estate se ha mantenido en torno al 50% en los últimos años, y tanto el ratio circulante como el ratio rápido han aumentado ligeramente.

"Para ganarse el derecho a hablar en la industria y lograr un modelo de desarrollo de dos ruedas 'residencial + comercial', COFCO Real Estate ha puesto sus esperanzas en la reestructuración y la integración". Yuejin cree que desde la perspectiva del desarrollo posterior de COFCO, la reestructuración continuará. Las empresas centrales han hecho grandes esfuerzos en la reestructuración de activos en los últimos dos años. La clave es la cuestión de las compensaciones de intereses. complicado, y la propia reestructuración también debe tener en cuenta los compromisos de beneficios y otros contenidos. Así que efectivamente hay resistencia, pero la dirección general seguirá avanzando.

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