¿Qué significa la búsqueda de rentas en el sector inmobiliario? Búsqueda de rentas en el campo de la construcción de viviendas Desde la reforma del sistema de vivienda urbana en 1998, mi país ha formado gradualmente un sistema de oferta de viviendas multinivel, es decir, las personas de altos ingresos compran viviendas comerciales. a precios de mercado, y las personas de bajos ingresos compran a precios bajos viviendas asequibles, donde las personas de menores ingresos alquilan viviendas de bajo alquiler proporcionadas por el gobierno o unidades de trabajo. Para la vivienda asequible, el estado ha otorgado políticas preferenciales como prioridad en la asignación de terrenos, exención de tarifas de transferencia de tierras, prioridad a préstamos de desarrollo y exención y exención de algunas tarifas administrativas. , lo que naturalmente induce a los promotores y autoridades a competir por el alquiler y a implementar "viviendas comerciales" en nombre de "viviendas asequibles". Para los departamentos competentes y las personas a cargo que tienen el poder de revisar las calificaciones de los desarrolladores y asignar viviendas asequibles, una vez que se den cuenta del valor de mercado de su poder, surgirá la "búsqueda de rentas". La controversia sobre la "publicación de cifras" y el fenómeno de las "viviendas de lujo asequibles" que se produjo en Beijing son buena prueba de ello. Investigación sobre la búsqueda de rentas y la teoría de la búsqueda de rentas 1. Panorama general de la teoría de la búsqueda de rentas occidental La teoría de la búsqueda de rentas fue fundada por la escuela de elección pública de la economía occidental en los años 1970. Tullock (1967), uno de los principales representantes de la escuela de elección pública, propuso por primera vez la idea de la búsqueda de rentas. Sin embargo, fue Anne Krueger quien publicó el artículo "La economía política de una sociedad rentista" en la edición de 1974 de la American Economic Review. Posteriormente, J. Bhagwati, J-Buchanan, R. Brecher, T. N. Srinivasan, R. Tollison y otros. Esta teoría fue estudiada en profundidad sucesivamente, y Buchanan también ganó el Premio Nobel de Economía en 1986 por sus contribuciones teóricas. 2. Aplicación de la teoría de la búsqueda de rentas en China La teoría occidental de la búsqueda de rentas se fundó en la década de 1970, cuando China se encontraba en el período de transición de un sistema económico planificado tradicional a un sistema económico de mercado. Las lagunas y fricciones entre el viejo y el nuevo sistema, la falta de supervisión del poder y de controles y equilibrios, y la expansión de los deseos egoístas de algunas personas en el poder han hecho que prácticas insalubres y corrupción como el guanxi, las puertas traseras, los sobres rojos, los sobornos y las Las transacciones de poder por dinero son un fenómeno social más grave. Desafortunadamente, los fundadores no lograron poner sus ojos en China. Por un alto sentido de responsabilidad por el futuro de la reforma, un grupo de economistas encabezados por el profesor Wu Jinglian presentó por primera vez la teoría occidental de la búsqueda de rentas a los economistas nacionales en la revista "Comparación de sistemas económicos y sociales" de 1988, y luego la analizó. con la ayuda de la teoría de la búsqueda de rentas El fenómeno de la corrupción en la vida económica real de China. Posteriormente, la teoría de la búsqueda de rentas se utilizó ampliamente en la investigación sobre la corrupción y la transición económica en China, pero su aplicación ha disminuido desde entonces y no se ha desarrollado profundamente en campos como el inmobiliario. tres. Explicación general de conceptos importantes en la teoría de la búsqueda de rentas "búsqueda de rentas" y "DUP": La teoría moderna de la búsqueda de rentas básicamente hereda la definición de Bhagwati y clasifica las actividades de búsqueda de rentas en la sociedad humana (es decir, DUP) como "búsqueda de ganancias improductivas directas". "Directa" aquí se refiere a "producción directa por medio del poder en lugar del proceso de producción", mientras que "improductiva" se refiere a "actividades relevantes que sólo producen beneficios monetarios pero no producen productos y servicios incluidos en la función de utilidad normal, ni tampoco producen productos y servicios incluidos en la función de utilidad normal". No genera insumos para producir estos productos y servicios. No puede expandir la escala de producción social, o incluso reducir la escala de producción debido al monopolio y competir por las ganancias de producción existentes. ". De los conceptos anteriores se puede ver que la raíz de "1" y "renta" radica en la intervención y regulación inadecuada del mercado por parte del gobierno. 