¡Nueve trampas imprescindibles en los contratos de compra de vivienda!
Cosas a tener en cuenta en el contrato de compraventa de vivienda
En primer lugar, en el contrato se debe hacer constar la forma de pago y el precio negociado con el promotor, ya sea un pago de hipoteca o una cuota pago durante el período de construcción. Si el pago se realiza a plazos, se deberá indicar el plazo de pago de cada cuota.
En segundo lugar, el promotor debe indicar claramente la fecha de entrega. Debe ser entregada en un día, mes y año determinado. No puede expresarse en términos ambiguos, porque esto implica la cuestión de incumplimiento de contrato. entrega tardía.
En tercer lugar, para el área de vivienda comprada, el área de venta (incluida el área pública compartida) debe estar claramente definida. Si la diferencia en la tasa de error del área excede el rango acordado, el cliente tiene derecho a solicitar un check-out o recuperar pérdidas de intereses. Ahora algunas ciudades, como Shanghai, incluso estipulan que si el área medida por el desarrollador es mayor que el área comprada por el cliente, el cliente no tiene que retirar el área. Si el área medida es menor que el área comprada, el desarrollador debe retirarla.
En cuarto lugar, se debe proponer el tiempo exacto de ventilación del gas natural o del gas de carbón. Debido a las normas de la compañía de gas, el edificio no se puede ventilar hasta que la tasa de ocupación alcance el 70%. Por tanto, aunque se haya conectado el gasoducto, es posible que los clientes no puedan utilizar el gas, lo que supone muchos inconvenientes para sus vidas. Por lo tanto, el contrato debe indicar el tiempo exacto de ventilación o indicar las medidas de contingencia que tomará el desarrollador cuando la tasa de ocupación sea insuficiente para ventilar a tiempo.
En quinto lugar, el momento exacto en que se emite el certificado de propiedad de la propiedad debe estipularse claramente en el contrato. En la actualidad, debido a diversos factores, la emisión de certificados inmobiliarios es relativamente lenta, pero también debería haber una fecha adecuada. Los promotores no pueden retrasar la emisión de certificados inmobiliarios indefinidamente.
En sexto lugar, al firmar un contrato con un cliente, los desarrolladores a menudo exigen que el cliente firme un contrato complementario para explicar el contenido del acuerdo con mayor claridad. El objetivo principal es explicar la exención de responsabilidad por no entregar la casa a tiempo debido a ciertas razones específicas y las circunstancias bajo las cuales la tasa de error de medición del área es demasiado grande. En circunstancias normales, los desarrolladores firman este contrato principalmente para protegerse del incumplimiento del contrato y evitar riesgos en algunas situaciones más allá del control humano. Sin embargo, los clientes también deberían prestar más atención y estudiar detenidamente los términos complementarios para evitar caer en la trampa literal de algunos desarrolladores sin escrúpulos. En términos generales, lo más importante a la hora de firmar un contrato son las cuestiones mencionadas anteriormente, pero para otros términos, también debes obtener una copia del desarrollador, estudiarla detenidamente cuando regreses a casa y asegurarte de identificar al comprador.
Instrucciones para la firma de un contrato de compra de vivienda
En primer lugar, el certificado de propiedad de la vivienda debe estar completo. Incluyendo "Certificado de derechos de uso de terrenos de propiedad estatal", "Permiso de planificación de terrenos para construcción" y "Permiso de preventa de viviendas comerciales". Estos tres certificados son condiciones necesarias para solicitar un certificado de derechos de propiedad. El certificado original de la licencia de venta debe colgarse en el lugar de venta. El certificado original se puede ver en el lugar de venta y luego si el certificado de terreno está hipotecado. El certificado de uso de suelo tiene una página de comentarios. Si un desarrollador obtiene un préstamo de desarrollo de un banco, se anotará en el certificado de uso del suelo. También está la licencia comercial del desarrollador. ¿El ámbito comercial incluye la licencia comercial de terrenos del desarrollador inmobiliario?
2. Al firmar un contrato, es necesario aclarar la fecha de entrega, el suministro de agua, el suministro de energía, la ventilación y otras condiciones, y aclarar la responsabilidad por incumplimiento del contrato por parte de ambas partes. Según normativa, el gas sólo se puede encender cuando la temperatura sea superior al 70%. Hasta entonces, los promotores deberán proporcionar GLP de forma gratuita.
