Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shenzhen y otros seis departamentos: avance constante de proyectos piloto para acumular experiencia en la promoción integral de la "transferencia de hipotecas" de casas de segunda mano
Plan de trabajo de la ciudad de Shenzhen para promover el modelo de “transferencia de hipoteca” para viviendas de segunda mano
Con el fin de explorar y promover el modelo de “transferencia de hipoteca” para viviendas de segunda mano, mejorar la eficiencia y conveniencia de las transacciones de viviendas de segunda mano en la ciudad, y reducir Este plan de trabajo está especialmente formulado para los costos de transacción de viviendas de segunda mano.
1. Contenido del trabajo
El modelo de “transmisión hipotecaria” para viviendas de segunda mano se refiere a la transmisión, rehipoteca y concesión de nuevos préstamos sobre inmuebles hipotecados sin amortizar anticipadamente el préstamo. Utilice el dinero de la compra para pagar el préstamo anterior (use el dinero de la compra del comprador para pagar el préstamo bancario del vendedor). Durante el proceso de transmisión de viviendas de segunda mano hipotecadas, se implementan diversas modalidades como "hipoteca secuencial", transmisión de viviendas de segunda mano y "registro de doble aviso" para optimizar el proceso comercial y lograr transacciones de viviendas de segunda mano más eficientes y convenientes. . En el proceso de transacciones de viviendas de segunda mano, los compradores y vendedores pueden optar por aplicar el modelo de "transferencia de hipoteca" para viviendas de segunda mano. La propiedad de la transacción no debe cumplir las condiciones de ninguna otra hipoteca excepto la hipoteca del préstamo bancario original.
2. Flujo de trabajo
En las transacciones de vivienda de segunda mano, cuando el vendedor no ha reembolsado el préstamo y la hipoteca no ha sido liberada, el comprador aún necesita utilizar el préstamo para comprar. una vivienda. El comprador y el vendedor eligen la vivienda de segunda mano modelo "Transmisión con hipoteca", el proceso concreto es el siguiente:
(1) Proceso de tramitación "Hipoteca secuencial"
1. El comprador y el vendedor llegan a una intención de transacción y firman un contrato de compraventa de casa de segunda mano.
2. El comprador y el vendedor siguen los procedimientos de supervisión del fondo en la institución de supervisión de capital seleccionada (como un banco, una notaría) y supervisan el pago de la compra del comprador (incluido el pago inicial y el préstamo bancario). Al mismo tiempo, el comprador solicita un préstamo al banco.
3. Una vez aprobado el préstamo del comprador, el comprador y el banco prestamista del vendedor * * * solicitan el "registro de transferencia de hipoteca, registro de cambio de hipoteca y registro de establecimiento de hipoteca" en el mismo orden, para crear un nueva hipoteca.
4. Con base en la solicitud del banco de préstamos del comprador y del vendedor, el departamento de registro de bienes raíces completa tres elementos de registro al mismo tiempo, registra el libro de registro de bienes raíces y envía el certificado de registro de hipoteca electrónico. al banco de préstamos del comprador.
5. El banco de préstamos del comprador emite préstamos basándose en el certificado de registro de hipoteca emitido por el departamento de registro de bienes raíces. Si se trata de un préstamo del fondo de previsión, será confirmado por el departamento de gestión del fondo de previsión y el préstamo se realizará de conformidad con los procedimientos operativos. La agencia de supervisión de capital utiliza el dinero de la compra en la cuenta de supervisión para pagar el principal y los intereses del préstamo bancario del vendedor y liquidar el préstamo.
6. Una vez que el banco de préstamos del vendedor liquida el préstamo, presenta una solicitud de cancelación de hipoteca en línea y los derechos hipotecarios del banco de préstamos del comprador se transfieren, es decir, de la segunda hipoteca a la primera hipoteca.
