¿Cómo deberían sobrevivir las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias en 2021?
¿Cómo deberían sobrevivir las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias en 2021? Para 2021, la escala del mercado inmobiliario de China habrá alcanzado un nuevo pico, pero "supervivencia" de repente ya no es un eslogan, sino una representación fiel de muchas empresas inmobiliarias. En comparación con las empresas inmobiliarias líderes con canales de financiación y ventajas en la adquisición de terrenos, la viabilidad de las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias es más frágil en la situación actual.
¿Cómo deberían sobrevivir las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias en 2021? 1 En el primer semestre de este año, las ventas nacionales de viviendas comerciales alcanzaron un nuevo máximo, alcanzando los 9,29 billones de yuanes, un aumento interanual. del 40%. Sin embargo, detrás de la apariencia de prosperidad se esconde una realidad consciente de que 2021 será muy difícil para muchas pequeñas y medianas empresas inmobiliarias.
El tablón de anuncios del Tribunal Popular muestra que desde principios de este año, el número total de empresas inmobiliarias que han presentado documentos de quiebra ha llegado a 203, y la mayoría de ellas son pequeñas empresas inmobiliarias locales. Entre las casi 50 empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa que han revelado previsiones de rendimiento semestral de las acciones A, casi la mitad de las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias han pronosticado pérdidas.
Han Yi Think Tank cree que la desaceleración de las ventas, la desaceleración de los ingresos y la reducción de ganancias de este año se han convertido en fenómenos comunes entre las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias, y algunas empresas inmobiliarias incluso están preocupadas por su supervivencia. "La reorganización de la industria inmobiliaria es un proceso en el que las grandes empresas inmobiliarias están mejorando cada vez más, mientras que las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias están empeorando. Estas últimas se verán más afectadas este año", dijo Jiang Han. investigador principal de Pangu Think Tank, dijo a China Business News.
Del eslogan a la realidad
En 2018, las ventas nacionales de viviendas nuevas se acercaron a los 15 billones de yuanes, batiendo una vez más el récord histórico. Pero como empresa inmobiliaria líder, Vanke gritó el lema "sobrevivir" en su reunión habitual de otoño de ese año. Yu Liang explicó que Vanke es una empresa con sensación de crisis y este es un lema interno.
En 2021, la escala del mercado inmobiliario de China alcanzará un nuevo máximo, pero "vivir" de repente ya no es un eslogan, sino una representación fiel de muchas empresas inmobiliarias. Incluso Evergrande, que a menudo figura entre los "Tres Grandes" junto con Vanke, se ha visto recientemente envuelto en rumores de que su cadena de capital está bajo presión.
En comparación con las empresas inmobiliarias líderes que cuentan con canales de financiación y ventajas en la adquisición de terrenos, la viabilidad de las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias es más frágil en la situación actual.
Según China Business News, según anuncios de los tribunales populares de todos los niveles en todo el país, al 20 de julio, el número total de empresas inmobiliarias que han presentado documentos de quiebra este año ha llegado a 203, la mayoría de las cuales se dedican principalmente al desarrollo inmobiliario. Sólo unas pocas empresas en quiebra se dedican a la intermediación inmobiliaria y al negocio de consultoría de información inmobiliaria.
En la actualidad, una conocida empresa de bienes raíces que puede someterse a una reorganización por quiebra es Xiexin Yuanchuang, una subsidiaria de Xiexin Group, el antiguo "Top Three en Chongqing".
Xiexin una vez dividió su negocio en bienes raíces industriales y bienes raíces residenciales. Xiexin Yuanchuang es una empresa que se centra en el desarrollo residencial. A principios de julio, los acreedores de la empresa solicitaron al tribunal una reorganización por quiebra y el tribunal aún no ha anunciado los resultados de la solicitud.