3. Entrega retrasada: El acuerdo complementario del promotor estipula que “si el promotor retrasa la entrega, deberá pagar la indemnización por daños y perjuicios a razón de una milésima parte del precio pagado de la vivienda cada día, y el importe total de la indemnización por daños y perjuicios. será del 5% del precio de la vivienda. Si el promotor aún no entrega la propiedad, el propietario sólo devolverá el principal pagado.
4. El artículo 1 del contrato de compra de vivienda es la base para la construcción del proyecto. Al revisar el contenido de este artículo, debe prestar atención a completar el contenido relevante en el contrato para ver si es así. consistente con los documentos relevantes proporcionados por el desarrollador, como el número de serie, el rango de operación comercial, etc. El segundo es la base para la compra y venta de viviendas comerciales. Lo que debes hacer es básicamente lo mismo que el primero. Debe verificar si el número de licencia de ventas, la agencia aprobada y el método de ventas coinciden con la licencia de ventas publicada por el desarrollador en la oficina de ventas.
5. Área de uso compartido: Las áreas que no deben incluirse incluyen almacenes, garajes para vehículos de motor, garajes para vehículos no motorizados, sótanos de habitaciones humanas y espacios que se pueden utilizar de forma independiente. También hay casas para uso propio de la unidad de venta, como un centro de ventas construido por el desarrollador en el vestíbulo. En términos generales, la oficina de administración que atiende a varias casas es la parte que no está conectada al edificio, como la oficina de administración de propiedades de la comunidad. Debe haber instrucciones claras en los anexos del contrato de venta de vivienda comercial.
El artículo 3 del contrato principal solo establece cuánta área se asignará, pero el Anexo 2 del contrato debe tener una explicación de cómo se asignará el área de la casa, qué parte se asignará y dónde se asignará. .
Confirmación del área de los verbos intransitivos y determinación de la diferencia. Se recomienda que el comprador elija el segundo método de procesamiento estipulado en el contrato, que consiste en determinar un índice de error aceptable para ambas partes, es decir, más o menos 3%. Los compradores que excedan esta proporción pueden optar por pagar y el desarrollador debe reembolsar el pago de la casa y los intereses, que usted puede aceptar.
7. Condiciones y plazos de pago. Para un pago único, puede negociar con el promotor si puede quedarse con aproximadamente el 5% del precio de la casa y pagarlo después de la entrega oficial de la casa. El préstamo bancario no deberá desembolsarse en la cuenta del promotor dentro del plazo acordado. Según el contrato, debe pagar la cantidad correspondiente de indemnización por daños y perjuicios, por lo que debe programar más tiempo. Antes de firmar un contrato formal de compra de vivienda, le sugiero que consulte con el banco o abogado designado por el desarrollador sobre sus condiciones crediticias para ver si puede obtener un préstamo crediticio y evitar otros problemas.
8. La responsabilidad del vendedor por incumplimiento del contrato en anticipación del pago. En otras palabras, el promotor ha acordado que el contrato puede rescindirse si el pago de la vivienda no se realiza durante más de 30 días, y el plazo de cancelación para la entrega prevista sólo puede fijarse en 30 días. Estos dos artículos deben corresponderse y ser iguales.
Nueve. En cuanto a la cláusula de cambio de planificación y diseño, por un lado, debido a que estamos comprando viviendas sobre plano, durante el proceso de construcción de viviendas comerciales, puede haber ciertos aspectos en los que el desarrollador considere necesario realizar cambios de planificación y diseño. se realizará dentro de los 10 días hábiles posteriores a la recepción de la aprobación de los departamentos pertinentes. El comprador será notificado por escrito dentro del período en el que el comprador tiene derecho a elegir realizar el pago.
10. Entrega de la vivienda: El promotor deberá solicitar a una agencia cualificada y reconocida por la administración inmobiliaria la medición de la superficie de la vivienda. En el momento de la entrega de la vivienda, el promotor deberá facilitar los datos reales de superficie medida, así como lo que llamamos garantía de calidad residencial y un manual de instrucciones residencial. Si el promotor aporta los documentos originales incompletos podrá negarse a tomar posesión de la vivienda, siendo de cargo del promotor todas las responsabilidades que de ello se deriven.