7. La agencia de supervisión de capital transferirá el saldo de la cuenta de supervisión de capital al vendedor.
(2) Proceso de "registro de doble aviso"
1. Después de que el comprador y el vendedor llegan a una intención de transacción y firman un contrato de venta de casa de segunda mano, el comprador solicita un préstamo. del banco.
2. Una vez aprobado el préstamo del comprador, el banco de préstamos del comprador trabajará con el comprador y el vendedor para solicitar en línea el prerregistro de transferencia de vivienda de segunda mano y el prerregistro de hipoteca.
3. El departamento de registro de bienes raíces completa la revisión comercial del "registro de doble aviso" basado en la solicitud del banco de préstamos del comprador y del comprador y vendedor, registra el libro de registro de bienes raíces y envía el formulario electrónico. comprobante de registro de aviso de hipoteca al banco de préstamos del comprador.
4. El banco de préstamos del comprador prestará el monto total en función del resultado del registro del aviso de hipoteca. Si se trata de un préstamo del fondo de previsión, el departamento de gestión del fondo de previsión lo confirmará y el préstamo se realizará de acuerdo con los procedimientos operativos. El pago inicial y el préstamo bancario del comprador se depositan directamente en la cuenta de depósito de fondos acordada entre el comprador y el vendedor en el "Acuerdo de depósito" para su supervisión. La agencia notarial expide los materiales pertinentes y los envía al banco de préstamos del comprador, al comprador y al vendedor.
5. Después de que el dinero de la compra se deposite en la cuenta de depósito en garantía, el comprador, el vendedor y el banco prestamista del comprador deben solicitar al departamento de registro de bienes raíces el registro con doble aviso y transferir el capital para el registro de manera oportuna. .
6. Una vez completado el registro de transferencia de bienes raíces, la agencia de depósito en garantía utilizará el dinero de la compra en la cuenta de depósito en garantía para pagar el capital y los intereses del préstamo bancario del vendedor y liquidar el préstamo. El banco de préstamos del vendedor envía la solicitud de cancelación de la hipoteca en línea y el departamento de registro de bienes raíces la revisa en línea. También puede ser presentado por el propio vendedor y el banco puede confirmar la solicitud en línea. Si no se puede completar el registro de transferencia de propiedad, la institución depositaria devolverá el dinero de la compra en la cuenta de depósito en garantía al banco de préstamos del comprador y al propio comprador.
Si el comprador realiza un pago único y el pago inicial del comprador excede la deuda original del vendedor, el proceso de "hipoteca secuencial" y "registro de doble aviso" también se puede aplicar a la transferencia de hipoteca de la casa de segunda mano.
Tercero, división del trabajo
(1) La Oficina de Planificación Municipal y Recursos Naturales ha instruido al Centro Municipal de Registro de Bienes Raíces para promover activamente la cooperación entre el registro de bienes raíces y el negocio de préstamos bancarios. Sobre la base de la fusión del "registro de cambio de hipoteca y el registro de establecimiento de hipoteca", agregar el registro de establecimiento de hipoteca (es decir, el registro de hipoteca del banco de préstamos del comprador) y promover la fusión del "registro de transferencia y el registro de cambio de hipoteca"; el negocio de preinscripción de vivienda de segunda mano y optimizar la preinscripción, la transferencia de preinscripción y otros procesos operativos están conectados con el libro de registro para realizar la "transmisión de propiedad con hipoteca" de viviendas de segunda mano.
(2) La sucursal central de Shenzhen del Banco Popular de China, la Oficina Reguladora de Banca y Seguros de Shenzhen y la Oficina de Supervisión Financiera Local Municipal guían a los bancos para llevar a cabo el negocio de "transferencia de hipotecas" de segunda casas de mano y proporcionar materiales relevantes de acuerdo con las necesidades del comprador y el vendedor (como aceptar la transferencia de la hipoteca, materiales escritos, materiales relevantes requeridos por el departamento de registro de bienes raíces, etc.), ayudar a completar la "hipoteca secuencial" o " registro con doble aviso", y proporcionar préstamos oportunos; al mismo tiempo, fortalecer la coordinación y el acoplamiento con el centro de registro de bienes raíces, la notaría y otros departamentos para determinar negocios específicos. Los estándares de proceso, al tiempo que garantizan la seguridad de los fondos, promueven la implementación de el modelo de "transmisión con hipoteca" para viviendas de segunda mano.