En abril del año pasado, debido a dificultades de liquidez en Xiexin Yuanchuang, el Plan de Desarrollo Urbano (CDL) de Singapur invirtió 4.390 millones de yuanes y se convirtió en el mayor accionista individual de la empresa. Sin embargo, desde este año, ante la crisis de deuda de Xiexin Yuanchuang, CDL dejó de ayudar. Después de enterarse de que sus acreedores presentaron a Xiexin Yuanchuang por reorganización por quiebra, CDL dijo que había tomado medidas restrictivas sobre la exposición al riesgo financiero de Xiexin Yuanchuang Investment. El oportuno stop loss de los principales accionistas hace que la situación del rescate de Xiexin Yuanchuang no sea optimista. A finales de junio de este año, el principal y los intereses de la deuda vencida de Xiexin Yuanchuang y sus filiales alcanzaron los 654.380 millones de yuanes.
Algunas inmobiliarias que ya están atravesando crisis de deuda también lo están pasando mal, y la previsión de resultados para el primer semestre del año es de pérdidas, lo que es aún peor.
Hasta ahora, casi 50 de las 120 empresas inmobiliarias que cotizan en el mercado de acciones A han publicado previsiones de rendimiento para los informes semestrales de este año. Alrededor del 45% de ellas han previsto pérdidas, estableciendo una nueva cifra. alto. Este año, 8 empresas experimentaron pérdidas previas semestrales por primera vez y 5 empresas inmobiliarias cotizadas experimentaron pérdidas preanuales. Las 21 empresas cotizadas que han publicado resultados previos a pérdidas son generalmente pequeñas y medianas empresas inmobiliarias.
Tahoe, que incumplió su deuda el año pasado, es actualmente la empresa inmobiliaria que se espera que sufra las mayores pérdidas. Tahoe dijo que después del cálculo preliminar del departamento financiero, el beneficio neto atribuible a los accionistas de la empresa que cotiza en bolsa en el primer semestre del año fue de -165438+500 millones a -850 millones de yuanes.
Las ventas de Tahoe en 2017 superaron los 100 mil millones. Después de la crisis de liquidez del año pasado, su desempeño pasó de ganancias a pérdidas. El año pasado, su pérdida neta de beneficios fue de unos 5.000 millones de yuanes, mientras que sus ingresos fueron sólo de 3.600 millones de yuanes. Hasta el momento, los préstamos vencidos han alcanzado los 44.500 millones de yuanes.
New Hualian, que también está muy endeudada y ha incumplido el pago de sus bonos, espera que su beneficio neto atribuible a los accionistas de las empresas que cotizan en bolsa en el primer semestre de este año sea de -750 millones a -700 millones de yuanes. , otra pérdida interanual. Nanguo Real Estate dijo que espera que el beneficio neto en el primer semestre del año alcance entre -430 y -350 millones de yuanes, y que las pérdidas interanuales sigan aumentando.
Parece que *ST Zhongdi y *ST Yiyin, que ya llevan sombreros de estrella, están a sólo un paso de "alcanzar las estrellas": ambas compañías han pronosticado pérdidas netas en la primera mitad del año. . Entre ellos, *ST Yiyin predice que el beneficio neto atribuible a los accionistas de las empresas que cotizan en bolsa en el primer semestre de 2021 será de -370 millones de yuanes a -300 millones de yuanes. Xiong, el ex "hombre más rico de Ningbo", se dedica al desarrollo inmobiliario durante más de 20 años. Yiyin, que él dirige, fue alguna vez una conocida empresa inmobiliaria de tamaño mediano en Zhejiang y ahora ha entrado en procedimientos de quiebra y reorganización. Recientemente, debido a múltiples incumplimientos graves por parte de los acreedores de reestructuración y enormes pérdidas en el desempeño semestral, la industria cree que Yiyin está en riesgo de liquidación por quiebra y exclusión de la lista.
¿Dónde está la salida a la reorganización de la industria?
“De hecho, las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias están sometidas a una mayor presión. Esta presión es diferente a la de las grandes empresas inmobiliarias que temen los riesgos financieros y los problemas sociales cuando se involucran. En la actualidad, el principal problema al que se enfrentan las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias es la adquisición de terrenos, las presiones operativas y financieras", afirmó Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House.