2. La búsqueda de rentas inhibe la competencia leal en el mercado, lo que conduce a una baja eficiencia de producción y al desperdicio de recursos. 3. Toda la actividad rentista incluye dos aspectos: la fijación de rentas por parte del sujeto de poder: es decir, en el proceso de intervención administrativa y gestión de las actividades económicas, el sujeto de poder impide el aumento de la oferta y provoca artificialmente una elasticidad de oferta insuficiente de ciertos factores de producción, formando así el entorno y las condiciones para que los sujetos de poder obtengan ganancias improductivas, lo que a menudo es un proceso del poder al dinero. Búsqueda de rentas personales: Actividad en la que los individuos obtienen privilegios y salvaguardan intereses creados a través de medios legales o ilegales. Este es a menudo un proceso incremental del dinero al poder y al dinero. 4. La “renta” aquí es diferente de la “renta” en los principios económicos generales. El primero se refiere al exceso de ganancias generado por la intervención humana en la escasez de ciertos recursos a través del poder, y el segundo se refiere al ingreso diferencial que excede el costo de oportunidad debido a la escasez natural de tierra, petróleo, depósitos de minerales raros y otros recursos. Estos recursos se deben a la cantidad limitada y al suministro inflexible. El fenómeno de la búsqueda de rentas se refleja en la industria inmobiliaria de China; la búsqueda de rentas en mi país antes de la década de 1990 se originaba principalmente en el campo de la circulación de productos básicos del sistema de precios de doble vía.

Después de la década de 1990, con la profundización de la reforma del sistema económico, las actividades rentistas se desplazaron gradualmente del campo de la circulación de mercancías al campo de los factores de producción, y el sector inmobiliario se convirtió en el área más afectada. Esto se debe, por un lado, a que los precios de los bienes tangibles se han liberalizado aún más y las diferencias de precios se han reducido. Por otra parte, los mercados de capitales y de tierras se han desarrollado aún más y las políticas y regulaciones correspondientes no se han promulgado en el momento oportuno. La asignación administrativa inadecuada de recursos ha resultado en enormes rentas en los mercados de factores como el capital y la tierra, y ha inducido las correspondientes actividades de búsqueda de rentas. Además, la industria inmobiliaria depende naturalmente de factores de tierra y capital, lo que también proporciona un "terreno fértil" para el crecimiento y la difusión de fenómenos de búsqueda de rentas. 1. Características de la búsqueda de rentas en el sector inmobiliario: gran escala de rentas, muchas entidades de búsqueda de rentas y medios diversificados. Una característica importante de la búsqueda de rentas en la industria inmobiliaria es la gran escala de los alquileres. Después de estimar la escala de alquiler de la industria inmobiliaria de China, Hu Heli y Wan Anbei señalaron que el alquiler potencial de las transacciones de tierras durante el proceso de desarrollo inmobiliario en 1988 y 1992 fue nada menos que "100 mil millones de yuanes y 20 mil millones de yuanes", respectivamente. Más tarde, Wan'anpei calculó en 1998 que "la reforma de las sociedades anónimas y los alquileres de desarrollo inmobiliario no serán inferiores a 80 mil millones de yuanes". En 2005, Zhong Wei también concluyó que “la renta de la tierra perdida sólo entre 2002 y 2004 ascendió a 330 mil millones de yuanes”. Debido a que a los tasadores generalmente les gusta decir menos y hacer más para evitar ser atacados, especulamos que los alquileres reales solo serán mayores que los de cualquier tasador. La industria inmobiliaria tiene una cadena larga e involucra muchos eslabones, por lo que también existe una amplia gama de entidades buscadoras de rentas en la economía inmobiliaria. Además de los departamentos gubernamentales necesarios en todos los niveles, incluidos los de construcción, planificación, gestión de viviendas, gestión de tierras, auditoría e impuestos, también incluye proveedores de fondos (bancos, usuarios de fondos), empresas de desarrollo inmobiliario e incluso personas que trabajan por cuenta propia. , contratistas y hogares. También hay varios