(3) La Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural orienta al Centro de Gestión del Fondo de Previsión de Vivienda Municipal para optimizar y ajustar el proceso de préstamo del fondo de previsión, y diseñar y manejar el negocio de préstamo del fondo de previsión de acuerdo con el proceso de "hipoteca secuencial" y "inscripción con doble aviso".
(4) Con base en funciones de notarización, como los depósitos de notarización, la Oficina de Justicia Municipal orienta a las instituciones notariales en forma de acuerdos de depósito de notarización (incluidas cartas de compromiso) firmados por todas las partes de conformidad con la ley o los acuerdos. y cartas de compromiso reconocidas por todas las partes. Registrar ante notario el negocio de depósito y pagar puntualmente los montos correspondientes al banco prestamista del vendedor y al vendedor de acuerdo con el proceso comercial.
Cuarto, mecanismo de garantía
(1) Fortalecer la conciencia de responsabilidad e implementar la responsabilidad principal. Todos los departamentos deben darle gran importancia, fortalecer la coordinación y el acoplamiento entre departamentos y compartir información. Con base en el proceso comercial y la división de responsabilidades de la "transferencia de hipoteca" para viviendas de segunda mano, deben optimizar continuamente el proceso de manejo, determinar procedimientos operativos específicos y pautas comerciales, fortalecer la conexión entre varios negocios y brindar servicios seguros, eficientes y Servicios de transacciones convenientes para compradores y vendedores.
(2) Optimice el proceso de procesamiento y reduzca el límite de tiempo de procesamiento. Los departamentos de registro de bienes raíces deberían promover activamente las solicitudes en línea. Los compradores, vendedores y bancos deben solicitar en línea el registro de cambio de hipoteca, el registro de establecimiento de hipoteca, el registro de vista previa de vivienda de segunda mano, el registro de vista previa y el registro de transferencia, enviar materiales en línea y utilizar tecnología de reconocimiento facial y autenticación en vivo para lograr la confirmación en línea. El departamento de registro de bienes raíces revisará y manejará los negocios relevantes en línea. Las empresas que cumplan con las condiciones de fusión se fusionarán según la solicitud, lo que simplificará los materiales de solicitud, acortará el tiempo de procesamiento y brindará servicios convenientes a todas las partes de la transacción. Acelere el intercambio de datos, intercambie información de manera efectiva entre departamentos de registro de bienes raíces, bancos, agencias notariales y otros departamentos, y promueva el intercambio de datos requeridos, como depósitos notariados, pagos de liquidación y consultas y verificaciones en línea.
(3) Promover constantemente proyectos piloto y fomentar la exploración integral. En cuanto al alcance del piloto, primero promoveremos el negocio de "transferencia de hipotecas" para casas de segunda mano donde el comprador realiza un pago único o está en el mismo banco que el banco prestamista del comprador y del vendedor, y luego gradualmente expandirse al negocio de "transferencia de hipotecas" donde el banco prestamista del comprador y del vendedor no están en el mismo banco. Al mismo tiempo, se anima a los bancos a tratar de gestionar el negocio de las "rehipotecas" cuando el banco que presta el préstamo al comprador y al vendedor no es el mismo. En cuanto a la práctica de modelos, además de los modelos de "hipoteca secuencial" y "registro con doble aviso", se nos anima a explorar activamente otros modelos para acumular experiencia y promover de forma integral la "transmisión con hipoteca" de viviendas de segunda mano.