El nuevo modelo de desarrollo inmobiliario es potenciar tanto el alquiler como la compra.
Dijo que en el corto plazo, la alta tasa de crecimiento de la inversión en construcción, como la construcción inmobiliaria, es una característica o una continuación. A medio plazo, la caída de los datos de ventas inmobiliarias será una característica importante de la recuperación del sector inmobiliario este año. Al mismo tiempo, tenemos muchas expectativas sobre el espacio de desarrollo a mediano y largo plazo de la industria inmobiliaria de China.
●Nuestro reportero Jiao Yuanyuan
Explorando nuevos modelos de desarrollo
China Securities Journal: En la etapa actual de desarrollo, ¿tiene alguna idea sobre cómo explorar nuevos desarrollos? ¿Modelos para el sector inmobiliario? ¿Alguna sugerencia para buscar nuevos puntos de crecimiento?
Huang: En cuanto al sector inmobiliario, la Conferencia Central de Trabajo Económico celebrada a finales del año pasado propuso "explorar nuevos modelos de desarrollo". Como industria tradicional pilar en China, el rápido desarrollo del sector inmobiliario en los últimos 20 años se basa principalmente en el modelo de tracción en dos ruedas de "alto apalancamiento y alta rotación" para expandir rápidamente la participación de mercado. A medida que el crecimiento demográfico de China se desacelera y el nivel de urbanización continúa aumentando, el espacio de crecimiento marginal para la demanda total de vivienda se reduce y el mercado inmobiliario de China ha entrado en un período de desarrollo estable después de un período de rápido desarrollo. Por tanto, es imperativo explorar nuevos modelos de desarrollo y encontrar nuevos puntos de crecimiento.
En primer lugar, uno de los principales objetivos del nuevo modelo de desarrollo del sector inmobiliario es promover tanto el alquiler como la compra. En la actualidad, el modelo de vivienda de mi país todavía está dominado por la vivienda comercial y el desarrollo del alquiler de viviendas y la vivienda asequible está relativamente atrasado. El nuevo modelo de desarrollo debe desarrollar dos sistemas de vivienda comercial y vivienda asequible bajo el lema principal de "vivienda para vivir, no para especular", y resolver los problemas de vivienda de los residentes a través de un modelo tanto de alquiler como de compra.
En la actualidad, la contradicción entre oferta y demanda en ciudades con una gran afluencia neta de población y un gran número de nuevos ciudadanos y jóvenes es aguda. El arrendamiento de viviendas se ha convertido en una forma importante de aliviar el problema de la vivienda. grandes ciudades. Por lo tanto, el nuevo modelo debe insistir en promover tanto el alquiler como la compra y, además del mercado de viviendas comerciales, acelerar la construcción de un sistema de seguridad habitacional con viviendas de alquiler asequibles y viviendas de propiedad privada como cuerpo principal.
Además, el núcleo de la promoción tanto del alquiler como de la compra es resolver el problema de la igualdad de derechos en el alquiler y la compra, de modo que también se puedan adjuntar a las viviendas de alquiler beneficios como la ocupación y la atención médica. Desde el año pasado, el gobierno ha introducido una serie de proyectos de construcción y políticas de apoyo financiero para promover el desarrollo de viviendas de alquiler asequibles. Creo que esta es una forma muy correcta. En el futuro, debemos seguir promoviendo la construcción de viviendas de alquiler asequibles y mejorar gradualmente el sistema de oferta de viviendas multinivel.
En segundo lugar, el nuevo modelo de desarrollo también debería incluir la transformación de las empresas inmobiliarias de servicios de promoción y construcción a servicios de operación. Desde la perspectiva del desarrollo empresarial, con el desarrollo de la urbanización y los cambios en la estructura del lado de la demanda, el antiguo modelo empresarial de "alto apalancamiento y alta rotación" de las empresas inmobiliarias inevitablemente cambiará a un modelo que optimice la calidad y el servicio. En los últimos años, las empresas inmobiliarias han seguido participando en la construcción de viviendas de alquiler asequible, renovación urbana, renovación de comunidades antiguas y gestión de propiedades. En el futuro, deberán prestar más atención a optimizar la calidad y la calidad del servicio, obtener beneficios a largo plazo de la gestión y las operaciones de activos y luego avanzar hacia un círculo virtuoso.