Después de la oferta de tierras centralizada, la situación de adquisición de tierras por parte de las empresas estatales, las empresas centrales y las grandes empresas inmobiliarias con abundantes fondos contrasta marcadamente con la de las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias con débiles finanzas. fortaleza. Han Yi Think Tank cree que las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias se enfrentan actualmente al dilema de "es difícil sobrevivir sin adquirir terrenos y temen afectar su transformación si adquieren terrenos de alto precio". El 20 de este mes, Dusong, una pequeña empresa inmobiliaria local de Zhejiang, devolvió al gobierno el terreno que ganó por 65.438+78,3 millones de yuanes en la primera ronda de suministro centralizado de terrenos en Hangzhou hace dos meses, y perdió un depósito. de 50 millones de yuanes, principalmente debido a preocupaciones por pérdidas de desarrollo posteriores.
Las reservas de suelo se consideran el salvavidas para la expansión y el desarrollo de las empresas inmobiliarias. "Aprovechar la tierra, alcanzar los 100 mil millones y buscar salir a bolsa" solía ser el modelo de expansión estándar para muchas pequeñas empresas inmobiliarias. Desde 2017, al menos 20 empresas inmobiliarias de todo el país se han apresurado a viajar a Shanghai para establecer nuevas sedes y adquirir terrenos en todo el país. Hay muchas personas exitosas entre ellos. Algunas empresas inmobiliarias han logrado ventas por más de 654.380 millones de yuanes en sólo tres años. Pero este modelo de desarrollo está obsoleto.
Han Yi Think Tank cree que bajo el tono de "la vivienda es para vivir, no para especular", las políticas regulatorias continúan endureciéndose y siguen apareciendo políticas de parche en varias ciudades para bloquear la demanda de inversión para mantener la buen funcionamiento del mercado. Al mismo tiempo, tras las tres líneas rojas en 2020 y el campo de supervisión de concentración de préstamos inmobiliarios, el financiamiento general de la industria se mantendrá en un nivel bajo en 2021 y las empresas inmobiliarias en general enfrentan presión financiera. En este contexto, las grandes y medianas empresas inmobiliarias han seguido aumentando su cuota de mercado en virtud de sus capacidades integrales, como ventajas de recursos, ventajas financieras y solidez operativa. Sin embargo, las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias, con limitaciones. fondos, han seguido viendo reducida su cuota de mercado y sus proyectos son relativamente débiles.
Ante tendencias irreversibles, ¿dónde está la salida para las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias? Yan Yuejin cree que estudiar nuevas oportunidades de mercado en la era posterior a la epidemia es una lógica importante para la supervivencia de las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias. Han Yi Think Tank cree que, por un lado, las pequeñas y medianas empresas de bienes raíces deben integrar activamente recursos con socios en función de sus respectivas ventajas, y por otro lado, deben centrarse en la eficiencia operativa, fortalecer las estrategias y evitar ciegamente; siguiendo la tendencia de diversificación empresarial.
2021 2 ¿Cómo deberían sobrevivir las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias? Recientemente, se han ido divulgando una tras otra las previsiones de rendimiento semestrales de las principales empresas inmobiliarias. Los datos de Choice muestran que entre las 41 empresas inmobiliarias que han revelado previsiones de rendimiento, 18 ya han sufrido pérdidas por adelantado, y algunas empresas incluso han perdido cientos de millones de yuanes.
Desde principios de año, el sector inmobiliario de acciones A ha estado lento, con el índice inmobiliario cayendo un 16,5438+0% durante el año. Las empresas inmobiliarias que cotizan en la bolsa de valores de Hong Kong también obtuvieron malos resultados en general, y empresas líderes como Sunac China y Country Garden cayeron más de un 20% durante el año.
Casi la mitad de las tasas de crecimiento previas a las pérdidas se han desacelerado.
