Los retiros de fondos están bloqueados y las empresas inmobiliarias se enfrentan a desafíos más graves.
No sólo los costes de la deuda son demasiado altos, las ventas son difíciles, los canales de financiación son deficientes e incluso los pagos de la vivienda han encontrado obstáculos. Debido a la reducción de las posiciones bancarias, en algunas zonas los promotores no pueden recuperar completamente sus ventas. Actualmente, sólo pueden recibir pagos iniciales. El plazo de los pagos de las hipotecas bancarias se ha ampliado a tres meses o incluso un año, lo que facilitará la vida de los promotores. Las cadenas de capital enfrentan desafíos más severos.
El ciclo de pagos de las hipotecas se alarga.
? Después de firmar el contrato de compraventa, el pago de la hipoteca bancaria solía tardar un mes en llegar, pero ahora tarda al menos tres meses, y algunos incluso tardan medio año o un año. ? Un miembro del personal financiero de una empresa de bienes raíces del continente que cotiza en Hong Kong se quejó ante los periodistas.
Se entiende que, además del lento volumen de transacciones, el tiempo para que las empresas inmobiliarias retiren fondos también se está alargando. Debido a la reducción de las posiciones bancarias, los promotores también se enfrentan al problema de la ampliación del ciclo de pago de las hipotecas. La persona mencionada anteriormente dijo a los periodistas que los proyectos contratados sólo pueden recibir pagos iniciales y que los pagos de las hipotecas bancarias deben retrasarse durante al menos tres meses. Este se ha convertido en un problema común al que se enfrentan los promotores del continente. Y si se sigue restringiendo el dinero, este fenómeno aumentará día a día. Cuando los canales de financiación están bloqueados, las dificultades de pago harán que las cadenas de capital de los desarrolladores enfrenten desafíos más severos.
El periodista se enteró de muchos bancos en Shenzhen que debido al endurecimiento de la política monetaria por parte del banco central y los repetidos aumentos en los coeficientes de reserva de depósitos, las posiciones de los bancos comerciales estaban ajustadas y los préstamos hipotecarios inmobiliarios en general se restringieron. Los tipos de interés hipotecarios para préstamos hipotecarios son generalmente entre un 65.438.000 y un 30% más altos que el tipo de interés de referencia. Los préstamos para viviendas de segunda mano se encuentran básicamente en un estado de semiestancamiento. Los préstamos hipotecarios para propiedades nuevas sólo se conceden a promotores con relaciones de cooperación a largo plazo. De hecho, la velocidad de los préstamos es mucho más lenta que antes.
Yu, analista inmobiliario de Guotai Junan (Hong Kong), cree que bajo las múltiples presiones de los canales de financiación bloqueados, el volumen reducido de transacciones y los ciclos extendidos de pago de hipotecas, los promotores inmobiliarios, especialmente los pequeños y medianos Las empresas inmobiliarias de gran tamaño se enfrentan a una enorme presión financiera. Además, la expectativa actual del mercado es que los precios inmobiliarios caerán significativamente, lo que suprimirá la demanda de inversión. ¿Supongo que el desarrollador? ¿Cantidad por precio? Es posible que en el futuro los precios inmobiliarios en el continente bajen hasta cierto punto.
¿Les va bien a las inmobiliarias?
¿Aunque? ¿La financiación es escasa? Hay un sinfín de informes, pero el comportamiento de las empresas inmobiliarias del continente que cotizan en Hong Kong que utilizan dinero real para recomprar sus propias acciones no se ha visto afectado en absoluto. Los datos de recompra de acciones de HKEx muestran que al 65438 de junio de 65438 de octubre de 65438 de octubre, * * 8 empresas inmobiliarias del continente han recomprado sus propias acciones en Hong Kong, con un monto total de recompra de 156.543,8 mil millones de dólares de Hong Kong, lo que representa el número total de Hong Kong. Recompra de acciones este año 17,3.
En un momento en que las ventas son lentas y los canales de financiación son limitados, las empresas inmobiliarias del continente todavía tienen energía para recomprar acciones, lo que hace que la gente dude de si los promotores son auténticos. ¿El dinero es escaso? .
En la ola de recompras de los últimos dos meses, World Trade Real Estate ingresó al mercado un total de 10 veces desde septiembre de 2019 hasta el 4 de octubre, * * * recomprando 84,06 millones de acciones, por un valor de 5,14 millones de dólares de Hong Kong; Además, Agile Real Estate también realizó 7 ventas en agosto y septiembre, recomprando un total de 23,27 millones de acciones, por un valor de 654,3867 millones de dólares de Hong Kong.
