Cómo manejar disputas sobre un contrato de venta de una "casa encantada"
El contrato es la mejor plasmación de la autonomía de las partes. Una vez firmado un contrato, si no existe ninguna razón legal o acordada por la cual el contrato es inválido, la ley presumirá que el contrato es válido y será protegido. En una economía de mercado, cada transacción implica riesgos. Como comprador de una vivienda, hará todo lo posible por comprender o examinar la información sobre la casa que está comprando, ya sea para uso personal o transferida a otros para ganar la diferencia. Si la muerte anormal en la "casa encantada" es un hecho social de gran repercusión y ha sido reportado a gran escala por los medios locales, y el comprador es local o incluso vive en esta comunidad, es imposible no saber lo que pasó en la casa que compraron. Además, si el comprador no solicita proactivamente esta información al firmar un contrato de compra de vivienda con el propietario, y no llega a un acuerdo sobre si alguna vez ha ocurrido una muerte anormal en la casa, se puede presumir legalmente que el comprador moroso ha Se enteró de la "casa encantada", por lo que el comprador no pudo responsabilizar legalmente al propietario original. En este caso, se puede considerar que el comprador de la vivienda acepta voluntariamente el hecho de que la "casa encantada" es una "casa encantada" y, por tanto, debe asumir los riesgos de transacción de la compra de una "casa encantada". Si después de la firma del contrato, la ley permite al comprador de la vivienda solicitar la rescisión del contrato, negar la validez del contrato o exigir una compensación por el motivo de una "casa embrujada", sin duda será injusto para el propietario. Por tanto, el contrato es válido si el comprador sabe o debe saber que la casa adquirida es una "casa encantada".
(2) El comprador lo desconoce.
1. El comprador tiene derecho a cancelar.
Como todos sabemos, la mayoría de las personas no están dispuestas a comprar una "casa embrujada" por razones especiales, incluso si la compran, generalmente es difícil deshacerse de la casa si se vuelve a vender; , lo que inevitablemente causará pérdidas al comprador. Precisamente por esta razón, en las transacciones de viviendas de segunda mano, la mayoría de los propietarios ocultan deliberadamente la verdadera situación de la "casa encantada" para vender su propiedad a un precio elevado, haciendo que los compradores piensen erróneamente que se trata de una propiedad normal. casa. Al examinar el verdadero estado de ánimo del comprador, éste tuvo la intención equivocada de comprar una casa debido a un fraude y basándose en el entendimiento erróneo de que la casa era una casa normal. Es decir, si los compradores de viviendas saben que la casa es una "casa embrujada", generalmente no la comprarán, incluso si están dispuestos a comprarla, no están dispuestos a pagar el precio normal de transacción de la casa; En el caso de acuerdos que se celebran en contra de sus verdaderas intenciones y tienen fallas importantes, la ley debe intervenir para equilibrar los derechos e intereses de las partes y permitir que la parte perjudicada tome decisiones egoístas dándole el derecho a retirarse. Además, el hecho de que se trate de una "casa embrujada" es suficiente para influir en la decisión de compra de una vivienda y es un factor importante para determinar si el contrato es válido.
Por lo tanto, el párrafo 2 del artículo 54 de la Ley de Contratos estipula que si una parte celebra un contrato por medios fraudulentos y viola su verdadera intención, la parte perjudicada tiene derecho a solicitar al tribunal popular o a la institución de arbitraje que cambiar o modificar el contrato. Por lo tanto, el comprador que tiene derecho a rescindir el comportamiento fraudulento del vendedor de ocultar deliberadamente el hecho de una "casa encantada" puede solicitar al tribunal o institución de arbitraje la rescisión del contrato de compraventa. Según la teoría del derecho contractual, un contrato es inválido desde el principio después de su revocación, por lo que ambas partes tienen la obligación de devolver la casa; el comprador debe devolver la casa al vendedor; el pago y los intereses.
Además, según el artículo 58 de la Ley de Contratos, la parte culpable de resolver el contrato deberá compensar a la otra parte por las pérdidas resultantes. El vendedor que viole la obligación de notificación en el contrato de venta de la "casa encantada" deberá compensar al comprador por las pérdidas sufridas durante la celebración del contrato, la ejecución del contrato, los litigios y otras actividades relacionadas con la venta de la casa.
2. Responsabilidad del vendedor por incumplimiento de contrato.
Según el artículo 55 de la "Ley de Contratos", si la parte que goza del derecho de cancelar no ejerce el derecho dentro del año siguiente a la fecha en que conoce o debe conocer el motivo de la cancelación, el El derecho de cancelación quedará extinguido. Fayan tiene un dicho: La ley no protege a quienes duermen en sus derechos. Si el acreedor no ejerce sus derechos dentro del plazo especificado, pierde sus derechos y el contrato es válido conforme a la ley. Debido a que el derecho de revocación es un derecho de formación, el período del derecho de revocación es un período predeterminado. Una vez que expira, el titular del derecho pierde fundamentalmente el derecho y el período predeterminado no puede ser interrumpido, suspendido ni ampliado. El objetivo del período predeterminado estipulado por la ley es incitar al titular del derecho a ejercer sus derechos de manera oportuna y mantener los hechos jurídicos y las relaciones jurídicas que se hayan formado durante este período. Sin embargo, en la vida real, hay muchos casos en los que el derecho de cancelación se pierde debido a que la gente común y corriente no comprende el plazo acordado. Existe un caso así en el tribunal del autor. El comprador compró la "casa encantada" sin saberlo, pero después de conocer los hechos sobre la "casa encantada", un año después demandó al tribunal por diversas razones. Después de que el tribunal desestimó la demanda de acuerdo con la ley, el demandante aún se negó a aceptar la sentencia porque no entendía la ley y solicitó en todas partes. Entonces, ¿no habrá alivio para los compradores de vivienda después del período predeterminado? Pero en realidad no lo es.
Según la práctica del derecho contractual, ambas partes del contrato deberán garantizar la calidad del objeto del contrato al ejecutar el contrato, y la calidad de los objetos a ejecutar deberá garantizar que cumpla la calidad legal o acordada. Esta es, en teoría, la llamada responsabilidad por defectos de la garantía. En cuanto al concepto de responsabilidad de garantía por defectos de objetos, el académico chino Wang Liming cree que se refiere a la responsabilidad de garantía por defectos de objetos especiales propuesta por el deudor en un contrato pagado. El deudor debe garantizar que la calidad del objeto sea conforme. con el contrato, lo que viola esta obligación de garantía. Si el objeto del contrato realizado por una de las partes del contrato es defectuoso y viola la obligación de garantía por defectos, será responsable por el incumplimiento del contrato. En una venta de casa, si la casa proporcionada por el vendedor es una "casa embrujada" y afecta el uso normal de la casa por parte del comprador, se trata de un incumplimiento de la responsabilidad de garantía por defectos en la casa y constituye un incumplimiento de contrato.
En cuanto a la responsabilidad del vendedor por incumplimiento de contrato, si hay indemnización por daños y perjuicios, el vendedor puede solicitar directamente el pago de la indemnización por daños y perjuicios.
Si se puede aportar más información se podrá dar asesoramiento jurídico más detallado.