11. Los compromisos del desarrollador con respecto a la infraestructura y las instalaciones de apoyo. En términos generales, hay cinco elementos en el contrato estándar. El primer elemento es proporcionar agua, electricidad y ascensores. Esta es la mejor garantía después de la venta. la casa.Garantía básica. Luego está la apertura de gas natural y gasoductos. En términos generales, los desarrolladores le dirán cuál es la tasa de ocupación después de que usted se mude, pero Beijing actualmente no tiene regulaciones claras que indiquen cuál es la tasa de ocupación antes de que pueda encender el gas natural. De hecho, tiene que ver con la coordinación entre el promotor y la compañía gasista. Debes llegar a un acuerdo con el promotor para no afectar tu vida normal. Para el proyecto que usted compra en el parque, el desarrollador promete en el libro de construcción, como la casa club, la vegetación del parque y los espacios de estacionamiento sobre y bajo tierra. Se recomienda que el desarrollador se comprometa con el tiempo de finalización en este artículo. Esta cláusula también incluye que si las condiciones prometidas por el desarrollador no se cumplen dentro de la fecha especificada, el método de manejo acordado por ambas partes debería ser más beneficioso para usted y deberá firmar esta cláusula. Si no se cumplen las condiciones, se considerará que el desarrollador tiene la entrega atrasada y asumirá las responsabilidades pertinentes por la entrega atrasada.
12. Las disposiciones pertinentes del registro de derechos de propiedad estipulan el plazo para la tramitación del certificado de derechos de propiedad y las condiciones de incumplimiento del contrato. El comprador puede optar por pagar o pagar una indemnización según la situación real. De acuerdo con las regulaciones actuales sobre ventas de viviendas comerciales, los desarrolladores deben proporcionar información de registro al departamento de administración de derechos de propiedad para su presentación dentro de los 60 días. Si debido a la responsabilidad del desarrollador, toda la información no se informa a tiempo a la autoridad de registro de derechos de propiedad y el comprador de la vivienda no puede solicitar el certificado de propiedad a tiempo, se puede acordar una solución y se puede verificar la propiedad. afuera. La indemnización por daños y perjuicios generalmente oscila entre el 1% y el 5% del monto del contrato y se selecciona en función de las circunstancias reales. También puedes optar por no realizar el check-out. Si elige pagar, será más difícil de operar. Por ejemplo, ya se ha mudado porque los derechos de propiedad deben tramitarse dos o tres meses después de la mudanza. Si desea realizar el pago en este momento debido al certificado de propiedad de la propiedad, puede que no sea muy ventajoso. Sugiero que después de confirmar que este proyecto es legal, la gestión de los derechos de propiedad sea sólo una cuestión de procedimiento para el desarrollador, así como una cuestión de coordinación con los departamentos pertinentes. No es porque no haya solicitado un certificado de propiedad, es por este proyecto.
Otros: Por ejemplo, ¿cuántas páginas y copias tiene este contrato? Debe haber cuatro contratos estándar en el contrato de compraventa de viviendas comerciales, dos de los cuales son originales y dos copias. Ahora, cuando la Autoridad de Vivienda presente el registro, preparará una copia. El comprador debe tener el contrato original. Si solicita una hipoteca bancaria, deberá entregar el contrato original al banco para su custodia. La última cláusula de todo el contrato son las condiciones de registro de preventa. En circunstancias normales, dentro de los 30 días posteriores a la firma del contrato, el desarrollador debe registrarse en la oficina de bienes raíces y la autoridad de vivienda en el área donde se encuentra la propiedad. El adjunto 1 es el plano de la casa. Al firmar el contrato, debes prestar atención a este dibujo y utilizar las coordenadas para confirmar la orientación de la casa.
El segundo es marcar el área o la escala del área.
Trampas de prevención en los contratos de compra de vivienda
Mantenga los ojos abiertos para evitar trampas en la compra de vivienda: firme el contrato con atención
Después de ver la casa, se firma el contrato . La práctica común actual es firmar primero la carta de suscripción y luego firmar el contrato formal. Hay más problemas aquí.
Trampa 1: No consta en el formulario de suscripción.
¿Cuáles son los motivos y consecuencias de realizar el check out?