medios de búsqueda de rentas, como medios legales, como empresas que buscan un trato preferencial del gobierno a través de negociaciones y lobbying, utilizando políticas especiales para mantener su condición de monopolio, medios ilegales, como el soborno, el abuso de poder y el zona gris entre tácticas de búsqueda de rentas legales e ilegales, como el "cobro arbitrario", la búsqueda de rentas colectiva, etc. En segundo lugar, la fuente de las actividades rentistas es el resultado de la intervención administrativa, lo que significa que el uso del poder crea rentas. Según las diferentes funciones del sector energético, las fuentes de actividades de búsqueda de rentas en la industria inmobiliaria se pueden dividir en tres categorías: búsqueda de rentas no intencional por parte del sector energético, búsqueda de rentas pasiva por parte del sector energético y búsqueda de rentas activa. -Buscando por parte del sector eléctrico. 1. La fijación involuntaria de rentas se refiere a la intervención de los departamentos de energía en la vida económica para compensar los defectos del mercado, lo que inadvertidamente conduce a la generación de rentas y a un comportamiento de búsqueda de rentas. Proviene de los "buenos deseos subjetivos" de los departamentos de poder y es una manifestación de la separación entre subjetividad y objetividad. Debido a las limitaciones de sus propias capacidades, los departamentos de poder han formulado políticas poco científicas en la asignación de fondos y tierras, lo que conducirá a la fijación de rentas involuntaria y será utilizada por otros agentes económicos para buscar sus propios intereses, es decir, renta- buscando actividades. Con la acumulación de conocimientos y experiencia y la cientificización de las decisiones de gestión, el comportamiento involuntario de fijación de rentas irá disminuyendo gradualmente, pero mientras exista la intervención del departamento de energía, este tipo de renta no puede desaparecer por completo. 2. La creación pasiva de rentas significa que los departamentos de poder, por sus propios intereses o bajo la influencia de grupos de intereses creados, utilizan sus poderes para formular e implementar algunos proyectos de ley que pueden generar enormes rentas para estos grupos, convirtiéndose objetivamente en una herramienta para generar ganancias. para grupos de interés. En la actualidad, un buen ejemplo es que algunas autoridades locales, por desempeño político a corto plazo o por la presión del crecimiento económico local, ofrecen políticas demasiado preferenciales para el desarrollo inmobiliario, como transferencias de tierras baratas, que objetivamente proporcionan a los promotores rentas desenfrenadas. Se crearon oportunidades de búsqueda. 3. Fijación activa del alquiler significa que la Oficina de Administración espera que la fijación del alquiler le reporte beneficios, creando así activamente renta a través de la intervención administrativa y aumentando los ingresos de las empresas en el departamento y la región. Estas empresas proporcionan parte del alquiler a la Oficina de Administración. en cambio. Su esencia es la comercialización del poder público y la corrupción de las transacciones de poder por dinero. Debido a que el ejercicio del poder público se desvía de los intereses públicos, esta actividad rentista a menudo conduce a la transferencia de riqueza social y a la intensificación de los conflictos sociales. 3. Formas de búsqueda de rentas Como se mencionó anteriormente, el desarrollo inmobiliario tiene las características de una cadena larga e involucra a muchos departamentos, por lo que las formas de actividades de búsqueda de rentas también son diversas. 1. La búsqueda de rentas en el ámbito de la oferta de suelo. Los escasos recursos territoriales son uno de los elementos básicos del desarrollo inmobiliario. Los promotores inmobiliarios tienen tierras y riqueza. La dependencia de los recursos de la tierra conducirá inevitablemente al impulso de los desarrolladores a operar de manera irregular, y el imperfecto sistema de tierras de mi país también brinda oportunidades para la búsqueda de rentas, lo que convierte a la tierra en el área más afectada para la búsqueda de rentas inmobiliarias. Según las estadísticas, en 2003, *** investigó y resolvió 168.000 casos de uso ilegal de la tierra, incluidos casos que habían pasado desapercibidos a lo largo de los años, 738 personas fueron sancionadas disciplinariamente por el partido y el gobierno y 134 personas fueron consideradas penalmente responsables.