Afectadas por las políticas de control gubernamental, las empresas inmobiliarias experimentaron malas ventas en la primera mitad del año y una mayor presión a la baja. La tasa de crecimiento de la industria inmobiliaria se desaceleró significativamente y el desempeño de algunos bienes raíces. las empresas declinaron. Empresas como Tahoe Group, Xinhualian, Nanguo Real Estate, Jiakai City, Haomei Real Estate, *ST Yiyin y otras empresas se han adelantado a pérdidas de beneficios netos de más de 300 millones de yuanes.
Se espera que la mayor pérdida sea Tahoe Group, que se encuentra en una crisis de reestructuración de deuda. El pronóstico de desempeño muestra que en la primera mitad del año, se espera que Tahoe Group pierda entre 850 millones y 1,15 mil millones de yuanes. Cabe mencionar que el monto de las pérdidas durante este período de informe disminuyó en comparación con el mismo período del año pasado.
En los últimos años, la presión de la deuda de Tahoe Group no se puede ignorar.
Se informa que para resolver de forma activa y constante los riesgos de deuda de la empresa, Tahoe Group ha creado un grupo de trabajo especial para llevar a cabo la reestructuración de la deuda. Sin embargo, el 30 de julio, Tahoe Group volvió a incumplir sus bonos. Esto se debió principalmente al impacto a la baja del entorno inmobiliario general. La tasa de venta de proyectos existentes cayó y las expectativas de ventas fluctuaron.
Como empresa inmobiliaria veterana, Xinhualian también tuvo un mal desempeño y sus pérdidas continuaron aumentando. El beneficio neto de Xinhualian en el primer semestre del año fue una pérdida de entre 700 y 750 millones de yuanes. Xinhualian respondió que algunos proyectos inmobiliarios no cumplieron con las expectativas debido a las repetidas epidemias, las condiciones del mercado y otras razones; algunos proyectos vendidos no se entregaron según lo planeado y no pudieron trasladar ingresos ni ganancias.
Sin embargo, también hay empresas inmobiliarias que han conseguido un crecimiento positivo. Los ingresos operativos totales de Greenland Holdings aumentaron un 34,74% interanual; Aoyuan Meigu obtuvo ganancias, con una ganancia neta estimada de 48-58 millones de yuanes.
A juzgar por las empresas inmobiliarias cotizadas que actualmente publican previsiones de rendimiento, las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias son las principales entre las empresas inmobiliarias que han pronosticado pérdidas o reducciones en el rendimiento. A medida que aumenta gradualmente la concentración de la industria, se intensifica la competencia entre las empresas inmobiliarias. En el primer semestre de este año, la regulación y el control inmobiliario en mi país han sido frecuentes y el entorno financiero para las empresas inmobiliarias se ha endurecido. Las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias han enfrentado desafíos en el lado del capital y la presión para hacerlo. sobrevivir se ha intensificado.
Restringir el crédito y aumentar la presión sobre el flujo de caja
Para estabilizar el mercado inmobiliario, las políticas regulatorias del gobierno central se han mejorado continuamente desde este año. Las "tres líneas rojas" limitan la expansión de la inversión de las empresas inmobiliarias desde el punto de vista financiero, la política de gestión centralizada de los préstamos hipotecarios controla el flujo de fondos hacia el sector inmobiliario desde el lado bancario y la oferta centralizada de tierras cambia el ritmo de adquisición de tierras. por parte de las empresas inmobiliarias desde el lado de la oferta. Las tres entidades principales, empresas inmobiliarias, bancos y gobiernos locales, han trabajado juntas para tomar múltiples medidas para implementar aún más los objetivos de estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas.
La supervisión y revisión del financiamiento inmobiliario continuaron fortaleciéndose en la primera mitad del año, y ciudades como Shanghai y Beijing han introducido sucesivamente políticas para investigar estrictamente los préstamos comerciales y de consumo que ingresan al mercado en violación de las regulaciones. . Los conocedores de la industria creen que la supervisión financiera en la industria inmobiliaria continúa fortaleciéndose y el endurecimiento del entorno crediticio bancario se ha convertido en una característica importante de 2021. Se espera que bajo la presión de las "tres líneas rojas" de la nueva normativa hipotecaria, las cuotas hipotecarias se controlen estrictamente y el entorno crediticio siga estrechándose.