Después de firmar una carta de suscripción con el promotor, el comprador de la vivienda debe pagar un depósito determinado, lo cual es comprensible. Sin embargo, a veces, después de que el comprador de una vivienda ha pagado un depósito, no puede obtener un préstamo de un banco y no puede comprar la propiedad por diversas razones. El desarrollador generalmente solo reembolsa el precio de compra pero no el depósito. El comprador no ha cumplido el contrato y por tanto se confisca el depósito.
Contramedidas: Los abogados sugieren que los compradores de viviendas deben acordar con el desarrollador en el acuerdo cómo devolver el depósito o si deducir parte del mismo como tarifa de gestión si el comprador de la vivienda no puede obtener un préstamo. evitar muchos problemas.
Al mismo tiempo, el promotor no tiene derecho a confiscar el depósito, que en sí mismo no tiene base legal.
Trampa 2: Se desconoce el objeto del contrato.
Debido a la falta de conocimientos jurídicos, los compradores de viviendas suelen cometer algunos errores relativamente elementales. A veces la persona que firma el contrato en nombre del desarrollador no es el representante legal, o el desarrollador nombrado en el contrato no es el dueño del terreno de la propiedad, lo que puede causar problemas.
Además, también es posible que el proyecto haya sido desarrollado por la Empresa A y realmente invertido por la Empresa B. Como comprador, debe firmar un contrato con la Empresa A; de lo contrario, causará una serie de problemas. Y será difícil pasar por varios procedimientos en el futuro.
Contramedidas: Antes de firmar el contrato, será mejor averiguar si la persona que firma en nombre del desarrollador es un representante legal y, en caso contrario, si posee un "poder". De lo contrario, la firma de esta persona no será válida. Al mismo tiempo, se debe prestar atención al sello oficial en el contrato para evitar que el desarrollador eluda su responsabilidad.
Trampa 3: No firme fácilmente el acuerdo complementario proporcionado por el desarrollador.
Se requiere un acuerdo complementario en la transacción de compra. Sin embargo, se debe recordar a los compradores de viviendas que el acuerdo complementario proporcionado por el promotor debe leerse claramente. Ahora, algunos desarrolladores tomarán la iniciativa de proporcionar contratos complementarios a los clientes al firmar contratos con los clientes. El objetivo principal es explicar la exención de responsabilidad por no entregar la casa a tiempo por determinadas razones específicas y en qué circunstancias la tasa de error de medición del área varía demasiado. Esta es una forma para que los desarrolladores adopten por defecto la aversión al riesgo en situaciones sobre las que no tienen control.
Los compradores de viviendas bien intencionados no deberían limitarse a firmar el descargo de responsabilidad del promotor sino olvidarse de salvaguardar sus propios intereses.
Contramedida: La mejor manera de leer los términos del acuerdo complementario es pedirle ayuda a un abogado.
Trampa 4: "El menor tiempo" y el "mejor"
Un contrato es una expresión del consentimiento de ambas partes. Sin embargo, en la práctica, los desarrolladores a menudo hacen muchas promesas aparentemente atractivas pero sin sentido a los compradores de viviendas, como "si ocurre un problema, se resolverá en el menor tiempo posible", "elija los mejores materiales de decoración importados", etc. ¿Cuál es el menor tiempo y cuál es el mejor? No lo sé
Cuando este concepto vago aparece en un contrato, la ley es impotente y el comprador no puede ganar el caso en la disputa resultante.
Contramedidas: los compradores de viviendas deben anotar cada hora específica, ubicación específica, materiales específicos y los compromisos verbales del desarrollador en el contrato.
Trampa 5: Aceptar pagar parte de la tarifa por adelantado.
Los promotores son hombres de negocios y el desarrollo inmobiliario es una industria con altos requisitos de capital. Es normal que los promotores se enfrenten a presiones financieras, pero esto no puede utilizarse como motivo para exigir a los compradores de viviendas que paguen por adelantado dinero que no deberían pagar. En los contratos o acuerdos complementarios, los promotores suelen incluir algunas tarifas que no deben pagarse por adelantado y exigen que los compradores de viviendas paguen por adelantado, lo que obviamente es injusto.
Por ejemplo, algunos desarrolladores exigen que los compradores de viviendas se comprometan a aceptar los servicios de administración de la propiedad y acepten las restricciones pertinentes en el contrato de preventa antes de determinar la empresa de administración de la propiedad, los estándares de servicio y las tarifas. Este es un requisito para los consumidores. . tipo de violación.