De hecho, no sólo en los últimos dos meses, sino también desde este año, empresas inmobiliarias han ido entrando al mercado para recomprar acciones de empresas. Entre ellas, Zhongyu Land, una promotora inmobiliaria de las regiones central y occidental, es la empresa con las recompras más frecuentes. De abril a septiembre, Zhongyu Land se vendió 21 veces, con un monto total de recompra de 34 millones de dólares de Hong Kong. El mayor importe de recompra fue Evergrande Real Estate, que recompró 110 millones de acciones de Evergrande Real Estate que tenía por HK $ 656 millones el 19 de julio de 2009. Además, las empresas inmobiliarias de la parte continental que participan en la recompra incluyen a Hesheng Chuangzhan, Sino-Ocean Real Estate, Zhongan Real Estate y Beijing Enterprises, con montos de recompra de 7.654,38 millones de dólares de Hong Kong, 490 millones de dólares de Hong Kong y 654.380,4 dólares de Hong Kong, respectivamente. 5 millones de dólares de Hong Kong.
A juzgar por la actividad de recompras, ¿parece que los promotores continentales no? ¿Le falta dinero? . Al revisar los informes semestrales, descubrimos que algunas empresas que participan en recompras tienen un amplio flujo de caja. Tomemos como ejemplos Country Garden y World Trade Properties.
En comparación con finales del año pasado, los ratios rápidos de estas dos empresas en el primer semestre de este año contrarrestaron la tendencia y aumentaron de 0,58 y 0,54 a finales del año pasado a 0,62 y 0,74 respectivamente. Por supuesto, no todas las empresas inmobiliarias del continente que cotizan en Hong Kong son tan optimistas sobre su situación financiera.
La situación financiera está seriamente diferenciada
El periodista descubrió que con la profundización de la regulación, la situación financiera de las empresas inmobiliarias del continente que cotizan en Hong Kong se ha diferenciado seriamente, y algunas empresas con un pobre desempeño en ventas han experimentado dificultades de flujo de caja.
Las estadísticas muestran que, con la excepción de China, una ciudad verde que recientemente ha recibido frecuentes noticias negativas, la situación en China y en el extranjero no es optimista. En junio de este año, China Shipping lanzó una campaña de promoción de propiedades y reducción de precios a gran escala en todo el país. En los primeros ocho meses de este año, logró ventas acumuladas de 64.800 millones de yuanes, completando el objetivo de ventas para todo el año de 865.438 millones de yuanes. Sin embargo, el inventario de la empresa representa el 76% de sus activos actuales y todavía existe una gran presión para retirar fondos en el futuro.
De hecho, debido al creciente endurecimiento de los controles inmobiliarios, el rendimiento de las ventas de la mayoría de las empresas inmobiliarias continentales que cotizan en Hong Kong este año no es satisfactorio. En los primeros ocho meses de este año, World Trade Real Estate, Agile, etc. Todas las empresas han alcanzado sólo aproximadamente la mitad de sus objetivos de ventas anuales. Septiembre y octubre son tradicionalmente las temporadas altas de ventas para el mercado inmobiliario, pero este año no trajo muchas sorpresas al lento mercado inmobiliario. Country Garden, Longfor Properties y KWG han publicado datos de ventas de septiembre y la Semana Dorada. Entre ellos, Country Garden logró ventas por contrato de aproximadamente 2.700 millones de yuanes en septiembre, que continuaron disminuyendo mes a mes.
¿Uso general a finales de 2010? ¿No te falta dinero? Hasta ahora, las empresas inmobiliarias continentales han tenido sentimientos encontrados. Para las empresas con buenos resultados de ventas y que recaudan fondos a través de diversos métodos, como la emisión de bonos en el extranjero, la cadena de capital actual no se ha deteriorado en comparación con finales del año pasado, y algunas incluso tienen fondos más abundantes que a principios de año. con la mejora de la regulación, el desempeño de las ventas ha disminuido y el financiamiento no ha sido suficiente. Con el tiempo, las cadenas de capital corporativo se han vuelto cada vez más estrechas.
Parece que el ciclo de pagos de las hipotecas bancarias también afronta una extensión, ¿no? ¿Le falta dinero? ¿aún? ¿No te falta dinero? Los desarrolladores deben usar su cerebro para acelerar la devolución de fondos.