A medida que el entorno crediticio se endurece, las tasas de interés hipotecarias comienzan a estabilizarse y aumentar. Desde febrero de 2021, los tipos de interés medios de los préstamos para primera y segunda vivienda a nivel nacional han mostrado una clara tendencia al alza. En mayo de 2021, la tasa de interés nacional para vivienda de primera vivienda fue del 5,33%, un aumento de 0,02 puntos porcentuales mes a mes y un aumento de 0,01 puntos porcentuales interanual.
A medida que aumentan las tasas de interés hipotecarias, los consumidores se encuentran bajo una mayor presión para comprar viviendas y las ventas de bienes raíces están disminuyendo, lo que desacelera el crecimiento del capital de la industria inmobiliaria. Los datos de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que de junio de 2018 a junio, las empresas de desarrollo inmobiliario desembolsaron 10.289,8 millones de yuanes, un aumento interanual del 23,5%, y la tasa de crecimiento se redujo en 6,4 puntos porcentuales. la primera vez que el crecimiento del crédito interno se volvió negativo durante el año.
Los expertos del Centro de Investigación de Vivienda Zhuge dijeron que con el fortalecimiento de la supervisión financiera de las empresas inmobiliarias nacionales, el crecimiento de los préstamos internos se ha vuelto positivo por primera vez este año. Aunque el RRR se redujo de forma generalizada en julio, debido a la alta concentración de préstamos para vivienda superpuesta por las "tres líneas rojas", ha limitado la ayuda al aspecto financiero de la industria, y algunas empresas inmobiliarias se enfrentan a presiones de pago. En el futuro, las empresas inmobiliarias seguirán teniendo que buscar rentabilidad sobre las ventas para fortalecer el flujo de caja.
“No sólo los canales generales de financiación están estrictamente supervisados, todas las entradas informales de capital a los bienes raíces están bloqueadas desde el balance hasta el fuera de balance, y toda la industria ha entrado en una zona de aguas profundas”. al análisis de expertos de la industria.
Las empresas inmobiliarias estables tomarán la iniciativa para reducir sus cargas.
En el primer semestre de este año, el mercado inmobiliario siguió estando activo a finales del año pasado, y algunas ciudades incluso experimentaron un fenómeno de calentamiento demasiado rápido. Desde principios de este año, los esfuerzos regulatorios desde el gobierno central hasta los locales se han mejorado continuamente. Sin embargo, durante mucho tiempo el tema principal seguirá siendo "la vivienda es para vivir, no para especular".
Zhuge dijo que desde un nivel local, las ciudades con una mayor regulación se han expandido gradualmente a ciudades de tercer y cuarto nivel y áreas metropolitanas altamente populares no descartan la posibilidad de aumentos múltiples. Al mismo tiempo, se tomarán cada vez más medidas para controlar la vivienda de segunda mano y seguirá aumentando el número de ciudades que han puesto en marcha un mecanismo de precios de referencia para las transacciones de vivienda de segunda mano. Además, optimizaremos y ajustaremos la segunda ronda de reglas centralizadas de suministro de tierras en las ciudades calientes, fortaleceremos el mecanismo de vinculación entre bienes raíces y bienes raíces y continuaremos desempeñando un papel en la estabilización de los precios de la tierra y de la vivienda.
Además, la supervisión financiera inmobiliaria sigue siendo un foco de atención. Las "tres líneas rojas" y la "gestión centralizada de préstamos inmobiliarios" continúan haciendo esfuerzos. El entorno financiero general para las empresas inmobiliarias sigue siendo difícil y la atención a la supervisión financiera ha aumentado a un nivel sin precedentes. El desapalancamiento inmobiliario es urgente. Más empresas inmobiliarias también tomarán la iniciativa de "reducir sus cargas" y buscar un desarrollo de alta calidad.