Contramedidas: los compradores de viviendas deben firmar una cláusula separada de administración de la propiedad en el contrato de preventa o establecer otras cláusulas para determinar la tarifa estándar de administración de la propiedad.
Trampa 6: El vendedor rescinde el contrato.
En los contratos de compraventa o anexos de contrato realizados por algunos promotores, suele haber una cláusula como esta: "Si el comprador aún no paga la deuda después de haber sido instado por el vendedor, el vendedor podrá rescindir el contrato". y confiscar la propiedad." El comprador ha pagado el precio completo. ”
Esto es obviamente injusto.
Si el comprador ha pagado el 95% del precio, sólo el 5% del precio está vencido. Sería injusto que el promotor utilizara esto como excusa para confiscar el 95% del precio de la vivienda que pagó. Además, la confiscación es en realidad una sanción administrativa o penal, y el promotor, como parte interesada, no tiene derecho a confiscar la propiedad de otras personas.
Contramedidas: Según el artículo 40 de la "Ley de Contratos", los términos de este contrato no son válidos. Por supuesto, existen otras cláusulas contractuales similares con tales problemas, y los compradores de viviendas pueden salvaguardar mejor sus derechos e intereses de acuerdo con las disposiciones de la ley.
Trampa 7: Los resultados del procesamiento no están claros.
En muchos contratos podemos ver a menudo cláusulas como: “Qué se debe hacer antes de ××××”, pero si no se hace antes de ××××, no hay acuerdo sobre qué hacer. . De esta forma, incluso si finalmente se determina que es culpa del desarrollador, será difícil que lo sanciones. Lo máximo que puedes hacer es mediar.
Contramedidas: En el contrato firmado entre el comprador y el desarrollador, es necesario aclarar los métodos de manejo para el desarrollador que no cumple con sus compromisos, no construye de acuerdo con los planos de diseño y no cumple con sus compromisos. Cumple con el nivel de calidad. Cuanto más detallado, mejor.
Trampa 8: Cubrir el todo por un lado
La "cobertura parcial" mencionada aquí es un concepto general. A veces surge una pregunta tan divertida. Los promotores prometieron que el cristal de las habitaciones sería hueco. Cuando entregué el apartamento, descubrí que sólo la parte inferior de la ventana del dormitorio estaba hueca y la parte superior estaba hecha de vidrio normal.
Contramedidas: No hay mejor solución para este problema, es decir, cuanto más detallado sea el contrato, mejor. No dé ningún respiro a los desarrolladores. Por supuesto, los compradores también necesitarán tener un conocimiento muy amplio de la construcción y de los materiales de construcción.
Trampa 9: Negarse a firmar un acuerdo complementario
Como se mencionó anteriormente, los desarrolladores tomarán la iniciativa de emitir acuerdos complementarios que sean beneficiosos para ellos mismos al firmar un contrato, y los compradores de viviendas pueden También emitir acuerdos complementarios que sean beneficiosos para ellos mismos. Lo mejor es firmar en el acuerdo complementario los términos del anuncio del promotor y los compromisos sobre decoración y gestión de la propiedad en el contrato de construcción, para no tener miedo de problemas. Por poner un ejemplo sencillo, la torre (o losa) que compres tiene varios ascensores. ¿Se abrirán al mismo tiempo? ¿Qué debo hacer si algunos de ellos no se pueden abrir? No subestimes este problema. Para aumentar el área y las ganancias, solo se instalan unos pocos ascensores en los edificios residenciales de gran altura y no funcionan completamente durante las horas normales, lo que lo hace extremadamente inconveniente durante las horas pico. En este caso, ¿tiene el propietario derecho a negarse a pagar parte del importe del ascensor?
Sin embargo, así como usted puede negarse a firmar el acuerdo complementario del desarrollador, el desarrollador también puede negarse a firmar el acuerdo complementario del comprador. Este fenómeno es muy común en Beijing, especialmente en algunas propiedades que se venden bien.
Contramedidas: Independientemente de la actitud del promotor, los compradores de viviendas todavía tienen que luchar por este derecho. Realmente no funcionó y me sentí inseguro, así que tuve que renunciar a comprar una casa.
Las anteriores son las cosas a tener en cuenta en el contrato de compra de vivienda presentado por el editor. Espero que le resulte útil. Para obtener más notas sobre contratos de compra de vivienda, continúe prestando atención a Tubatu Decoración.
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