China Securities News: Para mantener el desarrollo saludable del mercado inmobiliario, ¿cómo puede la regulación inmobiliaria "implementar mejor políticas adaptadas a la ciudad"?
Huang: La esencia de las políticas específicas de la ciudad es una solución diversificada a las políticas de control inmobiliario. Los gobiernos locales adaptan las medidas a las condiciones locales para evitar los riesgos causados por políticas únicas.
En el proceso de formulación de políticas para la ciudad, los gobiernos locales deben fortalecer el seguimiento, el análisis y el juicio del mercado para mejorar la precisión de la regulación. A la hora de formular políticas, se deben introducir políticas específicas de apoyo o represión en función de las condiciones específicas de cada ciudad. Por ejemplo, es necesario considerar de manera integral la escala del flujo de población local y el desarrollo económico industrial, y asignar razonablemente cuotas de terrenos para nuevas construcciones entre regiones y ciudades. Sume la cuota de terreno de construcción para ciudades grandes y medianas y reste la cuota de terreno de construcción para ciudades pequeñas y medianas para promover el desarrollo coordinado de ciudades grandes, medianas y pequeñas. En la actualidad, la diferenciación del mercado entre ciudades es obvia, y el volumen y el precio de las transacciones del mercado en algunas ciudades todavía están en el rango descendente. Esta situación requiere más atención a la orientación de clasificación.
En algunas ciudades con una presión de inventario de viviendas relativamente alta, se debe prestar atención a digerir el inventario, controlar la cantidad total de nuevos desarrollos y crear activamente un mejor entorno y política de reducción de existencias. Para las ciudades con una presión excesiva sobre el aumento de los precios de la vivienda, deben implementar estrictamente políticas diferenciadas de impuestos al crédito de vivienda y de restricción de la compra de viviendas, y adherirse a la política de estabilización de los precios de la vivienda bajo el tema de "vivienda para vivir, no para especular".
En la actualidad, existe una gran presión para ajustar las políticas en algunas ciudades. La introducción e implementación de políticas de apoyo debe acelerarse para aumentar la confianza de los compradores de viviendas, garantizar la liberación normal de una demanda razonable de viviendas y mejorar la eficiencia del uso de los fondos. empresas inmobiliarias, y promover el buen funcionamiento del mercado inmobiliario.
Preste atención a los datos de ventas de bienes raíces
China Securities News: Recientemente, el mercado inmobiliario ha visto con frecuencia señales positivas. ¿Qué características mostrará el mercado posterior?
Huang: Las políticas inmobiliarias en algunas ciudades grandes, medianas y pequeñas de China se han relajado recientemente, lo que incluye principalmente flexibilizar las restricciones de préstamos y compras, reducir los índices de pago inicial, aumentar los límites de préstamos de los fondos de previsión y reducir los intereses hipotecarios. tasas de interés y otorgar subsidios para la compra de viviendas. El objetivo principal es proteger la confianza de los consumidores inmobiliarios en la propiedad de la vivienda y permitir que algunas empresas inmobiliarias con elevadas presiones de liquidez ganen margen de ajuste.
A corto plazo, la alta tasa de crecimiento de la inversión en construcción, como la edificación inmobiliaria y la construcción, es una característica o una continuación. Los últimos datos de inversión inmobiliaria publicados por 65438 de octubre a febrero muestran que la tasa de crecimiento interanual del 3,7% de la inversión inmobiliaria se sustenta principalmente en las tarifas de compra de terrenos. Bajo la presión de "garantizar la finalización y entrega del edificio", el crecimiento de la construcción y la inversión en construcción también se ha recuperado hasta cierto punto. Creo que la tasa de crecimiento de la inversión inmobiliaria en los próximos meses puede fluctuar de un mes a otro debido al aumento o disminución de los costos de compra de terrenos en el período actual. Pero en el corto plazo, la continua recuperación de la inversión en construcción e instalación será una de las características más obvias de la inversión en desarrollo inmobiliario.
A medio plazo, la caída de los datos de ventas inmobiliarias será una característica importante de la recuperación del sector inmobiliario este año. Según una investigación sobre los últimos tres ciclos de desaceleración inmobiliaria de mi país, generalmente dentro de 4 a 6 meses después de que las tasas de interés hipotecarias disminuyan gradualmente, se estimulará gradualmente la voluntad de los residentes de aumentar el apalancamiento, lo que posteriormente conducirá a una recuperación en el mercado de ventas de bienes raíces. . Los datos de ventas de bienes raíces son un importante indicador adelantado de la inversión inmobiliaria, que afecta la inversión en desarrollo inmobiliario desde dos aspectos: fuentes de financiación y voluntad de inversión. Por un lado, la financiación externa para el sector inmobiliario está restringida, los gobiernos locales tienen una fuerte intención de "ofrecer viviendas asequibles" y la fuente de los fondos de inversión inmobiliaria depende en gran medida de los rendimientos de las ventas. Por otro lado, un repunte de las ventas puede canalizarse rápidamente hacia la inversión mediante el inicio y la finalización de la construcción.
Desde la perspectiva de la estructura de la industria, el plan futuro de la industria inmobiliaria está básicamente determinado, y el aumento de la concentración de la industria también será una característica importante este año. En la siguiente etapa, la dirección de apoyo del crédito flexible serán principalmente los préstamos para fusiones y adquisiciones de bienes raíces y las necesidades de capital razonables de las empresas inmobiliarias de alta calidad.
El espacio de desarrollo futuro está lleno de expectativas.
China Securities News: El desarrollo constante del sector inmobiliario tiene un impacto sistémico importante en la estabilidad económica y financiera. ¿Qué tamaño tendrá el espacio de desarrollo para la industria inmobiliaria en el futuro?
Huang: No creo que sea apropiado ser demasiado pesimista sobre el espacio de desarrollo a mediano y largo plazo y el patrón de la industria inmobiliaria. En primer lugar, en el mediano plazo, la industria inmobiliaria sigue siendo una parte extremadamente importante de la economía nacional, relacionada con la economía nacional y los medios de vida y la estabilidad financiera de las personas. Por lo tanto, antes de que pase la epidemia, ya sea con el fin de estabilizar el crecimiento o proteger los medios de vida de las personas, no se permitirá que la industria inmobiliaria disminuya significativamente. Además, una vez que la epidemia disminuya, es probable que todas las áreas de la economía china experimenten un crecimiento "de represalia", y el hecho de que el mercado inmobiliario haya tocado fondo puede convertirse en un punto positivo en ese momento.
En segundo lugar, el tono general de que "la vivienda es para vivir, no para especular" no cambiará por el momento. El establecimiento de un mecanismo a largo plazo para el sector inmobiliario promoverá una estructura más razonable del mercado inmobiliario. Se introducirán intensamente políticas cuantitativas y estructurales totales dedicadas a resolver problemas relacionados con el sector inmobiliario, lo que es objetivamente beneficioso para el desarrollo del sector inmobiliario. industria.
Finalmente, desde una perspectiva a largo plazo, a medida que la nueva urbanización de mi país se profundice, la población urbana seguirá creciendo de manera constante, lo que brindará cierto apoyo al mercado inmobiliario en áreas con una afluencia neta de población. A finales de 2021, la tasa de urbanización de mi país alcanzó el 63,89%. Aunque el nivel absoluto es alto, en comparación con la tasa de urbanización del 70% al 80% en países desarrollados como Estados Unidos, Japón y Alemania, todavía hay margen de mejora. Por lo tanto, la demanda downstream en el mercado inmobiliario está garantizada durante mucho tiempo.
La industria inmobiliaria es una industria antigua que irá adoptando nuevas formas en diferentes épocas. En términos generales, tengo muchas expectativas sobre el espacio de desarrollo a mediano y largo plazo de la industria inmobiliaria de China.